Как не стать жертвой "черных схем" риэлторов?

11 марта 2013
Справедливая цена есть во всем, в том числе, и в риэлторских услугах. Но нередко участники рынка поддаются соблазну ее завысить, и если продавец или покупатель жилья не очень разбирается в технике продаж, то его легко ввести в заблуждение и раскрутить на дополнительные проценты, порой, доходящие до 100 и более процентов от первоначальной комиссии! Чтобы избежать «переплат», необходимо ознакомиться с некоторыми "черными схемами" работы продавцов недвижимости

Справедливая цена есть во всем, в том числе, и в риэлторских услугах. Но нередко участники рынка поддаются соблазну ее завысить, и если продавец или покупатель жилья не очень разбирается в технике продаж, то его легко ввести в заблуждение и раскрутить на дополнительные проценты, порой, доходящие до 100 и более процентов от первоначальной комиссии! Чтобы избежать «переплат», необходимо ознакомиться с некоторыми «черными схемами»  работы продавцов недвижимости

У риэлторов свои секреты

Услуги риэлтора обходятся недешево. Практикуемые, в среднем, 3 – 6 % (или шире – 2 - 8%, подробнее о стоимости услуг риэлторов здесь) – это серьезная сумма. При покупке скромной квартиры стоимостью в 7 - 8 млн рублей посреднику придется заплатить 200-500 тыс., а то и больше.

Но это в прозрачной ситуации, если Вам повезло пользоваться услугами добросовестного агента. Но такое счастье случается не всегда. У маклеров существуют наработанные приемы, по удвоению своих гонораров, причем совершенно необоснованно.

Самый простой способ – это запугать ничего не понимающего клиента, задавить авторитетом и не допускать ни до каких денежных вопросов. Как ни странно, часто мы и вправду бываем настолько наивны, что не проверяем, о каких цифрах на сделке идет речь. Разница между озвученным и действительным отправляется в карман посредника.

Еще один, достаточно примитивный, но при этом вполне рабочий, вариант – это торговля местом в очереди: если риэлтор представляет интересы продавца квартиры, на которую есть несколько желающих, можно с помощью элементарных манипулятивных техник убедить одного из потенциальных клиентов заплатить за то, что предпочтение будет отдано именно ему. Кстати, в 2008-2009 году этот прием использовался на рынке с точностью до наоборот: владельцы квартир приплачивали посредникам за то, что именно их объекту будет отдано предпочтение.

Существуют и другие варианты «подзаработать» на продавце – например, убедить его, что покупатель найден, однако для успешной сделки необходимо сделать небольшую скидку (которая, как нетрудно догадаться, опять-таки отправляется в карман риэлтора). Часто дополнительную комиссию делят между собой риэлтор покупателя и риэлтор продавца, вступая в сговор, чтобы «поднять» покупателя по цене или, как в примере выше, «понизить» покупателя.

Удвоить комиссию помогает прием «ложный посредник»: риэлтор убеждает покупателя в том, что продавец квартиры тоже работает с маклером, причем имеющим на него серьезное влияние. Чтобы сделка состоялась, покупателю придется оплатить услуги и второго риэлтора…

Оптимизируем расходы на посредников

Основной рецепт, который помогает понять, применяются ли те или иные приемы – внимательное изучение финансовой схемы сделки. Обычно риэлторы не показывают этот документ клиентам, используя его только для внутреннего пользования, а то и вовсе пренебрегая этим. Но по требованию клиента составить и предъявить финансовую схему сделки они не откажутся.

Также можно экономить на объеме оказываемых услуг:  самостоятельно подобрав варианты (что, в общем, не так сложно при наличии в свободном доступе и по доступной цене всех тех баз объектов, которыми пользуются в своей работе риэлторы), можно провести переговоры с продавцом, самостоятельно собрать информацию о доме, поговорив с соседями. Подробнее о том, что можно сделать самостоятельно, а что лучше доверить специалисту RealEstate.ru писал здесь.

Впрочем, строго не рекомендуется самостоятельно проверять юридическую чистоту квартиры. Это услуга у специалиста стоит 50 – 60 тыс. рублей, что в разы меньше, чем стандартная комиссия с полным набором опций.

Но экономия имеет и свою оборотную сторону. В первую очередь, это трата времени. Затем, если вы выступаете как продавец, отсутствие опыта вполне может привести к ошибочной оценке стоимости объекта и целевой аудитории и, как следствие, неверному позиционированию. В среднем, по оценке риэлторов, даже на спокойном рынке дилетант способен потерять (если речь о продаже) 10-15 % от той суммы, которую мог бы получить за свой объект, работая с профессиональным посредником.

Очевидно, что самостоятельно заниматься сделкой может себе позволить только человек со свободным графиком, либо имеющий в штате личного помощника. Даже в сегодняшних условиях равенство времени и денег не теряет актуальность: пусть несколько дней и не означают существенного скачка цен на недвижимость, но пожертвовать своим собственным временем, экономя на риэлторе, придется (и скорее всего, одним отпуском тут не обойдешься).

Валерия Семенова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова