Как мы купили квартиру в Болгарии, а потом сами стали продавать там недвижимость

01 октября 2012
В 2009 году симпатичная российская пара - Александр и Диана Боград - купила двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. м в болгарском курортном городе Бургас за 48 тыс. евро. Молодые люди поделились ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ не только приобретения жилья в Болгарии, но и начала в этой стране собственного бизнеса, связанного с недвижимостью
 В 2009 году симпатичная российская пара - Александр и Диана Боград  - купила двухкомнатную  квартиру площадью 55  кв. м  в болгарском курортном городе Бургас за 48 тыс. евро.  Молодые люди поделились ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ не только приобретения жилья в Болгарии, но и начала в этой стране собственного бизнеса, связанного с недвижимостью

ВЫБОР СТРАНЫ

- Расскажите, пожалуйста, почему вы решили купить жилье за рубежом? 

Саша:  Я занимаюсь бизнесом и в нашей стране это делать очень сложно: слишком высокие налоги, ощущение, что государство против тебя. Поэтому мы стали задумываться о переезде. Мы искали страну, где можно спокойно заниматься  собственным делом.  А супруга  очень  устала от суеты, ужасной экологии, вечных пробок.  Ей хотелось переехать в приятное место, на природу, но в то же время недалеко от цивилизации.

- Почему вы выбрали именно Болгарию?

- Я вижу некоторые перспективы в Болгарии, как страны, которая не рвется ни с кем конфликтовать. Экономическая ситуация здесь  позволяет делать дела, малому бизнесу не ставят палки в колеса. И что самое приятное – здесь  самое низкое налогообложение в Европе.

- Саша, прежде чем принять решение о покупке квартиры, вы изучали рынок?

- Да, я много читал информации в интернете.  Можно сказать, что целый год я мониторил рынок, проводил сравнения цен, мест, компаний, которые предлагают квартиры. Я даже списывался с женщиной, которая купила сама квартиру в Болгарии. Она оказалась риэлтором, и дала мне много ценных советов. Через восемь месяцев переписки с этой дамой приехали посмотреть квартиру.    Кроме того, хочу заметить, что Интернет - очень не объективный источник информации. Поэтому надо реально ехать и самому смотреть. Есть разные   варианты недвижимости, в зависимости от того, что нужно – жилье для отдыха или постоянного проживания. Для отдыха - достаточно дешевые квартиры, а для постоянного проживания, конечно, нужно выбирать, чтобы зимой было не так дорого отапливать, а летом – охлаждать…

ВЫБОР КВАРТИРЫ

- В итоге, вы выбрали квартиру...

- Мы присмотрели  двухкомнатную квартиру, 55 кв.метров, на пятом этаже, в квартале «Сарафово», который находится недалеко от аэропорта.  От моря – 70 метров, тихо, спокойно. Сам Бургас  находится в 400 км от Софии, это Южное побережье. В Бургасе 300 тысяч населения, есть практически все. Впрочем, для курортного места мало развлекательных заведений.  Но для нас это хорошо. Впрочем, качество обслуживания не очень высокое, однако, достаточно хорошее.  

- Как происходил процесс покупки?

- Можно сказать, что покупка была  спонтанной. Когда нас пригласили на объект, у нас в мыслях не было сразу же заключать договор. Надо было изучить ситуацию на месте, подумать.   Во время просмотра оказалось, что это  квартира с голыми стенами, без ремонта  за 48 тысяч евро.  Застройщик тут же говорит, если нам все нравится, оформить покупку. Но на тот момент я не был готов к такому шагу. Застройщик  сказал, что для резервации квартиры за нами,  надо внести залог в 2000 евро. Но я отказался  - квартира была на стадии достройки, и  я не был вполне уверен, что сейчас хочу подписывать договор.   Я сказал, что у меня есть триста евро и я могу их внести в качестве залога. Таким образом, я не сильно рисковал, если Застройщик бы оказался нечистоплотным, потерять триста евро не так жалко. 

- То есть они пошли навстречу?

- Да, такое редко бывает, чтобы они снижали сумму залога. Но раз  уж они согласились на наши условия, мы решили оформлять договор.

СДЕЛКА, ЮРИДИЧЕСКОЕ ОФОРМЛЕНИЕ

- Как происходила сама сделка? В  Болгарии несколько уровней оформления.

- Да, сначала мы заключили предварительный договор, в котором прописали  график платежей. Также там была прописана сумма задатка, которая не возвращается. Как я уже говорил, задаток составляет 2-3 тысячи евро, как  правило. И  если покупатель отказывается от покупки, задаток остается у застройщика.

- Как были распределены  платежи? 

 - Мы отдали взнос в триста евро,  заключили Договор, что по приезде через неделю будет внесена сумма в 2 тыс. евро. Мы договорились, что через  год я обязан был полностью выплатить всю сумму.  Правда, мы расплатились раньше – через полгода.

- Насколько мне известно, если покупатель отказывается от покупки после подписания предварительного договора то, застройщик вправе через суд  принудить покупателя к сделке? Поскольку юридическую силу имеет и предварительный договор.

- Я в первый раз это слышу, чтобы кто-то  в суд подал из-за отказа. Нет, на самом деле просто не возвращается задаток  и все. Но если покупаешь квартиру  на стадии строительства, то там может не быть возможности отказаться, потому что компания вкладывает платежи в строительство дома. В этом случае, да.

- Расскажите, пожалуйста,  как вы проверяли легитимность сделки?

- Сделка на всех уровнях проверяется и сопровождается  юристом, договор предоставляется  на двух языках – на болгарском и русском. Надо внимательно читать договор!  На всех этапах сделки присутствует переводчик, который расписывается за то, что он переводил, а нотариус несет личную ответственность за чистоту сделки.

- Известны случаи, когда деньги платятся, а дом не строится...

- Такое бывает. Достаточно велика вероятность, что если покупать квартиру  на стадии строительства, то сроки могут затянуть. И для этого есть объективные факторы – существует монополия на электричество, и компании которые подключают построенные дома  могут со сроками подвести. На самом деле, чаще всего это бывает именно из-за компаний, предоставляющих энергетические ресурсы, а не по вине застройщика.

- А на какой стадии готовности была Ваша квартира?

- Когда мы покупали квартиру,  это был акт 14 -  закончено черновое строительство, стоит коробка. Пятнадцатый акт – когда дом уже готов, и 16 акт когда уже электричество подключено, полная готовность к проживанию. А  жить в квартире  можно начиная с 15-го акта.

- Ремонт делали сами или заказывали у застройщика?

- Сами. Застройщик предлагает ограниченный выбор материалов, цветов. Техника самая дешевая, да и качество ремонта будет невысокое. Поэтому мы сами все делали, наняли рабочих, они за два месяца нам сделали отличный ремонт. 

НАЛОГИ

 

 

 

-  Как происходила постановка на налоговый учет? По закону покупатель квартиры обязан в течение двух месяцев встать на учет, в случае неисполнения ему грозят штрафы…

- Мы как раз и проштрафились, потому что встали на налоговый учет только через девять месяцев. Но за это просроченное время мы заплатили штраф 20 левов, то есть10 евро. Для физических лиц штрафы небольшие, как вы можете видеть, а для юридических все серьезнее. Но проблема все же есть: при задержке постановки на налоговый учет – вы не можете получить мультивизу, но одноразовый въезд разрешен. 

- Стоимость налога исчисляется от кадастровой стоимости жилья, и составляет порядка   0,15 %.  Часто, чтобы снизить налог в предварительном договоре указывается заниженная стоимость квартиры. У вас тоже она была меньше реальной?  

- У нас она была порядка 22 тыс.лев, то есть 11 тыс. евро, с нее мы и платили налог.  Но сейчас стоимость между реальной стоимостью и государственной минимальная, разницы нету.  Сейчас уже никто не занижает. Законодательно это невозможно. Свыше пяти тысяч евро платежи должны проходить через банк. У нас налог  составил 60 лев, то есть 30 евро в год за всю  квартиру. Это примерно 1 лев за квадратный метр в год. 

– Для иностранцев существуют какие-то  особенности в  покупке  квартиры?

-  Нет. Налоги платятся те же. Для государства нет разницы – житель страны или нет.  Но по поводу отношения к покупателю – есть определенные нюансы.  У нас возникла ситуация, что застройщик  до выполнения 16-го  акта  стал требовать оплату поддержки дома  – за уход за бассейном, уборку территории, работу лифта.  То есть еще  до введения в эксплуатацию этих систем заранее требовал оплату. А это незаконно. А они думают  так: русский, значит заплатит. Но если  пойти в суд, то суд будет на стороне покупателя. Мы, естественно, не стали платить заранее.

ОБСЛУЖИВАНИЕ

- Во сколько обходится обслуживание квартиры?

- Цена за обслуживание зависит от наличия  от бассейна. Без бассейна -  до ста евро в год, если есть бассейн, то обслуживание, минимум, 5 евро за кв. м в год. В целом,  среднерыночная стоимость обслуживания квартиры  - 8 евро за квадрат. В это входит уборка  бассейна, охрана (но это не повсеместная опция, где-то заказывается отдельно),  уборка подъезда и территории, садовые работы.

- Вывоз мусора?

- Оплата за вывоз мусора – государственный налог и он не зависит от застройщика.  Плата за эту услугу берется одновременно с постановкой на налоговый учет, вперед за год. Мы заплатили 30 евро, это 60 лев.

- Какая система отопления в болгарских квартирах?

- Центрального отопления нет, каждая квартира имеет свое отопление. У кого-то камин, у кого-то сплитсистемы.  Но все покупают кондиционеры, мы не исключение. Иначе, зимой будет очень сыро и холодно.

- Во сколько обходится оплата электричества  и воды?

 - Самый дорогой месяц в этом плане – март. Когда мы с утра до вечера отапливали, у нас получилось до ста евро. В другое время года значительно меньше. То есть в самый нагруженный месяц получается примерно столько же, сколько в Москве, в среднем, во время отопительного сезона. 

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

 - Наверное, все знают скандальные истории покупки квартир Филиппом Киркоровым и Лолитой, кстати, в том же Бургасе... В чем была их ошибка?

- Да, есть такие предложения -  квартиры  в больших комплексах и апартотелях, где много бассейнов, освещенная территория и прочее. И квартира здесь может стоить совершенно недорого – 20 – 25 тысяч евро.   Там все есть, маленькая кухня, санузел. Даже бывает с ванной, что для болгар вообще роскошь, потому что чаще всего у них душевые. Покупатель, не изучив ситуацию, приобретает эту квартиру, а потом узнает, что ее обслуживание составляет 6 - 8 тысяч евро в год! Конечно, это становится большим сюрпризом для невнимательного нового владельца.

- Вы уже три года владеете квартирой, какие минусы стали очевидными?

- Минусы только в климатических условиях - зимой температура около нуля и абсолютная влажность. В  декабре  до плюс 20, тепло, а в марте начинаются ветра и холодает сильно. Поэтому в марте квартира постоянно отапливается кондиционером.

- Что бы вы посоветовали тем, кто собирается покупать квартиру в Болгарии?

- Самое главное – тщательно проверять информацию, изучать рынок.  Неосведомленных покупателей могут «нагреть»  с ценой. Был случай, например, недалеко от нас в нашем поселке продали трехкомнатную  квартиру в два раза дороже. Вместо 40  тысяч евро - за 80! Как это произошло? Покупатель был не в курсе рыночных цен, ему показалось, что трехкомнатная квартира за 80 тыс. евро – это копейки, по сравнению с московскими ценами. Он обрадовался и сразу купил.  А, как правило, застройщику все равно, какую сумму указывать – это все на совести продавца, агента. Он ставит высокую цену, покупатель не в курсе, что ему завысили, а все остальное происходит нормально – оформление, документы. Просто по высокой цене.  Так было с нашим соседом. 

Также нужно обращать внимание на некоторые детали:  например, у нас квартира на пятом этаже, мы имеем право даже достраивать мансарду. Но, нам не положено подсобное помещение, к сожалению. Всем владельцам квартир полагаются небольшие сарайчики для хранения велосипедов, а мы такой возможности не имеем. И это неудобно – хранить велосипеды и какие-то другие хозпредметы придется в квартире. Мы обратились с этим вопросом к Застройщику – как нам быть? Он ответил: берите любой сарайчик, пока не весь дом заселен. Но нас это не устраивает, потому что все равно жильцы появятся, придется «подсобку» отдавать. Надеемся, что может быть, нам кто-то продаст свою подсобку. 

- Кстати, а что сейчас с ценами в Болгарии? Вот  Ваша квартира за три года подорожала или подешевела?
 
- Свою квартиру мы пока не собираемся продавать, поэтому специально не узнавал, сколько она может стоить сейчас. Думаю, что ее цена не сильно изменилась с 2009 года. Хотя в целом, за это время цены немного подросли. Увеличился спрос, особенно со стороны россиян. Насколько я помню, количество сделок в 1 полугодии 2012 года оказалось больше чем за весь кризисный 2009 год. Впрочем, вышли на рынок и очень дешевые предложения. Например, по 300 – 350 евро за квадрат. Но это потому, что застройщики стали возводить объекты в плохих для проживания местах. Так что с дешевыми квартирами нужно быть осторожными.

О СВОЕМ ДЕЛЕ В БОЛГАРИИ

- Сдавать квартиру не собираетесь?

- Нет. Весь бизнес теперь у нас тут, мы живем  здесь.  Цены на аренду нашей квартиры – 140 евро в месяц. Поэтому особого смысла нет.

- Саша, вы сказали, что занялись бизнесом в Болгарии. Интересно, каким? Как здесь можно заработать россиянину?

- На самом деле, возможностей для заработка в Болгарии много, особенно, если говорить о современных технологиях – здесь эти рынки еще в зачаточном состоянии. Но важно найти добросовестных местных партнеров. Так, одна моя компания занимается дисконтной системой – это пластиковые карты, предоствляющие скидки на те или иные услуги или товары, наподобие российских клубных и скидочных карт. И в данном сегменте у нас крайне мало конкурентов пока. Поэтому я надеюсь, что мы зашли вовремя.

- А другая компания?

- Не поверите, как раз риэлторская деятельность.  Ведь не только мы заметили, что в Болгарии очень высокий спрос на качественные риэлторские услуги. Вот немногим ранее я привел пример того, как здесь пытаются не совсем честно заработать на неоправданном завышении цен. И это отпугивает многих покупателей, в том числе, россиян. Так что мы решили соответствовать спросу на качественные услуги. И теперь развиваем компанию «Гаван 2007».

Мы  продаем недвижимость, оказываем полный комплекс консультационных услуг. И  за наши услуги получаем деньги с застройщика, а не от клиентов.  Так что нам нет смысла завышать цены покупателям. В наши услуги входит полное сопровождение сделки -  ведем клиента от телефонного звонка  до подписания договора. 

- Ориентация на русскоязычную аудиторию?

- Конечно, русских много, но работаем мы со всеми.

БОЛГАРСКАЯ МЕЧТА

- А что вы сами еще планируете купить в Болгарии из недвижимости?

- Мы хотим приобрести дом на побережье, но это не скоро.  Есть очень хорошие предложения, мы уже присмотрели себе один дом.  Цены тоже разные – наш стоит порядка 200 тыс. евро – трехэтажный, полностью с коммуникациями, земля, сад, недалеко от моря. Сказка – а не дом!

 Беседовала Ева Васина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова