Как ликвидировать ТСЖ?

14 октября 2009
Законно ли «насаждение» ТСЖ, и можно ли с ним бороться, спрашивают многие граждане. Для того чтобы помочь собственникам квартир разобраться в хитросплетениях нашего законодательства RealEstate.ru решил выяснить у юристов, какие нарушения обычно допускаются при создании этих товариществ и что может послужить поводом к ликвидации ТСЖ

В последние годы российские власти активно ратуют за создание ТСЖ как в старом жилом фонде, так и в строящихся домах. Однако не все собственники жилья приветливо встречают появление в своем доме этого некоммерческого товарищества. Причины у них могут быть самые разные: от недоверия к их руководству до нежелания платить высокие членские платежи и взносы. Законно ли такое «насаждение» ТСЖ, и можно ли с ним бороться, спрашивают многие граждане. Для того чтобы помочь собственникам квартир разобраться в хитросплетениях нашего законодательства RealEstate.ru решил выяснить у юристов, какие нарушения обычно допускаются при создании этих товариществ и что может послужить поводом к ликвидации ТСЖ. Естественно, помимо пресловутых 50% прописанных в 141 статье ФЗ «О ТСЖ».

Официально Федеральный закон «О ТСЖ» (№ 72 от 15 июня 1996 года*) сообщает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Другими словами, ТСЖ должно прекратить свое существование, если это членам принадлежит менее 50% квартир в доме. Но как это работает на практике?

«Лично у меня как раз не было практики по ликвидации ТСЖ в связи с уменьшением количества членов ТСЖ до менее 50% голосов», - рассказал RealEstate.ru адвокат и управляющий партнер Адвокатского бюро «Юридический партнер» Сергей Крюков. Согласно его профессиональному опыту, существует судебная практика по признанию недействительными общих собраний собственников квартир о создании ТСЖ, а также о реорганизации ЖСК в ТСЖ в связи с нарушениями в процедуре создания и реорганизации данных организаций.

Основная причина этих нарушений, по мнению С. Крюкова из Адвокатского бюро «Юридический партнер», фальсификация документов, создаваемых и необходимых для создания ТСЖ (решения собственников, бюллетени для голосования, документы, подтверждающие рассылку уведомлений, доверенности для участия в собрании и голосовании и сами протоколы собраний). А также неправильное определение состава лиц (собственников), могущих участвовать в собрании, следовательно, неправильное определение кворума и неправильный подсчет голосов.

Согласно статьям 135, 136 ЖК РФ, решение о создании ТСЖ и об утверждении Устава ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. «А на практике в протоколах общего собрания указывают процент проголосовавших за создание ТСЖ и утверждении Устава ТСЖ от общего числа собственников помещений, присутствующих на собрании», - дополняет коллегу начальник коммерческо-правового отдела компании «Маторин» Юлия Кузнецова.

Кроме того, «решения собственника» (при заочном голосовании) часто оформлены с нарушением пункта 3 статьи 47 ЖК РФ. В них зачастую не содержатся сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; идентификационные данные лица, принявшего участие в голосовании (год рождения, паспортные данные). По тексту Устава, согласно ЖК РФ, необходимо применять понятие  «собственник жилых/нежилых помещений», а не «домовладелец». Положения Устава ТСЖ также зачастую не соответствуют ст. 146 ЖК в части установления правомочности общего собрания членов ТСЖ. В соответствии с п. 3 ст. 146 ЖК общее собрание членов ТСЖ имеет кворум при наличии двух условий: 1) если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей; 2) обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В строящемся многоквартирном доме право создать ТСЖ имеют физические и юридические лица, которым будет принадлежать право собственности на жилые и нежилые помещения в указанном строящемся доме. Решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме принимается на общем собрании лиц, которым в будущем будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме, продолжает Ю. Кузнецова из «Маторин».

Однако от имени собственника, являющегося юридическим лицом (в том числе субъектов РФ (Москва) и органов местного самоуправления), в правление могут входить по доверенности любые лица. И, соответственно, быть председателем правления, отмечает С. Крюкова из Адвокатского бюро «Юридический партнер». «По нашей информации Москва легко соглашается на переизбрание правления и председателя (если это как раз представители Москвы, являющейся собственником квартир и нежилых помещений) в ТСЖ, которое «насильно создала управа», - добавляет она.

По словам С. Крюкова из Адвокатского бюро «Юридический партнер», нарушения при процедуре создании ТСЖ можно условно поделить на «мягкую фальсификацию» и «грубую фальсификацию».

В случае «мягкой», часто не умышленной фальсификации лица, организующие собрание собственников, обычно не имеют полной информации о собственниках квартир и нежилых помещений. Поэтому они вынуждены рисковать и самостоятельно делать вывод о том, кто является собственником той или иной квартиры. Особенно это актуально в случае, когда собственник не проживает в доме, его трудно или нельзя найти для прояснения ситуации. Если инициативная группа ошибается в составе собственников, это повышает риск признания собрания недействительным за счет потери кворума, если «правильный» собственник в будущем объявляется и занимает сторону лиц, оспаривающих собрание. Большинство собраний проходят на грани 50-ти процентной отметки кворума, поэтому каждый такой случай, с каждым отдельным собственником, может служить основанием при пересчете не добрать нужный размер кворума.

При обходе квартир и сборе решений собственников (бюллетеней для голосования) раздаче уведомлений о предстоящем собрании, лица, совершающие обход, не всегда удостоверяются в том, кто именно подписывает данные документы, особенно, если квартира находится в собственности нескольких лиц (супругов, детей). Часто за мужа расписывается жена и наоборот. Что касается несовершеннолетних собственников, то члены «группы обхода» почти никогда не обрабатывают надлежащим образом эту ситуацию.

Когда точные данные о площадях квартир и нежилых помещений отсутствуют у инициативной группы, площади указываются примерно. Отсутствует четкий и обязательный механизм получения данной информации - информации о собственниках всех квартир и их технических параметров. Инициативная группа вынуждена самостоятельно собирать эту информацию. Иногда удается получить информацию у застройщика, иногда у предыдущей управляющей компании, иногда приходится собрать самим. Когда же у инициативной группы это не получается, она вынуждена хоть как-то составлять списки квартир и собственников, лишь бы провести собрание. Также к «мягкой» фальсификации можно отнести несоблюдения правил проведения очного или заочного собрания собственников жилья.

«К «грубой» фальсификации относится подделка подписей на бюллетенях, на решениях собственников. Нередки случаи, когда при подделке подписей не проверяется, продал ли этот собственник квартиру, а может, и умер (в нашей практике неоднократно были такие случаи)», - отмечает С. Крюков из Адвокатского бюро «Юридический партнер».

Также, по его словам, к «грубой» фальсификации относится и просто напросто подделка всех документов о якобы проведенном собрании. Никто не обходил квартиры, никто не проводил собрание, просто готовится пакет документов  для регистрации ТСЖ, «рисуются» все необходимые документы и подаются на регистрацию.

При этом необходимо подчеркнуть, что основной причиной для ликвидации ТСЖ сегодня являются нарушения в процедуре организации собрания собственников по вопросу создания ТСЖ. А вот, например, нерациональная трата денежных средств или распоряжение общим имуществом основанием для ликвидации ТСЖ не является. Такие факты могут являться основанием возбуждения уголовного дела (если есть состав преступления) или привлечение к дисциплинарной и/или материальной ответственности виновных лиц.

При рассмотрении дел о признании недействительными собраний о создании ТСЖ суды непредсказуемо по-разному оценивают каждое из возможных указанных выше нарушений (как по отдельности, так и в различных сочетаниях), рассказывает С. Крюков из Адвокатского бюро «Юридический партнер». Как известно, есть норма п. 6 ст. 46 ЖК РФ «…Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.…». То есть мало того, что суд по своему может оценивать каждое из доказательств нарушения (другими словами, признать наличие нарушения или не признать), но и даже после установления такого факта может оставить в силе собрание, а может признать недействительным.

Артем БЛЮДЁНОВ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова