Как купить квартиру в новостройке

26 ноября 2012
RealEstate.ru постарался разобраться в этом вопросе и приложить все усилия к тому, чтобы наши читатели не стали обманутыми дольщиками, не переплатили лишнего и не делали перепланировку дважды. Подробности – в пошаговой стратегии

RealEstate.ru постарался разобраться в этом вопросе и приложить все усилия к тому, чтобы наши читатели не стали обманутыми дольщиками, не переплатили лишнего и не делали перепланировку дважды. Подробности – в пошаговой стратегии.  

ШАГ  № 1: взвесьте все «за» и «против» 

Покупка квартиры в новостройке имеет как свои плюсы, так и минусы в сравнении с приобретением жилья на «вторичке». Среди плюсов, особенно если это только начало продаж, – доступные цены и отсутствие необходимости поднимать историю смены всех предыдущих собственников квартиры. К тому же Вы получаете совсем новое жилье, а значит, и новые коммуникации, и разнообразный выбор планировок, а также, вероятно, место в паркинге. Звучит хорошо. Но минусы не менее существенные, а для некоторых – и более пугающие: Вы покупаете квартиру, которая еще не существует физически, а значит, переехать Вам в ближайшие месяцы вряд ли удастся. Хуже этого факта только риски срыва сроков строительства, а может быть, и вообще приостановка проекта. К тому же Вам, скорее всего, не избежать ремонта, и не только своего, но и соседского. Да, и регистрация права собственности в случае новостроек также быстро не делается.

Цена вопроса:  0 рублей

Необходимые документы: нет

ШАГ № 2: выберите и проверьте объект 

Итак, Вы не передумали. Начинайте поиски. Где? Конечно, в Интернете. Если Ваш бюджет ограничен, возможно, имеет смысл обратить внимание на только что стартовавшие проекты в Подмосковье: стоимость «однушек» здесь начинается от 1,5 млн рублей. Помимо стадии строительства, местоположения и типа дома, планировки квартир, сразу же ищите информацию о застройщике: есть ли у него в портфеле уже готовые дома, реализуется ли выбранный Вами объект по 214-ФЗ. Если нет, лучше сразу вычеркнуть этот вариант, иначе рискуете столкнуться с «двойными продажами» или другими видами мошенничества (подробнее об этом ниже).

Выясните, кому принадлежит земля, на которой ведется строительство, есть ли у застройщика разрешение городских властей на строительство дома, а также в какие сроки должен быть сдан объект. Не стоит пренебрегать и изучением откликов на форумах. Один из лучших вариантов проверки выбранного варианта – обратиться в банк за кредитом, даже если Вы планируете покупку на собственные средства: после кризиса 2008 года банки стараются особенно тщательно изучать застройщиков. Еще один вариант – воспользоваться услугами независимого юриста.

Цена вопроса:

10 000 – 15 000 рублей – услуги юриста по проверке квартиры при условии предоставления всех требуемых документов

Необходимые документы:

 проектная декларация, учредительные и финансовые документы застройщика, сведения о проекте. 

ШАГ № 3: заключите договор с застройщиком

Это один из самых тонких и опасных моментов. Если квартира Вас устраивает, репутация застройщика не вызывает сомнений, а продажа осуществляется по 214-ФЗ, можно переходить к сделке. Если квартиру Вы напрямую покупаете у застройщика, с Вами должен быть заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ), если у соинвестора или перепродающего квартиру собственника – договор уступки права требования по договору.

Впрочем, даже в рамках ДДУ есть место для мошенничества. Бывают, что дольщикам дают подписать договора в искаженном виде, без существенных пунктов, чтобы обойти законодательство. Либо вообще пытаются «подделать» контракт под ДДУ, понимая, что далеко не все частные инвесторы юридически грамотны.

Рискованна и «уступка прав по ДДУ». Это когда застройщик создает дополнительное юрлицо и сам с ним же заключает договор, в соответствии с которым это юрлицо покупает все квартиры у застройщика, внимание!, практически по себестоимости. После появляется третий фигруант – компания-посредник, которая переуступает права требования по квартирам дольщикам, но уже по рыночной цене. Вроде бы здесь нет подвоха. Договор уступки также регистрируется в Росреестре, как и ДДУ. Впрочем, если девелопер недостроил ваш дом, а то и вовсе обанкротился, то дольщик сможет предъявить ему денежное требование не на основании вашего договора уступки, по которому вы отдали рыночную цену, а в соответствии с ДДУ застройщика и юрлица, где указана себестоимость квартиры.  Иными словами, все деньги вы вернуть не сможете. Но чтобы такого не случилось, подстрахуйтесь заранее - покупатель должен потребовать гарантийное письмо, обязывающее продавца вернуть всю сумму, если договор не будет зарегистрирован.
 
Впрочем, наиболее рискованная форма - Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), а это и вовсе незаконный документ, так как он не соответствует ФЗ-214. Но реальность такова, что многие застройщики и их посредники продолжают в открытую пользоваться этой «схемой». Среди них есть и очень крупные, известные компании, которые, скорее всего, полагаются на свой административный ресурс и власти их, действительно, не трогают. Есть и те, кто надеется на авось. Как правило, ПДДУ предлагаются вместе со значительными скидками. Мол, девелопер тем самым компенсирует вам риски. Такой контракт в 99 % случаев свидетельствует о том, что у застройщика что-то не в порядке с разрешительной документацией, и поэтому он не может заключать официальные ДДУ. Да, многим удается все утрясти к моменту сдачи дома. Но где гарантия, что все пройдет гладко, и именно вашу стройку не признают незаконной? В итоге самым уязвимым звеном в этой истории останется частный инвестор.

Поэтому настоятельно рекомендуем все же не соблазняться феноменально низкой ценой и раскрученным именем застройщика и не рисковать с ПДДУ. Во-первых, такой договор НЕ регистрируется в Росреестре и в нем не прописан ряд серьезных обязательств застройщика, которые обязаны быть в ДДУ.  Во-вторых, перед подписанием такого договора обе стороны приходят к устному соглашению, что дольщик сразу выплачивает деньги за квартиру, застройщик обязуется в будущем заключить основной договор долевого участия. Так вот, этот договор в итоге ничего вам не гарантирует, и вы рискуете, помимо всего прочего,  пасть жертвой «двойных продаж».

Еще одна возможность построить себе квартиру – вступить в жилищный кооператив. Это вполне легальная процедура, в отличие от ПДДУ, но содержит довольно большие риски. Подробнее о ЖНК и ЖСК см. в этой статье.

Тем самым, мы делаем следующие выводы: договор нужно заключать только в рамках ФЗ-214 и настоятельно рекомендуем, чтобы его прочел юрист, специализирующийся в этой области. Если по сделке Вас консультировали риэлторы, о комиссии им даже не думайте – эти расходы берет на себя нанявший их застройщик.

Подписывая документы, обязательно обратите внимание на следующие пункты:

- срок окончания строительства дома;
- соглашение о том, что цена метра фиксируется и не подлежит изменению;
- сроки передачи квартиры;
- сроки передачи пакета документов для регистрации права собственности;
- штрафные санкции за нарушение договора;
- условия расторжения договора.

Теперь оплата. Деньги покупатель вносит после подписания и строго! после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Цена вопроса:

от 35 000 рублей и более – сопровождение сделки юристом (иногда – 0,3–0,5 % стоимости квартиры); стоимость приобретаемой квартиры.

Необходимые документы:

заявления застройщика и участника долевого строительства; договор участия в долевом строительстве; подлинник кадастрового плана земельного участка, удостоверенный Москомземом; документы, подтверждающие права собственности на земельный участок, либо договор аренды земельного участка; распорядительный документ органов исполнительной власти Москвы, подтверждающий право использования земельного участка под строительство (разрешение на строительство); проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его месторасположения и количества жилых и нежилых помещений; паспорт покупателя

ШАГ № 4: акт приемки-передачи, ключи, первая «коммуналка»

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, стоит понимать, что от покупки до переезда пройдет немало времени. С этапа котлована до ввода в эксплуатацию обычно проходит минимум полтора года. Помните, что срок ввода в эксплуатацию должен быть указан в договоре, и за его соблюдение застройщик отвечает деньгами. После того, как дом будет сдан, еще месяца полтора потребуется на то, чтобы квартиры обмерили специалисты БТИ, а также на изготовление техпаспорта дома. Результаты обмера покупатель получает в виде допсоглашения к договору, или они могут быть включены в акт приемки-передачи квартиры. Только тогда указывается окончательный метраж. Вот именно на этом этапе Вас может ожидать неприятная, а может, для кого-то и приятная неожиданность: окончательный метраж Вашей квартиры может оказаться больше, чем планировалось заранее. И тогда Вам придется доплатить, но строго в соответствии с ценой, прописанной в договоре. Кроме того, в акте приемки-передачи перечисляются все инженерные коммуникации. Если они вдруг не работают, не подписывайте акт до устранения неполадок. Вообще, подписание акта приема-передачи – момент ответственный, нужно тщательно отследить все проблемы и указать на них представителю застройщика. После подписания акта все недоделки будут только Вашей заботой.

С момента ввода в эксплуатацию до подписания акта и получения ключей обычно проходит около трех месяцев. С этого момента Вы начинаете платить за жилищно-коммунальные услуги. Скорее всего, при передаче ключей застройщик потребует оплатить их за четыре месяца вперед: эта практика связана с тем, что по закону собственник жилья начинает платить за ЖКУ после создания ТСЖ, однако в новостройке ТСЖ часто создается не сразу, а как раз в течение нескольких месяцев. Застройщик таким образом избавляет себя от расходов на «коммуналку», которой фактически уже пользуется жилец. Имейте в виду, что требовать оплаты более чем за четыре месяца вперед застройщик не вправе.

Цена вопроса:

возможно, стоимость ЖКУ за четыре месяца.

Необходимые документы:

копия договора купли-продажи с печатью, удостоверение личности.

ШАГ № 5: оформите квартиру в собственность

Вот дом введен в эксплуатацию, подписан акт приемки-передачи квартиры, на руках у Вас ключи. Что дальше? Для того чтобы спокойно выдохнуть, надо еще пройти этап оформления квартиры в собственность. Как правило, на это уходит около полутора месяцев. Документы можно собрать самостоятельно, а можно обратиться к специалистам. Если в доме есть нераспроданные квартиры – это не повод задерживать оформление: они должны быть оформлены в собственность застройщика. Любая задержка может стать поводом для обращения в суд. В этом случае точно лучше обратиться к помощи юристов, так как неверно составленное заявление может стать причиной отказа. В случае суда процесс оформления собственности на квартиру занимает 2–2,5 месяца.
Цена вопроса:
услуги юриста – 40 000–60 000 рублей.
Необходимые документы:
документы от застройщика (акт приема-передачи квартиры, решение о вводе в эксплуатацию); в случае, если оформлением собственник занимается самостоятельно, – документы, подтверждающие исполнение договорных обязательств покупателем (договоры, платежные документы). 

 

ШАГ № 6: заселитесь

По закону, вселяться в квартиру можно только после получения свидетельства о собственности, но на практике жильцы новостроек переезжают сразу после получения ключей. Здесь надо учитывать один нюанс: хотя к ремонту, конечно, хочется приступить как можно скорее, торопиться не стоит. До выдачи свидетельства о собственности к Вам могут пожаловать еще за одним обмером из БТИ. Если результат новой экспертизы будет отличаться от того, что был получен после ввода дома в эксплуатацию (например, Вы снесли одну из стен), придется возвращать квартиру в изначальное состояние.

Цена вопроса:

0 рублей, если не было перепланировок.

Необходимые документы:

свидетельство о собственности. 

ШАГ № 7: оформите прописку

Прописаться в новой квартире можно после получения свидетельства о собственности. Порядок процедуры стандартный: нет разницы, регистрируетесь ли Вы в новостройке или во вторичной квартире. Для этого нужно обратиться в УФМС. Как основание для прописки в данном случае может быть использовано право собственности на жилое помещение. В УФМС иногда требуют для оформления регистрации справку об отсутствии задолженностей по ЖКХ и отметку о постановке на воинский учет, но такие требования законными не являются.

Цена вопроса: 0 рублей.

Необходимые документы:

 

паспорт, заявление на выписку с предыдущего места прописки, заявление на прописку, свидетельство о собственности.
 
5 главных ошибок, которые обычно совершает покупатель:

• Торопится приобрести первую понравившуюся квартиру, веря застройщику на слово, что вот-вот будут повышены цены предложения или все раскупят. Спешка мешает изучить рынок и выбрать лучший вариант.

• Поверхностно изучает информацию о застройщике, довольствуясь отсутствием статей об обманутых дольщиках в Интернете. Даже если квартира Вам очень нравится и всем подходит, откажитесь от сделки, если продажа осуществляется не по 214-ФЗ.

• Жалеет деньги на привлечение к сделке юриста. Таким образом покупатель лишает себя возможности «выловить» из договора с застройщиком «блох», которые впоследствии при возникновении конфликта могут сильно испортить ему жизнь.

• Не знает о том, что после обмера БТИ окончательная площадь квартиры может увеличиться. Как результат – в нужный момент не оказывается необходимой суммы для доплаты. Как следствие – возникает конфликт с застройщиком.

• Делает перепланировку и ремонт до того, как получил свидетельство о собственности. И в случае неожиданного визита БТИ «попадает» на лишние деньги, которые идут на возвращение квартире изначального облика.

Валерия Семенова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова