Как купить квартиру на вторичном рынке

10 декабря 2012
Предыдущая пошаговая инструкция, которую составил RealEstate.ru, касалась приобретения жилья от застройщика, то есть в новостройке. Теперь же обратим внимание на квартиры, которые уже кому-то принадлежали, то есть на вторичный рынок.

Предыдущая пошаговая инструкция, которую составил RealEstate.ru, касалась приобретения жилья от застройщика, то есть в новостройке. Теперь же обратим внимание на квартиры, которые уже кому-то принадлежали, то есть на вторичный рынок.

Рекомендация № 1: определитесь, Вы делаете все сами или с помощью риэлтора

Здесь, конечно, решать Вам, но если это первая сделка, лучше не рисковать. Уж слишком много тонкостей – чего стоит только проверка так называемой чистоты квартиры. Избавить от этой головной боли могут агентства недвижимости, в которых есть не только штат риэлторов, но и юридический отдел. Сопровождение всей сделки – процесс не дешевый, поэтому, если денег все-таки жалко, можно пользоваться отдельными услугами, нанять юриста для заключения договора купли-продажи или оценки чистоты квартиры. Но юрист должен быть не простой, а специализирующийся на сделках с недвижимостью.

Цена вопроса: за сопровождение всей сделки агентства обычно берут от 2 - 3 % стоимости квартиры, включая и услугу по подбору вариантов, и проверку на юридическую чистоту. Впрочем, практика показывает, что торг уместен почти всегда. Вместе с тем, важно помнить, что есть все же предел, ниже которого риэлтор не пойдет для работы по сделке. Для Москвы это 50 000 рублей. 

Необходимые документы: договор с агентством/юридической компанией, в котором прописаны права и обязанности сторон, порядок оплаты и расторжения договора, санкции за нарушение договора сторонами

Рекомендация № 2: решите, подходят ли Вам варианты с альтернативными сделками

Альтернативная сделка – по сути, обмен квартирами посредством сделки купли-продажи. К примеру, семья разменивает «трешку» на однокомнатную и двухкомнатные квартиры. В свою очередь владельцы однокомнатной квартиры ищут «трешку» или «двушку» с доплатой… и т. д. Как правило, в ней участвует несколько квартир: не такая уж редкость и 10–12 участников цепочки. Большинство сделок со «вторичкой» происходят именно по этой схеме. Как правило, продавая жилье, люди стремятся купить новое, не связываясь с наличными деньгами. На кэш соглашаются обычно те, кто очень нуждается в нем, или те, кто собирается уезжать из города или из страны вообще. Увы, у «альтернативного» варианта есть существенные минусы.

Во-первых, непредсказуемы сроки: нужно выстроить цепочку так, чтобы все ее звенья выбрали именно ту квартиру, которая им подходит. К тому же на всех этапах существует риск разрыва цепочки: один из участников может передумать, у другого выявятся проблемы с документами – и можно начинать заново. Если Вас категорически не устраивает альтернативная сделка, при обзвоне выбранных предложений спрашивайте, не альтернатива ли это. Помните, что, как правило, «альтернативные» квартиры из-за сложности и длительности сделки стоят на 10 % дешевле «чистых», чьи владельцы рассчитывают получить чемоданчик денег.

Цена вопроса: Ваше время
Необходимые документы: нет

Рекомендация № 3: выберите квартиру

Все начинается с выбора района, в котором Вы хотите жить. Не слишком доверяйте воспоминаниям о любимых с детства местах – скорее всего, Вы там просто прогуливались и точно не обращали внимания на количество детских садов, школ и магазинов. Через Интернет в базе недвижимости изучите ценовой диапазон выставленных квартир и, убедившись, что есть из чего выбрать по Вашему бюджету, еще раз прогуляйтесь по любимым районам, желательно в час пик. Поверьте, Вас могут ждать разочарования. Наконец, когда подходящие районы выбраны, приступайте к тщательному мониторингу предложения. Будьте готовы к тому, что если Вы ищете квартиру в базах Интернета, в 99 % случаев Вы попадете на посредников.

Цена вопроса: Ваше время
Необходимые документы: нет

Рекомендация № 4: проверьте выбранный вариант

Наконец, Вы нашли наиболее устраивающий вариант. Не торопитесь. Если Вы были на первом просмотре с риэлтором – не поленитесь и посетите дом еще раз. Агенты, какими бы порядочными людьми они ни были, в первую очередь заинтересованы в сделке. Кто знает, может быть, приехав самостоятельно, Вы рассмотрите не замеченные ранее детали, которые именно Вам решительно не подходят. Неплохо будет поговорить с соседями. В непринужденной беседе можно узнать много интересного: есть ли в подъезде пьющие, безопасно ли оставлять машину во дворе, большая ли очередь в детский сад и тому подобное. Может, после этого визита до проверки юридической чистоты квартиры дело даже и не дойдет, не говоря уже о самой сделке.

Если все хорошо, начинается самый сложный этап – проверка истории квартиры. Риск здесь велик – можно потерять даже квартиру, купленную по закону, если объявятся наследники. Или, к примеру, нынешний владелец приобрел ее у признанного недееспособным гражданина. Добросовестный приобретатель (тот, кто покупает квартиру, соблюдая все требования закона и не зная, что есть обстоятельства, препятствующие сделке) может рассчитывать на некоторую компенсацию от государства, но практика ее получения не отработана, а сумма все равно будет в несколько раз меньше цены московской квартиры. Самостоятельно проверить историю сложно: неспециалист в подобных вопросах не знает всех тонкостей и не имеет связей в соответствующих инстанциях, которые позволят провести проверку без проволочек.

Цена вопроса: при обращении к юристам – от 30 000 рублей

Необходимые документы: нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру (в поисках возможных обременений и для изучения условий приобретения квартиры ее нынешним собственником); выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); сведения о прописанных в квартире гражданах; наличие решений опекунских советов; дееспособность участников предыдущих сделок с квартирой; историю предыдущих сделок, особенно если квартира продавалась несколько раз за короткий промежуток времени

Рекомендация № 5: заключите сделку

Если все чисто, вносите аванс и начинайте готовить сделку. Если Вы присмотрели квартиру, которая продается без альтернативы, для подтверждения серьезности намерений достаточно бывает суммы порядка 1000 у.е., которая вносится как предоплата. При альтернативе вносится аванс, и суммы здесь фигурируют более существенные – от 3000 у.е. и выше, обычно – порядка 5 % стоимости квартиры. К моменту заключения сделки стороны должны согласовать договор купли-продажи. Теоретически саму сделку можно закрыть в течение дня: сначала подписывается договор купли-продажи, после чего – уже в банке – договор аренды ячейки. Дальше самое главное – подача пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Обычно регистрация договора купли-продажи оплачивается сторонами пополам, а вот договор перехода права – уже покупателем. Дальше остается только ждать, обычно не более двух недель.

Цена вопроса: госпошлина за регистрацию права на недвижимое имущество для физического лица – 1000 рублей.

Необходимые документы: от покупателя требуется только ксерокопия всех страниц паспорта, а также его оригинал и согласованный договор купли-продажи; продавец готовит остальной пакет документов – свидетельство о регистрации права собственности, правоустанавливающий документ на квартиру, экспликацию, кадастровый паспорт на квартиру (оригинал), квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию, нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки или нотариальное подтверждение того, что лицо в браке не состоит, выписку из домовой книги (срок действия – 1 месяц), копию паспорта

Рекомендация №6: получите ключи

Обычно передача ключей осуществляется в тот же день, когда Росреестр выдал зарегистрированные договора. Сопровождается это событие, как правило, подписанием акта приема-передачи квартиры, в котором указывается, в каком состоянии, с какой мебелью продавец передает жилье покупателю. В этот же день продавец забирает деньги из ячейки.

Цена вопроса: 0 рублей
Необходимые документы: акт приема-передачи

5 главных ошибок, которые обычно совершает покупатель

• Невнимательно относится к сбору информации о доме и районе. Как результат – соседями оказываются алкоголики или приезжие, а путь до ближайшего приличного магазина занимает больше получаса пешком.

• Пренебрегает помощью специалистов. Не пытайтесь экономить в ущерб полноценной проверке квартиры. Самостоятельно это сделать можно, особенно если опыт покупки уже есть, но гораздо безопаснее доверить этот момент профессионалу.

• Экономит на безопасности. Лучше не рассматривайте варианты, даже если  они дешевле рынка, с продажей по доверенности, не покупайте квартиру у людей, зарегистрированных в другом городе, не связывайтесь с договором ренты. Выбор квартир достаточно велик, не стоит выгадывать по мелочи, создавая при этом риск лишиться всего.

• Торопится с покупкой. Решение должно быть взвешенным; не поддавайтесь на разговоры о быстро растущих ценах.

• Вносит аванс, еще не проверив юридическую чистоту квартиры, потому что на этом настаивает продавец. Не соглашайтесь на подобные условия – Вы можете передумать, а залог останется у продавца.

Валерия Семенова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова