Как избежать "двойных продаж" на рынке жилья?

28 февраля 2011
При сделках с недвижимостью как на первичном, так и на вторичном рынке покупатели всегда рискуют столкнуться с недобросовестностью своих контрагентов и, в частности, с практикой так называемых «двойных продаж», когда один и тот же объект реализуется сразу нескольким претендентам. О том, как избежать подобной ситуации, а также о том, что делать, если факт «двойной продажи» все-таки обнаружен, расскажет RealEstate.ru в данном материале.
При сделках с недвижимостью как на первичном, так и на вторичном рынке покупатели всегда рискуют столкнуться с недобросовестностью своих контрагентов и, в частности, с практикой так называемых «двойных продаж», когда один и тот же объект реализуется сразу нескольким претендентам. О том, как избежать подобной ситуации, а также о том, что делать, если факт «двойной продажи» все-таки обнаружен, расскажет RealEstate.ru в данном материале.

«Двойная продажа», или реализация объекта недвижимости сразу нескольким покупателям, может иметь место как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, однако она возможна только при нарушении сложившихся схем проведения сделок с недвижимостью, уверяют риелторы. Как рассказывает юрист агентства Great Reality Татьяна Пикунова, основой безопасности сделок купли-продажи на вторичном рынке является то, что продавец получает деньги только после прохождения государственной регистрации, то есть когда покупатель уже стал собственником объекта. Расчеты между сторонами осуществляются в таком случае через банковскую ячейку или через банковский депозит. «Кроме того, при совершении сделки купли-продажи покупатель имеет возможность, в том числе путем получения выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), получить подтверждение, что правами собственника обладает именно то лицо, которое продает ему квартиру», - напоминает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Марина Литинецкая.

А вот на первичном рынке большинство операций совершается не с построенными и введенными в эксплуатацию объектами, а на стадии строительства, то есть по факту приобретается не сам объект, а имущественные права на него. В таком случае покупатель может обезопасить себя тем, что настоит на совершении сделки в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Напомним,  что с июля 2010 года, когда вступили в силу поправки к закону "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",  все застройщики на территории РФ обязаны продавать квартиры в строящихся домах исключительно по договорам долевого участия, через жилищно-строительные кооперативы или по жилищным сертификатам. В этих условиях многочисленные альтернативные схемы в виде договоров инвестирования или соинвестирования, предварительных договоров продаж, договоров уступки права требования и иных договоров, не подлежащих государственной регистрации в Росреестре, являются незаконными.

Нередко случается так, что за право обладания одной и той же жилплощадью борются  несколько незадачливых покупателей. «Если мы говорим о первичном рынке недвижимости, где имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования, иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило договор или оплатило указанную сумму», - говорит ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», адвокат Олег Сухов.

В то же время если двойная продажа квартир произошла при заключении договора долевого участия в строительстве, то в данном случае неважно, кто первым подписал или оплатил договор, имеет значение лишь, с кем первым данный договор был зарегистрирован в Росреестре.

По его словам, на вторичном рынке недвижимости соблюдается то же правило: правообладателем является тот покупатель, договор с которым был зарегистрирован в Росреестре. «Если же при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную госрегистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество получает то лицо, которое первое подписало и оплатило договор», - добавляет адвокат.

Тем не менее, покупатель, столкнувшийся с двойной продажей, должен как можно скорее обратиться в суд, ведь при прочих равных условиях преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое первым в судебном порядке признало за собой право собственности на спорный объект. «Если при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с соответствующими требования, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось», - объясняет Т.Пикунова из Great Reality.

Что касается продавца, то покупателю стоит попытаться решить это дело сначала полюбовно. «Если гражданин узнал о том, что его право нарушено, то есть на его квартиру претендует другой покупатель, прежде всего, нужно обратиться к продавцу для выяснения вопроса. Возможно, произошла техническая ошибка, которая, безусловно, должна быть немедленно устранена. Если же ошибка носит не технический характер, то продавец обязан решить эту ситуацию путем предоставления аналогичной квартиры или возврата денежных средств», - заключает М.Литинецкая из «МИЭЛЬ-Новостройки».

Если продавец по каким-то причинам уклоняется от исполнения своих обязанностей, то  покупатель, который не может претендовать на объект недвижимости в связи с тем, что право собственности уже закреплено за другим, более удачливым покупателем, имеет право предъявить продавцу иск о возмещении убытков. «Основанием для этого является ст.15 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Размер убытков может быть равен цене квартиры на момент вынесения судом решения», - говорит Т.Пикунова.

По ее словам, в соответствии с п.4 ст.165 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от госрегистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении регистрации, а в соответствии в п.3 ст.551 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, также должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

«Кроме того, в седьмом абзаце п.61 Постановления Пленумов Верховного Суда №10, Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрации перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи», - напоминает Т.Пикунова из Great Reallity.

Юлия ПЕТРОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова