Как грамотно составить договор найма элитного жилья?

13 апреля 2010
В Москве же сдача жилья внаем и вовсе приобрела черты доходного бизнеса, особенно если речь идет о найме элитных квартир. О том, как грамотно составить договор найма элитного жилья, чтобы по максимуму учесть интересы арендатора и арендодателя, расскажет RealEstate.ru

Как бы ни испортил россиян квартирный вопрос, как бы остро он ни стоял, у собственников жилых помещений порой возникает необходимость сдать временно свободные квартиры внаем. Причины бывают разными: платежи жильцов позволят покрыть расходы на «коммуналку», компенсировать ежемесячные взносы по кредиту или просто стать подспорьем к семейному бюджету. В Москве же сдача жилья внаем и вовсе приобрела черты доходного бизнеса, особенно если речь идет о найме элитных квартир. О том, как грамотно составить договор найма элитного жилья, чтобы по максимуму учесть интересы арендатора и арендодателя, RealEstate.ru расскажет в данном материале.

Разумеется, никто не обязывает собственника квартиры и будущего жильца оформлять официальный договор, документирующий передачу первым второму жилого помещения для временного проживания. Однако же риэлторы настоятельно рекомендуют своим клиентам соблюсти эту формальность, даже если они родственники или хорошие знакомые. Ведь в случае возникновения конфликтной ситуации именно договор, заключенный установленным образом, максимально четко обозначит права и обязанности сторон, разрешит финансовые противоречия, а также сохранит между нанимателем и владельцем недвижимости человеческие отношения.

Аренда или наем?

На практике многие наниматели и владельцы жилья путают такие понятия, как "аренда" и "наем", думая, что это одно и то же. Однако же российское законодательство предусматривает, что заключение договора аренды правомерно, если арендатором по договору выступает юридическое лицо. В том случае, если нанимателем квартиры является физическое лицо, заключается договор найма жилого помещения.

Что такое договор найма?

Определение договора найма жилого помещения, а также существенные его составляющие освещаются в Главе 35 Гражданского кодекса РФ. Суть договора найма состоит в том, что одна сторона (собственник) предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. А объектом договора найма жилого помещения, согласно статье 673 ГК РФ, может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Описание сдаваемого внаем помещения должно быть снабжено всеми существенными характеристиками: адрес, площадь, месторасположение, кадастровый номер. «Без такого подробного пункта договор считается незаключенным. Следует также отметить, что договор найма заключается только в письменной форме, вступает в силу с момента подписания сторонами и государственной регистрации не подлежит », - обращает внимание юрист компании WELHOME Екатерина Чернова.

В то же время генеральный директор компании TWEED Ирина Могилатова все-таки для большей надежности рекомендует своим клиентам зарегистрировать документ: «Регистрация договора в регистрационных органах является действенным способом сохранить достигнутые условия без изменений, однако на практике, к сожалению, не даст нанимателю 100-процентную гарантию в случае возникновения сильного смещения рынка в ту или иную сторону».

В целом же, по закону необходимо регистрировать только тот договор, который заключается на срок более 1 года. Тогда информация об обременении на сдаваемое внаем жилье заносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Каковы основные разделы типового договора найма?

Обычно типовой договор найма состоит из следующих разделов: предмет договора; права и обязанности сторон; порядок расчетов между сторонами; срок и условия действия договора; порядок расторжения договора; дополнительные условия, адреса; паспортные данные, реквизиты и подписи сторон.

«Дополнительно к договору нужны акт приема-передачи квартиры, который включает в себя список мебели и оборудования и их состояние, правоустанавливающие документы на квартиру, паспортные данные собственника и арендатора или сведения о компании, если договор подписывает юридическое лицо», - отмечает директор отдела аренды Intermark Savills Галина Ткач.

Как отмечают представители опрошенных агентств недвижимости, эти сведения указываются обычно в приложениях к договору, но могут выступать и в качестве отдельных его положений.

Кто имеет право сдавать квартиру внаем?

Важно отметить, договор найма наниматель может заключить только с собственником жилого помещения. А если собственников несколько, то подписи на договоре должны поставить все владельцы жилого помещения. При этом допускается подпись представителя собственника, действующего на основании доверенности. В противном случае договор может с легкостью быть признанным недействительным. Кроме того, при заключении договора нанимателю стоит осведомиться, сколько человек прописано по данному адресу, и заручиться их письменным согласием на то, что квартира будет сдаваться внаем.

Кто имеет право проживать в снимаемой квартире?

Гражданский кодекс РФ определяет, что с согласия наймодателя, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При этом на вселение несовершеннолетних детей получать такое согласие не требуется. Впрочем, вселение допускается только при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Закон не заставляет собственника заключать договор найма со всеми членами семьи нанимателя. Однако же риэлторы настоятельно рекомендуют сторонам «прописать» в договоре всех, кто будет пользоваться жилой площадью на постоянной основе, чтобы избежать взаимных претензий.

В то же время нанимателю стоит помнить о том, что статья 680 ГК РФ отмечает: он имеет право с согласия наймодателя поселить в данном объекте недвижимости и лиц, не прописанных в договоре. Например, родственников, друзей или гостей. Всем им присваивается статус временных жильцов. Их пребывание в данном жилом помещении по закону не должно превышать 6 месяцев. «Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель», - подчеркивается в ГК РФ.

Если владелец недвижимости не желает, чтобы в принадлежащих ему квартире или доме появлялись посторонние лица, то он в праве запретить проживание временных жильцов и оговорить это в договоре. Или же мотивировать отказ тем, что не соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Предварительная оценка стоимости имущества: как избежать конфликта?

При описании объекта договора, то есть элитного жилья, его собственником, а также нанимателям необходимо более чем дотошными и предусмотрительными. «У себя в компании мы ввели практику детального описания всех предметов мебели и оборудования находящегося в квартире, с указанием стоимости и с фото возможных повреждений. Так же важно описывать ремонт в квартире, отделочные материалы и степень износа на момент передачи помещения. Это оградит вас от долгих споров с собственником о нанесенном ущербе после выселения из квартиры», - рассказывает Г. Ткач.

А по мнению И. Могилатовой из TWEED, хозяевам дорогостоящих квартир вообще лучше всего озаботиться страхованием ремонтных работ и имущества, находящегося в квартире, до въезда возможных арендаторов. Ведь страховая компания заранее объективно оценит стоимость произведенного ремонта и определит ценность техники, мебели и предметов декора, которые будут переданы в пользование нанимателю. И, соответственно, при возникновении конфликтной ситуации именно страховщик поможет сторонам разрешить спор и полностью или частично компенсировать ущерб. В то же время оценка степени ущерба, причиненного жилью или имуществу в нем, как отдельная услуга — дорогое удовольствие. По словам Г.Ткач, в настоящий момент она может обойтись собственнику в 15 тыс. руб.

В этой связи, подчеркивают эксперты, стоит подробно осветить в договоре и порядок пользования объектом недвижимости. «Стороны могут предусмотреть обязанность нанимателя придерживаться существующего состояния (без изменения) и возвратить квартиру только с учётом её (и имущества) естественного износа. Могут же предусмотреть возможность нанимателя произвести ремонт, улучшения, и здесь же предусмотреть - в чьей собственности они остаются и как компенсируются. Стоит отметить, что эта сфера полностью остаётся на усмотрение сторон, и они могут оговорить данные правоотношения в соответствии с буквой закона, а могут и изменить их на своё усмотрение. Главное – достигнуть консенсуса. Если же стороны вообще не коснулись в договоре этих вопросов, следует понимать, что регулироваться они будут буквой закона (в частности, статьей 623 ГК РФ)», - говорит Е. Чернова из WELHOME.

А нанимателю же при пользовании съемным жильем рекомендуется своевременно фиксировать на бумаге все изменения, которые произошли в квартире. «У нас был пример, когда собственник по просьбе клиента вывез телевизор из одной комнаты. А по истечению договора, указал в акте приема-передачи, что телевизора не хватает, и удержал его стоимость из страхового депозита, так как факт вывоза не был оформлен документально. А вот второй пример, когда клиент захотел установить себе спутниковое телевидение и не получил письменное разрешение собственника. В процессе проведения кабеля были сделаны отверстия в окне, вдоль плинтуса и входной двери, результатом стал счет с круглой суммой на возмещение убытков, так как ремонт в квартире был очень дорогим», - рассказывает Г.Ткач из Intermark Savills.

Отделке или имуществу причинен ущерб: кто виноват?

В теории вопрос о порче имущества решается просто: возмещает его стоимость (либо приводит в первоначальный вид) тот, кто несёт за это ответственность (то есть по чьей вине произошла порча). Если имеют место объективные обстоятельства, на которые наниматель никак не мог повлиять (например, в квартире произошло затопление по вине соседей или же возгорание из-за халатности коммунальных служб), то исправление ситуации – обязанность собственника, так как бремя содержания имущества и его амортизации лежит по закону на нём. Если поломка, порча случилась из-за невнимательности и недобросовестности нанимателя, то замену и/или ремонт осуществляет он за свой счёт, либо компенсирует затраты на это собственника. Однако на практике стороны зачастую спорят о том, является ли поломка «естественным износом» или же «порчей имущества». И тут стоит только рассчитывать на добросовестность сторон, либо идти в суд.

Как прописать в договоре размер ставки?

Представители опрошенных агентств недвижимости отмечают, что при составлении договора обязательно указывается размер платы, которая будет взиматься с нанимателя за пользование жильем и форма оплаты — наличный или безналичный расчет.

Отдельно решается вопрос с валютой, в которой будет исчисляться плата за проживание. Согласно российскому законодательству, расчеты на территории РФ должны осуществляются только в рублях. Однако же стороны могут договориться о том, что цена будет исчисляться из условных единиц, тогда размер ставки будет указывается в иностранной валюте, но взаиморасчеты будут производиться в рублях - по фиксированному курсу или курсу Центрального банка России.

Не будет лишним и приложить к договору и график платежей. А также обязательно стоит в письменном виде оговорить варианты понижения и повышения арендной ставки. Согласно ГК РФ, ставка может повышаться не чаще одного раза в год. Кроме того, как отмечает управляющий партнер компании MAYFAIR Properties Марина Маркарова, в договоре можно прописать максимальное повышение ставки, например, с учетом темпов инфляции или изменения курса валют.

Пени за просрочку платежа также определяются договором найма. Обычно она не превышает 0,1% от суммы месячной аренды, рассказывает М. Маркарова. Аналогичные штрафные санкции могут быть предъявлены и к собственнику жилого помещения, если он несвоевременно передает нанимателю жилье или не спешит устранять неполадки.

Зачем нужен страховой депозит?

Страховым депозитом, как правило, называется сумма в размере 1-2 месяцев, которую собственник обычно просит предоставить ему в качестве своеобразного залога. Данная сумма по обоюдному согласию сторон может быть либо возвращена нанимателю после окончания срока аренды, либо засчитана в качестве платежей за последние 1-2 месяца проживания в объекте. Кроме того, деньги страхового депозита могут использоваться для расчетов между сторонами при возникновении ущерба имуществу наймодателя по вине нанимателя. «Страховой депозит — самый болезненный вопрос, в первую очередь из-за того что очень трудно найти компромисс по ущербу. При этом всегда есть вероятность, что собственник не вернет страховой депозит и в отсутствие ущерба, а требовать его арендатору можно только в судебном порядке. И даже если арендатор идет в суд, то его дело рассматривается в течение полугода», - сетует Г. Ткач из Intermark Savills.

Поэтому здесь, как и в вопросах оценки ущерба, наниматель может только надеяться на добропорядочность владельца квартиры и оговаривать в договоре различные варианты возможных ситуаций, в результате которых страховой может быть полностью или частично возвращен нанимателю.

Кто платит коммунальные платежи?

Общепринятая практика предполагает, что собственник оплачивает все коммунальные платежи по квартире, за исключением электроэнергии, спутникового телевидения, Интернета, телефонных счетов, а также водоснабжения, если в квартире установлены счетчики.

Как продлевается договор?

Гражданский Кодекс РФ позволяет заключать договоры найма на срок до 5 лет. В то же время большинство нанимателей и собственников обычно довольствуются годом. «Не позднее трех месяцев до истечения срока договора найма наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить второго об отказе от продления в связи с решением не сдавать квартиру внаем в течение определенного периода времени (не менее одного года). Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления от занимаемого жилья, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях», - напоминает Е. Чернова из WELHOME.

Если же наймодатель отказался от продления договора и менее чем через год сдал квартиру другому лицу, то бывший наймодатель, не реализовавший свое преимущественное право на заключение нового договора найма, может обратиться в суд и выиграет дело.

Однако же, как отмечают риэлторы, гораздо проще решить споры во внесудебном порядке. И для того, чтобы они не возникали, сторонам стоит фиксировать в договоре малейшие детали и нюансы и стараться предусмотреть все возможные ситуации.

Юлия ПЕТРОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова