Инвестиционные бега-2013: на каких столичных новостройках можно было заработать больше всего?

28 января 2014
Эксперты компании «Метриум Групп» по заказу RealEstate.ru выяснили, какие новостройки старой Москвы показали самый высокий рост цен за год в разных сегментах жилья. Мы представили, что у некоего портфельного инвестора на конец 2012 года была сумма в 25 млн рублей. Нам стало интересно, какую прибыль он бы извлек ровно через год, вложив эти деньги в разные классы новостроек. Например, купив элитную «однушку», либо две однокомнатные квартиры бизнес-класса, либо несколько квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса. И что же - результат оказался неожиданным…

Эксперты компании «Метриум Групп» по заказу RealEstate.ru выяснили, какие новостройки старой Москвы показали самый высокий рост цен за год в разных сегментах жилья. Мы представили, что у некоего портфельного инвестора на конец 2012 года была сумма в 25 млн рублей. Нам стало интересно, какую прибыль он бы извлек ровно через год, вложив эти деньги в разные классы  новостроек. Например, купив элитную «однушку», либо две однокомнатные квартиры бизнес-класса, либо несколько квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса. И что же -  результат оказался неожиданным…

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ УСЛОВИЯ

1. Почему 25 млн рублей?

Если взять за точку отсчета квартиру на первичном рынке в премиум-классе с минимальной стоимостью, то входной билет в мир элитного жилья год назад стоил именно 25 млн рублей.

2. Почему однокомнатные квартиры?

Не секрет, что однокомнатные квартиры являются самыми инвестиционно-привлекательными, поэтому аналитики сравнили цены на «однушки» в разных сегментах жилья за год. 

3. Какой рост цен отслеживался?

Рост цен за год, который отслеживали аналитики, нельзя приравнивать ко всему рынку того или иного класса. Это данные по конкретным проектам.

4. Как отбирались объекты?

Мы брали именно новостройки – первичный рынок. Есть объекты, особенно много таких в бизнес-классе, которые показали за этот год гораздо больший рост цен: один – 38%, второй – 36%, третий – 28%. Однако, эксперты компании «Метриум Групп» намеренно не стали включать их в обзор, так как все эти объекты проблемные, то есть долгое время стояли замороженные, соответственно, стоили ниже рынка. А в этом году показали, наконец, динамику строительства, у некоторых началась отделка фасада. В итоге, они доросли по стоимости до рынка, поэтому по итогам года такие проекты дали хороший прирост цены. Но это не значит, что данные проекты могут быть отнесены к инвестиционно-привлекательным.

«Максимальный рост цен не всегда равен инвестиционной привлекательности проекта, - обращает внимание Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – Инвестиционно-привлекательный проект – это сочетание факторов. Во-первых, объект должен показать хорошую динамику цен, позволяющую получить приемлемую доходность. А во-вторых, нужно учитывать ликвидность проекта, чтобы человек, который купил в нем квартиру из «спекулянта» не превратился в «стратегического инвестора». Ибо, как известно, стратегический инвестор – это неудавшийся спекулянт (есть такая шутка у финансистов). Ликвидность – это то, в какой срок ты можешь обратить свой актив в деньги. Поэтому важно, чтобы инвестор не «завис» в дальнейшем со своими инвестициями, а смог продать квартиру в течение года. Поэтому рост цен – это не главное. Смотреть нужно, прежде всего, на историю проекта, оценивать риски и его ликвидность. Если история проекта не безупречная, то даже на конечной стадии строительства сохраняются инвестиционные риски – рыночные, строительные, а главное – юридические».

5. Что из себя представляет полученная выручка?

Это именно брутто, из которого мы не вычитали расходы , связанные с покупкой и продажей объектов .

ВАРИАНТ ПЕРВЫЙ: ЭЛИТНЫЙ

Годовой прирост цены – 5 млн рублей или 20%

Однокомнатная квартира в ЖК «Итальянский квартал» площадью 58,72 кв. м в конце 2012 года стоила 25 млн рублей. Сегодня в этом ЖК минимальная стоимость такой же «однушки» составляет уже 30 млн рублей. Получается, что инвестор теоретически мог заработать 16,7% и получить доход в размере 5 млн руб., если бы просто купил эту квартиру, а затем перепродал ее.

Особенности: Спрос в элитном сегменте весьма ограничен, поэтому продать такую квартиру быстро вряд ли получится. Сроки экспозиции на этом рынке иногда могут превышать и год. Поэтому сохранялся риск, что продажа затянется

ВАРИАНТ ВТОРОЙ: БИЗНЕС-КЛАСС

Годовой прирост цены – 5 млн рублей или 20%
При вложении 21,3 млн  - 24,9% годовых

В бизнес-классе наиболее высокий рост цен на однокомнатные квартиры – в среднем, на уровне 20% – показали: ЖК «Мосфильмовский», ЖК Wellton Park, ЖК «Алые паруса», клубный дом «Мирный», ЖК «Английский квартал».

Название ЖК

Площадь 1-к. квартиры

Цена на конец 2012 года

Цена на конец 2013 года*

Изменение цены по конкретным примерам

Рост средней стоимости кв.м в однокомнатных квартирах данного ЖК

Мосфильмовский

47,9 кв. м

8,6 млн рублей

11,3 млн рублей

31,3%

24%

Wellton Park

32,8 кв. м

5,6 млн рублей

6,9 млн рублей

23,2%

19%

Алые паруса

52,7 кв. м

12,7 млн рублей

15,3 млн рублей

20,5%

17%

Мирный

45,6 кв. м

12,8 млн рублей

15,3 млн рублей

19,5%

16%

Английский квартал

52,6 кв. м

16,1 млн рублей

18,4 млн рублей

14,3%

12%

Источник: «Метриум Групп»
*Сравнительная стоимость приведена не на одну и ту же квартиру, а на квартиры, максимально идентичные по характеристикам

Если бы наш портфельный инвестор захотел вложить свои 25 млн рублей в бизнес-класс, то исходную сумму он мог потратить на покупку двух квартир - в ЖК «Мосфильмовский» и ЖК «Английский квартал». Итого – 24,7 млн рублей. В итоге через год инвестор теоретически мог продать их за 29,7 млн рублей и заработать те же 5 млн рублей, что и в элитке.

Впрочем, из имеющихся примеров мы можем извлечь больший максимум в процентном соотношении, если нарушим условие о том, что необходимо вложить все 25 млн. Допустим, купив квартиру в "Мосфильмовском" и "Алых парусах", мы потратили бы только 21,3 млн. Но заработали бы за год 5,3 млн, что составило бы 24,9% от первоначальных вложений.

Особенности:
Необходимо понимать, что спрос со стороны покупателей в данном сегменте также ограничен. А учитывая, что бизнес-класс составляет на рынке Москвы наибольшую долю, сроки экспозиции опять-таки непредсказуемы. 

ВАРИАНТ ТРЕТИЙ: ЭКОНОМ- И КОМФОРТ-КЛАСС

Годовой прирост цены – 5 млн рублей или 20%

В недорогих новостройках за текущий год самый высокий рост цен на однокомнатные квартиры был зафиксирован в ЖК «Теплый край», ЖК «Большое Кусково», ЖК «Царицыно», ЖК «M-House» и ЖК «Подсолнухи». Стоимость квартир в данных комплексах повысилась, в среднем, на 15%.
 

Название ЖК

Площадь 1-к. квартиры

Цена на конец 2012 года

Цена на конец 2013 года*

Изменение цены по конкретным примерам

Рост средней стоимости кв.м в однокомнатных квартирах

Теплый край

54,2 кв. м

8,4 млн рублей

10,6 млн рублей

26%

20%

Большое Кусково

42,48 кв. м

5,05 млн рублей

6,25 млн рублей

23,7%

19%

Царицыно

45,68 кв. м

5,4 млн рублей

6,3 млн рублей

16,6%

14%

M-House

39,5 кв. м

5,65 млн рублей

6,4 млн рублей

13,3%

12%

Подсолнухи

39,6 кв. м

6 млн рублей

6,8 млн рублей

13,3%

12%


Источник: «Метриум Групп»
*Сравнительная стоимость приведена не на одну и ту же квартиру, а на квартиры, максимально идентичные по характеристикам


Год назад в массовом сегменте практически во всех новостройках за 25 млн рублей можно было приобрести как минимум три – максимум шесть однокомнатных квартир. Чтобы нивелировать риски, лучше инвестировать свои средства в разные проекты – ЖК «Теплый край», ЖК «Большое Кусково», ЖК «Царицыно», ЖК «M-House». Получается, что инвестор, потратив в прошлом году 24,5 млн рублей на покупку квартир в данных новостройках эконом-класса, теоретически мог заработать 29,55 млн рублей через год, то есть получить сверху те же 5 млн рублей, что и в элитном, и бизнес-классе.   

Особенности: Покупка четырех квартир – дело хлопотное, конечно. Да и издержек должно быть больше (оформление договоров, права собственности и тд). И в этом может быть недостаток портфельного инвестирования в экономкласс. Зато в этом сегменте нет рисков затянувшейся экспозиции из-за высокого спроса.

ВЫВОДЫ

Самый интересный вывод, полученный экспертами из данных наблюдений – во что ни вкладывай, а более, чем 20 % годовых на столичном жилье не заработаешь. Если, конечно, выбирать беспроблемные активы. Исключением стал бизнес-класс, который выбился в неформальные лидеры и мог принести почти 25% годовой прибыли.

Впрочем, самый инвестиционно-привлекательный сегмент, по мнению экспертов «Метриум Групп», эконом- и комфорт-класс. «Именно в массовом сегменте сегодня наиболее активный рынок, здесь строится самый ликвидный продукт, то есть продать квартиру экономкласса при высоком спросе и ограниченном предложении довольно легко, - говорит Анна Соколова.

По ее мнению, в бизнес-классе, с одной стороны, потенциал роста цены выше, потому что в этом сегменте нет такого жесткого ограничения по бюджету покупки, как в экономе, здесь клиенты более состоятельные. В зависимости от концепции проекта, они готовы доплатить за некоторые характеристики. Но с другой стороны, продать квартиру бизнес-класса сложнее всего, так как доля такого жилья самая большая в Москве, соответственно, это высоко-конкурентный рынок.

Что касается элитного рынка, поясняет эксперт,  то здесь в последнее время наметилась тенденция, согласно которой жилье выводится в продажу уже на высокой стадии готовности, практически по максимальной цене. В элитке люди готовы платить такую цену, поэтому продавать объект с большим дисконтом на старте застройщику нет смысла. Таким образом, большого роста цен здесь ждать не приходится.

Исследование - «Метриум Групп»
Идея - Ольга Александрова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова