Два взгляда на Бали: дорогой и экономный

12 ноября 2013
Рубрику ЛИЧНЫЙ ОПЫТ Realestate.ru посвятил на этот раз недвижимости на Бали. Так случилось, что нам дали интервью (независимо друг от друга) два москвича, чьи жизни теперь тесно связаны с этим островом. И обе истории совпали в начале: «как-то раз мы поехали отдыхать на Бали, но настолько этот остров запал в душу, что расставаться с ним не захотелось». Впрочем, продолжились они двумя разными бизнесами, связанными с островной недвижимостью. Кроме того, мы получили два разных портрета острова. Мнения спикеров существенно расходятся насчет того, кто может купить жилье на Бали, насколько прибыльно сдавать его в аренду, и можно ли вести бизнес на острове дистанционно.

Рубрику ЛИЧНЫЙ ОПЫТ Realestate.ru посвятил на этот раз недвижимости на Бали. Так случилось,  что нам дали интервью (независимо друг от друга)  два москвича, чьи жизни теперь тесно связаны с этим островом. И обе истории совпали в начале: «как-то раз мы поехали отдыхать на Бали, но настолько этот остров запал в душу, что расставаться с ним не захотелось».  Впрочем, продолжились они двумя разными бизнесами, связанными с островной недвижимостью.  Кроме того, мы получили два разных портрета острова. Мнения спикеров существенно расходятся насчет того, кто может купить жилье на Бали, насколько прибыльно сдавать его в аренду, и можно ли вести бизнес на острове дистанционно.

Итак, в одном случае, Александр Станкевич,  партнер агентства жилой и коммерческой недвижимости в Москве Cartel Estate, открыл свое агентство жилой недвижимости в Индонезии Your Villa. Александр считает, что купить жилье на Бали могут позволить себе только состоятельные люди.

Впрочем, Алексей Лидский, предприниматель, самостоятельно построивший небольшой отель "BALI DREAM HOUSE", полагает, что средний класс также может с комфортом освоиться на острове.

АЛЕКСАНДР СТАНКЕВИЧ: «ЗА 150 ТЫС.  ДОЛЛАРОВ МОЖНО КУПИТЬ ЛИШЬ ОЧЕНЬ СКРОМНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ»

- Как вы начали заниматься недвижимостью на Бали?

- Я работал в Москве частным маклером по аренде и продаже недвижимости. На Бали я поехал просто пожить, отдохнуть. Там я решил, что для работы с недвижимостью место проживания не играет решающей роли  и решил открыть свое агентство на Бали. Для меня нет особой разницы – продавать палатку на рынке или виллу на пляже, главное, что этот товар востребован и его можно продать.  Изменились лишь инструменты, с помощью которых рекламируются объекты курортной недвижимости, а  также некоторые критерии, определяющие стоимость этой самой недвижимости.

- Что происходит с ценами на острове?

- Динамика в курортных регионах вроде острова Бали по сравнению с периодом пятилетней давности невероятно интенсивна. Цены растут как на дрожжах.  Стоимость земли на побережье в некоторых районах, которая 5 лет назад стоила в районе 20 000 долларов за сотку, уже достигает 200 000 долларов за сотку. В целом, можно констатировать, что за последние 5 лет цены на недвижимость на острове Бали выросли в 5-10 раз. Обусловлено это тем, что земельный фонд в самых востребованных районах практически исчерпан, а интерес инвесторов продолжает демонстрировать стремительный рост.  Однако, стоит отметить, что если рынок индонезийской недвижимости намерен продолжать конкурентную борьбу с Таиландом или Малайзией, то дальнейший рост аппетитов продавцов и цен на недвижимость необходимо обуздать.

- Есть две вещи, которые могут его обуздать естественным образом: это народные волнения, которые периодически случаются на Бали, и тот факт, что остров находится в сейсмоопасной зоне и ему может грозить цунами, которые являются бичом Индонезии. Насколько эти факторы влияют на цены и спрос на недвижимость?

- Практически не влияют. Например, этой осенью в связи с наступлением холодов в России и приближающейся зимой, спрос россиян на недвижимость в теплых странах и в частности в Индонезии значительно вырос! Из более или менее значительных изменений - произошло небольшое повышение цен на бензин с 50-ти центов за литр до 65-ти центов США за литр. Но повышение это было еще летом. В отношении оформления недвижимости никаких изменений не происходило.

- А какие факторы нивелируют все эти опасности и удерживают спрос?

- На острове Бали курортный сезон  длится практически круглый год. Есть несколько месяцев, когда идут дожди, но в целом там всегда лето,  благодаря чему Индонезия привлекает путешественников, туристов и серфингистов со всего мира на протяжении всего года. Поэтому многие люди и компании предпочитают покупать недвижимость именно там, чтобы вести арендный бизнес. Многие занимаются этим сами, многие - через управляющие компании, которых там более чем достаточно. При грамотном ведении дел, в течение 5-8 лет затраты на покупку недвижимости таким образом окупаются. Кроме этого, некоторые объекты продаются исключительно под гарантированный возврат инвестиций от 7 % до 12 % в год.  Несмотря на то, что количество русских,  желающих вложить капитал в недвижимость Индонезии продолжает расти с каждым годом, тем не менее, основную часть инвесторов составляют австралийцы, японцы, китайцы и европейцы.

- Как классифицируется недвижимость на Бали?

- По большей части на Бали представлены частные виллы, дома  (то же, что и виллы только без бассейна) или апартаменты в таунхаусах или отелях,  - многоэтажных домов там не строят.  В основном, в ходу виллы, и, надо сказать, именно виллы сдаются гораздо лучше, потому что жить на частной вилле гораздо приятнее. 

Стоимость скромной виллы, площадь участка которой не более 2-х – 3-х соток, а площадь дома не превышает, как правило, 150 кв. м.  начинается от 200 тыс. долларов. Поместье площадью около 50 соток земли и площадью дома около 1000 кв. м может обойтись более чем в 5 млн долларов.

- Кто ваши покупатели?

- Это  обеспеченные люди, для которых дом на Бали явно не единственный и даже не второй.  Люди с невысоким достатком, конечно, тоже сюда стремятся, но у них бюджет сильно ограничен – до 150 тыс. долларов. За эту сумму можно купить лишь очень скромные апартаменты и уж точно не с видом на океан.

Мое агентство мультинационально. Но преимущественно наши клиенты - граждане России, Белоруссии, Украины и Казахстана. Особенно казахи в последнее время активно интересуются курортной недвижимостью. Некоторые изъявляют желание купить остров с бюджетом 25 млн долларов.  Этот рынок также существует, пусть и не столь активен спрос, но он работает по схеме: застройка, гостиничный бизнес (подробнее об этом читайте в интервью Алексея).
- Какие регионы Индонезии пользуются спросом?

- Бали и близлежащие острова. Исторически сложилось так, что Бали является центром туризма в Индонезии и основные туристические потоки идут на этот остров. Мы торгуем недвижимостью и землей на острове Ломбок, Флорес, Гили, Траванган – там тоже продается много недвижимости, но она дешевле, поскольку не представляет такого интереса для арендного бизнеса как балийская, где более развитая инфраструктура. В основном, вся инфраструктура сконцентрирована в южной части острова.  Это такие районы как: Нуса Дуа, Семиньяк, Кута , Джамбаран, Чангу – там стоимость на недвижимость достигает своего пика. 

- Почему вы решили вернуться в Москву и как вы продолжаете поддерживать бизнес на Бали?

- Лично для меня на Бали слишком жарко. Вместе с тем я соскучился по родственникам, друзьям и своей Родине. Кроме того, логистика клиентов происходит через web сайт, а на месте у нас работают агенты, которые замотивированы 50-процентной комиссией от сделки на качественное сопровождение клиента. Это позволяет мне дистанционно управлять бизнесом на Бали и одновременно заниматься коммерческой недвижимостью в Москве.

Беседовала Ксенья Ферзь

АЛЕКСЕЙ ЛИДСКИЙ: «ВИЛЛУ НА БАЛИ МОЖНО ПОСТРОИТЬ ЗА 20 ТЫС. ДОЛЛАРОВ»

- Алексей, как вы оказались на Бали и пришли к мысли открыть отель?

- Все началось с выбора, куда поехать отдохнуть. Сложно сказать, почему выбор пал на Бали, возможно потому что там я еще не был. Но сейчас я понимаю, что это была судьба или, как говорят балийцы,  Карма.  А дальше все просто… любовь с первого взгляда к этому волшебному острову, очаровательным балийцам и решение остаться здесь как можно дольше.

Начались путешествия по Интернету и изучение предложений по продаже земли и недвижимости на Бали. Выводов было сделано два: дорого и непонятно. Тогда я просто позвонил балийцу, у которого отдыхал и попросил помочь разобраться и заодно подыскать варианты. Готовую виллу покупать не хотелось, хотелось землю на берегу и построить для себя. Постепенно пришел к мысли, что можно построить еще несколько вилл и начать отельный бизнес.

В качестве отступления хочу сказать, чтобы воплотить мечту о домике на острове не обязательно быть олигархом и иметь кучу денег в матрасе, все реально для людей со средним достатком, было бы желание, как говорится.

- А как на Бали с собственностью?

- Иностранец не может приобрести недвижимость или землю в собственность на Бали, поэтому все оформляется  на партнера балийца. При этом у нотариуса заключается еще один договор о том, что все полномочия по управлению и распоряжению недвижимостью передаются вам (договор этот, что немаловажно, переоформляется автоматически на ваших детей или родственников если с вами, не дай бог, что случится).

В этом варианте есть как плюсы, так и минусы. Основной плюс то, что все разрешения, налоги и прочие прелести бюрократии, которые у нас на родине приходится преодолевать с огромными трудностями и вложениями, здесь ложатся на плечи вашего партнера балийца и решаются за копейки.

Минусов три… Первый - что все-таки это не стопроцентно Ваше. Второй - что придется довериться постороннему, в общем-то, человеку. И третий - деньги платить нужно сразу и все на момент оформления всех документов.

- Получается, что собственности нет, а как дела обстоят с арендой?

- Можно взять землю в аренду и снова через местного посредника. Хотя все документы нотариально заверяются. Из минусов - это ограниченность по сроку аренды, это не ваше и все равно присутствует балийский партнер при оформлении документов.

 Из плюсов вижу только один, - не надо платить все и сразу. Все вопросы и в первом и во втором варианте решаются вашим балийским партнером, не надо никуда ездить (кроме офиса нотариуса при подписании готовых документов). Землю можно купить за 4 - 15 тысяч долларов за сотку (на островах - до 30 тысяч). Арендовать участок - за 200 - 500 долларов за сотку в год.

- Как долго оформляются документы?

- На проверку и подготовку документов  может уйти до полугода. Но все вопросы решаемы на Бали, не всегда быстро, как хотелось бы, но решаемы и гораздо меньшей кровью, чем у нас на родине.

- Трудно ли согласовывать документы на строительство?

- Долго, но при этом вам не обязательно ждать, когда все бумаги будут на руках: процесс оформления идет параллельно со стройкой, и всем занимается ваш балийский партнер.

- Как проходил сам процесс строительства?

- Строят балийцы быстро. Два месяца ушло на постройку одной виллы полностью готовой для проживания и еще пять месяцев на постройку еще трех домов и ресторана.  Строительство одноэтажной виллы площадью 60 кв. м “под ключ”, включая работу и материалы, можно уложить в 20 тыс. долларов.

Но есть своя специфика. Здесь совершенно не работает принцип меньше слов больше дела. Балийцы чрезвычайно разговорчивы и не способны работать в одиночку. Будьте готовы к тому, что вам постоянно придется контролировать как стройку, так и весь процесс бизнеса, повторяя изо дня в день одно и тоже по сто раз. Также множество проблем возникает в связи с тем, что все население Бали крайне религиозно, и Ваши сотрудники будут постоянно отпрашиваться с работы, чтобы принять участие в праздниках и церемониях, которых здесь великое множество и разобраться во всех нет никакой возможности.

- Как вы решили  вопрос с постоянным проживанием на Бали и ведением бизнеса?

- Если вам хочется официально работать, то необходимо получить рабочую визу (Китас), для этого создается или Совместное предприятие с балийцем (СП) или аналог нашего Общества с ограниченной ответственностью (РТ).

Первый вариант - дорогой, второй - дешевый. В первом варианте вы являетесь соучредителем,  во втором - просто наемным работником. Китас оформляется на год и есть возможность (за дополнительную плату) многократного въезда-выезда из Индонезии. Имея Китас, вы получаете возможность открывать расчетный счет в банке, приобретать транспорт и т.д.

Если вы не хотите официально работать, можете оформить социальную визу по приглашению вашего партнера. По социальной визе вы можете находиться в Индонезии полгода (предоставляется на два месяца и потом продлевается еще на четыре). В этом случае, если вам понадобится выехать из Индонезии раньше срока, виза автоматически прекращается и придется по новой ее делать для въезда. Всеми визовыми делами и учреждением СП или РТ занимается ваш балийский партнер. Также возможно оформление пенсионной визы для лиц старше 55 лет.

- Насколько прозрачны взаимоотношения с чиновниками?

- Балийцы считают свою страну чрезвычайно коррумпированной, здесь все отношения построены на “откатах”, но масштаб взяток не такой катастрофический как у нас. Если у нас, как правило, приход любых проверок или чиновников заканчивается дачей взятки, то здесь все вопросы и проверки заканчиваются долгими и нудными разговорами о погоде, о здоровье родственников и т.д.

- Каков размер налогов?

- Сколько платить каждый решает сам за себя. Как правило, сумма налогов не превышает 10 % от дохода, при этом масштабы сокрытия этих самых оборотов и уход от налогов здесь просто катастрофический. Вы можете подать декларацию, что заработали 50 долларов и заплатить 5 долларов налога. Все работают по принципу надо хоть что-то заплатить. Еще здесь распространены местные подати на развитие деревни или города, на поддержание какой-нибудь школы или храма. Как правило, это фиксированная сумма, которая не превышает 50 долларов в год.

- Насколько успешен ваш отель?

- Учитывая то, что, например, в нашем поселке свыше 70 работающих отелей и вилл под сдачу в аренду, будьте готовы к тому, что ваш проект окупится очень нескоро. При правильной организации работы вам при любом раскладе должно хватить денег от сдачи в аренду на то, чтобы оплачивать все коммунальные платежи, содержать штат работников, обеспечивать себя всем необходимым для постоянного проживания и иметь небольшую прибыль.

- Сколько стоит  отдых на Бали и в вашем отеле? 

- Цены на аренду жилья здесь начинаются от 10 долларов за ночь с завтраком в так называемых Хомстеях (частных виллах зачастую без кондиционера и горячей воды) и до 300 - 400 долларов в шикарных многокомнатных виллах с кухней и полным набором сервиса в номерах. В моем отеле “Bali Dream House”, состоящем из четырех односпальных вилл, цена за ночь с завтраком на двоих человек с ребенком составляет 100 долларов в сутки. Виллы расположены в тихом регионе - в Амеде - и идеально подходят для спокойного отдыха, в том числе, с детьми. Очень много новобрачных приезжает именно в этот регион  и проводит здесь медовый месяц. Все виллы расположены на берегу - в 15 метрах от океана и оборудованы горячей водой, кондиционерами и всем необходимым для нормального отдыха. В 10 метрах от берега находится один из самых красивых коралловых рифов с огромным количеством тропических рыб. Маски, трубки и ласты мы выдаем гостям бесплатно. Уборка в номерах и обработка от насекомых проводится ежедневно.

- Есть ли в планах что-нибудь еще построить на Бали?

- Я считаю, что мне очень повезло, что судьба дала такой шанс, и я смог реализовать мечту. И конечно все, что я построил на Бали, сделано ради будущего моих детей, как и все что я делал в этой жизни. Что будет дальше и какие еще проекты захочется осуществить я пока не знаю, но точно знаю, что на одном месте долго высидеть не смогу, жизнь покажет.

Беседовала Ольга Александрова

Источники фото: greenvillagebali.com, balidreamhouse.net

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова