Доступное жилье молодой семье: ипотека и другие варианты

09 ноября 2011
Realestate.ru изучил наиболее популярные способы приобретения жилья в Москве и Подмосковье для семьи с ребенком, скопившей 3 млн рублей

Молодая семья с ребенком, пожилыми родителями и совокупным доходом 80 тыс. руб. обратилась в RealEstate.ru с просьбой помочь найти доступное жилье, которое уместится в  бюджет 3 млн руб. Вариантов оказалось немного, но они есть! Подробности – в исследовании рынка бюджетных покупок. 

 

 

Вторичка: Малогабаритка в Москве или треха в Подмосковье
Малосемейка в Москве

На вторичном рынке в Москве за 3 млн руб. можно купить только комнату в коммуналке или малогабаритную квартиру в 5-этажных или 9-этажных панельных домах с крошечной кухней (3,5 кв.м) или вовсе без нее - с электроплиткой в прихожей. Например, ровно столько стоит малогабаритка в районе метро Семеновская общей площадью 13 кв. м  на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Однако что с таким жильем делать? Для большой семьи не походит. Сдавать смысла нет - получаем «шило на мыло» с учетом того, что еще придется снимать квартиру. На инвестиционный рост и выгодную перепродажу тоже рассчитывать не приходится. С годами такое жилье только морально устаревает, уверяют эксперты.

Комната в столичной коммуналке

Например, в базах агентств мы нашли комнату по цене 1,35 млн руб. в трешке площадью 14 кв. м на втором этаже семнадцатиэтажного панельного дома в районе Восточное Дегунино (72 кв. м). Конечно, есть надежда купить вторую комнату и со времнем расселить соседей. Однако не факт, что они пойдут на сделку. А если и пойдут, то быстро смекнут, что их собствннось имеет ценность и наверняка запросят цену выше рыночной.

"Трешка" в Подмосковье

Более или менее подходящие варианты  – трешки в панельках - RealEstate.ru нашел только в Подмосковье. Например, в Подольске (36 км от Москвы) квартиру под сотню квадратов в пятиэтажке можно купить за 2,85 млн руб. Примерно в ту же сумму обойдется жилье площадью около 60 кв. м. в Лобне, но уже в двухэтажном блочном доме. В Электростали (38 км от МКАД) панельная «треха» стоит 2,7 млн. руб. Аналогичные квартиры, но в более современных домах и с хорошим ремонтом есть в городе Озеры, что в 125 км от Москвы. Стоимость - как раз в 3 млн. руб. Въезжаем и живем здесь и сейчас. Хотя для работающих в Москве расширится статья расходов на ежедневные поездки в столицу.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ СДЕЛКИ

Светлана Дымченко, коммерческий директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

- Разброс цен по комиссионному вознаграждению риэлтерских компаний сегодня довольно велик. Средний размер комиссии в Москве составляет порядка 4% от стоимости приобретения (в случае с бюджетом в 3 млн, это 120 тыс.), но можно найти услуги и за 2%, и даже за 1% (60 и 30 тыс. руб. соответственно). Правда, какого качества будут эти услуги, сказать сложно. А также трудно гарантировать, что такой риэлтор не покривит душой и не оберет своего клиента «по полной», применив технологию так называемой «скрытой комиссии», смысл которой сводится к введению в заблуждение относительно реальной стоимости сделки. Дополнительные расходы на оформление сделки на вторичном рынке составляют примерно 15 тыс. руб.

Никаких дополнительных налогов, связанных с приобретением доступного жилья на вторичном рынке, покупатели платить не будут. Наоборот: в случае если ранее покупатели не использовали право на налоговый вычет, в связи с приобретением они могут уменьшить свою налогооблагаемую базу на 2 млн руб. и, таким образом, в будущем сэкономить 260 тыс. Если по сделке прошло 3 млн руб., лимит по налоговому вычету на приобретение – 2 млн руб.

 

 

Новостройки: лучше и больше
Новостройка в Подмосковье

Новостройку в Москве без привлечения кредита не купить. Подходящие по размеру и бюджету варианты от застройщика есть только в Подмосковье. Например, в Раменском (45 км от Москвы) продается квартира без отделки в почти готовом монолитно-кирпичном доме общей площадью 76,5 кв м за 2, 9 млн  руб.  В поселке городского типа Зеленый (27 км от Москвы) можно найти трешки в новостройке (сдача – 3 квартал 2012 года) по цене 2,8 млн руб.

Есть квартиры еще дешевле: «двушка» в панельном доме-новостройке в той же Балашихе (25 км от Москвы) площадью 52 метра с лоджией и 10-метровой кухней обойдется в сумму чуть большую 2,2 млн руб. Срок сдачи дома – аналогичный: I-II квартале 2013 года.

В ЖК «Одинцовский Парк» в Одинцово, который также сдается в 2012 году, двухкомнатная студия в 56 м с учетом скидки в 3% также упирается в наш бюджет.

Вариант первички хорош еще и с точки зрения возможности рассрочки и скидок. Например, по данным компании «БЕСТ-Новострой», в ЖК «Аристово-Митино», что в 10 км от МКАД по Пятницкому шоссе (сдается в конце 2012 года), есть двухкомнатные квартиры площадью 54 кв.м которые слегка вылезают за бюджет и стоят 3,1 млн. руб. Однако варианты рассрочки (первые два месяца без процентов) позволят нашей семье погасить полную сумму за 2-3 месяца.

К тому же, такое доступное жилье ликвидно: за время строительства дома стоимость вырастает на 15-20% и примерно столько же «прибавка» может составить в течение следующих пяти лет.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ СДЕЛКИ

Дополнительных расходов в случае покупки новостройки из первых рук почти нет.  Распространена практика, когда застройщик даже берет на себя расходы по регистрации договора долевого участия в Федеральной регистрационной службе. «Дополнительные расходы  покупателей сводятся к затратам на оформление доверенности на проведение регистрации, а также нотариально заверенного согласия супруга на приобретение недвижимости или, если покупка совершается человеком несемейным, справки о том, что покупатель не состоит в браке, - рассказывает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. - Стоимость оформления каждого из этих документов у нотариуса составляет от 1000 до 1500 руб.».

По сути, вот все наиболее популярные варианты, укладывающиеся в эту сумму без привлечения дополнительных средств. В принципе, уже есть из чего выбрать. Но можно рискнуть и взять ипотеку для приобретения жилья более высокого класса.


 

ИПОТЕКА

Новостройка в Москве: от 6 млн рублей

По словам Веры Удачиной, генерального директора компании «Адресъ-Недвижимость», если учитывать все вышеперечисленные условия, ипотека для молодой семьи может обойтись в 6 млн руб. В Москве за эти деньги можно найти «трешки» площадью 50 кв. м в 9-этажных панельных домах с кухнями 6 кв. м рядом со станцией метро. Например, «Планерной» или «Щелковской». Чем дальше от метро, тем более качественный объект можно приобрести за те же деньги. В частности, у метро «Пражская» продается трехкомнатная квартира в 12-этажном панельном доме общей площадью 65 кв. м и кухней 8 кв.м.

Новостройка в Подмосковье: от 6 млн рублей

В Подмосковье за эти же деньги можно купить современную трехкомнатную квартиру в новом доме. Например, в Люберцах в 18-этажном монолитно-кирпичном доме общей площадью 65 кв. м  и кухней-гостиной 24 кв.м. Или в Красногорске (микрорайон Павшинская пойма) в 16-этажном доме общей площадью 97,7 кв.м и кухней 12 кв.

Максимальный срок, на который можно взять кредит - 25 лет по средней ставке 11-13% в год, которая напрямую зависит от срока кредита. Чем он меньше – тем меньше маржа банка.

«Наша семья может обратиться в любой коммерческий банк, выдающий  кредиты на покупку жилой недвижимости, - говорит Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость». - Под социальные программы «Молодая семья» наша семья не подпадает – как ни парадоксально, ее доход слишком велик (по информации, полученной из неофициальных источников, размер дохода для участия в программе «Молодая семья» должен составлять не более 8 тыс. руб. на каждого члена семьи., прим. Ред.). На мой взгляд, имеет смысл обратить внимание на банки, у которых процентная ставка не зависит от срока кредита, а находится в зависимости от размера первоначального взноса  (чем он больше, тем ниже ставка). Кроме того, желательно, чтобы платеж по кредиту оказался равным или ненамного превысил размер арендной платы, которую отдавала наша семья за съемное жилье».

Справка
Программа "Молодая семья"

По закону, молодая семья должна состоять минимум из одного молодого родителя возрастом не более 35 лет, одного и более детей. Кроме того, чета должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий органами местного самоуправления. Чтобы принять участи в программе, нужно обратиться в отдел по жилищным вопросам районной администрации.

Документы:
- заявление в 2 экземплярах;
- копии и оригиналы документов, удостоверяющих личность каждого члена семьи;
- копия и оригинал свидетельства о браке (на неполную семью не распространяется);
- документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в улучшении
жилищных условий;
- документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей достаточные доходы
либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части,
превышающей размер предоставляемой субсидии;
- выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета (при необходимости), а также другие документы, в зависимости от цели предоставления субсидии (договор банковского счета, кредитный договор, договор строительного подряда, справка об оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса, копия решения о передаче жилого помещения в пользование члена кооператива, свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилое помещение и т.д.)

Субсидия предоставляется в размере не менее:
1. 30 % расчетной (средней) стоимости жилья - для молодых семей без детей;
2. 35 % расчетной (средней) стоимости жилья - для молодых семей с детьми.

Размер общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер социальной выплаты, составляет:
1.  для семьи, состоящей из 2 человек  - 42 кв. метра;
2. для семьи, состоящей из 3 или более человек - по 18 кв. метров на 1 человека.

После подачи документов решение о выплате субсидий принимается в 10-дневный срок.

В случае положительного решения выдается свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома. Оно сдается владельцем в банк, отобранный органом исполнительной власти, где на имя члена молодой семьи открывается банковский счет. Срок действия свидетельства составляет не более 9 месяцев с даты выдачи. С программой «Молодая семья» работает Сбербанк и «Банк Москвы».

 

 Таблица 1. Расчет по ипотеке с дополнительными расходами. Условия: размер кредита – 3,5 млн, срок – 25 лет, ставка – 13 %

 

Первоначальный взнос

2,5 млн. руб

Ежемесячный платеж

около 40 тыс. руб.

Комиссия за рассмотрение заявки в банке

1500 руб.

Комиссия банку за выдачу кредита

35 тыс. руб. (1% от суммы кредита)

Оформление документов

15 тыс. руб.

Оценка недвижимости

5 тыс. руб.

 

Страхование 35000

35 тыс. руб. (1% от суммы кредита)

Размер переплаты за 25 лет

Приблизительно в два раза

Источник:  «Адресъ-Недвижимость»

Таблица 2. Размер ежемесячных платежей при сумме кредита 3, 5 млн руб в зависимости от ставки.

Срок кредита

% ставка

Ежемесячный платеж по кредиту

15 лет

11

39 781

20 лет

11

36 127

25 лет

11

34 303

 20 лет

 12

 

38 538

25 лет

12

 36 863

 

 

 

Источник: «РЕЛАЙТ-Недвижимость»


 

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
- Если   у  нашей семьи не оказалось двоюродного дедушки в Канаде, который в свое время  отмыл золото на миллионы долларов  и оставил  наследство, ипотека - самый верный вариант. Конечно, можно  и дальше копить. Однако насколько долгим окажется этот процесс? А вот то, что деньги со временем обесцениваются – факт. Депонирование денежных средств также не дает гарантии. Даже при самых выгодных условиях, депозиты дадут не более 6-8% в год, в то время как недвижимость, начиная с января 2010 года, стабильно дорожает в среднем на 1% в месяц. Поэтому даже с помощью депонирования мечту о собственной квартире  осуществить вряд ли удастся.

Светлана Дымченко, коммерческий директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
- Времена, когда можно было по сходной цене купить одну-две комнаты в коммуналке, расположенной в престижном районе Москвы, а затем при расселении обрести «хоромы царские» и, таким образом, «за долю малую» успешно решить свой жилищный вопрос, давно миновали. Не думаю, что сегодня удастся реализовать подобный проект, даже проявив изворотливость.


Наталья Денисова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова