Что выгоднее в Германии: арендовать жилье или покупать?

27 ноября 2013
А также от чего зависят цены на коммуналку в этой стране? И сколько приходится платить за нее в месяц? Легко ли купить дом в Германии россиянину? Как меняется цена в зависимости от региона? На эти и другие вопросы в рубрике ЛИЧНЫЙ ОПЫТ отвечает Маргарита Апель, которая переехала из России в Германию 20 лет назад. Ее нельзя назвать просто риэлтором. Маргарита также продвигает проекты по альтернативной энергетике, пишет экономические статьи и выступает на конференциях в российских вузах по темам экономики Германии и рынка труда.

А также от чего зависят цены на коммуналку в этой стране? И сколько приходится платить за нее в месяц? Легко ли купить дом в Германии россиянину? Как меняется цена в зависимости от региона? На эти и другие вопросы в рубрике ЛИЧНЫЙ ОПЫТ отвечает Маргарита Апель, которая переехала из России в Германию 20 лет назад. Ее нельзя назвать просто риэлтором. Маргарита также продвигает проекты по альтернативной энергетике, пишет экономические статьи и выступает на конференциях в российских вузах по темам экономики Германии и рынка труда.

АРЕНДОВАТЬ ИЛИ ПОКУПАТЬ?

- Маргарита, вы уже больше 20 лет живете в Германии. Расскажите, как получилось, что вы уехали из тогда еще только образовавшегося Российского государства?

- Скажу честно, что никогда идей, мыслей или планов переезжать за границу у меня не было. Все произошло, как в сказке про «Золушку»: заморский принц прискакал на белом коне, постучал копытом в комнату общежития МГУ и забрал меня в тридевятое царство - немецкое государство. Было это действительно очень давно, в 1992 году.

- Чем вы сейчас занимаетесь и как бы вы могли описать свою профессиональную деятельность?

- Кроме поиска и продажи недвижимости для клиентов и сопровождению сделки, я также продвигаю проекты по альтернативной энергетике, международные инвестпроекты по строительству солнечных электростанций, озеленению Африки, пишу экономические статьи и выступаю на конференциях в Российских вузах по темам экономики Германии и рынка труда.

- Как складывалась история ваших домов в Германии?

-  Уже 11 лет мы живем в Мюнхене, а до него был Трир. Купить недвижимость мы решили тогда, когда определились с местом работы и желанием остаться в этом городе. Прошли годы, но и сейчас вопрос с жильем для меня не закрыт: я занята поиском недвижимости для себя, так как дочки-студентки приезжают домой со своими бой-френдами, и нам уже тесно в нашем доме. Мне хотелось бы жить ближе к Альпам, где зимой лежит снег, и чтобы вставать на лыжи и ехать кататься прямо из дома. Вот такой вариант я ищу с лета 2013 года. Есть интересные предложения, осталось еще мужа уговорить.

- Почему вы решили именно покупать жилье, а не арендовать его? И вы намерены купить новое жилье, хотя у нас в России власти очень часто говорят, что вот мол, там - на Западе - аренда куда более распространена, чем собственное жилье.

- Смотрите, аренда выгодна только на короткое время, потому что аренда – это потерянные деньги, ею выгодно пользоваться лишь на время учебы или работы по контракту.

- Когда вы купили жилье, сколько оно стоило, и что происходит с ценами на жилье в Германии сейчас?

- Это было в 2002, наш таунхуас обошелся в 340 тысяч евро. Сколько сейчас, в среднем, стоит жилье в Мюнхене? На этот вопрос очень сложно ответить, как и в Москве это зависит от многих факторов: района, возраста дома, каких-то индивидуальных наворотов (площади, количества комнат, дизайна и так далее). Цена старого дома может быть в 2 раза дешевле новой 4-х комнатной квартиры, и если вы решите себе что-то купить – все варианты сейчас можно посмотреть через Интернет, и уже опираясь на свой кошелек что-то выбрать. Что же касается цен по всей Германии, то самые высокие цены в федеральных землях Баден-Вюртемберг и в Баварии. Вот их иногда можно сравнить с Москвой и Питером.

- Каковы были ваши первоначальные критерии при поиске жилья? На что вообще вы советуете смотреть при выборе подходящего объекта?

- Жилье мы искали ближе к работе, чтобы в доме был сад и гараж. И чтобы всем бы хватало места, у каждого была своя комната, ведь у нас четверо детей. В результате купили таунхаус на востоке Мюнхена, близко к работе мужа. Кстати, цена тоже имела значение - переплачивать никто не хочет. Тут цена нас устроила.

Это был уже готовый таунхаус площадью 150 квадратных метров с террасой и садом, тремя спальнями, комнатой–студией и помещением для хобби. Окна у нашего таунхауса выходят на север и юг. От предыдущих хозяев оставили кухню и встроенные шкафы. Меблировкой занимались сами, детские кровати делал папа и дедушка, а остальное покупали по мере роста семьи.

А вообще у нас не было изначального плана, что мы хотим. Выбирали по принципу «нравится - не нравится». Так вот из того, что нам понравилось можно выделить наличие паркета, свежего ремонта, гаража поблизости и террасы с участком. В Германии обычно лежит плитка на полу в кухне и зале, которая очень холодная. Но для немцев, которые не разуваются - это не страшно. Но мы все ходим в домашних тапочках и паркет теплее для меня, что опять же, напоминает Россию. Вот на такие вещи я бы смотрела при выборе жилья.

- Но ведь какая-то социальная составляющая (соседи, инфраструктура) тоже могут повлиять на покупку жилья. На нее тоже нужно смотреть при выборе квартиры?

- Конечно, это тоже играет роль, поэтому мы решили, что это будет свой дом без соседей сверху и со всех сторон будет лучше. Ну и вдобавок мы остановились на варианте, где рядом есть детсад и школа. Кстати, закрытых комплексов, этаких «гетто», в Германии нет. Как, впрочем, и заборов, как на «Рублевке» выше двух метров тоже нет. Забор разрешен до одного метра, а выше возможна только «зеленая» изгородь. Лично меня в России удивляют «дворцы» с высоченными каменными заборами и решетками на окнах. Их владельцы добровольно загоняют себя в дорогущую «тюрьму», именно так выглядят со стороны их жилища.

ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ РИЭЛТОРА РЕГУЛИРУЕТСЯ ЗАКОНОМ

- А при покупке жилья вы пользовались услугами агента, и сколько это вообще стоит сейчас Мюнхене?

- Какую-то конкретную риэлторскую компанию мы не выбирали. Об агенте узнавали, придя на объект. В итоге нам попался нормальный агент, но растяпа. На сделку купли-продажи не пришли собственники, так как он им другое время сказал. Ну, бывает... Кстати, в разных городах услуги агента разные. В Мюнхене на них  законодательно установлен тариф - 3,57%.

- Пришлось ли вам обращаться в банк за кредитом для покупки вашего таунхауса?

- Да, это жилье мы покупали в кредит, который 11 лет назад мы брали под 5,25%. Выплачивали его 10 лет. Сейчас кредиты в Германии составляют 2-3%, что дает преимущество перед другими рынками, саму покупку жилья делает выгодной, а также дает возможность исправить какие-то ошибки, допущенные при покупке.

- Какие еще дополнительные расходы могут возникнуть при покупке жилья? Обращались ли к нотариусу и как проверяли легитимность сделки?

- В Германии недвижимость оформляется только через нотариуса, а их услуги стоят 1% от цены дома. Легитимность не проверяли, так как покупали у собственников.

- Вы слышали о каких-то проблемах, которые возникают с покупкой жилья в Германии иностранцами?

- Нет, проблем с покупкой жилья для иностранцев в Германии нет, и лично я считаю, что покупка недвижимости дает надежное вложение капитала и его увеличение. Кстати, в Германии цены ниже, чем во Франции и Англии, и уж конечно, меньше, чем на Рублевке за такие же объекты. Что касается других преимуществ, то покупка жилья гражданство Германии не дает, но возможен вид на жительство при определенных условиях, или же виза на пять лет, хотя немцы уже 15 лет обещают вообще отменить визы, как Испания и Португалия.

- А если сдавать в аренду, то сколько это может приносить в вашей стране?

- Рентабельность аренды 6 - 7% годовых от стоимости покупки, тогда как по банковским вкладам – всего 2% годовых. 

500 ЕВРО ЕЖЕМЕСЯЧНО ЗА КОММУНАЛКУ И НАЛОГИ

- Во сколько обходится содержание вашего дома и есть ли в этом разница для иностранцев, нежели для граждан вашей страны?

- Нет, разницы для иностранцев или граждан Германии нет. Налоги и ЖКХ растут, в месяц мы платим примерно 500 евро. Что касается ремонта, то, что сами не можем сделать - вызываем специалиста. Тут еще есть одноразовый налог на недвижимость при покупке - 140 евро. И с ЖКХ интересная ситуация, не как в России. Здесь нет управляющих компаний, поэтому все жители напрямую получают услуги от поставщиков, и с ними  заключают договор. Поэтому и нет такого, чтобы какая-то управляющая компания вдруг захотела повысить тарифы и подняла бы их. Все зависит от экономики. Когда дела с экономикой идут плохо, цены на ЖКХ наоборот снижаются, но вот сейчас в ЖКХ идет повышение в связи с отказом от атомной энергетики по всей Германии.

С другой стороны, здесь есть программы по экономии энергии, но не социального потребления как в России, а когда собственникам жилья государство выделяет 10 тысяч евро на утепление жилья: замену на экономные батареи, окна, утепление дома и так далее. Каждой семье 10 тысяч евро.

- Если оценить вашу покупку с точки зрения прошедших лет и вашей работы в недвижимости, насколько она выгодна в инвестиционном плане?

- Мы покупали дом для себя, и инвестиционная привлекательность не была для нас на первом месте. Хотя, в целом, получилось выгодное вложение капитала. Вообще же, я могу сказать, что приобретение жилья в Германии на данный момент выгоднее, чем вложение в акции и металлы. В Мюнхене (в Баварии) уже купили жилье Майя Плисецкая, солнечный клоун - Олег Попов, Юрий Шатунов.

Беседовал Дмитрий Чернов

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова