Что делать, если вы не можете отдать ипотечный кредит?

29 июля 2013
Вы потеряли работу и больше не в состоянии обслуживать ипотеку? Такое может случиться с любым заемщиком. Впрочем, взять ситуацию под контроль и не оказаться в пожизненной долговой яме, потеряв жилье и деньги, под силу каждому. RealEstate.ru разобрался вместе с экспертами, как решить такую проблему с минимальными потерями.

Вы потеряли работу и больше не в состоянии обслуживать ипотеку? Такое может случиться с любым заемщиком. Впрочем, взять ситуацию под контроль и не оказаться в пожизненной долговой яме, потеряв жилье и деньги, под силу каждому. RealEstate.ru разобрался вместе с экспертами, как решить такую проблему с минимальными потерями. 

Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков рассказал Realestate.ru, что в России из более чем 1 млн действующих ипотечных кредитов лишь 1,7% обслуживаются с нарушениями графика. «Это хороший показатель, говорящий о том, что в целом россияне очень ответственно подходят к получению кредита на жилье и стараются обслуживать свои обязательства строго по графику», – считает Волков.

Впрочем, любой ипотечный заемщик может оказаться в ситуации потери работы, здоровья, в общем, в ситуации, когда нет возможности платить обязательные ежемесячные взносы. Для начала разберемся, что грозит такому заемщику.

ЧТО ГРОЗИТ ЧЕЛОВЕКУ, КОТОРЫЙ ДОПУСТИЛ ПРОСРОЧКУ И НЕ МОЖЕТ ПЛАТИТЬ ПО КРЕДИТУ?  
Пени и штрафы

По словам замгенерального директора КБ «Московское Ипотечное Агентство» Лады Красновой, виды и размер штрафных санкций оговариваются кредитным договором. В том случае, когда получатель ипотечного кредита не производит платежи по кредиту, банк кредитор имеет право досрочно истребовать кредит в полном размере и обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру. «Банк обращается к заемщику с требованием о досрочном возврате долга, – пояснила эксперт. – Если заемщик не производит досрочный возврат кредита самостоятельно, то банк обращается в суд с соответствующим иском». В тоже время адвокат и основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры» Андрей Комиссаров пояснил, что по закону об ипотеке к должнику могут быть применены несколько видов штрафных санкций по кредиту: ежедневная пеня за просрочку платежа; пеня по факту просрочки и санкции в виде увеличения процентной ставки.

Как ранее сообщал председатель правления Конфоп Дмитрий Янин, уровень штрафных санкций за задержку платежа по ипотеке – 0,1 - 0,75% от суммы недоимки по очередному платежу. В итоге, по его словам, с учетом всех штрафов и пеней сумма годовая ставка может дорасти почти до 300 %! 

То есть грань между покрытием своих рисков и способом крайне несправедливой наживы на попавших в беду клиентах у банков очень тонка. Как отличить одно от другого и сделать так, чтобы ваша расплата за просрочку не превратилась в пожизненную, поговорим ниже.

Выселение

Анализ судебной практики, проведенный «Юридическим центром адвоката Олега Сухова», продемонстрировал, что в последнее время в России растет количество судебных разбирательств, связанных с выселением семей, допустивших дефолт по ипотечным кредитам. Как правило, дела по искам о выселении ипотечных должников развиваются по одному и тому же сценарию. Заемщик перестает платить по кредиту, а банк с целью взыскания задолженности обращает взыскание на заложенную квартиру. В ходе исполнительного производства жилье либо находит нового хозяина, либо переходит в собственность банка. После чего кредитор обращается с иском к бывшему клиенту о выселении из ипотечной квартиры.

«Суды ссылаются на ст. 292 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, - пояснил адвокат Олег Сухов. - По закону «Об ипотеке» обращение залогодержателем, т.е. банком, взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества – достаточное основание для аннулирования прав залогодателя, т.е. заемщика, на заложенное жилье. В соответствии с ч. 1 статьи 35 ЖК РФ, в случае прекращения права пользования жилым помещением на основании закона или решения суда, гражданин обязан освободить его. В противном случае он подлежит выселению».

В теории граждане, не имеющие иного жилья, у которых ипотечное жилье забрал банк, могут воспользоваться для временного проживания маневренным жилым фондом, но на практике получается, что муниципалитеты просто не располагают достаточными объемами такого жилья, а чиновники рассматривают ипотеку как коммерческую сделку, участники которой не вправе пользоваться муниципальным жильем. По словам правозащитника, допустившие ипотечный дефолт семьи могут рассчитывать, в лучшем случае, на 12-месячную отсрочку исполнения судебного решения и только в том случае, если у них есть уважительная причина: единственное жилье, наличие на иждивении несовершеннолетних детей, отсутствие заработка.

Впрочем, нужно еще постараться, чтобы довести свои дела до такого исхода – то есть вообще ничего не делать. Меж тем, даже попав в тяжелую жизненную ситуацию, рекомендуется все-таки совершить ряд шагов, чтобы минимизировать свои расходы, договориться с банком и, в итоге, не оказаться на улице ни с чем.

Ваш долг может быть передан коллекторам

По словам заместителя генерального директора АИЖК Александра Щеглова, в руки коллекторов, как правило, переходит только самая проблемная задолженность, в отношении которой банк и заемщик не смогли найти общий язык. По данным НБКИ 11% просроченных долгов по ипотеке перепродаются, в том числе и коллекторским агентствам. Однако коллекторам часто передаются долги, оставшиеся после реализации залога, объем которых составляет в среднем 10% от суммы ипотечного кредита.

«По проблемным ипотечным кредитам банк обычно пытается самостоятельно урегулировать с заемщиком возникшую проблемную задолженность путем переговоров, проведения реструктуризации и в крайнем случае путем обращения в суд и продажи предмета ипотеки, – пояснил Александр Щеглов. – В случае если после использования банком всех описанных способов возврата проблемного ипотечного долга остается непогашенная задолженность, и банку не удается договориться с заемщиком о ее погашении, то банк может обратиться к услугам коллекторского агентства». Иными словами, в силах самого заемщика сделать так, чтобы его долг остался в банке.

Хотя бывает и так, что коллекторы оказываются более компетентными, чем банковские служащие и предлагают вполне адекватные решения. Один из ипотечных заемщиков Максим Рубан рассказал Realestate.ru свою историю: «У нас был бизнес, большой и высокооборотистый. Мы вложили 900 тыс. рублей в жилье и взяли ипотеку на 15 лет. Но через 4 месяца наш бизнес приказал долго жить, мы остались с большими долгами и не могли платить 30 тыс. в месяц. Нам пришлось по совместному решению с коллекторами и банком ликвидировать долг за счет продажи квартиры и досрочного погашения кредита. Мы вернули себе около 500 тыс., на которые сделали ремонт в другой квартире за городом. Конечно, тяжело было в первый момент, жена была беременна вторым ребенком, в банке нам первое время угрожали выселением. Банк два месяца пытался добиться от нас средств и передал наш долг коллекторам. Это был тот случай, когда нам попался лояльный человек, его звали Денис. Он нам сам предложил решение сам все организовал, содействовал в продаже жилья, успокоил менеджеров банка и решил с нами все вопросы».

Это скорее исключение из правил - более известны случаи, когда коллекторы применяют методы психологического давления и запугивания должников. В то же время юрист Общества защиты прав потребителей Сергей Емельянов отметил, что банки, которые передают своих должников коллекторам, делают это незаконно. Согласно постановлению пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г. о защите прав потребителей, продажа кредитного долга разрешена только с согласия должника. Так что такого рода ситуации эксперт рекомендует оспаривать в суде.
      

КАК СОКРАТИТЬ СВОИ РАСХОДЫ ПРИ ДЕФОЛТЕ?
Подумайте об этом заранее

Да, задуматься об этом риске нужно еще на этапе получения кредита. Допустим, вы находитесь на той стадии, когда банк уже одобрил вам выдачу кредита. И вот теперь можно пригласить юриста, который поможет вам досканально изучить кредитный договор  и сопровождать всю сделку. Такая услуга может стоить около 50 тыс. рублей. Впрочем, возможно именно она позволит вам сэкономить больше.

Пусть этот юрист уделит особое внимание главе, в которой прописаны все пени и штрафы в случае просрочки и дефолта. Если что-то остается непонятным, попросите менеджера банка разъяснить вам эти пункты. Также можно запросить общую сумму переплаты за кредит, как в случае своевременного погашения, так и в случае дефолта.

Зная, что вам грозит в полном объеме (хотя бы возможный порядок цифр), довольно просто решить, возможно, вам дешевле выйдет застраховать потерю титула собственности на весь срок кредита.

По закону заемщик итак обязан застраховать приобретаемую квартиру  (которая переходит в залог банку) от повреждения и полного уничтожения. Но можно еще застраховать свою жизнь, трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит. Несмотря на то, что титул обычно страхуется только на три года, можно также застраховать его на весь срок.

При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10 %. По данным ipohelp.ru, в среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту, увеличенного на 10%. Если говорить, о самой большой выплате по страховке, то она случится в первый год. Допустим, вы заняли у банка 3 млн рублей, страховку вы платите с 3,3 млн. По верхнему порогу получается около 50 тыс. рублей.

Если дефолт случился, идите на контакт с банком

Прежде всего, не нужно паниковать, а найти хорошего юриста, который поможет вам выстроить отношения с банком и не стоит на нем экономить, ибо скупой платит дважды – это как раз тот случай.

Во многих юридических конторах первичные консультации юристов – бесплатные, также бесплатными являются и онлайн консультации, хотя от них, как показывает практика, мало толку. Нужно понимать, что расходы на дальнейшую работу юристов и адвокатов будут весьма существенными. В частности, минимальная стоимость услуг адвоката в Москве составляет 30 тыс. рублей, но сюда не входит согласование всех процедур с банком, а только консультации, подготовка документов и представительство клиента на одном судебном заседании.

Для начала нужно понимать, к какой категории вы относитесь: у вас был маленький первоначальный взнос и остался большой долг или же наоборот. И, уже исходя из этого, искать наилучшие варианты. Юристы и адвокаты, которые занимаются вопросами ипотеки, опрошенные Realestate.ru рассказали, что у них практически не было одинаковых случаев: каждый клиент по-своему уникален и в каждом случае нужно разбираться отдельно, но все же выделили некоторые способы решения проблем.

Первое, что необходимо сделать – поставить в известность банк, пока не набежали пени и штрафы. Нужно принести в кредитный отдел банка заявление по форме банка на имя либо руководителя филиала, либо председателя правления банка, а также предоставить документальное подтверждение затруднительного финансового положения. Это может быть, к примеру, справка с места работы (в случае сокращения или банкротства компании), справка о состоянии здоровья и пр.

Реструктуризация: ипотечные каникулы и увеличение срока кредитования

Следующий этап  - поход (желательно со своим юристом) в кредитный отдел, чтобы рассмотреть варианты погашения кредита в изменившихся условиях.

«Если заемщик сумел убедить банк в своей востребованности на рынке труда и возможности обслуживания долга в дальнейшем, то предоставление отсрочки, в том числе с отказом от начисленных штрафов вполне возможно», – пояснила Лада Краснова.

Впрочем, другие эксперты говорят, что при проблемах у заемщика небольшого потребительского кредита ему предоставляется полная отсрочка платежей, но в случае с ипотекой – это не принято. Руководитель службы по работе с просроченной задолженностью банк Delta Credit Ольга Шувалова пояснила, причина – большой размер платежей по ипотеке.

Банк может предоставить клиенту так называемые «ипотечные каникулы», но это не значит, что заемщик будет полностью освобожден от платежей. По словам Вадима Янсона, такая рассрочка предоставляется, как правило, на 3, 6 или 12 месяцев. В этот период клиент вносит минимальные фиксированные суммы в счет погашения основного долга, а начисленные за этот срок проценты перераспределяются на оставшиеся платежи, но это приведет к увеличению выплат в дальнейшем.

Хотя банк имеет полное право отказать вам в предоставлении «ипотечных каникул». Причем поводом для этого может послужить отсутствие необходимых документов, плохая кредитная история, наличие дополнительного жилья у заемщика и пр.

В случае увеличения срока кредитования, банк может уменьшить ежемесячный платеж, увеличив сроки, по идее, но общая сумма основного долга останется прежней, но вот проценты могут быть уже иными. На практике известны случаи, когда после реструктуризации ипотечного кредита заемщикам грозили 30%, 50% и как мы писали выше – до 300% годовых. В этом случае можно посоветовать только одно: требовать от менеджера банка точных расчетов и итоговых сумм переплаты, чтобы понять, как вам действовать дальше, потому что согласие на реструктуризацию – не единственный вариант.

Когда нужно срочно продавать квартиру?

Если по итогам переговоров вам светит только реструктуризация на совершенно драконовских условиях, по которым вы заплатите до пяти цен вашего жилья, то имеет смысл заручиться согласием банка на самостоятельную продажу квартиры. 

«Если у клиента нет перспектив восстановления платежеспособности, то лучше сразу рассмотреть вариант реализации квартиры, чтобы не накапливать долги в виде начисленных процентов и штрафных санкций», - пояснил начальник управления клиентского сервиса «Абсолют Банка» Вадим Янсон. С ним согласился адвокат МГКА «ГРАД» Александр Орлов: «В ситуации, когда долг небольшой, а заплачена уже приличная сумма – нужно сразу же продавать квартиру, если нет возможности занять денег».

Кому выгодно судиться?

Александр Орлов также рассказал, что тем, у кого большой долг и маленький первоначальный взнос,  и если при этом банк требует освободить жилье, то в таком случае имеет смысл дождаться суда с банком, не предпринимая никаких мер. Эксперт отметил, что суд в любом случае дает отсрочку на выезд, тогда как банк готов выселить людей из заложенной квартиры сей же момент. По суду на выезд дается гораздо больше времени, часто – несколько месяцев, иногда даже годы. «У меня был клиент, который прожил в квартире 4 года с момента постановления его о выселении, – рассказал адвокат. – Он методично оспаривал все решения суда и действия приставов, за 4 года прошло 7 судебных заседаний».

По словам эксперта, нужно понимать, что за просрочку идут пени в двойном размере, поэтому в ситуации, когда у человека ничего нет, ему нечего терять, проще дойти до суда. «Скажем, заемщик устроится на работу на 10 тыс. рублей и до конца дней своих будет гасить долг перед банком, выплачивая какие-то копейки. Ему уже все равно, должен он банку 10 млн или 12 млн – разница для него несущественная, ибо денег и имущества помимо квартиры у него вообще нет», - пояснил эксперт.

Административный ресурс

Одна из наших читательниц, пожелавшая остаться анонимной, рассказала Realestate.ru свою историю. Еще до кризиса она взяла ипотечный кредит с 50%-ным первоначальным взносом в «Абсолют Банке», однако, во время кризиса ее финансовое положение ухудшилось, и она стала просить банк о реструктуризации оставшегося долга. Однако служащие банка настаивали на том, чтобы она продала квартиру и погасила задолженность. Это противостояние дошло до того, что женщина отправила факс в приемную депутата «ЕР» Александра Хинштейна с просьбой помочь найти решение. В результате только вмешательство депутата Госдумы заставило банк отступиться и все-таки реструктурировать долг.

Но это крайний случай, прибегать к такому способу можно, когда ваши отношения с банком зашли в тупик.

Чаше всего избежать многократного увеличения долга можно лишь одним способом: немедленно оповестить банк о своих проблемах и  договориться с кредитором, при этом оставаясь с ним на равных в компетенции, чтобы до конца понимать смысл и последствия предложений банка. Для этого и нужен юрист. Кроме того, не стоит стесняться задавать банковским менеджерам "неудобные" вопросы, например, об итоговом размере переплаты. Ваше смущение потом может стоить слишком дорого. В общем, все говорит о том, что в экстремальной ситуации нужно действовать, а не зарывать голову в песок, с ужасом наблюдая, как растет ваш долг и повышаются шансы потерять жилье. 

Мария Лукина, Ольга Александрова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова