Рубрики раздела Test&Life

Лента

ЖК по Киевскому шоссе: многоэтажки на землях ИЖС и жилье, сделанное из офисов

30 мая 2013
«Тайный покупатель» из рубрики Test@Life от RealEstate.Ru снова поехал искать двухкомнатную квартиру для семьи из трех человек, но на этот раз в крупнейших новостройках Подмосковья. Идея в том, чтобы оценить не только квадратные метры, но и окружающую инфраструктуру, которую предлагает застройщик. Нынешняя поездка прошла в Киевском направлении.
«Тайный покупатель» из рубрики Test@Life от RealEstate.Ru снова поехал искать  двухкомнатную квартиру для семьи из трех человек, но на этот раз в крупнейших новостройках Подмосковья. Идея в том, чтобы оценить не только квадратные метры, но и окружающую инфраструктуру, которую предлагает застройщик. Нынешняя поездка прошла в Киевском направлении.

Мы решили остановиться именно на этой трассе по нескольким причинам. Во-первых, нас интересует, прежде всего, работа в Москве, поэтому при выборе объекта для покупки мы были ограничены возможностью каждый день добираться до работы — с этой точки зрения Киевское шоссе вне конкуренции. Во-вторых смысл покупки квартиры в многоквартирном доме за МКАД имеет смысл только в том случае, если стоимость квартиры будет существенно ниже аналогов в столице, а площадь — наоборот больше. Оказалось, что на расстоянии 30 км от МКАД можно приобрести двухкомнатную квартиру около 60 кв. м всего за 4-5 млн руб. с учетом отделки. Причем речь идет всегда о монолитном доме. Для сравнения в столице стоимость такого предложения будет в два раза выше. Приятным сюрпризом оказалось то, что большая часть застройщиков предлагает свои квартиры по договорам долевого участия, с другой стороны практически никто за исключением Михаила Прохорова не заморачивается на инфраструктуру.

ЖК «Vesna»

Итоговая стоимость — 4,1 млн руб.

Жилой комплекс «Vesna» - самый амбициозный проект на Киевском направлении, его можно заметить издали благодаря зеленой светящейся вывеске. Реализацией проекта напротив Апрелевки занимается компания «ОПИН», принадлежащая миллиардеру Михаилу Прохорову. Причем на этот раз компания подошла к делу с особым размахом. По сути, речь идет о строительстве нового пригорода. В рамках проекта строится 16 монолитно-кирпичных домов общей жилой площадью 200 тыс. кв. метров.

Архитектурный проект создавался известным бюро «Остоженка», а в рамках проекта планируется создать гигантское количество объектов инфраструктуры, включая школу, детские сады с закрытыми от автотранспорта дворами, теннисными кортами и детскими площадками. По задумке девелопера жители будут перемещаться по территории на велосипедах, для чего планируется везде проложить велосипедные дорожки, а также установить уличные столы для игры в шахматы. Более трети территории проекта отведено под озеленение, включая многочисленные беседки и аллеи. А после того, как будет построена первая очередь, девелопер обещает организовать движение бесплатного фирменного автобуса из поселка по двум маршрутам: до города Апрелевка и до станции метро «Юго-Западная». Иными словами, «город-сад», который к тому же активно строится.

Изначально в проекте представлены квартиры самых различных площадей: от 23 кв. м до 99 кв. м. Но нас интересуют двухкомнатные квартиры. В корпусе 13 можно приобрести квартиру площадью 53,6 кв. м за 3,5 млн рублей на первом этаже (в итоговую стоимость, указанную в подзаголовке добавлена цена ремонта – 600 тыс. рублей)  или площадью 60 кв. м за 4,1 млн руб. на девятом этаже. Особенностью проекта является то, что девелопер не предлагает никакой рассрочки, только ипотеку — в Сбербанке.

Вывод: Пожалуй, самый интересный из рассмотренных нами проектов, в первую очередь благодаря комплексному решению вопроса инфраструктуры: два детских сада, школа и бесплатный трансфер до Москвы — таким пока не может похвастаться ни один другой объект.

Пригород «Западная долина» - многоэтажная часть

Итоговая стоимость - 4,437 млн рублей

Проект пригорода «Западная долина» от RDI Group едва ли не самый раскрученный в районе Киевского шоссе: неслучайно ему дали столько премий рынка недвижимости. Тут и «Поселок года», и «Лучший архитектурный проект», и много чего. С точки зрения архитектуры проект, действительно, уникальный: больше всего походит на скандинавские дома, которые так полюбились представителями российского среднего класса. Мы в свое время уже рассматривали в этом проекте таунхаусы, теперь компания открыла продажи многоквартирных домов. Сдача первой очереди запланирована на первый квартал 2014 г., но вся инфраструктура, включающая школу и детский сад, будет готова только к 2016 году.

Стоимость двухкомнатной квартиры площадью 60,79 кв. м составляет 3,837 млн рубля (в итоговую стоимость, указанную в подзаголовке добавлена цена ремонта – 600 тыс. рублей).

Пикантность этого проекта заключается в одном: многоквартирные дома строятся на земле, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство. Как рассказал менеджер по продажам Вадим, в настоящий момент RDI Group занимается переводом земли в статус «земли под малоэтажное строительство», позволяющий строить таунхаусы и невысокую «малоэтажку». И если продавец Вадим ничего не путает, то получается, что  многоэтажные дома, - а именно три строящиеся шестиэтажки, - в рамках пригорода «Западная Долина» возводятся незаконно.

Не случайно компания продает квартиры не по договорам долевого участия, а через схему ЖСК, и в проекте отсутствует ипотека. При взносе в 30 % предоставляется рассрочка под 14 % годовых. После того, как в октябре компания планирует изменить вид разрешенного использования земли, согласно прогнозам менеджера, цены вырастут на 15 %.

Вывод: Пока не будет изменен вид разрешенного использования земли, покупка квартиры невероятно рискованна.

ЖК «Новое Селятино»

Итоговая стоимость: 4,48 млн руб.

«Новое Селятино» - еще одна активно рекламируемая новостройка на Киевском шоссе: рекламными щитами с этим объектом увешана вся трасса от самой Москвы. Проект реализуется в поселке Селятино, сразу за Апрелевкой.

Местоположение можно назвать весьма удачным: комплекс расположен в самом начале поселка, на улице Промышленной. Застройщиком проекта выступает компания «Трест Гидромонтаж», на счету которой добрая половина всех новостроек в Селятино.

Правда, на сотрудниках отдела продаж сохранился налет государственной структуры. Офис продаж найти не так просто: он скрывается за небольшой вывеской на одном из построенных зданий, которую сотрудники компании почему-то называют «светящейся». При этом по всем ощущениям сам офис как по местоположению, так и по отношению сотрудников напоминает классический советский ЖЭК. В углу на входе пылится макет проекта, работники  разговаривают грубо, дорогу по телефону объясняют нехотя, прайс-листы не выдают и т.д.

Свою историю в компании считают еще с давних времен. «Приказом Главпромстроя МВД СССР № 72 от 16.04.1955 года на базе конторы «Техспецработ» создается крупное монтажно-строительное управление № 8 под условным наименованием п/я 646, которое 29 апреля 1955 года без изменения специализации и структуры получает открытое название Трест «Гидромонтаж»», - говорится на официальном сайте проекта. Однако как на основе советского треста возникла частная компания по строительству жилья, на сайте не объясняется. Как бы то ни было, но налет советского прошлого в компании явно чувствуется. Например, мне отказались сообщить размер будущих эксплуатационных расходов.

«Новое Селятино» - это жилой комплекс, состоящий из трех 14-этажных монолитно-кирпичных домов в окружении зеленого района, напротив местного дома культуры. Строительство началось в четвертом квартале 2009 года и ведется исключительно по договорам долевого участия.

В настоящий момент один корпус — дом № 55 - уже построен, а дома № 54 и 55А находятся еще в активной стадии строительства. Сдача первого запланирована на конец второго квартала 2013 кв., второго — на 1 квартал 2014 года. В проекте предлагаются однокомнатные квартиры площадью от 42 до 51 кв. м, а также двухкомнатные — от 61,46 до 72,29 кв. м.

Большинство квартир на продажу расположено в доме № 55А. Так, двухкомнатная квартира площадью 61 кв. м на четырнадцатом этаже обойдется в 3,88 млн руб. (в итоговую стоимость, указанную в подзаголовке добавлена цена ремонта – 600 тыс. рублей), а площадью 72 кв. м на том же этаже — 4,338 млн рублей.

Застройщик не предлагает беспроцентную рассрочку, только за 1 % в месяц и при взносе в 50% стоимости предоставляется рассрочка до сдачи корпуса Госкомиссии в первом квартале 2014 года. Зато комплекс аккредитован в четырех банках: «Гранд Инвест банке», «Транскапиталбанке», «Райффайзен банке» и банке «Возрождение». Застройщик самостоятельно не строит в рамках проекта никакую инфраструктуру, однако уверяет, что в поселке функционируют два детских сала и две средние школы.

Вывод: Если покупать квартиру в этом комплексе, то в самом новом корпусе, однако смущает достаточно высокая по подмосковным меркам цена и хамское отношение сотрудников отдела продаж.

ЖК «Сосновый парк»

Итоговая стоимость — 4,63 млн руб.

Жилой комплекс «Сосновый парк» расположен в Апрелевке на улице Дубки. Проект представляет редкий для Подмосковья пример редевелопмента объекта офисной недвижимости в жилую.

Изначально на этой площадке планировалось возвести офисно-деловой центр: чем вызвано было такое позиционирование и на кого был рассчитан бизнес-центр на окраине Апрелевки неизвестно, однако в итоге проект был заморожен, и уже в таком замороженном виде недострой перекупила инвестиционная компания «Каскад».

Сейчас подразделение этой структуры — компания «Остов» - занимается достройкой здания. В результате было решено вместо офиса возвести жилой одноподъездный дом комфорт-класса. Продажи ведутся исключительно по договорам долевого участия, при этом застройщик сам предлагает сразу посмотреть пример заключаемого договора, где прописаны права компании на земельный участок. Строительство должно быть закончено в первом квартале 2014 года, однако девелопер обещает сдать дом раньше — в настоящий момент возведение восьмиэтажного здания находится на уровне седьмого этажа.

Стоимость квартиры высчитывается исходя из фиксированной цены квадратного метра — 65 тыс. руб. В проекте предлагаются однокомнатные квартиры площадью 62 кв. м, которые достаточно легко переделать в «двушки» по планировке. В свою очередь планировки стандартных «двушек» площадью 70,6 кв. м на редкость неудачны — в общей жилой комнате стоит несущая колонна, а жилое помещение изрезано многочисленными углами.

На три месяца предоставляется беспроцентная рассрочка при взносе 30%. Проект аккредитован в Сбербанке, который предоставляет в настоящий момент ипотечный кредит по программе «12.12.12» — с 12-процентным первоначальным взносом на 12 лет под 12 % годовых.

Вывод: Уникальный во многом проект серьезно отличается от типовых «башен», которыми застроена Апрелевка и Подмосковье в целом, добавляет шарма панорамное остекление — аналогичных зданий в Апрелевке просто нет. Впрочем, некоторые планировки не очень удачны, так что внимательнее.

Апрелевка, ул. Дубки, корпус 4

Итоговая стоимость — 4,979 млн рублей

Расположенная сразу на въезде в Апрелевку улица Дубки — это центр нового строительства в городе. С одной стороны она застроена таунхаусами, с другой — один за другим стоят ряды новостроек. Самый масштабный на улице проект реализуеся компанией «Универстрой». Из  трех корпусов «двушки» есть только в одном корпусе: проект представляет собой 14-этажный трехсекционный монолитный жилой дом с огороженной придомовой территорией по периметру.

Плюсом проекта является достаточно большая площадь квартир. В частности, за 3,016 млн руб. можно приобрести на шестом этаже «однушку» площадью 50,69 кв. м, из которой вполне реально сделать двухкомнатную квартиру.  В свою очередь за 4,379 млн руб. (в итоговую стоимость, указанную в подзаголовке добавлена цена ремонта – 600 тыс. рублей). продается двухкомнатная квартира площадью 85,87 кв. м на третьем и четвертом этаже.

Недостатком проекта является то, что девелопер не строит собственные объекты инфраструктуры, впрочем, представитель «Миэль-Новостройки», продающей проект, объясняет, что насущной необходимости в этом нет: рядом с объектом расположены две школы и два детских сада, а напротив отремонтированная поликлиника. Девелопер предлагает ипотеку в «Газпромбанке» и рассрочку: за двухкомнатные квартиры нужно внести первоначальный взнос в размере 60%, а на оставшуюся часть выдается рассрочка под 1% ежемесячных платежей на срок до 9 месяцев с начислением 1% от суммы остатка ежемесячно.

Вывод: Проект достаточно интересный, но цена для Апрелевки все-таки высока, зато радует площадь квартир.

 
СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСАХ КИЕВСКОГО НАПРАВЛЕНИЯ


 

ЖК Vesna

Пригород «Западная долина»

ЖК «Новое Селятино»

ЖК «Сосновый парк»

Апрелевка, ул. Дубки, корпус 4

Площадь, кв. м

53,6

60,79

61

62

85,87

Наличие собственной инфраструктуры

Две школы, два детских сада, спортивный центр, развлекательный центр, уличные шахматы, трансфер до Москвы

Школа, детский сад, торговый центр

Отсутствует

Отсутствует

Своей не будет.

Но рядом с объектом расположены две школы и два детских сада, а напротив отремонтированная поликлиника

Заявленная цена/ Итоговая цена , млн руб.

3,5 / 4,1

 3,837 / 4,437

3,88 / 4,48

4,03 / 4,63

4,379 / 4,979

Механизм продажи

ДДУ по ФЗ-214

ЖСК

ДДУ по ФЗ-214

ДДУ по ФЗ-214

ДДУ по ФЗ-214

Девелопер

ОПИН

RDI Group

Трест Гидромонтаж

Каскад

Универстрой

Продавец

ОПИН

RDI Group

Трест Гидромонтаж

Каскад

Миэль-Новостройки

Дополнительные платежи

Ремонт — 600 тыс. руб.

Ремонт — 600 тыс. руб.

Ремонт — 600 тыс. руб.

Ремонт — 600 тыс. руб.

Ремонт — 600 тыс. руб.

Сдача Госкомиссии

II кв. 2014 г.

I кв. 2014 г.

I кв. 2014 г.

I кв. 2014 г.

I кв. 2014 г.

Ипотека, акции, скидки, рассрочки

Рассрочка отсутствует.

Ипотека в Сбербанке.

 При взносе в 30 % предоставляется рассрочка под 14 % годовых.
Ипотеки нет.

При взносе в 50 % стоимости предоставляется рассрочка под 1 % в месяц до сдачи корпуса Госкомиссии.

Ипотека в «Гранд Инвест банке», «Транскапиталбанке», «Райффайзен банке» и банке «Возрождение».

На три месяца предоставляется беспроцентная рассрочка при взносе 30 %. Проект аккредитован в Сбербанке, который предоставляет в настоящий момент ипотечный кредит по программе 12.12.12 — с 12-процентным первоначальным взносом на 12 лет под 12% годовых.

При взнос в 60 % рассрочка под 1 % ежемесячных платежей на срок до 9 месяцев с начислением 1 % от суммы остатка ежемесячно.
Ипотека в Газпромбанке.

Источник: собственные данные компаний, а также представителей компаний, показывавших автору статьи объекты


Алексей Лоссан

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова