Рубрики раздела Test&Life

Лента

ЮАО: Новостройки бизнес-класса дешевле, чем в других округах Москвы

15 мая 2012
В Южном административном округе можно взять «двушку» в бизнес-классе меньше, чем за 6 млн руб.

Южный административный округ (население -1,7 млн человек, площадь – около 132 кв.км) не отличается от  других округов  Москвы  многообразием предложений бизнес-класса, но здесь квартиры несколько дешевле. На сегодня на стадии до котлована можно взять «двушку» меньше, чем за 6 млн руб. (ЖК «Ваниль»). Конечно, это рискованно, но в других районах и этого нет. Впрочем, большие готовые квартиры с хорошим расположением, например, в ЖК «Скай Форт» стоят дешевле, чем на севере, западе и даже востоке. И что важно, рассматриваемые нами проекты находятся рядом с такими любимыми москвичами парками, как Коломенское, Царицыно и Борисоглебскими прудами.  

НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НОВОСТРОЕК 


ЖК «Ваниль»: Каширское шоссе, вл. 74

 

Итоговая стоимость - 6,405 млн руб.

На  площадку,  где появится 24-этажный монолитно-кирпичный дом, еще даже не пришел экскаватор, чтобы вырыть котлован (см. фото), но цены  на квартиры уже подняли. Сейчас «двушка» в 55 кв.м стоит 5,8 млн руб. Насколько выросла  цена в компании ЖСК «Ваниль», занимающейся продажами, ответить не смогли. Но цены остаются низкими, как на «экономе», и это несколько удивляет.

Впрочем, дом находится рядом со станцией метро «Кантемировская»: почти конец Москвы, и путь сюда идет через самую напряженную трассу столицы — Каширское шоссе.

Оформление отношений с покупателем через жилищно-строительный кооператив,  это не дает гарантий по срокам. Вступительный взнос – 3 тыс. руб., он оплачивается один раз при заключении договора, членский взнос – 25 тыс. руб. А далее идет оплата частями, в зависимости от стоимости квартиры.  Ипотека здесь будет через полгода, говорят в ЖСК «Ваниль».

Есть еще один важный момент: на сайте нет правоустанавливающих документов. С ними рекомендуют ознакомиться в офисе. Это, как минимум, неудобно: знакомиться с документами в офисе продавца сложно, удобнее это сделать дома, или в своем офисе вместе с юристом. И солидные компании такие документы выкладывают на сайтах строящихся домов. А как максимум, застройщик может что-то скрывать. Со времени начала проекта у земли сменился хозяин. Если раньше это был ООО «Профстрой», то теперь компания   «Оптима-инвест».

Приятная деталь — неподалеку Борисоглебские пруды.

Вывод: очень соблазнительное предложение, на для рискованных инвесторов.



ЖК «Зеленый берег»: ул. Кировоградская, вл. 36

 

Итоговая стоимость -  8,737  млн руб.

Этот жилой комплекс, как и ЖК «Ваниль», еще на стадии котлована (см. фото), но работа здесь, в отличие от проекта на Каширке, уже закипела. Находится в районе станции метро  «Пражская». По проекту жилой дом будет иметь два корпуса (корпус 1 – односекционный 10 этажный и корпус 2 – двухсекционный, 15-16-17 этажный). Сейчас «двушка» в  57,8 кв. м стоит  8,092 млн руб. или 140 тыс. руб. за кв. м. Отношения оформляются по 214-ФЗ, и уже вскоре банки будут выдавать ипотечный кредит. Показы начнутся через 3 месяца.

Для бизнес-класса — это довольно компактные квартиры. Но опытный финский застройщик  «ЮИТ СитиСтрой»  понимает, что квартиры большей площади продаются хуже. Если дома будет выглядеть так, как они изображены на макете, то это красивые строения. Место неплохое из-за близости Кировоградских прудов и Битцевского парка, но окружающая панельная застройка все портит. Посмотрим, как там будет, когда дома появятся.  

Вывод: оптимальное соотношение цены.



ЖК «Царицыно»: ул. Элеваторная, корпус 9

 

Итоговая стоимость -11,084 млн руб.

88,2 кв.м за 10,143  млн руб. — единственная «маленькая» квартира в «Царицыно». Оставшиеся трешки — больше 100 кв.м. и, соответственно, дороже, но продаются со скидкой в 3 %. «Моя» квартира продается  аж с пятипроцентной скидкой. Правда, по уступке. Девятый корпус построен, ключи, как мне сообщили в Est-a-tet,  будут выданы в мае, после госкомиссии. Если я плачу без ипотеки. А если я беру кредит, то только после регистрации договора долевого участия. А на этой уйдет месяц.

Посмотреть квартиру в пятницу не удалось, показы идут три дня в неделю, и пятница оказалась не днем показов. Но то, что мне удалось увидеть: фасады домов, уцелевший цветущий каштан у ворот огражденной площадки, мне понравилось. «Царицыно» — красивый комплекс. Хотя, по архитектуре, в общем, ничего особенного, просто хорошие дома с кирпичной отделкой, без претензий и страшных плиточных фасадов. И очень красивый Царицынский парк с прудом — близко. Но отсюда далековато метро, близко железная дорога, а самое неприятное  -  мусоросжигательный завод. Его видно из окон некоторых корпусов. 

Вывод: Все хорошо, кроме близости мусоросжигательного завода.



ЖК «Скай Форт»: 1-й Нагатинский проезд, вл. 11

 

Итоговая стоимость -  13,283  млн руб.

Больше похож на крупный бизнес-центр, чем на жилой дом. «Скай Форт» полностью построен, он - разноэтажный: от 21 до 33 этажей.  Стоит на территории бывшего завода стройматериалов. «Моя» «двушка» на 16 этаже окнами выходит на огороженный участок этой нагатинской промзоны. Как рассказывает Сергей из компании Est-a-tet, на месте промзоны возведут  детский сад, а мойку для лимузинов снесут. Но когда в точности это случится, Сергей не знает. Рядом построен похожий на «Скай Форт» бизнес-центр. В итоге складывается квартал со своим довольно симпатичным лицом.    

Прямо из лифта можно попасть в паркинг (машиноместо - от 1,3 млн руб., купить можно по  желанию). Планировка квартиры неплохая: две большие комнаты, балкон идет через всю квартиру.  Может быть, кухню стоило спроектировать в квартире площадью 88 кв.м не в 9,6 кв. м, а хотя бы в 12 кв.м? Хорошо, что есть в продаже квартиры не только по переуступке, а можно взять ипотеку. Но таких квартир немного.  На форумах люди критикуют узкие подъездные дороги, где уже пробки. 
 
Вывод: Отличное предложение, если снести остатки промзоны и расширить подъездные пути.




ЖК «Галактика»: ул. Чертановская, вл. 43, корпус 3
Итоговая стоимость - 14,54 млн руб.

 Три 25-этажных  высотки у станции метро «Пражская» практически построены. Квартир в продаже, как нам сообщили в отделе продаж компании генподрядчика «Стройтэкс», почти не осталось, за исключением пентхаусов. Поэтому показы ведутся не каждый день: нам не удалось взглянуть на квартиру.  Все что есть, продается по переуступке. Но ипотеку взять все же можно. Дом долго строился из-за споров по статусу земли. Но сейчас работы в завершающей  стадии. Но по месту,  качеству стройработ, архитектуре, я б отдала предпочтение «Скай Форту». Мне кажется цена для этого дома несколько завышенной. И окружение панельных домов, конечно, не радует глаз.   

Вывод: Для такого предложения завышена цена.






СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ В ЮАО 


Параметры/Адрес

ЖК «Ваниль», Каширское шоссе, вл.74

ЖК «Зеленый берег», ул. Кировоградская, вл.36

ЖК «Царицыно», ул. Элеваторная,  корпус 9  

ЖК «Скай Форт», 1-й Нагатинский проезд, вл. 11
ЖК «Галактика», ул. Чертановская, вл. 43, корпус 3

Застройщик

  
«Оптима - инвест»
ЗАО «ЮИТ СитиСтрой»  (через ООО «Эмерком –
Спецстрой»)
ЗАО «МСФ-6»
ООО  «Инвестиционная строительная компания «Столица»»
ООО «Инжиниринговая компания «Серебрянный  двор»»

Продавец

ЖСК «Ваниль»
ЗАО «ЮИТ СитиСтрой»
Est-a-tet
Est-a-tet
ГК «Стройтэкс»

Стадия строительства

Подготовка площадки

   Котлован

Ведутся отделочные работы

Сдан

Ведутся отделочные работы

Срок реализации (получение права собственности)

1-2 квартал 2013 года

3 квартал 2014 года
2 квартал  2012 года
2 квартал 2013 года
4 квартал 2012 года

Площадь квартир, кв. м

58,0

57,8

88,2

86,2  
108,4

Стоимость 1 кв. м (рублей)

100 000

140 000

115 011

141 995

124 538

Заявленная цена / итоговая с дополнительными расходами (млн руб)

5,8 /  6,405

  8,092  / 8,737

10,144 / 11,084

12, 240 / 13,283

13,5  / 14,545

Дополнительные расходы (рублей)

Отделка квартиры:
600 000


Документы на право собственности:
 5 000


ИТОГО:
605 000

Отделка квартиры:
 600  000


Регистрация прав собственности:
 45 000


ИТОГО:
645 000

Отделка квартиры:
880  000


Регистрация прав собственности:
  60 000


ИТОГО:
940 000

Отделка квартиры: 860 000  


Регистрация прав собственности:  
 183 600


ИТОГО:
1 043 600

Отделк

а квартиры:
1 000 000  


Регистрация прав собственности:   
45 000


ИТОГО:
1 045  000

Вид договора долевого участия:   214-ФЗ, другое

ЖСК

ЖСК

214-ФЗ

 Предварительный договор

214-ФЗ

Наличие рассрочки /ипотеки

нет

«Нордеа банк», ВТБ 24, Сбербанк (12,15 %, 14,15% до оформления права собственности)

«Возрождение»,  (12,75% - до оформления права собственности), Промсвязьбанк, Газпромбанк

Рассрочка до года. ВТБ 24, «Возрождение», Газпромбанк, Сбербанк (8%)

Сбербанк  (9,5 % в долл.)

Скидки, акции

нет

нет

5 %

нет

нет

Уровень рисков

высокий

средний

невысокий

невысокий

невысокий

Источник: ЖСК «Ваниль»,  ЗАО «ЮИТ СитиСтрой», «Стройтэкс», Est-a-tet

Наталья Кузнецова

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

ЮЗАО: лидер по предложению недорогого бизнес-класса в столице

ЗАО: Крайне мало новостроек бизнес-класса до 15 млн рублей

 СЗАО: Качественный бизнес-класс сосредоточен в Строгино 

САО: добротного жилья среднего класса среди новостроек почти нет


СВАО: такой разный бизнес-класс

ВАО: комфортные новостройки по сходной цене - в дефиците

 

 Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова