Рубрики раздела Test&Life

Лента

Ярославское направление: чем дальше, тем дороже

17 июля 2012
Корреспондент RealEstate.ru под видом тайного покупателя выбирал на Ярославском шоссе загородный дом и участок по цене в пределах уже 6,5 млн рублей, так как местные особенности не позволяют покупателям вписаться в привычный для нашего формата бюджет 4 млн рублей.

Ярославское шоссе – самое дорогое направление к востоку от Москвы: Пестовское водохранилище и местные курорты не позволяют вписаться в привычный бюджет рубрики «Тайный покупатель» – 4 млн рублей. Разве что на ранних стадиях строительства поселка или на землях с обременением. Да и на вторичном рынке есть самые неожиданные предложения: например, в «Тишково Парке» продается 10 соток с домом из клееного бруса на 400 кв. м всего за 4 млн рублей. Все остальные предложения, так или иначе, выходят за рамки предложенной суммы, поэтому мы увеличили наш максимум до 6,5 млн рублей.

«Пестово-Семеновское»: лес с Интернетом, но без канализации

Итоговая стоимость – 4,3 млн руб

К поселку «Пестово-Семеновское» проложена хорошая дорога, рядом расположено Пестовское водохранилище и пруд, а также поселок Ельдигино с магазинами, больницей, детским садом, и быстрым Интернетом. В поселке строится только 3 дома, пока нет внутрипоселковых дорог, а электричество начнут разводить только через неделю, но под землей, чтобы было красиво. Газ обещают, что будет года через два. От центральной канализации застройщик УК «Земельные активы» отказалась, как мне рассказали соседи-конкуренты, предложив вернуть купившим землю по 60-70 тыс. рублей за ее отсутствие.

Выбранные нами 10,5 соток рядом с лесом внутри поселка сейчас стоят 1,365 млн рублей. В этом месте сотка продается за 130 тыс. рублей, и это цена без коммуникаций. За коммуникации нужно будет доплатить 420 тыс. рублей тогда, когда они будут готовы: за электричество – 200 тыс., за газ – 220 тыс. рублей. Кстати, лес рядом с участком обещают превратить в парк. На газ есть ТУ, но скорость подключения будет зависеть от самих хозяев земельных участков. При хорошем раскладе – газ пустят в 2014 году. Смущает только то, что к тому времени его цена может внезапно возрасти, а зафиксировать ее сейчас невозможно. Впрочем, вряд ли эта сумма будет выше рыночной стоимости.

Вывод: хорошие цены, но туманные перспективы

«Медвежье озеро»: сосновый лес и минеральные источники

Итоговая стоимость – 4,6 млн руб.

Поселок «Медвежье озеро» находится в Пушкинском районе Московской области рядом с оздоровительным центром «Родник». Сам центр представляет собой наследие советского прошлого, а вот оздоровительные свойства этой местности – сосновый лес и минеральные источники для коттеджной застройки очень пригодились. Самая дешевая сотка в поселке стоит 150 тыс. рублей без каких-либо коммуникаций. И таких участков всего два. За газ и электричество надо будет доплатить 425 тыс. рублей. Причем газ в поселке будет только в 2013 году. Сейчас 10 готовых домов оформляются в БТИ, но в отличии от «Пестово-Семеновского» тут стройка идет почти по всему поселку. Уже работает магазинчик, летнее кафе, рядом с прудом стоят лодки, построен мост с перилами. Правда, поселок получается довольно большой – 450 домов, но и владельцы УК «Земельные активы» тоже строят себе дома в этом месте.

Вывод: выгодное предложение, но слишком многолюдный поселок

«Софринские пруды»: амбициозный проект

Итоговая стоимость – 4,8 млн руб

Застройщик позиционирует этот дачный поселок, как «продвинутый», поэтому и цены на землю в этом проекте поражают всякое воображение: здесь пока нет ничего, кроме забора, домика для администрации и одного строящегося дома, но самый дешевый участок на 11 соток стоит уже 1,8 млн рублей, и то по местным меркам, это очень мало лишь  потому, что у этого надела есть существенный изъян: кабель Ростелекома, который занимает в ширину 2 м от участка, и на этих метрах дом поставить никак нельзя. Коммуникационный пакет, включенный в эту сумму, продается уже за 790 тыс. рублей. При этом электричество будет только в 2013 году, а газ – только тогда, когда будет построено 20% от общего числа домов в поселке.

Такая высокая цена коммуникаций связана с тем, что застройщик – компания «33 поселка» планирует обеспечить «Софринские пруды» не только электричеством и газом, но и центральной водой, канализацией и Интернетом Wi-Fi. Магазины, аптеки и все необходимое есть рядом – в Софрино. Возле поселка – только продуктовый магазин. Справедливости ради стоит отметить, что места здесь очень красивые: живописный лес и пруды, и даже собственный пляж для жителей поселка.

Вывод: высокие цены, наполеоновские планы

«Жуковка»: настоящий демпинг

Итоговая стоимость – 5,3 млн руб

Коттеджный поселок «Жуковка» (не путать с одноименной деревней в Одинцовском районе на Рублево-Успенском направлении) предлагал покупателям в рамках сезонной акции дуплекс площадью 108 кв. м с 4 сотками земли, коммуникациями, но без отделки за 3,8 млн рублей. Это, безусловно, настоящий демпинг на данном направлении.

Правда, когда мы приехали на просмотр в поселок бывших звероводов вместе с представителем риэлторской компании «Миэль», никто из отдела продаж застройщика не пришел, чтобы показать дом. В итоге нашим идом стал начальник строительной бригады, который продемонстрировал 3 дуплекса и весь поселок. Он же рассказал, что первые огромные дома на 400 кв. м здесь начали строить еще до кризиса, то есть до 2008 года. Они до сих пор стоят непроданные возле леса и пруда с островом. В самом поселке на данный момент живет всего 6 семей, сказал охранник, еще 6 собственников занимаются ремонтами.

Ни горнолыжный курорт, ни яхт-, ни гольф-клубы, ни близость к Москве пока не делают эти места роскошными, а покупателей – щедрыми. Пока что нынешний коттеджный поселок – это просто более зажиточный сосед разорившегося зверохозяйства Жуковка.

Вывод: дешево только в рамках акции

«Тишково Парк»: 4 млн – почти даром

Итоговая стоимость – 6,5 млн руб

«Тишково парк» – почти готовый, но дорогой поселок. Средний дом на 180 кв. м был продан в момент нашего визита за 11,3 млн рублей. В поселке, расположенном в 29 км от МКАД, полностью готовы все коммуникации. Особый бонус – 500 м до Пестовского водохранилища и всероссийский курорт «Тишково» с минеральными водами и грязями по-соседству. Говорят, что местные грязи по составу схожи с солями Мертвого моря.

Несмотря на стилевой разнобой «Тишково парк» выглядит неплохо, гораздо лучше чем, «Медвежье озеро» и «Жуковка». При этом сотка земли здесь стоит от 450 тыс. рублей, однако, на вторичном рынке 2 участка по 10 соток каждый владельцы готовы уступить за 4 млн рублей, причем один из них – с домом из клееного бруса площадью в 400 кв. м. «Хозяину срочно понадобились деньги, – объясняет мне представитель застройщика. – Поэтому и дом отдается почти даром. У нас единственных в этой районе есть все коммуникации».

Вывод: отличное предложение по качеству, но высокое по цене


Поселки/параметры

«Пестово-Семеновское» без подряда

«Медвежье озеро», без подряда

«Софринские пруды», с подрядом и без подряда

«Жуковка», с подрядом

«Тишково Парк»,
участок
без подряда

Площадь участка (сотки)

10,5

10,5

10

4

10

Площадь дома (кв.м.)

100

100

100

108

100

Расстояние от МКАД (км)

30

29

35

27

29

Сколько участков продано

60 из 250

1-я очередь: 315 из 350, 2-я очередь: 40 из 100

53 из 213

40 из 89

92 из 138

Стоимость заявленная/стоимость с дополнительными расходами*, млн
руб.

1,785/4,285

2,006/4,6

2,3/4,9

3,8/ 5,3

4,0/6,5

Что входит в официальную стоимость

Земля, дороги, электричество, газ, вода, фасад забора, ворота,

Земля, электричество, газ, вода , дороги,обустройство территории поселка.

Земля, электричество,газ, вода, канализация,дороги, обустройство территории поселка.

Земля, дуплекс,забор, электричество, газ, вода, канализация

Земля, электричество, газ,
вода, канализация, дороги, обустройство территории поселка.

Дополнительные расходы, рублей

Строительство дома –
1,5 млн руб. Чистовая отделка с заводкой коммуникаций, септиком – 1 млн руб.
Забор: н.д.
оформление документов на покупку земли – 0 руб

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома – 1,5 млн руб. Чистовая отделка с заводкой коммуникаций, септиком – 1 млн руб.
Забор:70 тыс.руб.
Оформление документов на покупку земли –
0 руб.

ИТОГО: 2,57 млн

Строительство дома – 1,5 млн руб. Чистовая отделка с заводкой коммуникаций, септиком – 1 млн руб.
Забор:70 тыс.руб
Оформление документов на покупку земли – 20 тыс. руб.

ИТОГО: 2,59 млн

 Чистовая отделка – 1,5 млн руб. тыс. руб.

Оформление документов на покупку земли – самостоятельно.

ИТОГО:1,5 млн

Строительство
дома –
1,5 млн руб.
Чистовая отделка
с заводкой коммуникаций- 1 млн руб.
Оформление документов на покупку земли –
60 тыс. руб.

ИТОГО: 2,56 млн

Стоимость обслуживания, рублей

Будет решать собрание собственников – около 2,5 тыс.

3 тыс. руб. (300 руб. с сотки) + коммунальные Платежи. Тариф по сельской местности

н.д. + коммунальные Платежи. Тариф по сельской местности

6 тыс. руб. + коммунальные Платежи. Тариф по сельской местности

3 тыс. руб. +
коммунальные платежи.

Газ (время провеления)

2014 г

2013 г

2013 г

имеется

имеется

Вода

Центральная

Центральная

Центральная

Центральная

 Центральная

Электричество (кВт)

10

10

10

10

10

Канализация

Септик

Септик

 Центральная канализация

 Центральная канализация

Центральная канализация

Интернет

опто-волокно

Sky link
3G модем

Wi-fi

Sky link
3G модем

Sky link
3G модем

Форма оплаты

100% за землю, за коммуникационный пакет – по мере готовности

 

100% за землю. За коммуникационный пакет – по мере готовности

Рассрочка до года, коммуникационный пакет – по мере готовности

100%. Акция.

100%.

Застройщик

УК Земельные активы

УК Земельные активы

33 поселка

Минин Андрей Сергеевич

Частное лицо

Продавец

УК Земельные активы

УК Земельные активы

33 поселка

Миэль

Частное лицо


* Источник: УК «Земельные активы», «33 поселка», «Миэль»

Наталья Кузнецова

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Ленинградское шоссе: вперед, в светлое будущее!
Пятницкое шоссе: экономкласс на берегах Истры
Каширское шоссе: 5 коттеджей в пределах 4 млн рублей
Киевское шоссе: коттеджи до 7 млн "по-белому" и "по-серому"
Горьковское шоссе: новых поселков почти нет, а старые продаются медленно
Калужское шоссе: коттеджи в перспективе "новой Москвы"
Новорязанка: разнообразие форматов до 7 млн рублей
Дмитровское шоссе: пять эконом-коттеджей в едином стиле
Симферопольское шоссе: дома с участками до 4 млн рублей
Щелковское шоссе: дома и участки экономкласса в 30 км от МКАД 

 

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова