Рубрики раздела Test&Life

Лента

Участки на Ярославке: очень мало предложений с хорошим соотношением цены и качества

27 августа 2013
Журналист RealEstate.Ru в очередной раз отправился на поиски участка без подряда для самостоятельного строительства дома. На этот раз мы выбрали самые интересные предложения на Ярославском шоссе, где, как оказалось, можно найти предложения за 1,5 - 2 млн рублей в 20-километровой зоне от МКАД.

Журналист RealEstate.Ru в очередной раз отправился на поиски участка без подряда для самостоятельного строительства дома. На этот раз мы выбрали самые интересные предложения на Ярославском шоссе, где, как оказалось, можно найти предложения за 1,5 - 2 млн рублей в 20-километровой зоне от МКАД.

Ярославское шоссе считается одной из самых загруженных подмосковных трасс. В настоящий момент московские власти уже успели запустить одну развязку, однако строительство второй развязки серьезно тормозит транспортный поток. Еще сложнее становится добираться за город, если ехать через Королев. Поэтому многие покупатели загородной недвижимости, расположенной с восточной стороны Ярославского шоссе, предпочитают добираться по Щелковскому шоссе. На сегодняшний день между Ярославским и Щелковским шоссе сложился настоящий кластер доступных коттеджных поселков, где предлагаются участки в пределах 2 млн руб., при этом на расстоянии менее 20 км от МКАД. Впрочем, все эти проекты впитали в себя минусы подмосковного экономкласса: в основном дома и участки продаются по «серым» схемам, сумма сделки не указывается в договоре купли-продажи целиком, а сам дом по традиции расположен на дачных землях.

Коттеджный поселок «Лосиный парк-2»
Итоговая стоимость — 4,15 млн руб.

На сегодняшний день это один из самых популярных поселков на Ярославском направлении. Изначально это рекламировали как предложение для тех, кто не успел купить участок в проекте «Лосиный парк», однако в реальности речь идет немного о другом продукте. Основное отличие «Лосиного парка-2» от других поселков по этому направлению заключается в первую очередь в близости к водоему. Одним краем поселок примыкает к озеру, и в будущем девелопер обещает обустроить здесь пляжную зону. Для обустройства уже заключено соглашение об аренде водоема на 49 лет: в результате озеро планируется углубить   и очистить от толстого слоя ила. Для проектов экономкласса собственное озеро — это большая удача. Правда все участки, примыкающие к водоему уже проданы, впрочем, дойти до пляжа можно будет и от более дальних владений.

В поселке сейчас прокладывают внутренние дороги, и видно, что продажи идут как на конвейере, хотя стартовали только в этом году. В стоимость участка включены коммуникации, в том числе поселковый водопровод, канализация и 5 кВт электричества на небольшие участки. На участки площадью от 10 соток предлагается уже 10 кВт. Кроме того, на общей территории будут детские площадки, спортивные зоны и минимаркет.

Вывод: На сегодняшний день, пожалуй, самое интересное предложение на Ярославском шоссе по соотношению цены и качества.

Коттеджный поселок «Лосиный Парк»
Итоговая стоимость — 4,55 млн рублей

Поселок представляет собой типичный проект экономкласса: территория разделена на небольшие участки, в основном, площадью от 6 соток, на каждый участок выделяется по 5 кВт электричества, при этом статус земли подразумевает дачное строительство. Несмотря на дачный статус земли, в поселке предлагается центральный поселковый водопровод из артезианской скважины и городская канализация. При этом девелопер серьезно подходит к экономии ресурсов и обещает запустить единую систему сбора показаний приборов учета и расчета коммунальных платежей.

В поселке будет около 500 участков, поэтому девелопер решил создать несколько объектов инфраструктуры. Помимо гостевой парковки, в поселке будут минимаркет, детский игровой городок, спортивные и игровые площадки, а также круглосуточная эксплуатационно-ремонтная служба. Так как поселок достаточно большой, то эксплуатационные платежи будут ниже, чем в других проектах на этом направлении — около 300 руб. с сотки.

Вывод: Предложение весьма похоже на первое, только электричества очень мало, а соседей очень много.

Коттеджный поселок «Лесные дворики»
Итоговая стоимость — 4,6 млн руб.

Поселок расположен в границах природоохранного парка «Лосиный остров», если верить карте, в непосредственной близости от стародачного поселка Загорянский. Как обещает девелопер, покупатель получит «чистейший воздух, прекрасную экологию и близость природных лесных озер». Доехать до него можно от МКАД либо 16 км по Щелковскому шоссе, либо 18 км по Ярославскому шоссе. По признанию местных жителей в основном добираться они предпочитают по Щелковскому шоссе. Более того, в ближайшее время планируется начать строительство дублера Щелковского шоссе, и тогда доехать сюда будет еще проще. Правда, сроки строительства новой трассы пока не определены, но, как оптимистично надеются местные жители, к 2018 году работы все-таки завершатся. Примерно к этому моменту также должно закончиться и строительство большинства начатых поселков в окрестностях.

«Лесные дворики» - совсем маленький проект, рассчитанный всего на 26 участков, при этом большинство уже распродано. В продаже остались всего несколько «полевых участков» стоимостью около 2 млн руб., а также несколько прилесных участков, однако их цена уже намного выше и начинается от 5 млн рублей. В целом, предложение интересное, однако стоит учитывать полное отсутствие инфраструктуры в проекте.

Вывод: Если не смущает отсутствие инфраструктуры, то можно брать, однако стоит понимать, что речь идет о дачной земле, а стоимость земли также не указывается в договоре целиком.

Коттеджный поселок «Заповедный парк»
Итоговая стоимость — 4,7 млн руб.

В отличие от своих соседей, «заповедный парк» - это, прежде всего, поселок небольшой, рассчитанный всего на 102 участка площадью от 6 до 12 соток. В настоящий момент самое доступное предложение — это участок площадью 6,54 сотки и стоимостью 2,2 млн рублей. В стоимость включены все коммуникации, включая поселковый водопровод, центральную канализацию и электричество. Правда девелопер предлагает совсем немного электричества — 5 кВт на такой участок. В свою очередь газ обещают провести весной 2014 года.

Так как поселок небольшой, то покупатели неизбежно столкнутся со всеми минусами таких объектов. В первую очередь это недостаток объектов инфраструктуры: девелопер обещает всего лишь детский игровой городок, парковые зоны и гостевую парковку. Впрочем, как говорится на сайте проекта, в 10 мин езды на авто расположены крупный торговый комплекс «Гиперглобус», кинотеатр «5 Звезд», дом быта, аптеки, развлекательные центры и образовательные учреждения. На самом деле до торгового комплекса ехать все-таки дольше и частью инфраструктуры его считать нельзя. При этом в поселке установлена достаточно высокая плата за обслуживание — 700 руб. с сотки, то есть за участок площадью 6,5 сотки придется платить 4,5 тыс. рублей, что для объекта экономкласса практически без инфраструктуры просто невероятно много.

Вывод: На мой взгляд, предложение переоценено и особенно завышена стоимость обслуживания объекта.

Коттеджный поселок «Лесной»
Итоговая стоимость — 4,89 млн руб.

Этот поселок еще меньше, чем «Заповедный парк» и рассчитан всего на 77 участков. При этом в поселке, как и в Заповедном парке», почти нет инфраструктуры. С точки зрения коммуникаций предложение идентично: поселковый водопровод, городская канализация и 5 кВт электричества на небольшой участок. Кроме того, по всей территории поселка планируется разместить противопожарные гидранты, а также организовать освещение. В свою очередь ограждение по всему периметру поселка, кроме прилесных участков, - индивидуально.

В этом поселке тоже нет инфраструктуры, а основной ценностью девелопер называет экологию и свежий воздух. При этом плата за обслуживание участка площадью 8,64 сотки составит фантастические 6000 рублей в месяц. Видимо, таким образом девелопер пытается отбить свои затраты на прокладку коммуникаций. В частности, газ провести в поселок обещают уже в октябре 2013 года. Впрочем, с точки зрения статуса участка все не очень хорошо — стройка ведется на дачных землях, и в договоре купли-продажи стоимость участка фиксируется всего как 150 тыс. руб., остальное представляется как плата за подключение коммуникаций. Однако если понадобится ипотека, то продавец готов указать всю стоимость земли  в документах. В ином случае предоставляется рассрочка до трех лет под 14% годовых. Еще одно преимущество поселка — возможность добраться общественным транспортом. В 5 км расположена платформа «Загорянская», откуда можно доехать электричкой до Ярославского вокзала.

Вывод: Слишком высокая стоимость за обслуживание и нет инфраструктуры, предложение можно считать переоцененным.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО НОВОРЯЗАНСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ

Поселки/ Параметры

«Лосиный парк – 2»

«Лосиный парк»

 «Лесные дворики»

«Заповедный парк»

«Русская усадьба»

Площадь участка
(сотки)

6,77

6,15

9,12

6,54

8,64

Площадь дома
(кв. м)

150

150

150

150

150

Расстояние от МКАД (км)

18

18

18

18

18

Сколько продано участков

26 из 634

428 из 510

14 из 26

90 из 102

68 из 77

Девелопер

 Частное лицо

Частное лицо

Частное лицо

Частное лицо

Частное лицо

Продавец

«Инком»

«Инком»

«Инком»

«Инком»

«Инком»

Стоимость заявленная / стоимость с дополните-льными расходами, млн рублей

1,65 / 4,15

2,05 / 4,55

2,1 / 4,6

2,2 / 4,7

2,39 / 4,89

Что входит в официальную стоимость

Земля, электричество, газ, водопровод,
канализация

Земля, электричество, газ, водопровод,
канализация

Земля, электричество, газ, водопровод,
канализация

Земля, электричество, газ, водопровод,
канализация

Земля, электричество, газ, водопровод,
канализация

Дополни-тельные расходы, рублей

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей.

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей.

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей.

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей.

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей.

ИТОГО: 2,5 млн

Стоимость обслуживания, рублей

3400 + коммунальные платежи

2000 + коммунальные платежи

6000 + коммунальные платежи

4500 + коммунальные платежи

6000 + коммунальные платежи

Газ (время проведения)

Осень 2014 г.

Осень 2013 г.

Осень 2014 г.

Осень 2014 г.

Осень 2013 г.

Вода

Поселковый водопровод

Поселковый водопровод

Поселковый водопровод

Поселковый водопровод

Поселковый водопровод

Электриче-ство (кВт)

5

5

5

5

5

Канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Интернет

Оптоволокно

Оптоволокно

Оптоволокно

Оптоволокно

Оптоволокно

Форма оплаты

Беспроцентная рассрочка на год при оплате 35% стоимости, рассрочка до двух лет под 12% годовых, рассрочка на пят лет под 14,5% годовых. Ипотека Сбербанка

Беспроцентная рассрочка на год при оплате 35% стоимости, рассрочка до двух лет под 12% годовых, рассрочка на пят лет под 14,5% годовых. На прилесные участки рассрочка не действует.

Беспроцентная рассрочка на год при оплате 35% стоимости, рассрочка до двух лет под 12% годовых, рассрочка на пят лет под 14,5% годовых. На прилесные участки рассрочка не действует. При 100-процентной оплате скидка 3%.

Беспроцентная рассрочка на год при оплате 35% стоимости, рассрочка до двух лет под 12% годовых, рассрочка на пят лет под 14,5% годовых.

Беспроцентная рассрочка на год при оплате 35% стоимости, рассрочка до двух лет под 12% годовых, рассрочка на пят лет под 14,5% годовых. Ипотека Сбербанка


Источник: "Инком", собственные данные девелоперов

 

Алексей Лоссан

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Переоцененная Калужка продолжает падать

Новорязанское шоссе: участки от полумиллиона рублей с березами вокруг


Горьковское шоссе: 10 соток за миллион - какой ценой?

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова