Рубрики раздела Test&Life

Лента

Участки на Ленинградке: соседство с малой бетонкой по завышенным ценам

30 сентября 2013
Журналист RealEstate.Ru в очередной раз отправился на поиски участка без подряда для самостоятельного строительства дома. Под конец сезона мы выбрали самые интересные предложения на Ленинградском шоссе, где, как оказалось, не так просто найти интересный проект в пределах малой «бетонки», да еще и по разумной цене

Журналист RealEstate.Ru в очередной раз отправился на поиски участка без подряда для самостоятельного строительства дома. Под конец сезона мы выбрали самые интересные предложения на Ленинградском шоссе, где, как оказалось, не так просто найти интересный проект в пределах малой «бетонки», да еще и по разумной цене

Ленинградское шоссе — это традиционное стародачное направление, где находятся поселки бывших представителей советской элиты. Правда, репутацию направления подпортило современное состояние трафика: именно Ленинградка является самым загруженным московским направлением. Росту ее загруженности способствовал, в том числе, пуск «Сапсанов» и сокращение числа грузовых составов. В итоге, количество фур на этом направлении резко выросло, а пропускная способность трассы еще больше сократилась. Хотя сейчас строится новая трасса "Москва-Санкт-Петербург", которая должна стать самой современной в России, однако до окончания работ далеко, стройка только прибавляет загрузки направлению. При этом девелоперы уже сейчас закладывают в цену проектов не только репутацию стародачного направления, но и будущие перспективы разгрузки с учетом строительства платной магистрали. Поэтому откровенно доступные предложения на рынке редкость, но нам удалось найти несколько подобных проектов. К слову, традиционная монополия на загородном рынке компании «Инком» на Ленинградском направлении оказалась нарушена: девелоперы тут предпочитают продавать поселки самостоятельно.

Коттеджный поселок «Кружева»
Итоговая стоимость — 3,59 млн руб.

Поселок «Кружева» - это новый проект компании «Астерра», развивающей сразу несколько интересных проектов на Ленинградском направлении. Поселок строится на дачных землях (как и другие объекты здесь от этого девелопера) практически прямо за малой «бетонкой» в окрестностях деревни Есипово. Изначально поселок пыталась реализовывать компания «Инком», но, как объясняет менеджер по продажам Иван, монополисту так и не удалось заключить за год ни одной сделки, и «Астерра» решила продавать поселок самостоятельно. Существенным минусом объекта на сегодняшний день являются подъездные пути: размытая до грязи грунтовая дорога, после которой обязательно приходится мыть автомобиль. Как объясняют опять же в компании, это явление временное, и в ближайшем будущем дорогу заасфальтируют, но никакой гарантии пока нет.

Впрочем, пока это голое поле без внутрипоселковых дорог. Здесь не предлагается центрального водопровода и канализации, каждый будет на своем участке оборудовать септик и личную скважину. В свою очередь девелопер обещает выделить 10 кВт электричества и провести в следующем году газ. С другой стороны, это достаточно доступное предложение для Ленинградского направления – 900 тыс. за участок почти в 9 соток.

Вывод: Интересное предложение, если не смущает дачный статус земель и отсутствие центральных водопровода и канализации.

 

Коттеджный поселок «Тироль»

 

Итоговая стоимость — 3,89 млн руб.

Поселок «Тироль» - это еще один проект ГК «Астерра», расположен практически на малой «бетонке». Поэтому он обладает всеми минусами, связанными с таким местоположением: дорога идет всего двухполосная, в основном, загруженная фурами, нередки «пробки». При этом недалеко от поселка строится новый логистический парк, что, несомненно, еще ухудшит транспортную доступность. В поселке легко угадывается весь фирменный стиль «Астерра»: стройка ведется на дачных землях, уже построено довольно домов, у них у всех единый деревянный забор, на въезде в поселок — детская площадка. При этом в «Тироле», как и в большинстве проектов компании, не будет центрального водопровода и канализации, зато 10 кВт электричества и перспективы газификации в следующем году.

Вывод: Пожалуй, самое интересное предложение на Ленинградском шоссе при ограниченном бюджете в классе «жесткий эконом».

 

Коттеджный поселок «Дудкино»

 

Итоговая стоимость — 4,57  млн руб.

«Дудкино» — это флагманский проект компании «Астерра». На сегодняшний день это вполне сформировавшийся обжитой поселок, в котором уже есть жильцы, хотя в продаже еще остались свободные участки. Компания отрабатывала на этом поселке свой фирменный стиль: асфальтированные дорожки с арыками по обеим сторонам, а также ярко раскрашенный забор по периметру. В итоге получилась довольно удачная имитация сельской идиллии: с учетом того, что многие дома владельцы решили построить деревянными, создается впечатление, что этот перспективный проект, действительно, где-то уже давно существует в затерянном лесу. Компания также активно развивает общие территории: для этого у нее есть аж два садовника, пруд недалеко с платной рыбалкой, а также симпатичный пруд с проточной водой прямо внутри поселка.

Пока жильцам приходится зимовать без газа и отапливаться электричеством: как объясняет менеджер по продажам, счета за электричество составляют примерно 10 тыс. в месяц, что в целом достаточно много. В свою очередь очевидным плюсом поселка является его местоположение: поселок находится недалеко от деревни Поварово, в которой с одной стороны есть станция электрички, а с другой развитая служба такси, которая готова доставить жителей в любой конец деревни всего за 90 рублей.

Вывод: Предложение в высокой стадии готовности, но нужен газ. Компания обещает его провести уже в следующем году.

 

Коттеджный поселок «Альпийские горки»

 

Итоговая стоимость — 6 млн руб.

Название «Альпийские горки» вводит в заблуждение, впрочем как и «Тироль»: покупатель неизменно представляет что-то невероятно дорогое, хотя на самом деле это достаточно доступный проект. Правда, по сравнению с другими проектами компании «Астерра», он выделяется все-таки более высокой ценой, но все еще при этом остается в экономклассе. За 3,5 млн руб. в настоящий момент здесь предлагается участок площадью 12,5 соток со всеми коммуникациями, включая 10 кВт электричества, центральный водопровод и канализацию. Более того, речь идет о прилесном участке с соснами.
С точки зрения цены конкурентов такому предложению мы не нашли не только на Ленинградском направлении, но и на всем подмосковном рынке: ценник на прилесные участки изначально начинается обычно от 5 млн руб., а площадь участка начинается от 20 соток. Возможно, появлению такого предложения способствовало то, что в поселке была проведена перенарезка участков, изначально здесь были запланированы участки по 25 соток, но их пришлось разрезать пополам. Стоит отдельно отметить, что несмотря на дачный статус земель, все документы оформляются официально, сумма указывается в договоре полностью, и потому возможна ипотека.

Вывод: Если позволяет бюджет, одно из лучших предложений прилесных участков в Подмосковье.

 

Коттеджный поселок «Приозерье»

 

Итоговая стоимость — 6,5 млн руб.

Это один из немногих доступных поселков на Ленинградском направлении, который продает компания «Инком». Местоположение поселка может ввести в заблуждение малоопытного покупателя.  В компании говорят, что он находится недалеко от озера Круглое — это такой большой красивый водоем в окрестностях деревни Пикино. Однако на практике от поселка до озера ехать довольно далеко. Поселок примыкает к санаторию МВД и расположен совсем по его краю, в достаточно болотистой местности. Сразу складывается ощущение, что поселок находится в глухой низине. С трех стророн он окружен оврагом.

С одной стороны девелопер обещает все коммуникации, включая центральный водопровод, канализацию, 7 кВт электричества и магистральный газ. Однако на практике в соседних поселках предлагают уже 10 кВт электричества на участок, плюс газ в «Приозерье» тянут уже не первый год. Газификация поселка происходит вместе с расположенным рядом санаторием МВД, однако до конца года, как признается девелопер, вряд ли получится его провести. При этом в поселке нет до сих пор внутрипоселковых дорог, хотя на рынке он уже не первый год, а единственный признак девелопмента — это огороженный участок. Еще один минус — в поселке не будет управляющей компании, однако жителям придется платить ежемесячно кому-то 4500 руб. плюс по показаниям счетчиков. Как уверяет менеджер по продажам, «наживаться никто не будет», но по факту это очень высокая стоимость услуг для экономсегмента.

Вывод: Поселок расположен не очень интересно - в низине, плюс завышены цена на участки и стоимость обслуживания. Также не внушает оптимизма низкая стадия готовности.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО ЛЕНИНГРАДСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ

Поселки/ Параметры

Кружева

 Тироль

Дудкино

Альпийские горки

Лосиный парк - 2

Площадь участка
(сотки)

8,7

6,5

8,39

12,5

11,17

Площадь дома
(кв. м)

150

150

150

150

150

Расстояние от МКАД (км)

35

39

35

40

18

Сколько продано участков

11 из 188

141 из 231

132 из 150

147 из 157

5 из 25

Девелопер

Астерра

Астерра

Астерра

Астерра

 Частное лицо

Продавец

Астерра

Астерра

Астерра

Астерра

Инком

Стоимость заявленная / стоимость с дополните-льными расходами, млн рублей

0,9 / 3,59

1,2 / 3,89

1,88 / 4,57

3,5 / 6,0

4,0 / 6,5

Что входит в официальную стоимость

Земля, электричество

Земля, электричество

Земля, электричество

Земля, электричество, газ, водопровод,
канализация

Земля, электричество, газ, водопровод,
канализация

Дополни-тельные расходы, рублей

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей, 100 тыс., септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 2,69 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей, 100 тыс., септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 2,69 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей, 100 тыс., септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 2,69 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей.

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей.

ИТОГО: 2,5 млн

Стоимость обслуживания, рублей

2000 + коммунальные платежи

6000 + коммунальные платежи

4500 + коммунальные платежи

2500 + коммунальные платежи

3400 + коммунальные платежи

Газ (время подведения)

Осень 2013 г.

Осень 2014 г.

Осень 2014 г.

Осень 2014 г.

Осень 2014 г.

Вода

Скважина на участке

Скважина на участке

Скважина на участке

Поселковый водопровод

Поселковый водопровод

Электриче-ство (кВт)

10

10

10

10

5

Канализация

Септик

Септик

Септик

Центральная канализация

Центральная канализация

Интернет

Отсутствует

Отсутствует

Отсутствует

Отсутствует

Оптоволокно

Форма оплаты

Рассрочка оговаривается только индивидуально. Ипотека Сбербанка.

Рассрочка оговаривается только индивидуально.Ипотека Сбербанка.

Рассрочка оговаривается только индивидуально. Ипотека Сбербанка.

Рассрочка оговаривается только индивидуально. Ипотека Сбербанка.

 Ипотека Сбербанка


Источник: ""Астерра", Инком", собственные данные девелоперов  

 

Алексей Лоссан, фото автора

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Переоцененная Калужка продолжает падать

Новорязанское шоссе: участки от полумиллиона рублей с березами вокруг

Горьковское шоссе: 10 соток за миллион - какой ценой?

Участки на Ярославке: очень мало предложений с хорошим соотношением цены и качества

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова