Рубрики раздела Test&Life

Лента

Участки без подряда на Щелковском шоссе от 1 млн рублей: нелегкий выбор из небогатого предложения

28 мая 2014
Тайный покупатель RealEstate.Ru с наступлением солнечных дней переориентировался на поиски участка без подряда для самостоятельного строительства дома в пределах 30 км от Москвы. Два года назад наш летний сезон уже начинался с выезда по объектам Щелковского шоссе. Оказалось, что найти достойные варианты по соотношению цена/качество по-прежнему непросто. За это время успело значительно подорожать строительство домов, немного выросла и минимальная цена сотки – примерно на 8%. Спрос по-прежнему вялый. Например, один из поселков, который мы посещали в мае 2012 года, продал к настоящему моменту только половину участков


Тайный покупатель RealEstate.Ru с наступлением солнечных дней переориентировался на поиски участка без подряда для самостоятельного строительства дома в пределах 30 км от Москвы. Два года назад наш летний сезон уже начинался с выезда по объектам Щелковского шоссе. Оказалось, что найти достойные варианты по соотношению цена/качество по-прежнему непросто. За это время успело значительно подорожать строительство домов, немного выросла и минимальная цена сотки – примерно на 8%. Спрос по-прежнему вялый. Например, один из поселков, который мы посещали в мае 2012 года, продал к настоящему моменту только половину участков.

Щелковское шоссе сложно назвать традиционным дачным направлением. И на то есть ряд причин. Каждый, кто покупает себе загородную недвижимость по Щелковскому шоссе, должен четко себе представлять, как пятиполосный МКАД на выезде из столицы оканчивается бутылочным горлышком обычной двухполосной областной дороги на данном направлении. Нужно быть готовым к тому, что 30 км от кольцевой до вожделенной дачи придется преодолевать 4 часа и более. Раскинувшиеся вдоль трассы деревеньки убивают всякую надежду на ее расширение (пускай сейчас и идет разговор о строительстве дублера этого шоссе, но пока окончательные перспективы не ясны). И когда я в будний день отправился по поселкам в районе Щелковского шоссе, то большую часть времени простоял в пробках: путь от поселка к поселку занимал по часу времени.

«Полесье»

Итоговая цена – 3,99 млн рублей

Чтобы сюда попасть нужно за несколько километров свернуть направо с Щелковского шоссе и еще некоторое время ехать до деревни Кабаново. В сумме до Москвы чуть более 30 км, но к этому моменту вы уже успеваете «насладиться» всеми прелестями однополосной и достаточно разбитой дороги. Кстати, если свою машину жалко, то  от метро Щелковская идет автобус (останавливается недалеко), а далее собственники поселка планируют запускать маршрутки, чтобы возить людей от остановки.

В самом поселке уже активно возводятся дома, первая очередь продана процентов на 70, и сейчас уже второе поле выставляют на продажу. Пока никто в поселке не живет. Мне предложили один из наиболее доступных участков площадью 8 соток по цене 1,040 млн рублей, этот участок ближе к выезду и соседней деревне. Понятно, что ближе к центру поселка участки дороже - по 165 тысяч рублей за сотку.

Примечательно, что два года назад самое дешевое предложение также касалось 8,55 соток, но за 1,026 млн рублей в поселке «Кабаново Лесное». То есть позапрошлой весной минимальная стоимость сотки в осмотренных нами предложениях на данном направлении составляла 120 тыс. рублей, а сейчас 130 тыс. рублей. Рост цены составил 8,3% за два года. Так что об инвестиционных покупках земли здесь в экономклассе не может быть и речи.

Что касается оплаты, то есть рассрочка от владельца до полугода (беспроцентная), а также ипотека от Сбербанка (каждая третья сделка проходит именно с ипотекой). По схеме все просто: 100 тысяч рублей – первоначальный взнос и  предварительный договор, а после выплаты всей суммы - договор купли-продажи.

В стоимость входят земля, водопровод, электричество и газ по границе участка. Кроме того, это будет полностью охраняемый поселок, построен уже магазин (скоро будет его отделка), две детские площадки и спортивная площадка. В соседнем селе есть школа и больница. Однако нужно учесть, что подключение коммуникаций к дому оплачивается отдельно: провести газ стоит 200 тыс. рублей, подключение воды и электричества - 150 тыс. рублей. Газ обещали начать проводить в июле, закончить планируют уже к октябрю (к началу отопительного сезона). Вода по поселку идет из одной скважины (в случае необходимости сделают и вторую). Канализация - индивидуальные септики. Интернет - оптоволокный кабель. Обслуживание стоит 3 тыс. руб. в месяц плюс плата по счетчикам.

Вывод: Доступное предложение, но подъездная дорога оставляет желать лучшего.


«Тихие зори»

Итоговая цена – 4,8 млн рублей

Если вспомнить обзор двухлетней давности, то именно этот поселок фигурировал в нем. Тогда продажи только стартовали, было продано 8 из 41 участка. Честно сказать, за это время можно было продать и все участки, но сейчас реализовано только половина площадок. Также не все получилось сразу и с электричеством. Обещали провести еще к прошлой осени, а провели только сейчас. Дома пока никто не построил. Хозяйка земли поясняет, что энергетики сильно их подвели, так как без электричества никто не мог начать строиться. Что касается газа, то его не подвели и сейчас (трасса продолжительная и на согласование ушло много времени), а потому хорошо, если он появится хотя бы в 2015 году. Традиционно, в стоимость участка подключение газа и электричества не включены. Это дополнительные расходы.

Вдобавок, централизованного водоснабжения также не будет: каждый сам себе должен пробурить скважину (сразу советуют скооперироваться с соседом, чтобы дешевле было). Есть в поселке свой родник с питьевой водой. Под каждым домом стоит септик, который тоже устанавливается самостоятельно. В стоимость участка входит только дорога по территории поселка и фасадные части забора.

Интернет не проведут: тут людям предлагают пользоваться модемом. Так что в этом поселке мы имеем дело с жестким экономом. Из хороших новостей – в поселке недавно вырыли пруд с островом посредине. Сейчас собираются пруд зарыбить. Также из инфраструктуры - уже стоит детская площадка.

Как и ранее, у данного поселка только одна собственница, которая сама проводит экскурсию. Она владеет этой землей с 1992 года. Приятная хозяйственная женщина, говорит, что сама планирует строиться в своем поселке. Но наводит на подозрение то, что она до сих пор этого не сделала за более, чем 20 лет.

Минимальный участок в 10 соток стоит 2,1 млн руб. Стоимость услуг управляющей компании - 300 рублей с сотки, куда входит охрана, уборка территории, работа администратора. Примечательно, что два года назад 10 соток в этом поселке начинались от 1,5 млн рублей. Таким образом, подорожание составило 40%. Загадка в том, чем обоснован такой скачок цен.

Что касается ипотеки, то ее здесь дает Россельхозбанк. Кроме того, покупателям предоставляется беспроцентная рассрочка до полугода при выплате 50%.

«Тихие зори» - один из самых дальних участков из данного обзора (33 км от МКАД возле деревни Дядькино), помимо автомобиля добраться сюда можно и на электричке - недалеко расположена ж/д станция «Чкаловская», после чего ехать нужно автобусом или маршруткой (ходят каждый 10 минут).

Вывод: Поселок в жестком экономклассе, но он небольшой и в нем есть свой пруд, однако смущает медлительность освоения, а также неоправданный рост цен.


«Лосиный парк-2»

Итоговая цена – 5,225 млн рублей

Следующий поселок - это наиболее доступное предложение от девелопера ГК «Лосиный остров» (продают сами). Вообще же, у них всего 8 поселков, которые расположились на небольшом удалении друг от друга в 16 -18 км от Москвы (между городом Королев и Щелково, сразу за парком «Лосиный остров»), и выбор участков впечатлил сразу.

В половине из поселков работа кипит, в половине пока еще даже никто ни к чему не прикасался. Поселок «Лосиный парк-2» относится к первой половине, где можно обнаружить дома в разной степени готовности: кто-то уже вселяется (сейчас уже около 10 домов заселены), кто-то только строится.

Всего на территории поселка предлагается более 600 участков, так что камерным его не назвать. Продано уже около 70%, а самым доступным оказался участок площадью 9 соток за 2,2 млн руб. Отдельно стоит сказать, что у данного девелопера беспроцентная рассрочка на год. Со второго года  уже 12% годовых, а с третьего - 14,5% годовых. Чтобы получить рассрочку, нужно заплатить 35% аванса. При 100% оплате обещают скидку до 5%. Эксплуатация стоит 360 рублей за сотку в месяц.

У данного поселка есть один интересный бонус - рядом с ним расположен водоем площадью 15 га, который застройщик взял в аренду и организовал там рыбалку. В дальнейшем планируется открыть доступ к этому пруду и для жителей из других поселков. Мы смотрели один из самых крайних участков от въезда, зато до озера от него - рукой подать. Кстати, покупателей активно призывают пользоваться «устной бронью», чтобы спокойно недельку подумать и принять решение.

Интересно также, что у всех поселков коммуникации центральные - из города Щелково. Подводятся к границе каждого участка, а дальнейшее подключение дома стоит дополнительно (вода, электричество, канализация - 275 тыс. рублей, газ - 250-300 тыс. рублей в зависимости от проекта). Интернет по всем проектам тянут по оптоволокну. Газ пока еще не подвели, но планируют к отопительному сезону.

Вывод: Не приходится говорить о камерности поселка, но похоже, что окружение из 600 домов – один из немногих недостатков. Порадовали централизованные коммуникации.

«Лесной»

Итоговая цена – 5,925 млн рублей

«Лесной» расположился дальше всех из группы поселков данного девелопера, если въезжать со стороны Щелковского шоссе. Сейчас он продан примерно на 90% (всего 77 участков), но какой-то активности в поселке не наблюдается. Стоит только один деревянный дом.

Мое внимание предложили обратить на участок площадью 8,83 сотки за 2,9 млн руб. Выбор остался, и правда, небольшой. Судя по прайсу, не продано всего 6 участков, из которых предложенный мне оказался еще и самым небольшим. Кстати, эксплуатация стоит почти вдвое дороже, чем в "Лосином парке-2" - 600 рублей за сотку. Схема оплаты такая же.

Коммуникации подводятся по тому же принципу, как и в предыдущем поселке, с одной лишь разницей, что газ уже провели. Транспортная доступность ввиду такой загруженности трассы, далеко не последний вопрос в данном случае. Так вот: рядом есть ж/д станция «Загорянская», куда  с июля от поселков будет ездить маршрутка. Помимо этого из поселков ходит рейсовый автобус до Щелково.

Покупка земли у данного девелопера оформляется по стандартному договору купли-продажи в городе Щелково. Кстати, я еще обратил внимание, что в своих поселках девелопер предлагает подряд по строительству домов: можно выбрать из нескольких проектов.

Вывод: Перспективы освоения непонятны, поэтому странно, что это предложение оказалось дороже более активного поселка «Лосиный парк-2». Этот поселок будет интересен тем, кто настроился на неспешное строительство.


«Лесные дворики»

Итоговая цена –6,725 млн рублей

Еще один значительно более скромный и компактный поселок по сравнению с «Лосиным парком-2». Как и в «Лесном» жизни там нет никакой. Несмотря на то, что продано около половины участков (всего их 23), пока кроме травы ничего здесь нет. Проложен, правда, асфальт по периметру, а потому легко можно объехать всю территорию по кругу.

Самым доступным оказался участок в 13 соток за 3,7 млн руб. (Есть и совсем мелкая нарезка – в  6 соток.) А этот участок еще и у леса, очень достойный вариант. Действуют те же схемы по оплате с одной лишь разницей - рассрочка до трех лет идет под 14% годовых. Эксплуатация, как и в «Лесном», стоит 600 рублей за сотку.

Из близлежащей инфраструктуры: детсад поселка «Лосиный остров», который еще не построен. Рядом также есть муниципальный сад и несколько частных детсадов. В соседней деревне Серково есть школа с математическим уклоном, где автобус каждый день собирает детей и привозит их на учебу. В поселке «Заповедный парк-2» будет построен торговый центр.

Что расстроило из трех последних предложений, так это пробка на несколько километров на обратной дороге к Щелковскому шоссе. И это в середине буднего дня. Хотя дорога сюда заметно приятнее первых двух вариантов.

Вывод: Очень маленький поселок, радует обилие детсадов, наличие школы и будущий торгцентр, огорчает полнейшее затишье.


СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО ЩЕЛКОВСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ


Поселки/параметры

«Полесье», без подряда 

«Тихие зори», без подряда 

«Лосиный парк-2», без подряда 

«Лесной», без подряда

«Лесные дворики», с подрядом и без

Площадь участка (сотки)

8

10

9

8,83

13

Площадь дома (кв. м)

150

150

150

150

150

Расстояние от МКАД (км)

30

30

  17

17

17

Владелец

ИСК «Новый дом»

Физическое лицо

ГК «Лосиный остров»

ГК «Лосиный остров»

ГК «Лосиный остров»

Продавец

ИНКОМ

Физическое лицо

ГК «Лосиный остров»

ГК «Лосиный остров»

ГК «Лосиный остров»

Сколько участков продано

70%

50% (из 41)  

146 из 171

90% (из 77)  

50% (из 23)  

Стоимость заявленная /стоимость с дополнительными расходами, млн руб.

 1,04 / 3,99

2,1 / 4,8

2,2 / 5,225

2,9 / 5,925

3,7 / 6,725

Что входит в официальную стоимость

Земля, дорога

Земля, дорога,  внешний забор

Земля,  дорога

Земля, дорога

Земля, дорога

Дополнительные расходы, рублей

Строительство дома —    1,5 млн.
Чистовая отделка (с разводкой электричества, газа по дому канализацией) — 1 млн.
Газ – 200 тыс.
Вода и электричество – 150 тыс.
Септик – 100 тыс.

ИТОГО: 2,95 млн

Строительство дома — 1,5 млн. Чистовая отделка (с разводкой электричества, газа, канализацией) — 1 млн.
Септик – 100 тыс
Скважина – 100 тыс.

ИТОГО: 2,7 млн

Строительство дома  – 1,5млн.
Чистовая отделка вместе с разводкой газа  и  электричества – 1 млн.
Вода, электричество, канализация – 275 тыс.
Газ – 250 тыс.

ИТОГО: 3,025   млн

Строительство дома  – 1,5млн.
Чистовая отделка вместе с разводкой газа  и  электричества – 1 млн.
Вода, электричество, канализация – 275 тыс.
Газ – 250 тыс.

ИТОГО: 3,025 млн

Строительство дома  – 1,5млн.
Чистовая отделка вместе с разводкой газа  и  электричества – 1 млн.
Вода, электричество, канализация – 275 тыс.
Газ – 250 тыс.

ИТОГО: 3,025   млн

Стоимость обслуживания в месяц, рублей

 3 тыс. + счетчик

3 тыс. + счетчик

3,24 тыс. + счетчик

  5,3 тыс. + счетчик

 7,8 тыс. + счетчик

Газ (время проведения)

Осень 2014 года 

 2015 год

Осень 2014 года 

Уже есть

Осень 2014 года 

Вода

Внутрипоселковая скважина

Индивидуальная скважина

Водопровод

Водопровод

Водопровод

Канализация

 Септик

Септик

Канализация

Канализация

Канализация

Интернет

Оптоволоконный кабель

3G модем

Оптоволоконный кабель

Оптоволоконный кабель

Оптоволоконный кабель

Форма оплаты

100 % оплата за землю, рассрочка, ипотека

100 % оплата за землю, рассрочка, ипотека

100 % оплата за землю, рассрочка

100 % оплата за землю, рассрочка

100 % оплата за землю, рассрочка

Таблица составлена на основе данных девелоперов и продавцов поселков

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life  написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Виктор Михайлов

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова