Рубрики раздела Test&Life

Лента

Участки без подряда на Егорьевском шоссе: за три года не подорожали, но и лучше не стали

25 июня 2014
Тайный покупатель RealEstate.Ru после первого обзора решил двигаться на юг, и на этот раз его привлекло Егорьевское шоссе, которое уже фигурировало в обзоре Test@Life в 2011 году. Тогда это направление не отличалось обилием предложения, богатством инфраструктуры в поселках, зато было дешевле своих именитых соседей. Что изменилось сегодня?

Тайный покупатель RealEstate.Ru после первого обзора решил двигаться на юг, и на этот раз его привлекло Егорьевское шоссе, которое уже фигурировало в обзоре Test@Life в 2011 году. Тогда это направление не отличалось обилием предложения,  богатством инфраструктуры в поселках, зато было дешевле своих именитых соседей. Что изменилось сегодня?

А ничего толком не  изменилось: предложение по поселкам с участками без подряда с точки зрения количества с натяжкой можно назвать средним. Вроде есть из чего выбирать, но выбор как в сельском магазине по сравнению с супермаркетом. Что касается инфраструктуры поселков, то чаще всего кроме света и газа ничего не предлагается, да и газ через раз. Зато данное направление по-прежнему остается жестким дискаунтером на рынке участков без подряда,  а значит свои покупатели найдутся всегда.

Впрочем, я обнаружил еще один плюс помимо низких цен – хорошее дорожное полотно Егорьевского шоссе. Трассу никак нельзя назвать «убитой», зато населенных пунктов на ней более чем достаточно (начиная с Люберец), а потому всю дорогу нужно быть внимательным. Более того, при изучении данного направления я прочитал, что Егорьевское шоссе является одним из самых аварийных направлений Подмосковья (опять же, из-за большого количества населенных пунктов).

Окололюберецкие пейзажи вызывают отдельное негативное впечатление - помойки да свалки. А сам обзор начался для меня с огромной пробки, о чем можно прочитать ниже.

 

«Восточный сад»

Итоговая цена – 3,286 млн рублей*

Если отталкиваться только от визуальной составляющей, то о данном поселке пока очень сложно что-то сказать: он находится в самой начальной стадии освоения. Пока еще только стоят электрические столбы, трансформаторная подстанция, и лишь несколько участков потихоньку застраиваются.

В остальном все точно, как в описании поселка: рядом густой лес, где-то недалеко протекает река Гжелка, от трассы отделает лесополоса. Кстати, лесополоса отделяет поселок ни много, ни мало, а от бетонки, которую все же и видно и слышно. Бетонка здесь как неизбежное зло – всего по одной полосе в обе стороны и дублера нет. Поэтому не удивительно, что я встрял в пробку, образованную фурами. В противоположную сторону шла такая же пробка из грузовиков.

Лично я никогда ранее не видел столько фур в одном месте, в результате чего больше часа толкался с ними, чтобы выехать на Егорьевское шоссе, до которого там рукой подать было. Но есть этому ужасу альтернатива: в 5 км находится ж/д станция «Григорово». 

Но вернемся к поселку. Он принадлежит «Солид Банку», а потому вам не потребуется идти в какое-то другое кредитное учреждение за финансовым обеспечением покупки. Правда, единственная схема, про которую мне рассказали – вы платите 50% от стоимости участка, за что получаете от банка 50% беспроцентной отсрочки на год.

Сейчас из 115 участков продано порядка 25-30%, поэтому о газе думать еще очень рано. По словам продавцов, газ будут запитывать, как только заселится процентов 80 домов.  Но и это под вопросом.

Зато сейчас уже понятно, что минимально в поселке продается 6 соток по цене 510 тысяч рублей. Мне называли сумму в 75 тысяч рублей за сотку, в данном случае получается дороже, но разница не критичная. Исходя из общей суммы, будет браться еще 15% на подключение электричества. Водоснабжение в поселке не предусмотрено, также как и канализации, поэтому необходимо устанавливать септик и рыть скважину. Также здесь еще никто не подумал о такой коммуникации, как Интернет. Так что запасайтесь модемом. В дальнейшем в поселке будет создано ДНП (дачное некоммерческое партнерство), в которое жители будут платить членские взносы (вместо стоимости эксплуатации).

Вывод: Бюджетно, но это вариант для стоиков и аскетов, заранее готовых к тому, что «ничего не будет». 

*здесь и далее итоговая цена складывается из стоимости участка, подведения коммуникаций, строительства и отделки дома, расходов на оформление.

«Смородинка»

Итоговая цена – 4,15 млн рублей

Данный поселок расположен рядом с «Восточным садом», в пешей доступности, однако значительно от него отличается по масштабу и темпам освоения. Он, как минимум, втрое больше (310 участков), из которых около 200 уже отстроилось -  поселок продан на 80-85%.
 
И здесь нет продаж от застройщика. Все что на рынке – уже вторичка от физлиц.  Самый маленький участок - 10 соток – можно купить за 1,1 млн рублей (110 тысяч рублей за сотку), из которых 600 тысяч рублей - земля, а 500 тысяч – за коммуникации, дороги, забор по периметру.  Многие продавцы готовы скидывать цену и давать рассрочку. 

В поселке уже есть свет, что касается газа, то сейчас идут работы по прокладке труб (точную дату подключения мне не назвали). Когда газ приведут, то за его подключение нужно будет отдать еще около 300 тысяч рублей. Данный поселок фигурировал в обзоре 2011 года по Егорьевскому шоссе, и тогда обещали провести газ в 2012 году. Выводы делайте сами.

Дополнительные расходы – около 50 тысяч рублей на подключение электричества, самим нужно будет устанавливать септик, рыть скважину. Интернет также не обещают. Уже сейчас в поселке создано ДНП, членский взнос составляет 3 тысячи рублей в месяц, что идет на охрану, на подготовку к весне, вывоз мусора и т. д. 

Вывод: Поселок уже более-менее обжитой, и есть надежда сторговаться на цену ниже той, что в пока еще пустынном «Восточном саду».

«Лесное озеро»

Итоговая цена – 4,8 млн рублей

Этот поселок можно назвать приятным исключением из всего обзора, хотя я искал его дольше всех, так  как вокруг него идет активное строительство, а местные жители не знают, как называются строящиеся поселки. В конечном итоге, поселок был найден и оставил приятное впечатление: дома уже стоят, атмосфера обжитая, заселяться можно хоть завтра.

Сам поселок находится немного в стороне от дороги. По пути к нему я обратил внимание на то, как много вокруг полей и открытых пространств - очень красиво. А еще в нескольких километрах от поселка есть огромный строительный рынок. Чуть ближе к поселку расположился вполне себе добротный «Дикси», что избавит от потребности закупаться в Москве заранее и везти с собой большие запасы продуктов по пробкам.

Из 120 участков сейчас не проданы лишь 20. Есть участки разных размеров, минимальная площадь - 7 соток (150 тысяч рублей за сотку). Отдельно платить нужно за коммуникации: электричество, централизованная вода из собственной артезианской скважины, централизованная канализация. Итого выйдет 950 тысяч рублей. Дополнительные 300 тысяч рублей потребует газ, который обещают в сентябре. Интернет – оптоволоконный кабель.

При оплате 100% дается 5-процентаная скидка. Также можно взять ипотеку у Сбербанка. Про рассрочку ничего не сказали. Платы за эксплуатацию нет. В пешей доступности есть частный спортивный клуб с теннисными кортами, сауной, SPA и тренажерным залом. Примерно в 1 км находится город Раменское, где можно найти всю инфраструктуру (социальную и развлекательную), а также расположена ж/д станция.

 Вывод: Самый продвинутый поселок с точки зрения инфраструктуры по сравнению с конкурентами по обзору.

«Марусин сад»

Итоговая цена – 5,16 млн рублей

Самый первый участок, на который я приехал в данном обзоре (благодаря близости к Москве). В будний день с утра была огромная пробка в Люберцах в сторону области и далее по Егорьевскому шоссе. А потому навигатор проложил дорогу сверху от поселка (через Некрасовку по Косинскому шоссе).

Сейчас посмотрел по «Яндекс.картам», как я ехал, и теперь уже там все стоит. В результате «Яндекс» предлагает ехать через Люберцы. Отсюда вывод: есть альтернативный вариант подъезда и выезда, что является несомненным плюсом по сравнению с местами, куда можно проехать только одним путем.

Поселок расположен рядом с дорогой, движение рядом с ним не очень плотное, а потому вряд ли скажется на комфорте. Всего в поселке 114 участков, из которых продано 60-70%. Мне предложили самый маленький участок площадью 7,4 сотки за 2,16 млн рублей (288 тысяч рублей за сотку). В стоимость входит подведение электричества. Вода не предусмотрена (индивидуальная скважина), канализация тоже (нужно ставить септик), Интернет - через модем.

Строительство в поселке идет полным ходом, везде бегают рабочие, крутятся грузовики со стройматериалами. От того уже через год (ко 2 кварталу 2015 года) обещают провести и газ. Дополнительно проведение газа будет стоить 300 тысяч рублей. Стоимость эксплуатации – 3,5 тысяч рублей в месяц.

Вывод: Близость к Москве, активное строительство и несколько вариантов подъезда заставляют обратить внимание на этот поселок.

«Ильинский»

Итоговая цена – 5,6 млн рублей

Последний поселок в рамках нашего обзора – «Ильинский». Он даже по своей структуре немного выбивается из общего списка – здесь не будет охраны, общего забора, управляющей компании. Не будет и управляющей компании.

Но его не стоит списывать со счетов вовсе, потому что здесь потрясающая природа, великолепные сосны, птицы поют. Окраинная улица буквально утопает в лесу.
Кроме природы здесь нашлось и место для цивилизации, причем в приятном смысле слова. Поселок «Ильинский» расположен рядом с одноименным поселком городского типа, который считается достаточно престижным, и внешне оставил очень приятное впечатление. Чистый, ухоженный, а еще здесь есть нужная инфраструктура - магазины, школы, поликлиника и т. д.

От поселка рукой подать до санатория «Сосны», где есть бассейн. И отсюда же до станции ж/д Быково ездит автобус.

Всего здесь около 50 участков, из которых для продажи осталось порядка 15 штук, а потому неудивительно, что поселок уже немного застраивается. Участки от 12 соток по 300 тысяч  рублей за сотку на 1-ой Лесной улице, и от 200 тысяч рублей - на 4-ой Лесной улице. В стоимость входит только земля, а потому еще 500 тысяч нужно будет заплатить за газ и электричество. Вода – индивидуальная скважина, канализация – септик, Интернет – через модем.

Для покупателей есть ипотека, а еще можно обсуждать с руководством рассрочку (до года можно договориться без процентов, а так все зависит от сроков).

Вывод: Дороговато получается, но зато и самый большой участок, да и цивилизация рядом.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО ЕГОРЬЕВСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ


Поселки/
параметры

«Восточный сад», без подряда 

«Смородинка», без подряда 

«Лесное озеро», без подряда 

«Марусин сад», без подряда

«Ильинский», без подряда

Площадь участка (сотки)

6

10

7

7,4

12

Площадь дома (кв.м)

150,0

150,0

150,0

150,0

150,0

Расстояние от МКАД (км)

33

33

  28

12

20

Владелец

«Солид банк»

Физические лица

«Вира»

«Абсолют недвижимость»

«Земли Московии»

Продавец

«Семь-цвет»

«Семь-цвет»

«Вира»

ИНКОМ

«Земли Московии»

Сколько участков продано

25-30% (из 115)

80-85% (из 310)  

80-85% (из 120)

65% (из 114)  

75% (из 50)  

Стоимость заявленная /стоимость с дополни-тельными расходами, млн руб.

 0,51 / 3,286

1,1 / 4,15

1,050 / 4,8

2,16 / 5,16

2,4 / 5,6

Стоимость сотки, рублей

75 000

110 000

150 000

288 000

200 000

Что входит в официальную стоимость

Земля, дорога

Земля, дорога, ограждение

Земля,  дорога

Земля, дорога, электричество

Земля, дорога

Дополнительные расходы, рублей

Строительство дома — 1,5 млн.
Чистовая отделка (с разводкой коммуникаций по дому) — 1 млн.
Электричество (подведение к дому) – 76,5 тыс.
Септик – 100 тыс.
Скважина – 100 тыс.

ИТОГО: 2,776 млн

Строительство дома — 1,5 млн.
Чистовая отделка (с разводкой коммуникаций по дому)  — 1 млн.
Электричество– 50 тыс., газ – 300 тыс. (подведение к дому).
Септик – 100 тыс.
Скважина – 100 тыс.

ИТОГО: 3,050 млн

Строительство дома  - 1,5 млн.
Чистовая отделка (с разводкой коммуникаций по дому) -   1 млн.
Подведение к дому: вода, электричество, канализация - 950 тыс., газ – 300 тыс.
ИТОГО: 3,75   млн

Строительство дома  - 1,5 млн.
Чистовая отделка (с разводкой коммуникаций по дому) -   1 млн.
Газ - 300 тыс. (подведение к дому).
Септик – 100 тыс.
Скважина – 100 тыс.

ИТОГО: 3   млн

Строительство дома  - 1,5 млн.
Чистовая отделка (с разводкой коммуникаций по дому) -   1 млн.
Газ, электричество (подведение к дому) - 500 тыс.
Септик – 100 тыс.
Скважина – 100 тыс.

ИТОГО: 3,2   млн

Стоимость обслуживания, рублей

Взносы в ДНП + счетчик

3 000 + счетчик

счетчик

  3500 + счетчик

 счетчик

Газ (время проведения)

Под вопросом

 -

Осень 2014 года 

II квартал 2015 года

-

Вода

Индивидуальная скважина

Индивидуальная скважина

Внутрипоселковая скважина

Индивидуальная скважина

Индивидуальная скважина

Канализация

 Септик

Септик

Канализация

Септик

Септик

Интернет

3Gмодем

3Gмодем

Оптоволоконный кабель

3Gмодем

3Gмодем

Форма оплаты

100 % оплата за землю, рассрочка

100 % оплата за землю, рассрочка

100 % оплата за землю, ипотека

100 % оплата за землю, рассрочка

100 % оплата за землю, рассрочка, ипотека

Таблица составлена на основе данных девелоперов и продавцов поселков 

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life  написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Виктор Михайлов

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Участки без подряда на Щелковском шоссе от 1 млн рублей: нелегкий выбор из небогатого предложения

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова