Рубрики раздела Test&Life

Лента

ТОП-5 подмосковных направлений с дешевыми, но качественными участками без подряда

29 октября 2013
С апреля по сентябрь 2013 года «тайный покупатель» RealEstate.Ru посетил 30 поселков экономкласса с участками без подряда на шести трассах. Как и в 2011 году мы закрываем загородный сезон рейтингом подмосковных направлений по параметру оптимальное соотношение цены и качества. В итоге мы получили ТОП-5 направлений с наиболее доступными участками без подряда, но при этом с наименьшим объемом дополнительных расходов на строительство дома и подведение коммуникаций.

С апреля по сентябрь 2013 года «тайный покупатель» RealEstate.Ru посетил 30 поселков экономкласса с участками без подряда на шести трассах. Как и в 2011 году мы закрываем загородный сезон  рейтингом подмосковных направлений по параметру оптимальное соотношение цены и качества. В итоге мы получили ТОП-5 направлений с наиболее доступными участками без подряда, но при этом с наименьшим объемом дополнительных расходов на строительство дома и подведение коммуникаций.

Как мы считали

1. В радиусе 30 км от МКАД с возможностью ежедневно ездить в Москву и обратно

Изначально мы решили ограничиться направлениями Подмосковья, на которых предлагаются участки без подряда в зоне 30 км от МКАД. Дело в том, что нашей задачей было найти альтернативу городской двухкомнатной квартире за городом, при этом сохранялось одно из важных условий: транспортная доступность поселка должна позволять его жителям каждый день ездить на работу и возвращаться обратно.

2. Только экономкласс

Мы исключили из своего списка направления, изначально ориентированные на покупателей участков бизнес-класса: в первую очередь это Рублево-Успенское, Новорижское и скоростное Киевское шоссе. Кроме того, в наш список не попали бюджетные трассы, на которых новые поселки с участками без подряда предлагаются уже за пределами 30-километровой зоны,  - это Симферопольское и Дмитровское шоссе. В сухом остатке: Калужское, Ленинградское, Ярославское, Горьковское и Новорязанское направления.

3. Поселки, вышедшие на рынок в 2013 году

В поле зрения попали поселки, которые вышли на рынок только в этом году. Однако в список также попали некоторые проекты, заявленные ранее, в которых либо произошло полное перепозиционирование, либо открылись продажи в новых очередях.

3. Как считали коэффициент готовности?

Итак, за основу взяты данные по первоначальной стоимости предложений и цене с дополнительными расходами, включающими строительство дома, отделку и подведение коммуникаций, которые мы получили в 25 поселках на 5 магистралях. Цены строительства и отделки на каждом направлении мы посчитали условно одинаково, чтобы избежать погрешности, и вычислить «готовность» участков при прочих равных.

Мы вычислили среднее арифметическое стоимости самых доступных участков, а затем среднюю стоимость итогового домовладения. При этом мы сознательно не считали цену в расчете за стоимость сотки, а взяли за основу принятый в западных странах показатель стоимости жилья за конечный объект — за unit.

В итоге мы поделили итоговую стоимость домовладения на заявленную стоимость участка. Полученный коэффициент отражает, насколько заявленная цена участка соответствует его конечной стоимости. Соответственно, чем меньше этот коэффициент, тем более качественное предложение получается и тем меньше у покупателя будет дополнительных расходов на обустройство своего дома.

Лидеры: дороже, но качественней

Первые три места в нашем рейтинге заняли Калужское, Ленинградское и Ярославское направления. Оказалось, что более дорогие направления чаще предлагают более качественное предложение. То есть можно сделать вывод, что продавцы закладывают в начальную стоимость участков не только наценку за «престижность» направления, но и стоимость реальных опций, за которые не придется платить дополнительно.

Если уж говорить о престижности той или иной трассы, то Калужское шоссе теперь  считается главной трассой «новой Москвы», по этому параметру его уже нарекли «новой Тверской улицей».

В свою очередь на Ленинградском шоссе располагается много стародачных поселков со сложившейся инфраструктурой и атмосферой. В будущем популярности этого направления будет способствовать строительство новой скоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург.

Ярославское направление несколько уступает двум лидерам по стоимости домовладения и цене участка, однако при этом считается одной из трасс уровня между эконом- и бизнес-классом. В основном, это связано с наличием на этой магистрали интересных проектов с участками без подряда уже совсем недалеко от Москвы, а также строительством новых транспортных развязок в районе Королева.

При этом на Ленинградском и Ярославском шоссе предложения участков экономкласса сосредоточены по большей части в руках одной крупной компании. Так, на Ленинградском шоссе это компания «Астерра», которая строит сразу несколько похожих объектов с одинаковыми условиями. На Ярославском — содружество частных девелоперов, которые реализуют свои проекты по-соседству при посредничестве компании «Инком».

Впрочем, с точки зрения инвестиционной привлекательности, лидеры, мягко говоря, неидеальны. Типичным примером можно считать коттеджный поселок «Романтика» на Калужском шоссе. Поселок «Романтика» считается по многим параметрам камерным: его общая площадь занимает 16 га, на которых предусмотрено всего 110 участков — для этого направления Подмосковья и в целом для загородного рынка Московской области это совсем немного (цена участка начинается от 3,1 млн рублей).
Изначально проект задумывался как поселок бизнес-класса с подрядом, однако позднее был перепозиционирован в эконом-класс, а вслед за этим в поселке появились и участки без подряда. В результате за последние два года ценник на землю в «Романтике» постоянно падал.

Если два года назад «тайному покупателю» от RealEstate.Ru риэлтор рассказывал, что «хозяин земли снизил цену на время с 400 тыс. руб. за сотку до 330 тыс. рублей», то сегодня сотка земли в поселке стоит уже от 250 тыс. руб. Таким образом, те, кто купили землю за 400 тыс. руб., потеряли уже около 40%. Сложно назвать такую покупку удачной инвестицией.

Участок без подряда дешевле 1 млн рублей – в чем подвох?

Горьковское и Новорязанское шоссе замыкают наш рейтинг. В частности, именно на этих направлениях предлагается довольно много участков без подряда с заявленной стоимостью меньше миллиона рублей, но при этом девелопер исключает из этой стоимости цену за подключение коммуникаций, газификацию, строительство забора и т.д. Так, на Горьковском шоссе практически всегда в стоимости участка не указана цена проведения коммуникаций.

Аналогичная ситуация сложилась и на Новорязанском шоссе, где итоговая цена дома больше чем в четыре раза превышает стоимость участка. Помимо прочего, на Горьковском и Новорязанском шоссе в этой ценовой категории предлагаются участки исключительно на дачных землях, тогда как на Калужском и Ленинградском шоссе гораздо чаще речь идет о землях поселений с разрешенным видом использования «под индивидуальное жилищное строительство». На сегодняшний день эта разница несущественна, только если у покупателя уже есть постоянная регистрация. Однако с учетом того, что мы в своем исследовании искали место для постоянного проживания, то возможность зарегистрироваться в своем доме должна быть предусмотрена: иначе проживая постоянно не по месту регистрации, каждый житель поселка фактически нарушает закон. Да, закон позволяет уже оформлять постоянную регистрацию на дачах, но это довольно сложно сделать. Кроме того, такой дом обязательно должен быт приспособлен для круглогодичного проживания и находиться в пределах населенного пункта.

Таким образом, по факту заявленная низкая стоимость участка с лихвой компенсируется высокими дополнительными платежами. В таких поселках также зачастую нет никакой инфраструктуры. Например, типичным примером является поселок «Березовый парк-2» на Новорязанском шоссе. Стоимость сотки в поселке начинается от 65 тыс. рублей, что является довольно низкой ценой даже для этого направления, однако из цены земли выведена стоимость подведения коммуникаций, здесь она составляет уже 600 тыс. рублей. При этом никаких новых объектов инфраструктуры здесь не будет построено.

RealEstate.ru составлял аналогичный рейтинг в позапрошлом году. Правда, тогда мы не делали выборку по жесткому эконому и не ограничивались 30-километровой зоной. Но и первое место также заняло Калужское шоссе. Сравнивая показатели (см. таблицу), можно заметить, что оптимизировали свое предложение продавцы на Ярославском и Горьковском направлении – там к 2013 году снизилась величина допрасходов. На остальных же магистралях, наоборот, финансовая нагрузка на покупателей возросла.

Направление

Стоимость участка в 2013 году, млн рублей

Итоговая стоимость участка с домом и коммуникациями в 2013 году, млн рублей

Коэффициент готовности, 2013 год

Коэффициент готовности, 2011 год

Калужское

2,52

5,12

2,03

1,36

Ленинградское

2,3

4,91

2,13

2,05

Ярославское

2,08

4,58

2,2

2,8

Горьковское

1,33

4,13

3,11

3,39

Новорязанское

0,98

4,26

4,35

3,29


Источник: данные собраны «тайным покупателем» RealEstate.ru от продавцов поселков на местах, составлено RealEstate.ru

Алексей Лоссан

Внимание! Все статьи в рубрике 
Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

 

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Участки на Ленинградке: соседство с малой бетонкой по завышенным ценам

Переоцененная Калужка продолжает падать


Новорязанское шоссе: участки от полумиллиона рублей с березами вокруг

Горьковское шоссе: 10 соток за миллион - какой ценой?

Участки на Ярославке: очень мало предложений с хорошим соотношением цены и качества

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова