Рубрики раздела Test&Life

Лента

Таунхаусы вокруг трассы "Дон" не так доступны, как их рекламируют

18 октября 2012
На этот раз мы решили рассмотреть таунхаусы в районе одной из главных скоростных подмосковных магистралей — трассы М4 «Дон». Как выяснилось, предложение здесь достаточно дорогое, а сами поселки находятся совсем на других магистралях.

Журналист RealEstate.ru под видом тайного покупателя продолжил искать таунхаус для семьи из трех человек. На этот раз мы решили рассмотреть таунхаусы в районе одной из главных скоростных подмосковных магистралей — трассы М4 «Дон». Как выяснилось, предложение здесь достаточно дорогое, а сами поселки находятся совсем на других магистралях.

В ближайшее время федеральные власти обещают построить в России целую разветвленную сеть платных магистралей. Одним из первых примеров должна стать трасса М4 «Дон», над ее реконструкцией работает всемирно известная австрийская компания Kapsch, строившая дороги даже в Южной Африке. В результате трасса должна стать одним из самых быстрых подмосковных коридоров. Это преимущество пытаются использовать девелоперы близлежащих поселков таунхаусов. Как известно, таунхаус — это формат, предполагающий ежедневную маятниковую миграцию в город, поэтому время на дорогу до Москвы не должно быть слишком большим. Однако на практике оказалось, что зачастую пропускную способность М4 используют в рекламных целях владельцы достаточно далеких проектов. В результате высокая стоимость таунхауса оказывается ничем не оправдана.

«Солнечный остров»: поле без баннера
Итоговая стоимость: 2,6 млн рублей

На первый взгляд цена за таунхаус, пусть и небольшой площади, но достаточно недалеко от Москвы кажется невероятной. Все похожие предложения стоят, как минимум в два раза дороже, однако на поверку выясняется, что такая низкая стоимость — это разумная плата за риски. Найти будущий «Солнечный остров» достаточно сложно: офис продаж находится исключительно в Москве. Менеджер по продажам объяснил мне по телефону, что в предложенный нами день на месте просто никого не будет, и пригласил все обсудить в уютном офисе в Москве. Несмотря на это, мы решили выехать на место и разобраться, что к чему. Как выяснилось, будущий поселок расположен совсем не на трассе М4, а в районе Домодедовского шоссе. Найти его, действительно, непросто. Дело в том, что на площадке буквально ничего нет. По словам менеджера, «увидите развалившуюся будку, за ней и будет поселок, когда-то висел баннер, но его ветром унесло». Нет ни забора, ни обозначения, никакого указателя на то, что здесь будет поселок таунхаусов.

Для таунхаусов продажа без офиса на месте — случай достаточно редкий. Даже если поселка еще нет в помине, девелопер обычно огораживает территорию забором, вешает баннер и привозит с собой небольшую передвижную кабинку под офис. Чистым полем продаются на подмосковном рынке только участки без подряда. Видимо, именно в таком формате и должен был продаваться этот поселок, но в последний момент владелец поменял концепцию. Еще интересно, что в стоимость, согласно предложению девелопера, входит только земля, таунхаус и технические условия на подключение электричества. Информации про газ,  водопровод и канализацию мы не нашли. При этом, по данным все того же менеджера, общавшегося с нами по телефону, почти все участки в поселке проданы. Создается такое впечатление, что они зарезервированы самими владельцами, которые пока решили вывести на рынок будущие таунхаусы небольшими траншами.

Вывод: Если можно представить самый рисковый вариант таунхауса, то это он. Зато если поселок все-таки построят, покупатели заработают миллионы.

«Красные пруды»: далеко, но со вкусом
Итоговая стоимость: 7,0 млн рублей

Проект — один из немногих поселков таунхаусов, которые продает компания «Инком». Как и в большинстве похожих проектов, эта компания приложила руку к его концепции. Именно риэлторы посоветовали собственникам проекта — акционерам транспортно-экспедиционной компании «Аэродар» - построить тут таунхаусы. Дело в том, что примерно половина поселка активно застраивается коттеджами. В итоге появился достаточно модный мультиформатный поселок. Покупателя должно радовать, что продавец абсолютно ничего не скрывает, откровенно рассказывает историю проекта и показывает дома его владельцев. Еще одно преимущество: поселок расположен непосредственно вблизи каскада прудов, которые и дали ему название.

На сегодняшний день девелопер предлагает два типа таунхаусов: те, что будут построены в конце этого года, и те, что планируется возвести следующей весной. Мы остановили свой выбор на тех, что будут готовы раньше, хотя во второй очереди можно купить такой же таунхаус — за 4,5 млн рублей, а при оплате 100% девелопер предоставляет скидку. Более того, вторая очередь расположена на самом высоком месте, и с нее открывается вид на коттеджи, а не на другие таунхаусы. Однако мы предпочли уже почти законченные дома. Недостаток у поселка один — это расстояние от Москвы (почти 30 км)+. Это единственный пример из всех, рассмотренных нами поселков, который находится за малой «бетонкой».

Вывод: Если не смущает расстояние до города, то лучшее предложение на этом направлении.

«Ольген-Штрассе»: таунхаусы на деревенском участке
Итоговая стоимость: 7,375 млн рублей

Этот проект позиционируется как один из самых близко расположенных к Москве поселков таунхаусов. Согласно рекламе, его строят в городе Видное, практически за МКАД. В действительности, поселок находится в селе Расторгуево напротив Видного, но близости к столице этот факт не умаляет. Действительно, добраться до него можно очень легко и быстро. Более того, совсем недалеко от поселка разбит огромный красивый парк, и местность в целом располагает к размышлениям. Еще важно, что в окрестностях поселка не появится никакой многоэтажный дом — проект со всех сторон окружен частными домами.

Однако есть у поселка существенные недостатки. Самый главный из них заключается в том, что, по сути, проект реализуется на небольшом деревенском участке, на котором собственник умудрился уместить 18 таунхаусов буквой «Г». Сами таунхаусы обладают небольшими наделами, но главный минус не в этом, а в том, что у поселка практически нет никаких общих зон. Девелопер обещает в будущем создать какую-то инфраструктуру на месте существующего сейчас импровизированного склада стройматериалов, но что-то больше мангала там вряд ли появится. На трудное детство поселка указывает и история его появления. Дело в том, что изначально он находился на землях сельхозназначения, но впоследствии собственник сменил назначение участка, и теперь это земли ИЖС. Именно поэтому, как объясняет менеджер, продано пока так мало таунхаусов.

Вывод: Место по-настоящему завораживает, но для такого проекта слишком маленькое общее пятно застройки.

«Чулково Club»: почти бизнес-класс
Итоговая стоимость: 9,2 млн рублей

Этот проект расположен уже совсем далеко от М4 и от Каширского шоссе, в районе поселка Володарского, однако найти его достаточно просто. Всю дорогу до поселка сопровождают специальные указатели, а непосредственно к поселку ведет собственная магистраль. Это еще один пример поселка бизнес-класса, который решили разнообразить предложением таунхаусов.

Что особенно интересно, здесь строится собственный спортивно-развлекательный комплекс с гостиницей и большим двухзонным бассейном. В здании будет, в том числе, оборудован фитнес-клуб с аэробным и тренажерным залами, а также открытый и закрытый бассейны. Услугами гостиницы смогут пользоваться гости жителей поселка, желающие остаться на ночь или на несколько дней, так и все желающие. Правда будут ли у жителей скидки, менеджеры по продажам не признаются. Кроме того, на въезде в поселок расположена спортивная площадка, предназначенная для игры в футбол, волейбол, бадминтон. В зимнее время на ее месте обещают залить собственный большой каток.

Вывод: Одно из лучших предложений, если вы готовы потратить на таунхаус более 9 млн рублей. Я не нашел, к чему придраться.

«Белый берег»: максимальный уровень секретности
Итоговая стоимость: 10 млн рублей

Таунхаусов такого уровня секретности нам еще встречать не приходилось. На въезде в поселок дежурит серьезная охрана, а на входе в отдел продаж подробно переписывают  паспортные данные. После того, как покупатель минул первый рубеж, охранник его провожает на второй этаж, чтобы потом оставить в просторной переговорной. То, что в поселок нельзя попасть без паспорта — это только начало, затем выясняется, что здесь строго настрого запрещено фотографировать. Как объясняют в отделе продаж, все дело в том, что в поселке уже живут люди, и они хотят приватности. С другой стороны почему нельзя сфотографировать выставленный на продажу таунхаус, совершенно непонятно.

Еще более неясно, почему таунхаус стоит так дорого: участок небольшой, площадь существенно меньше, чем в том же «Чулково Club». Есть существенный недочет и у архитектурного проекта. Дело в том, что весь поселок выстроен в некоем «сказочном» стиле, в результате, у таунхаусов имеются свои декоративные мини-башенки, на которые как раз приходится конек крыши. Возможно, именно башенки сделали невозможным устройство мансарды, зато в центре второго этажа высота потолков превышает 4 метра. Если сравнить с Чулково-Club, то в «Белом береге» нет и такого уровня инфраструктуры. Более того, несмотря на рекламные обещания, ни к Каширскому шоссе, ни к М4 проект не имеет никакого отношения, так как находится непосредственно на Новорязанском шоссе, и его жители оказываются заперты в бесконечной пробке в Люберцах.

Вывод: По всем параметрам переоцененный проект, несмотря на уровень секретности.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ С ТАУНХАУСАМИ ПО КАШИРСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ

Поселки/ Параметры

«Солнечный остров»

«Красные пруды»

«Ольген-Штрассе»

«Чулково Club»

«Белый берег»

Площадь участка
(сотки)

6,39

3,75

0,5

4,2

3

Площадь таунхауса
(кв. м)

120

158

120

231

160

Расстояние от МКАД (км)

10

28

5

23

16

Сколько продано участков

Из 292 продан 264

Из 230 продано 96

Из 18 продано 3

Из 12 продано 6 

Из 20 продано 16

Девелопер

Частное лицо

Альбион-Строй

Частное лицо

ООО «СпектрСервис»

ООО «Белый берег»

Продавец

Частное лицо

Инком

Частное лицо

ООО «СпектрСервис»

ООО «Белый берег»

Стоимость заявленная / стоимость с дополните-льными расходами, млн рублей

1,5 / 2,6

6,0 / 7,0

6,375 / 7,375

8,2 / 9,2

9,0 / 10,0

Что входит в официальную стоимость

Таунхаус, земля, электричество

Таунхаус, земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Таунхаус, земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Таунхаус, земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Таунхаус, земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Дополнительные расходы, рублей

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн, скважина на участке — 100 тыс.

ИТОГО: 1,1 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

ИТОГО: 1 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

ИТОГО: 1 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

ИТОГО: 1 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

ИТОГО: 1 млн

Стоимость обслуживания, рублей

Неизвестно

6400 + коммунальные платежи

4000 + коммунальные платежи

10000 + коммунальные платежи

11000 + коммунальные платежи

Газ (время проведения)

Неизвестно

Проведен

Декабрь 2012 г.

Проведен

Проведен

Вода

Скважина на участке

Внутрипоселковый водопровод из артезианской скважины

Внутрипоселковый водопровод из артезианской скважины

Внутрипоселковый водопровод из артезианской скважины

Центральный водопровод

Электричество (кВт)

10

5

5

10

15

Канализация

Неизвестно

Внутрипоселковая канализация

Центральная канализация

Внутрипоселковая канализация

Центральная канализация

Интернет

Отсутствует

Оптоволокно

Оптоволокно

Оптоволокно

Оптоволокно

Форма оплаты

Беспроцентная рассрочка на таунхаусы и дома на 6 мес. с первоначальным взносом 990 000 рублей. Ипотеки нет.

При оплате 50 % предоставляется беспроцентная рассрочка на полгода.

Ипотека в ВТБ24.  

Индивидуальная рассрочка на полгода. Ипотеки нет.

Рассрочка отсутствует. Ипотека в Сбербанке.

Рассрочка отсутствует. Ипотека в Сбербанке и «Юникредитбанке».

Источник: собственные данные девелоперов

Алексей Лоссан

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:  

 

Симферопольское шоссе: таунхаусы с изюминкой, но на сельхозземле

Таунхаусы на Калужке: непонятно, за что переплачиваем


Таунхаусы на Киевке: хорошо, но мало 

 

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова