Рубрики раздела Test&Life

Лента

Таунхаусы на Калужке: непонятно, за что переплачиваем

15 сентября 2012
RealEstate.ru продолжает подыскивать альтернативу городскому жилью в виде таунхаусов недалеко от МКАД. На этот раз мы поехали на Калужское шоссе. Таунхасов там много, цены высокие, но все время чего-то не хватает - то земельного участка нет, то управляющей компании, то уединенности.

Журналист RealEstate.ru под видом тайного покупателя продолжил искать таунхаус для семьи из трех человек. На этот раз мы решили рассмотреть таунхаусы на Калужском направлении, которое можно признать одним из лидеров Подмосковья по количеству таунхаусов: уже с первых километров трассы билборды сообщают о самых разнообразных предложениях.

Такое положение вещей не случайно: так как таунхаус является совмещенным форматом загородного и городского жилья, он требует полноценной внешней инфраструктуры. Поэтому «новая Москва» подходит для такого формата как нельзя лучше. С другой стороны, владельцы таунхаусов, в отличие от покупателей коттеджей, это обычно городские жители, для которых важна транспортная доступность и возможность каждый день добираться из дома в Москву на работу.

Поэтому мы решили ограничиться наиболее близко расположенными к столице предложениями эконом-класса — как выяснилось, их довольно много. И в отличие от продавцов загородных домов, застройщики таунхаусов предпочитают реализовывать свои поселки по-белому и по договорам долевого участия. 

НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ 
 

Festival: самый доступный
Итоговая стоимость: 6,9 млн руб.

Поселок Festival можно, пожалуй, признать самым рекламируемым поселком таунхаусов к юго-западу от Москвы. Его рекламу можно встретить, только отъехав от МКАД как по Калужскому, так и по Киевскому шоссе. На сегодняшний день это самое доступное предложение на таком отдалении от МКАД по Калужскому шоссе.

Поселок расположен с левой стороны по ходу движения в область, однако это не создает никакого дискомфорта, потому что повернуть нужно ровно под стрелку светофора. Въезд в поселок находится через 300 метров от поворота, однако для того, чтобы попасть внутрь приходится проехать несколько километров вперед до нужной разметки. Как объясняют в поселке, это вынужденная мера, потому что в будущем планируется сделать карман для съезда и изменить разметку, но делать это нужно один раз, и лучше когда все будет построено.

Стоит отметить, что застройщик не стал экономить на коммуникациях: каждому таунхаусу выделяется по 15 кВт электричества — пожалуй, самое щедрое предложение в сегменте подмосковных поселков эконом-класса. В поселке будет организован внутренний водопровод, проложено оптоволокно.

Единственное, что смущает, это то, что покупка осуществляется через физлицо: все записано на двух владельцев компании. При этом сам платеж проходит по-белому, через расчетный счет в «Промсвязьбанке», а на покупку можно взять ипотечный кредит. Более того, покупателям предлагаются гибкие схемы кредитования, в том числе без подтверждения дохода.

Вывод: Пожалуй, самое доступное и интересное предложение по соотношению цены и качества на Калужском шоссе.

«Кронбург»: совершенно секретный объект
Итоговая стоимость: 7,7 млн руб.

Поселок таунхаусов «Кронбург» от ЗАО «Масштаб» - это единственный объект загородного строительства, в котором строго запрещено фотографировать. Как объясняют менеджеры по продажам, всю необходимую информацию можно получить с сайта компании и продемонстрировать ее родным. Секретности поселку добавляет тот факт, что по дороге к нему не существует никаких указателей, которые помогли бы в пути потенциальному покупателю. При этом местоположение поселка можно признать самым лучшим из всех предложений таунхаусов, рассмотренных нами на Калужском шоссе.

«Кронбург» расположен в благоустроенном поселке Воскресенское, недалеко от реки Цыганки. В пешей доступности от таунхаусов находится школа и вся необходимая городская инфраструктура. К юго-востоку от «Кронбурга» уже находится район Южное Бутово, известный своей развитой инфраструктурой. Таким образом, владельцы таунхаусов  оказываются, по сути, городскими жителями.

Покупателям предлагается шесть видов коттеджей площадью от 93,78 до 151,94 кв. м. Смущают в поселке несколько факторов. Во-первых, то, что менеджер по продажам скрывает количество проданных таунхаусов. Во-вторых, достаточно высокие коммунальные платежи и сравнительно небольшой лимит электричества на каждый таунхаус. В-третьих, таунхаусы в поселке предлагаются без земли.

Вывод: Самое лучшее местоположение, однако, смущают коммунальные платежи, намеренная «засекреченность» объекта и отсутствие земельного участка.

«Вяземское»: нулевой этап
Итоговая стоимость: 8,0 млн руб.

Поселок «Вяземское» - это следующий проект таунхаусов после «Кронбурга» одного из крупнейших землевладельцев Подмосковья компании «Масштаб». Заявлено, что  «Вяземское» находится всего в 3 км от МКАД. В действительности, поселок расположен все-таки немного дальше.

Чтобы добраться до него, нужно свернуть с Калужского шоссе в сторону Николо-Хованского и проехать вначале поселок «Николино», а затем строящийся за ним комплекс многоэтажных домов «Николино-Парк». Непосредственно сам поселок «Вяземское» пока представляет собой типичный проект на самой ранней стадии строительства. На участке стоит один небольшой вагончик, который служит офисом продаж. Из вагончика можно посмотреть в окно на территорию будущей застройки, где еще даже не проложено внутрипоселковых дорог.

Все преимущества поселка «Вяземское» связаны с репутацией компании-застройщика. Документы оформляются по-белому на ЗАО «Масштаб», а покупка происходит по договору долевого участия. Все договоры выложены в открытый доступ, и их можно скачать с официального сайта поселка. Единственное, что смущает в этом поселке, это цена.

Примерно за такие же деньги можно приобрести таунхаус большей площади в поселке «Николино», который к тому же находится в гораздо более высокой степени готовности и расположен ближе к Калужскому шоссе. Возможно, поэтому менеджер по продажам не называет конкретное число проданных в поселке таунхаусов.

Вывод: Репутация застройщика должна радовать покупателей, однако за нее придется достаточно серьезно переплатить.

«Николино»: шашлык на крыше
Итоговая стоимость: 8,7 млн рублей

Поселок «Николино» - это предыдущий проект компании «Сабидом», строящей поселок «Festival». В настоящий момент работы в поселке идут полным ходом, о чем  свидетельствует непролазная грязь на территории. Поэтому перед осмотром таунхаусов потенциальному покупателю выдают бахилы. В настоящий момент все корпуса уже практически построены, и на продажу выставлено всего два таунхауса — остальные распроданы. В первую очередь, покупателей привлекает место: всего 4,5 км от МКАД позволяют жителям полноценно работать и проводить время в Москве. Существенное преимущество проекта — эксплуатируемая кровля таунхауса, которую каждый владелец может использовать по собственному желанию: достроить третий этаж или организовать открытую террасу и готовить шашлык.

Правда существенный недостаток — это то, что через 50 м от поселка строится комплекс многоэтажных домов «Николино парк», что в свое время скажется как на уединенности места, так и на транспортной доступности. С точки зрения устройства территории, планировок и коммуникаций «Николино» предлагает такую же модель, что и «Festival». Здесь действуют такие же правила рассрочки, будет проведен внутрипоселковый водопровод, однако в отличие от «Festival» уже лежит газ. Единственное отличие заключается  том, что  в «Николино» гораздо меньше расстояние между домами, что может создавать некоторый дискомфорт.

Вывод: Интересное предложение для тех, кто хочет жить близко к Москве, но стоит обратить внимание на слишком плотную застройку в окрестностях.

«Троицкое Заречье»: таунхаусы в городе

Итоговая стоимость: 9,2 млн рублей

Поселок таунхаусов «Троицкое Заречье» поначалу не производит впечатление серьезного проекта. Несмотря на то, что все секции таунхаусов уже практически построены, а в поселке идет прокладка коммуникаций, у поселка совсем нет въездной группы, и отсутствуют главные ворота. Ограду поселка украшает огромная растяжка с телефоном службы продаж, который на поверку оказывается мобильным номером менеджера по продажам Александра.  

Возможно, такое невнимание к покупателям объясняется тем, что почти все таунхаусы в поселке уже проданы. Поселок представляет собой четыре корпуса, огороженных по периметру. При этом первый корпус подрядчик строительства попросил отделать по собственному желанию, в итоге получился достаточно аляповатый вариант, по сути, предлагающий потенциальным клиентам все варианты продукции уже на фасаде здания. Остальные корпуса выполнены гораздо более скромно.

Несмотря на первое впечатление, «Троицкое Заречье» оказывается достаточно интересным проектом. Поселок расположен непосредственно в самом Троицке, поэтому все коммуникации здесь центральные, газ уже лежит. При этом застройщик предлагает таунхаусы исключительно по-белому через договор долевого участия, все платежи проводятся через перевод на расчетный счет организации, с наличными компания не работает.

Некоторую сложность, возможно, представляет тот факт, что часть таунхаусов находятся в собственности банка «2Т», кредитующего строительство. По крайней мере, так нам сказал продавец в поселке. Как уверяет Александр, ситуация объясняется просто: у компании-застройщика и у банка-кредитора один владелец. Смущает и цена при полном отсутствии внутренней инфраструктуры.

Еще один важный момент — застройщик не планирует создавать управляющую компанию, соответственно жители поселка должны будут ежемесячно оплачивать просто коммунальные услуги по счетчику без дополнительной фиксированной платы.

Вывод: Радует, что застройщик работает по-белому, однако смущает цена и отсутствие всякого управления.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ С ТАУНХАУСАМИ ПО КАЛУЖСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ


Поселки/ Параметры

«Festival»

«Кронбург»

«Вяземское»

«Николино»

«Троицкое Заречье»

Площадь участка
(сотки)

0,5

0

1

1,5

0,5

Площадь таунхауса
(кв. м)

105

116

135

175

137

Расстояние от МКАД (км)

8

12

3

4,5

19

Сколько продано участков

Из 390 продано 315

Из 348 продано неизвестное количество

Из 156 продано менее половины

Из 142 продано 140

Из 32 продано 20

Девелопер

«Сабидом»

ЗАО «Масштаб»

ЗАО «Масштаб»

«Сабидом»

«Проектстройгрупп»

Продавец

«Сабидом»

ЗАО «Масштаб»

ЗАО «Масштаб»

«Сабидом»

«Проектстройгрупп»

Стоимость заявленная / стоимость с дополнительными расходами, млн рублей

5,9 / 6,9

6,7 / 7,7

7,0 / 8,0

7,7 / 8,7

8,2 / 9,2

Что входит в официальную стоимость

Таунхаус, земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Таунхаус, земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Таунхаус, земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Таунхаус, земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Таунхаус, земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Дополнительные расходы, рублей

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн


ИТОГО: 1 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн


ИТОГО: 1 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн


ИТОГО: 1 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн


ИТОГО: 1 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн


ИТОГО: 1 млн

Стоимость обслуживания, рублей

5000 + коммунальные платежи

6000 + коммунальные платежи

6000 + коммунальные платежи

5000 + коммунальные платежи

Коммунальные платежи

Газ (время проведения)

IV кв. 2013 г.

Проведен

Проведен

Проведен

Проведен

Вода

Внутрипоселковый водопровод из артезианской скважины

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Внутрипоселковый водопровод из артезианской скважины

Центральный водопровод

Электричество (кВт)

15

7

7

15

8

Канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Интернет

Оптоволокно

Оптоволокно

Оптоволокно

Оптоволокно

Оптоволокно

Форма оплаты

Беспроцентная рассрочка на три месяца. Ипотека в 8 банках.

При оплате 30% беспроцентная рассрочка на полгода, выплата оставшейся суммы поквартально. Ипотека в Сбербанке

При оплате 30% беспроцентная рассрочка на полгода, выплата оставшейся суммы поквартально. Ипотека в Сбербанке.

Беспроцентная рассрочка на три месяца. Ипотека в 8 банках.

Рассрочка на 4 месяца при оплате 30%. Ипотека в банке «2T»

 


    Источник: собственные данные компаний ЗАО «Масштаб», Сабидом, Проектстройгрупп 

     

    Алексей Лоссан

    ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:  

    Таунхаусы на Киевке: хорошо, но мало 

     

     

    Экспертный совет

    Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
    Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова