САО: добротного жилья среднего класса среди новостроек почти нет
Либо дешевая панель либо апартаменты на очень ранней стадии строительства
Бизнес-класс Северного административного округа (САО, площадь 109,9 кв. км с населением около 990 тыс. человек) по цене до 15 млн руб., который мы смотрели для вас под видом «тайного покупателя» - это неликвид в удаленных районах, где доминирует панель, либо апартаменты на очень ранней стадии строительства.
Даже Войковский район уже слишком дорогой, про Сокол, Беговой, Динамо и другие соседние окрестности, тем более, Белорусский вокзал, и говорить нечего. Предложение, скорее, комфорт-класса остается в Головино и Ховрино, примыкающих к Левобережному району, граничащему с Химками. Еще не так давно продававшиеся в Восточном Дегунино ЖК «Северное Трио» и ЖК «Северный город» распроданы.
Из местных достопримечательностей, где имеется «первичка», вписывающаяся в наш бюджет, широко известна только недостроенная с 80-х годов прошлого века Ховринская больница. На стоимость недвижимости она не влияет, но место в народе считается опасным, по слухам, здесь исчезали люди, поэтому ею интересуются туристы-экстремалы.
НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НОВОСТРОЕК
ЖК «Флотилия»: ул. Ляпидевского, стр.1
Итоговая стоимость - 6,6 млн руб.
«Флотилия» будет рядом со спорткомплексом «Динамо». Пока представляет собой расчищенную территорию, на которой готовятся к рытью котлована. К 2015 году здесь появится МФЦ попеременной этажности (11-17 этажей) с офисами, торговым центром и квартирами, как говорится на сайте. По телефону говорят, что вместо квартир будут апартаменты. Это, конечно, не совсем не то, что нам нужно, ведь в апартаментах нельзя прописаться.
Но совсем недавно «двушка» площадью 65 кв. м в этом будущем стеклянном парусе стоила 5,858 млн руб.! 90 тыс. руб за кв.м.! Конечно, это цена только первых десяти квартир, с 3-го по 15 этажи. Но стоимость квадрата без этой скидки тоже невысокая - 115 тыс. руб. при средней московской в 160 тыс. руб. Отношения с покупателем оформляются по 214-ФЗ, а в августе будет ипотека в Сбербанке. Впрочем, застройщик еще не продлевал свое разрешение на строительство, которое кончается 31 декабря 2012 года.
Вывод: Интересный проект по низкой цене, но нельзя прописаться, и создает ощущение неуверенности срок окончания разрешения на строительство.
Ул. Петрозаводская, д. 28, корпус 1
Итоговая стоимость — 8,9 млн руб.
В доме попеременной этажности (16-24 этажа) остались только четыре квартиры в 24- этажной башне на двух последних этажах. И только большие «однушки». Одна из них площадью 51 кв. м без отделки на 23 этаже стоит 8,2 млн руб. В этот доме жильцы стали заселяться еще в ноябре 2010 года. Но квартиры до сих пор не все распроданы. Почему?
Ипотеки нет: продажа идет по предварительному договору. Ну и виды из окна — гигантский полигон бытовых отходов в Левобережном (см. фото) и огромные градирни ТЭЦ (см. фото) — моим представлениям о хорошем жилье не соответствуют. Из окон жилья бизнес-класса стоимостью в 9 млн руб. мне бы хотелось видеть парк, ну или хотя бы что-то нейтральное, просто дома.
Вывод: Дорого, нет ипотеки, виды на полигон и тэц не вдохновляют.
ЖК «Кронштадтский»: Кронштадский бульвар, д. 49А, корпус 1
Итоговая стоимость - 9,35 млн руб.
25-этажная, облицованная красным кирпичом башня стоит среди старых неказистых разномастных многоэтажек. Она огорожена по периметру, на входе - будка с охраной. Дом сдан около года назад, в квартирах идут ремонты. «Однушка» в 56,2 кв. м на 3-м этаже без отделки стоят 8,649 млн руб. По данным, застройщика, инвестора и продавца, ООО "Стройцентр+" (входит в ГК «Ташир»), не продано около половины квартир.
При невысокой цене потенциальных покупателей, думаю, смущает предварительный договор с неясными перспективами оформления документов на права собственности квартир. Когда будут документы на квартиру и сколько будет стоить оформление, в «Ташире» сказать точно не смогли. Показчик говорит о том, что, возможно, документы покупатель будет оформлять сам.
Второе, что мне не понравилось — окна (см.фото). Для 56 квадратов такие узкие окна делать нельзя. В такой квартире всегда будет темно, а при нашем климате, когда солнце бывает редко, это просто беда.
Третье, в показанной квартире живут строители. Очень смущает то, что заказчик-застройщик допускает, чтобы его люди жили на стройке, в полной антисанитарии, а продавец не стесняется это показывать.
Вывод: Цена неплохая, но мне не нравятся планировки, маленькие окна и оформление по предварительному договору.
ЖК «Корона Севера»: ул. Дыбенко, д. 38, вл.1
Итоговая стоимость - 15,2 млн руб.
Желтый 40-этажный дом с вертолетной площадкой наверху, пожалуй, единственный, который можно смело причислить к бизнес-классу. Он красив снаружи, внутри, у него горделивый вестибюль с часами (см. фото), где еще будет фонтан, как пообещал показчик. И хотя я понимаю, что рядом все то же, что и на ул. Петрозаводской, ни в одной из двух показанных мне квартир мой взгляд не уперся ни в мусорный Монблан, ни в градирни ТЭЦ.
Везде мне открывались виды на парк, где неподалеку конноспортивный комплекс. Разумеется, парк настраивает на более дружелюбное восприятие унылых социалистических панелек вокруг. Особенно, если в квартире в 98 кв. м два больших балкона, огромные окна, и два санузла.
Такая огромная трехкомнатная квартира в 98,8 кв.м на 15 этаже стоит без отделки 14,09 млн руб. Интересно, что с отделкой 97 кв. м на 5 этаже стоят всего 14,5 млн руб. Чем выше этаж, тем дороже. Но лучшее, конечно, генералам. На самом верху, двухуровневая квартира на 76 кв. м стоимостью в 11,5 млн руб забронирована кем-то из начальников самого застройщика, как рассказал показчик.
Вывод: Красиво, приятные цены, но предварительный договор затрудняет регистрацию права собственности.
СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ В САО
Параметры/ | ЖК «Флотилия», ул. Ляпидевского, стр.1 | ул. Петрозаводская, дом 28, корпус 1 | ЖК «Кронштадтский», Кронштадский б-р, д. 49А, корпус 1 | ЖК «Корона Севера», ул. Дыбенко, д. 38, вл.1 |
Застройщик | ОАО «Мосфундамент- | ЗАО «Мосфундамент- | ООО "Стройцентр+" | ЗАО «Мосфундамент- |
Продавец | ОАО «Мосфундамент- | ООО «Докон» | ООО "Стройцентр+" | ООО «Докон» |
Стадия строительства | котлован | Сдан | Сдан | Сдан |
Срок реализации (получение права собственности) | 4 квартал 2015 года | В течение двух месяцев | Нет данных | 2 квартал 2012 года |
Площадь квартир, кв. м | 65,0 | 51,0 | 56,2 | 98,8 |
Стоимость 1 кв. м (рублей) | 90 123 | 160 784 | 153 896 | 142 113 |
Заявленная цена / итоговая с дополни- | 5,858 / 6,598 | 8,2 / 8,98 | 8,649 / 9,349 | 14, 09 / 15,202 |
Дополни- | Отделка квартиры: ИТОГО: 740 000 | Отделка квартиры: Регистрация прав собственности: 80 000 ИТОГО: | Отделка квартиры: Регистрация прав собственности: н.д. ИТОГО: | Отделка квартиры: Регистрация прав собственности: ИТОГО: |
Вид договора долевого участия: 214-ФЗ, другое | 214-ФЗ | Предварительный договор | Предварительный договор | Предварительный договор |
Наличие рассрочки /ипотеки | Ипотека будет от Сбербанка в августе | нет |
Форабанк, Газпромбанк (ставка 11 %) | ВТБ -24 (ставка – 11 %) |
Скидки, акции | На первые 10 квартир цена 1 кв.м - 90 тыс. руб. | нет | нет | нет |
Уровень рисков | средний | средний | средний | средний |
Источник:«Мосфундаментстрой N1», ООО «Докон», ООО "Стройцентр+»
Наталья Кузнецова