Рубрики раздела Test&Life

Лента

Пятницкое шоссе: выбираем дом у Истринского водохранилища

30 августа 2011
Много живописных участков с оптимальным соотношением цены-качества. Рассматривали предложения до 7 млн рублей

Истринское водохранилище считается одним из самых чистых и больших водоемов в Подмосковье. Живописная природа и вода, окруженная лесом – притягивают сюда любителей загородной жизни. А Пятницкое шоссе, которое ведет сюда, ближайшие 10 лет обещает быть самым свободным из подмосковных трасс. Самые недорогие варианты на Истре представлены проектом  «Истринская долина». В рамках него несколько застройщиков реализуют 18 поселков на западном побережье водохранилища. Главное их преимущество состоит в том, что все они, так или иначе, находятся или у самой воды или в нескольких километрах от нее.  Корреспондент RealEstate.ru лично протестировал 5 самых дешевых из поселков. Почти все они оказались без подряда.

Сравнительную таблицу поселков см. ниже

«Истринский плёс»: самый дешевый вариант 
 Итоговая цена – 6,4 млн руб.


«Истринский плёс» находится возле деревни Верхуртово, недалеко от поселка «Озерный край. Лыщево». От Москвы по Волоколамскому здесь – порядка 60 км.

Поселок находится в красивом месте, у воды – в 150 метрах от водохранилища, от которого его отделяет небольшая лесополоса. С одной из сторон примыкает к лесу. На воде будут сделаны пирс, причал для лодок, понтонный пляж. 

Участки в поселке продаются без подряда, но застройщик – «ПСО-13» - может предложить услуги генподрядчика. В целом, цена на участки здесь начинается от 125 и доходит до 225 тыс. руб. за сотку (у воды). При размере участка – в 10-60 соток, самый минимальный будет стоить – 1,25 млн руб. Однако таких всего два и они у въезда. А если выбирать хороший участок, то стоить он будет уже 2-3 млн руб.

Кроме того, застройщик предлагает к услугам несколько вариантов домов – формально площадью от 200 до 250 кв.м., но на деле – коттедж  любой площади и практически из любого материала. К примеру, каменный дом (оштукатуренный пеноблок с монолитными перекрытиями, отделкой фасада, внутри – под отделку) будет стоить 1 тыс. долл. за 1 кв.м., без учета внутренних перегородок. То есть дом в 150 кв.м. обойдется в 4,5 млн руб. Клееный брус – порядка 5 млн руб.

Среди инфраструктуры здесь будет вполне традиционный для «Истринской долины» набор: 3 детских площадки, спортивная площадка и по выходным будет приезжать фермерский базар. Ближайший магазин – в 700 метрах, в деревне Граворново. Пока на поселке только начинают прокладывать коммуникации – этот процесс завершится только весной 2013 года. Но строить дом можноуже с весны следующего года.

ВЫВОД: Самый дешевый вариант – к тому же у воды. Плюс продажи только стартовали и есть еще много вариантов для выгодного вложения средств.

 

«Шелестово»: без большой воды и канализации

 

Итоговая цена – 6,9 млн руб.


Путь до «Шелестово» из центра Москвы в середине рабочего дня занимает порядка 1 часа 15 минут. Это почти 50 км от МКАД. Хотя формально к самому Истринскому водохранилищу напрямую подходит Пятницкое шоссе, для подъезда можно также выбирать Волоколамское или Новорижское шоссе. По Волоколамке путь короче. Доехав до города Истры перед Ново-Иерусалимским монастырем нужно повернуть направо, по направлению к Бужарово, и ехать до деревни Большое Ушаково – в окрестностях которой и расположен поселок «Шелестово».

Девелопер проекта – компания «Вектор-Инвестментс» продает на Истринском водохранилище больше десятка поселков. И «Шелестово», в частности, является одним из самых дешевых из них. Средняя цена за сотку здесь – 165 тыс. руб. Минимальная цена – 130 тыс.руб. Максимальная – 230 тыс.руб. Площадь участков варьируется от 10 до 14 соток. Так что самый маленький участок обойдется в 1,3 млн руб. Но это у самого въезда, а приличный в центре или на окраине с выходом в лес, – примерно в 2 млн руб. В среднем, для такого расстояния это более чем рыночная цена. Однако за эти же деньги у Истры можно выбрать и более привлекательный вариант.

Главный минус «Шелестово» – он стоит далеко от самого водохранилища, в 4 км. При этом локально поселок расположен хорошо: на большом холме, окруженном лесом. К трассе спускается только 2 участка, так что большинство жителей будет созерцать из своих окон только природу. Однако отмахать от столицы 50 км в сторону большой воды и не иметь к ней прямого доступа, на мой взгляд, не имеет особого смысла. Кроме того, за дешевизну придется платить и некоторыми неудобствами: центральной канализации здесь не будет. Септик придется ставить владельцам самостоятельно. Примерно 100 тыс. руб. за проект.

На данный момент порядка 40% участков в поселке уже куплено. Некоторые уже строятся. Дом из клееного бруса может обойтись в 5 млн рублей.

Инфраструктуры здесь будет немного: только детско-спортивные площадки, внутрипоселковые дороги, входная группа и гостевая парковка. Ближайшие магазины  - в соседнем поселке и деревне. Детсады, крупные торговые центры и фитнес залы в большом количестве имеются в городе Истра, до которого отсюда 5 км. Там же и  развлечения. Главная достопримечательность здесь – знаменитый Ново-Иерусалимский монастырь.

ВЫВОД: Подходит для тех, кому не нужна большая вода, и кто готов так далеко ехать за экономом.


 

Экопарк «Ушаково»: С водой и лесом!
Итоговая цена – 6,9 млн руб.


Поселок находится всего в 12 км от «Шелестово», недалеко от селения Малое Ушаково. Ехать по этой местности одно удовольствие. Машин почти нет, кругом одни поля и небольшие деревушки. Поселок расположен более чем удачно: с двух сторон окружен лесом и выходит к небольшому чистому искусственному пруду, который будет видно почти из всех домов, и в котором можно будет купаться.

«Ушаково» общей площадью 66 га нарезан на участки разной величины от 10 до 30 соток. Цены на них варьируются от 140 до 290 тыс. руб. Самые большие (25-30 соток) и самые дорогие участки находятся у воды. Так что участок в 30 соток здесь обойдется аж в 8,7 млн руб. Однако он не будет иметь собственного выхода к воде, так как вдоль берега создадут прогулочную зону длиной 20 м. Поэтому более удачный вариант – взять землю, частично захватывающую в лес. И от этих участков до воды недалеко, но будет еще и немного своего леса. Цена здесь тоже более привлекательная – 200 тыс. руб. за сотку. Так что участок площадью в 15 соток здесь уже будет стоить 3 млн руб.

Это самое, на мой взгляд, лучшее предложение в поселке. Минимальная стоимость участка, как и в «Шелестово», здесь – 1,4 млн руб. Однако небольших площадей мало, и реальная цена, на которую стоит рассчитывать – это 190-210 тыс. руб. за сотку.

Сейчас к поселку тянут все центральные коммуникации. После чего займутся благоустройством  внутренней территории: асфальтированные дорог, организация гостевой парковки, спортивной и детской площадки, КПП. Рядом с поселком обещают построить конноспортивный клуб «Ушаково», где можно будет проводить время. Документы на собственность уже готовы, поэтому бесплатную рассрочку могут дать максимум на 2,5 месяца.

ВЫВОД: Лучшее предложение среди осмотренных по цене-качеству. Живописное место с водой и лесом и разнообразными вариантами по площади. Среди плюсов – есть все коммуникации.


 

«Тихая заводь»: чисто поле… но по той же цене


Итоговая цена – 6,9 млн руб.

Еще дальше от трассы, но ближе к Истринскому водохранилищу расположен поселок «Тихая заводь». По спидометру – он в 57 км от МКАД по Волоколамскому шоссе и в 65 км – по Новой Риге. Ближайший населенный пункт – деревня Куртниково, в которой стоит небольшая старая церковь.

Пока это самый «сырой» поселок - чистое поле. Только начали прокладывать дороги, а коммуникации подведут лишь к 2013 году. Однако главное преимущество этого места состоит в том, что поселок расположен непосредственно на одном из рукавов Истринского водохранилища, по которому через несколько сотен метров начинается большая вода. С одной из сторон он примыкает к лесополосе, через которую опять же можно выйти к воде. С этой стороны находятся самые лучшие участки. Но наиболее оптимальные по размеру из них – по 10-12 соток – к сожалению, уже раскуплены. Остались большие - площадью в 19-27 соток. Соответственно, самый мелкий участок можно взять за 4 млн руб.

Минимальная цена, как и в других проектах «Вектор-Инвестментс», здесь начинается от 140 тыс. руб. Верхняя планка – 260 тыс. руб. Средняя стоимость – 145 тыс. руб. Самый дешевый участок (в 10 соток) здесь можно приобрести примерно за 1,4 млн руб. Однако спешить инвестировать сюда стоит лишь в том случае, если выбирать вариант – у воды или у леса. Но самых дешевых предложений не осталось. В целом же, начать строительство можно только через 2 года, поэтому тем, кто торопиться жить в своем доме, лучшем обратить внимание на другие проекты.

ВЫВОД: Неплохой вариант по цене-качеству, опять же у воды, но долго ждать подвода коммуникаций и, соответственно, – строительства дома.

«Истринский плёс»: много вариантов у большой воды
Итоговая цена – 7,1 млн руб.


«Озерный край» расположен дальше всех из осмотренных мною поселков - на западном берегу Истринского водохранилища, вблизи деревни Лыщево. От московской кольцевой он находится в 63 км, если ехать по Волоколамке, и в 73 км – если по Новорижскому.

Это самый большой и самый интересный по количеству разнообразных  вариантов поселок. Его территория площадью 34,5 га состоит из трех полян, разделенных лесополосой. Первую поляну - сразу у дороги, и вторую, что посредине, по соотношению цены-качества можно отнести к промежуточному классу между экономом и бизнесом. А третью поляну, у самой воды – к «элитке».

Третья поляна формально относится ко всему комплексу, но по сути является самостоятельным элитным поселком Lake Side с собственной огороженной территорией, и как сообщил риэлтор, «для усадебной застройки». Поэтому подробнее остановимся на первый двух полянах. Средняя стоимость сотки земли на первой – 170 тыс. руб. Средний ценник на второй – 230 тыс. руб. Площадь участков на обеих – 10-20 соток. То есть минимальный по размерам участок в 10 соток на первой поляне стоит 1,6 млн руб., на второй – 2,3 млн руб.

Главная прелесть поселка – водохранилище совсем рядом, где помимо прочего будет создана своя лодочная станция. Прямо к воде подходит лес, что делает место похожим на дикие северные края. Правда, для жителей неэлитного комплекса до берега придется пройти 300-400 метров, обогнув элитную часть. А еще рядом с территорией поселка протекает Серебряный ручей. В общем, название поселок свое полностью оправдывает.

В отличие от других поселков этого застройщика на Истре, здесь будет более расширенная инфраструктура: футбольное поле, площадки для детей, спортивные, небольшой магазин, и… лодочная станции.

ВЫВОД: Самое живописное месторасположение среди других поселков на Истре.


СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО ПЯТНИЦКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ

Поселки/параметры

«Шелестово»

Без подряда

Экопарк «Ушаково»

Без подряда

«Тихая заводь»

Без подряда

«Озерный край. Лыщево»

Без подряда

«Истринский плёс»

С подрядом и без

Площадь участка

10 – 16 соток

10 - 30 соток

10 - 35 соток

11 - 55 соток

10-60 соток

Площадь дома

-

-

-

-

150-250 кв.м

Расстояние от МКАД

48 км

51 км

57 км

63 км

60 км

Сколько участков продано

35 из 175

10 из 250

5 из 185

100 из 135

14 из 122

Стоимость заявленная/стоимость с дополнительными расходами*,

рублей

1,3 млн / 6,9 млн (с домом)

1,4 млн / 6,9 млн (с домом)

1,4 млн / 6,9 млн (с домом)

1,6 млн / 7,1 млн (с домом)

1,25 млн /6,4 млн

Что входит в официальную стоимость

Участок земли, забор по периметру поселка, газопровод, водоснабжение, электричество – к границам поселка, право собственности

Участок земли, забор по периметру поселка, все центральные коммуникации к границам поселка, дороги, КПП, право собственности

Участок земли, забор по периметру поселка, дороги, КПП, все центральные коммуникации к границам поселка, право собственности

Участок земли, забор по периметру поселка, дороги, КПП, все центральные коммуникации к границам поселка, право собственности

Участок земли, коммуникации до границы участка, ограждение по участку, общее поселковое ограждение, КПП, дороги, въездная группа, оформление в собственность

Дополнительные расходы, рублей

Установка септика – 100 тыс.

Подведение газа – проект – 350 -400 тыс.

Подведение других коммуникаций – порядка 100 тыс.

Строительство дома площадью 150 кв.м. из клееного бруса – 5 млн

ИТОГО: 5, 6 млн

Подведение газа к дому – проект – 350-400 тыс.

Подведение других коммуникаций – порядка 100 тыс.

Строительство дома площадью 150 кв.м. из клееного бруса – 5 млн

ИТОГО: 5,5 млн

Подведение газа к дому – проект – 350-400 тыс.

Подведение других коммуникаций – порядка 100 тыс.

Строительство дома площадью 150 кв.м. из клееного бруса – 5 млн

ИТОГО: 5,5 млн

Подведение газа к дому – проект – 350-400 тыс.

Подведение других коммуникаций – порядка 100 тыс.

Строительство дома площадью 150 кв.м. из клееного бруса – 5 млн

ИТОГО: 5,5 млн

Подведение газа к дому – проект – 150 тыс.

Строительство дома площадью 150 кв.м. из клееного бруса – 5 млн

 

 

ИТОГО: 5,15 млн

Стоимость обслуживания

5,5 тыс. руб. – за участок в месяц + коммунальные платежи

5,5 тыс. руб. – за участок в месяц + коммунальные платежи

5,5 тыс. руб. – за участок в месяц + коммунальные платежи

5,5 тыс. руб. – за участок в месяц + коммунальные платежи

1,250 руб. с участка в месяц + коммунальные платежи

Газ

Магистральный

Магистральный

Магистральный

Магистральный

Магистральный

Вода

Центральное

Центральное

Центральное

Центральное

Центральное

Электричество

8 кВ

12 кВ

12 кВ

12 кВ

от 10 кВ (по площади участка)

Канализация

Септик

Центральная

Центральная

Центральная

Центральная

Интернет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Форма оплаты

Рассрочка бесплатная на 2-2,5 месяца при 50% оплате. 7% скидки при 100% оплате

Рассрочка бесплатная на 2-2,5 месяца при 50% оплате

Бесплатная рассрочка на полгода при 50% оплате. При 100% оплате – 7% скидки

Бесплатная рассрочка на полгода при 50% оплате. При 100% оплате – 7% скидки

Бесплатная рассрочка на 3 месяца по 30% оплате. При 100% оплате – скидка. В зависимости от участка, 2-5%.

*по данным девелоперов и риэлторов поселков 

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА 

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

 Выбираем дом на Симферопольском направлении

TEST&LIFE: Эконом-класс на Ярославском шоссе

TEST&LIFE: Калужское направление: больше разброс - больше разнообразие

Test@Life/ Выбираем коттедж на Дмитровке

Щелковское шоссе: дома до 6 млн рублей

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова