Рубрики раздела Test&Life

Лента

Пятницкое шоссе: экономкласс на берегах Истры

12 июля 2012
Журналист RealEstate.ru под видом тайного покупателя подбирал загородный дом для семьи из трех человек. На этот раз мы выбрали самые новые проекты на Пятницком шоссе.

Журналист RealEstate.ru под видом тайного покупателя подбирал загородный дом для семьи из трех человек. На этот раз мы выбрали самые новые проекты на Пятницком шоссе. Это направление знаменито, прежде всего, близостью Истринского водохранилища и связанным с этим большим числом поселков бизнес-класса. Однако, как выяснилось, даже клиенты экономкласса могут купить здесь дома у воды.

Пятницкое направление – одно из немногих шоссе, которое может похвастаться близостью к «большой воде». Серьезную конкуренцию с этой точки зрения ему составляет разве что Дмитровское направление, однако, с точки зрения статусности Пятницкое шоссе, расположенное между Новой Ригой и будущей скоростной трассой Москва-Санкт-Петербург, вне конкуренции. Впрочем, хорошее соседство сыграло с этим направлением дурную шутку: само шоссе давно не ремонтировалось, по большей части дорога двухполосная, и каждый небольшой затор превращается в серьезную пробку. Существенно улучшить ситуацию должно открытие первой станции метро в Подмосковье – «Пятницкой», однако как это поможет автомобилистам, пока неясно.

Помимо традиционных поселков бизнес-класса, на Пятницком шоссе попадается и экономкласс, правда в основном переделанный в свое время из более дорогих проектов. Единственное, стоит привыкнуть к тому, что спрос на дома у воды стабильно большой, поэтому никакой рассрочки и ипотеки, скорее всего, девелопер не предоставит.

«Соколово-Парк»: дачи в березовой роще
Итоговая стоимость – 4,9 млн руб.

Попасть в коттеджный поселок не так просто, большие указатели на Пятницком шоссе направляют в соседний поселок «Соколово». Чтобы оказаться в нужном месте, надо свернуть возле незаметного сельпо на незаметную узкую однополосную дорогу. На въезде в поселок покупателей встречает красивая березовая аллея, отделяющая одну очередь домов от другой. Истринское водохранилище находится всего в 2 км. Собственник проекта уже проложил внутрипоселковые дороги, завел газ и все основные коммуникации. При этом водопровод и канализация в поселке будут центральными, несмотря на то, что речь идет о землях под дачное строительство.

Из инфраструктуры в поселке предусмотрены детская и спортивная площадки, а также административное здание и магазин. В настоящий момент в поселке построены уже 8 домов, в 2 из которых можно жить – заведен газ и установлены котлы.

Из минусов, помимо статуса земли, можно отметить отсутствие какой-либо рассрочки и перспектив подключиться к Интернету – таких планов у девелопера нет. Кроме того, стоимость коммуникаций выведена из цены участка и составляет дополнительные 350 тыс. руб., а земли зарегистрированы на нескольких физлиц, с которыми и нужно заключать договор купли-продажи.

ВЫВОД: Поселок находится уже в высокой стадии готовности, чему способствует и несколько домов, построенных по подряду. Если не нужна регистрация, то предложение вполне стоящее.

«Берег Истры»: новый поселок в старой деревне
Итоговая стоимость – 5,25 млн руб.
Поселок «Берег Истры» расположен прямо в деревне Лопотово, до которой можно доехать на общественном транспорте, как из Солнечногорска, так и из Москвы. При этом до автобусной остановки, в отличие от многих подобных предложений, идти действительно всего несколько минут. Цены на землю также достаточно демократичные для этих мест – чуть более 200 тыс. руб. за сотку, правда за пакет коммуникаций придется доплатить отдельно 395 тыс. руб. Нельзя сказать, что коммуникаций слишком много: собственная скважина на участке, канализация – септик, зато 15 кВт электричества. Приятно радует, что в поселке работает 3G, причем как Мегафон, так и МТС. Газ обещают провести уже к этому отопительному сезону.

Если не считать того, что собственник проекта не предлагает центрального водопровода и канализации, то можно сказать, что у проекта практически нет недостатков за исключением того, что в договоре указывается половина цены участка. Кроме того, с учетом того, что поселок расположен в населенном пункте на землях ИЖС, собственник мог озаботиться подведением центральных коммуникаций. Зато застройщик предлагает акцию: дом из оцилиндрованного бревна площадью 152 кв. м плюс земельный участок за 3,8 млн руб.

ВЫВОД: Отличный выбор, если не смущает оформление «по-серому» и отсутствие центральной канализации с водопроводом.

«Скандия»: камерный проект по американским стандартам
Итоговая стоимость – 5,5 млн руб.
Коттеджный поселок «Скандия» представляет собой редкий для подмосковного рынка вид проекта с подрядом и четко проработанной концепцией. Все дома строятся из клееного бруса, то есть практически не требуют чистовой отделки и могут «просесть» совсем незначительно. Концепция едина настолько, что девелопер выдвигает заранее условие – брус с внешней стороны должен быть покрашен американской краской: на выбор предлагается несколько вариантов цвета. Прогрессивный модельный ряд уже привлек представителей креативного класса, в числе покупателей риэлторы называют рекламщиков, дипломатов и видных юристов. При этом, по сути, проект камерный, а многие дома уже практически построены, то есть уже более-менее понятно, как будет все выглядеть, и известно, что проект будет завершен. Ранее те же владельцы уже реализовали проект «Вальдорф» на Ярославском шоссе – также поселок из клееного бруса в единой концепции.

Из минусов можно отметить, что красивые цены на северные участки в поселке объясняются пока неполным набором документов, поэтому изначально придется заключать предварительный договор купли-продажи и только потом уже основной. Кроме того, девелопер не предлагает никакой официальной рассрочки и ипотеки. Рассрочка предусмотрена только при оплате подряда. В случае же единовременного платежа на всю сумму можно рассчитывать на скидку в 3 % или приятный подарок в дом.

ВЫВОД: Одно из лучших предложений из клееного бруса, если не смущает необходимость ждать оформления всех документов.

«Середниково»: перспективные инвестиции
Итоговая стоимость – 7,3 млн руб.
Коттеджный поселок «Середниково» расположен на феноменальном для экономкласса расстоянии от Москвы – всего 14 км от МКАД. Это означает, что проект попадает в крайне популярную для столичной недвижимости категорию «5 минут транспортом от метро». Именно столько потребуется, чтобы по пустому Пятницкому шоссе доехать до строящейся одноименной станции метро. Не случайно, в окрестностях поселка в основном сосредоточены проекты серьезного бизнес-класса. Новый поселок находится прямо посреди соснового бора на берегу озера Черное, есть даже красивый вход в воду. Недалеко от поселка расположено сразу несколько школ, как частных, так и муниципальных. При этом строительство идет на землях поселений, то есть покупатель получит возможность зарегистрироваться в собственном доме.

Самым первым ощутимым недостатком проекта является отсутствие какой-либо дороги и въезда. Изначально девелопер проекта – компания «Метра Групп» – планировала сделать въезд через прилегающее к поселку товарищество «Благовещенка-Приозерная». Однако члены товарищества, изобилующего четырехэтажными дворцами, этой инициативе воспротивились, несмотря на то, что дорогая муниципальная. В итоге девелопер решил строить новую дорогу с частным выездом на трассу, но, пока процесс идет и займет пару месяцев, до поселка можно дойти только окольными путями мимо заброшенных заборов по берегу озера. В самом поселке также пока ничего нет, кроме размежеванных участков и вырубленной для первой дороги просеки. Именно этими особенностями и объясняется сравнительно невысокая для здешних мест цена. С точки зрения оформления документов девелопер предоставляет две возможности: продавцом выступает юрлицо, и тогда сумма в договоре указывается частично, или продавцом становится физлицо – индивидуальный предприниматель, и сумма прописывается целиком.

ВЫВОД: Отличный вариант для рискованных инвесторов. В таком случае можно рассчитывать на доходность до 100 %.

«Акватория Истры»: на самом берегу водохранилища
Итоговая стоимость – 8 млн руб.
Одно из ключевых достоинств «Акватории Истры» заключается в том, что поселок расположен прямо на берегу Истринского водохранилища. Из-за этого он находится, скорее, на стыке эконом- и бизнес-класса: участки непосредственно у воды относятся к верхнему ценовому сегменту, а на третьей линии уже более-менее доступны. Со второго этажа дома даже на третьей линии будет видно воду.

В поселке будет развитая инфраструктура: уже построено здание для будущего магазина и торгового центра, а в перспективе запланировано создание такого количества инфраструктурных объектов, что кажется нереальным: конно-спортивной базы, мототрассы для квадроциклов, спортивных площадок для большого тенниса, футбола, баскетбола и волейбола, а также взлетно-посадочной полосы и ангара для легкомоторной авиации. Поселок обеспечен газом и водой от собственного водозаборного узла с двумя скважинами. Во многом такое разнообразие объясняется личностью инвестора. Девелопером и инвестором поселка является экс-партнер Сергея Пугачева известный банкир Сергей Веремеенко. Поэтому все сделки по купле-продаже проходят через принадлежащий ему «Центркомбанк».

ВЫВОД: Один из самых доступных вариантов для тех, кто хочет дом в поселке на берегу Истринского водохранилища, но не готов платить за бизнес-класс. Можно получить скидку до 15%.

 

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО ПЯТНИЦКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ

 

Поселки/ Параметры

Соколово-Парк
С подрядом и без подряда

Берег Истры
Без подряда

Скандия
С подрядом

Середниково
Без подряда

Акватория Истры
Без подряда

Площадь участка
(сотки)

7

9,5

7

10

18

Площадь дома
(кв. м)

150

150

150

150

150

Расстояние от МКАД (км)

38

45

39

14

48

Сколько продано участков

Из 65 продано 20

Из 43 участков продано 2

Из 38 продано 20

Из 62 продано 9

Из 188 продано 150

Девелопер

Частное лицо

ООО «Берег Истры»

Частное лицо

МЕТРА Групп

Сергей Веремеенко

Продавец

Инком

Инком

Инком

МЕТРА Групп

Акватория Истры

Стоимость заявленная / стоимость с дополните-льными расходами, млн рублей

2,0 / 4,9

2,3 / 5,25

4,5 / 5,5

4,7 / 7,3

5,5 / 8,0

Что входит в официальную стоимость

Земля

Земля

Земля, электричество, водопровод, канализация, газ, фасад

Земля, электричество, газ, вода, канализация

Земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Дополни-тельные расходы, рублей

Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн
Подключение к коммуникациям  – 353 тыс.

ИТОГО: 2,9 млн

Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн
Подключение к коммуникациям (электричество, канализация, вода, газ) – 395 тыс.

ИТОГО: 2,9 млн

 Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн

ИТОГО: 1 млн

Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн

ИТОГО: 2,5 млн

Стоимость обслуживания, рублей

3000 + коммунальные платежи

3500 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

5000 + коммунальные платежи

Газ (время проведения)

IV кв. 2012

IV кв. 2012

Проведен

I кв. 2013

Проведен

Вода

Центральный водопровод

Скважина на участке

 Скважина на поселок

Центральный водопровод

Две скважины на поселок

Электриче-ство (кВт)

10

15

10

8

10

Канализация

Центральная канализация

Септик

Канализация на поселок

Центральная канализация

Центральная канализация

Интернет

Отсутствует

Мегафон 3G

Skylink

Отсутствует

Оптоволокно

Форма оплаты

Отсутствует

При оплате 50% беспроцентная рассрочка на полгода.

Рассрочка на полгода на оплату подряда. Возможность ипотеки в Росевробанке

Отсутствует

При полной оплате скидка 15%. Индивидуальная рассрочка

Источник: "Инком", МЕТРА Групп, собственные данные девелоперов  

Алексей Лоссан


ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Ленинградское шоссе: вперед, в светлое будущее!
Ярославское направление: чем дальше, тем дороже
Каширское шоссе: 5 коттеджей в пределах 4 млн рублей
Киевское шоссе: коттеджи до 7 млн "по-белому" и "по-серому"
Горьковское шоссе: новых поселков почти нет, а старые продаются медленно
Калужское шоссе: коттеджи в перспективе "новой Москвы"
Новорязанка: разнообразие форматов до 7 млн рублей
Дмитровское шоссе: пять эконом-коттеджей в едином стиле
Симферопольское шоссе: дома с участками до 4 млн рублей
Щелковское шоссе: дома и участки экономкласса в 30 км от МКАД 

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова