Рубрики раздела Test&Life

Лента

Переоцененная Калужка продолжает падать

30 июля 2013
Журналист RealEstate.Ru в очередной раз отправился на поиски участка без подряда для самостоятельного строительства дома. На этот раз мы выбрали самые интересные предложения на Калужском шоссе, которое уже по праву считается центральной магистралью «новой Москвы». Оказалось, что здесь уже можно построить дом дешевле любой «старомосковской» двушки

Журналист RealEstate.Ru в очередной раз отправился на поиски участка без подряда для самостоятельного строительства дома. На этот раз мы выбрали самые интересные предложения на Калужском шоссе, которое уже по праву считается центральной магистралью «новой Москвы». Оказалось, что здесь уже можно построить дом дешевле любой «старомосковской» двушки.

Калужское шоссе при всех своих прелестях на сегодняшний день является самой неоднозначной трассой Подмосковья. С одной стороны все коттеджные поселки, расположенные вдоль этой магистрали, по праву считаются теперь московской территорией и могут предложить покупателям все прелести постоянной московской регистрации. С другой стороны присоединение к столице наложило очень серьезный отпечаток на скорость оформления документов: многие поселки просто остановились на время в своем развитии и «вылетели» по ценам из рыночного коридора.

В итоге цены на многие участки оказались неоправданно завышены. Еще один существенный фактор заключается в том, что еще до создания «новой Москвы» Калужское шоссе считалось одним из самых дорогих направлений, но при этом постепенно теряло свою транспортную доступность из-за растущих пробок в районе Теплого Стана. В ближайшее время трассу будут расширять, что с одной стороны на пару-тройку лет еще больше снизит ее пропускную способность, зато в перспективе должно привести к улучшению транспортной ситуации.

На выходе появилась странная смесь из перспективной трассы с плохим трафиком и завышенными ценами. Мы посмотрели несколько типичных для Калужского направления поселков, в которых предлагаются относительно доступные участки без подряда. При этом мы решили не углубляться дальше малого бетонного кольца.

Коттеджный поселок «Сатино озеро»

Общая стоимость* — 4,03 млн рублей

Поселок «Сатино Озеро» находится недалеко от малого бетонного кольца между Калужским и Варшавским шоссе, при этом добираться до него гораздо удобнее с востока, иначе придется разворачиваться и возвращаться немного назад, чтобы попасть на въезд в поселок. Сам поселок расположен посреди березовой рощи возле деревни Сатино–Русское, которая, как считается, была основана в ХIV в. московским князем Иваном Калитой. Место по-настоящему уединенное: с двух сторон поселок окружает лес. Поэтому несмотря на близость бетонного кольца, никакого шума с трассы в поселке не слышно, хотя как предупреждает риэлтор, ночью может быть все не так радужно. Сложности добавляет то, что поселок находится непосредственно на «бетонке», это означает, что с большой вероятностью жителям придется периодически стоять в глухих пробках. В каждую сторону на этой трассе предусмотрена только одна полоса, при этом она является одним из основных маршрутов для прохода фур, в результате любая незначительная поломка на трассе приводит к глухим заторам.

В числе основных достоинств поселка стоит отметить близость каскада озер: в действительности, это два достаточно красивых озера, в которых вовсю купаются местные жители. В общей сложности по площади поселок можно назвать средним: вся площадь занимает 35 га, а всего генплан разделен на 242 участка от 8 до 20 соток. С одной стороны его камерным не назовешь, но с другой трудно охарактеризовать и как густонаселенный, скорее что-то среднее. Минусом можно считать не слишком большой набор инфраструктуры: застройщик обязуется возвести всего лишь кафе и мини-маркет. С другой стороны для поселков эконом-класса на этом направлении такое положение дел, скорее, норма, чем исключение. Зато в поселке будут проложены все центральные коммуникации. Кроме того, на 2015 г. запланировано создание зон отдыха и благоустройство детских площадок.

Вывод: Если не смущает расположение на малом бетонном кольце, то можно считать одним из наиболее интересных предложений в этой части Подмосковья.

Коттеджный поселок «Солнечная опушка»

Общая стоимость — 4,4 млн рублей

Коттеджный поселок «Солнечная опушка» считается одним из самых недорогих предложений на Калужском шоссе, всего 1,4 млн руб. за 8 соток, что в определенной степени рекорд для этих мест. Впрочем, на практике оказывается, что в эту цену не входит стоимость подключения коммуникаций — за них придется доплатить еще 500 тыс. руб., однако даже 1,9 млн руб. на этом направлении нельзя считать высокой ценой. Официальный ценник в поселке начинается от 175 тыс. руб. за сотку, для сравнения даже в самых дешевых окружающих поселках цена примерно на 80-100 тыс. руб. выше. Сам поселок расположен непосредственно на поляне, посреди леса на возвышенности.

К преимуществам можно отнести тот факт, что уже получены технические условия на газ и электричество. До конца этого года застройщик обещает уже провести все коммуникации. Относительно невысокая цена влияет и на позиционирование поселка - в нем практически не будет никакой развитой инфраструктуры. Все, что обещает девелопер, ограничивается детскими игровыми комплексами и зонами отдыха. На практике это выражается в уже установленной в поселке детской игровой площадке. Впрочем, скрасить отсутствие инфраструктуры для жителей должна близость Подольска, где всяких объектов в избытке, однако в любом случае это предполагает определенные неудобства.
Вывод: Несмотря на все недостатки, включая отсутствие инфраструктуры, пожалуй, самое интересное предложение, исходя из соотношения цены и местоположения.

Коттеджный поселок «Романтика»

Общая стоимость — 5,6 млн руб.

Поселок «Романтика» считается по многим параметрам камерным: его общая площадь занимает 16 га, на которых предусмотрено всего 110 участков — для этого направления Подмосковья и в целом для загородного рынка Московской области это совсем немного. Все участки относятся к землям поселений с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство.

Застройщик предлагает разнообразную инфраструктуру, включая торговый центр, фитнес, спортивные площадки и детский клуб. Кроме того, совсем недалеко — всего в 5 км расположен Троицк. При этом очевидным плюсом являются центральные коммуникации: проложенный газ, 10 Квт электричества, а также водопровод и канализация. Впрочем, минусом являются высокие коммунальные платежи - 4500 руб. с участка.

Примечательно, что коттеджный поселок «Романтика» - один из многих проектов на Калужском шоссе, который претерпел серьезную реконцепцию за последнее время. Изначально он задумывался как поселок бизнес-класса с подрядом, однако позднее был перепозиционирован в эконом-класс, а вслед за этим в поселке появились и участки без подряда. В результате за последние два года ценник на землю в «Романтике» постоянно падал. Если два года назад «тайному покупателю» от RealEstate.Ru риэлтор рассказывал, что «хозяин земли снизил цену на время с 400 тыс. руб. за сотку до 330 тыс. рублей», то сегодня сотка земли в поселке стоит уже от 250 тыс. руб. Таким образом, те, кто купили землю за 400 тыс. руб., потеряли уже около 40%. Сложно назвать такую покупку удачной инвестицией.

Вывод: Поселок изначально был переоценен, на что указывает и ежегодное снижение цены. Пока цены удерживает на достаточно высоком уровне недавнее присоединение этих территорий к Москве, однако стоит дождаться, когда этот эффект пройдет, чтобы купить здесь участок уже по справедливой цене, пусть и на вторичном рынке.

Коттеджный поселок «Цветочный»

Общая стоимость — 5,69 млн руб.

Поселок «Цветочный» рекламируется как один из самых близко расположенных к Москве коттеджных поселков эконом-класса, в которых предлагаются участки без подряда, и в этом есть правда. Действительно он расположен всего в 25 км от МКАД по Калужскому шоссе, что с учетом будущей реконструкции трассы позволит местным жителям каждый день легко добираться в Москву и назад. Более того, до поселка можно еще быстрее добраться уже по скоростному Киевскому шоссе: он расположен между двумя трассами.

Поселок с трех сторон окружен лесом, недалеко расположены река и пруд, а по самой территории уже проложены многочисленные асфальтированные дороги. Очевидным плюсом можно считать наличие центральных коммуникаций: проведенный магистральный газ, электричество, водопровод и очистные сооружения. Дополнительным преимуществом поселка можно назвать развитую инфраструктуру, в том числе магазин, аптека, банкомат, две детские площадки, теннисный корт и универсальную спортивную площадку, на которой летом можно играть в волейбол и футбол, а зимой устраивать каток. Наличие собственного катка в поселке — это необычно даже для поселков бизнес-класса, не говоря уже про эконом.

Однако есть у поселка и свои недостатки. Во-первых, девелопер (ООО "Абсолют Менеджмент")  предлагает слишком мало электричества на каждый участок — всего 8 кВт, что для поселков такой ценовой категории и для Калужского шоссе в целом достаточно мало. Во-вторых, поселок достаточно большой — 444 участка, что делает его в перспективе крупным населенным пунктом. Уже сейчас по поселку туда-сюда снуют рабочие, автомобили, строительная техника и т.д. С учетом того, что все участки продавались без подряда, как минимум, лет на пять можно гарантировать в поселке непрекращающиеся строительные работы. Зато с точки зрения документов покупка вполне прозрачна: как обещает риэлтор, вся сумма указывается в договоре, а сам участок имеет статус земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство.

Вывод: Для поселка эконом-класса слишком высока цена, которую в принципе должна компенсировать развитая инфраструктура и близость к Москве, однако стоит в любом случае помнить, что обещания девелопера по инфраструктуре хуже всего обычно фиксируются и реализуются после застройки поселка. Поэтому если фактор инфраструктуры является решающим, стоит все равно думать в первую очередь о цене.

Русская усадьба

Общая стоимость — 5,9 млн рублей.

Как и расположенный по тому же направлению поселок «Романтика», «Русская усадьба» - это пример поселка бизнес-класса, перепозиционированного в эконом-класс. При этом в поселке остались атрибуты объектов более высокой ценовой категории, как положительные, так  и отрицательные.

К положительным относится визитная карточка поселка — собственное озеро, расположенное непосредственно на въезде в поселок, с оборудованным местом для отдыха: пляжем, беседками, мангалами и т.д. К отрицательным можно отнести типичное для поселков бизнес-класса отсутствие рассрочки, номинированные в долларах цены, а также необходимость внесения залога и в принципе ориентированность на личные отношения с владельцем. Собственник поселка — частное лицо — до этого уже построил несколько объектов на севере Подмосковья. «Русская усадьба» должна стать последним звеном в цепи. Но что добавляет уверенности - он сам живет в поселке и проводит все время в здании поселковой администрации.

В основном, в проекте остались большие участки площадью около 20 соток, цены на которые иногда доходят до полумиллиона долларов. Однако в поселке есть еще три участка гораздо меньшей стоимости — 11 соток собственник готов отдать примерно за 3 млн рублей. Это уже гораздо дороже, чем в «Солнечной опушке», но с другой стороны даже с учетом строительства дома все еще дешевле, чем стоимость самой простой московской «двушки». Впрочем, как предупреждает риэлтор, «думать надо быстрее, такие предложения на рынке не задерживаются».

Вывод: Предложение интересное, если позволяет бюджет.

* здесь и далее «общая стоимость» включает в себя строительство дома, подведение коммуникаций и дополнительные расходы. Все это подробно расписано в таблице.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО КАЛУЖСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ

Поселки/ Параметры

«Сатино озеро»

«Солнечная опушка»

 «Романтика»

«Цветочный»

«Русская усадьба»

Площадь участка
(сотки)

8

8

10,77

9,97

11,03

Площадь дома
(кв. м)

150

150

150

150

150

Расстояние от МКАД (км)

30

35

25

23

24

Сколько продано участков

105 из 242

81 из 124

32 из 112

283 из 444

62 из 109

Девелопер

 Частное лицо

Частное лицо

Частное лицо

Абсолют Менеджмент

Частное лицо

Продавец

Инком

Инком

Инком

Абсолют Менеджмент, Инком и др.

Инком

Стоимость заявленная / стоимость с дополните-льными расходами, млн рублей

1,53 / 4,03

1,4 / 4,4

3,1 / 5,6

3,19 / 5,69

3,4 / 5,9

Что входит в официальную стоимость

Земля, электричество, газ, водопровод,
канализация

Земля

Земля, электричество, газ, водопровод,
канализация

Земля, электричество, газ, водопровод,
канализация

Земля, электричество, газ, водопровод,
канализация

Дополни-тельные расходы, рублей

Строительство дома - 1,5 млн.
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей.

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома - 1,5 млн.
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн,  подключение коммуникаций — 500 тыс. рублей.

ИТОГО: 3 млн

Строительство дома - 1,5 млн.
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей.

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома - 1,5 млн.
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей.

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома - 1,5 млн.
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн рублей.

ИТОГО: 2,5 млн

Стоимость обслуживания, рублей

2500 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

4500 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

Газ (время проведения)

Осень 2013 г.

Осень 2014 г.

Осень 2013 г.

Проведен

Август 2013 г.

Вода

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Электричество (кВт)

10

15

10

8

15

Канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Интернет

Отсутствует

Отсутствует

Оптоволокно

Оптоволокно

Оптоволокно

Форма оплаты

Беспроцентная рассрочка на полгода при оплате 30% стоимости. Ипотека Сбербанка

Беспроцентная рассрочка на полгода при оплате 30% стоимости. Ипотека Сбербанка

Рассрочка на полгода при оплате 35% стоимости с процентной ставкой 1% в месяц. Ипотека Сбербанка

Беспроцентная рассрочка до конца 2013 г. при оплате 20% стоимости. Ипотека Сбербанка

Рассрочка отсутствует. Ипотека Сбербанка


Источник: "Инком", собственные данные девелоперов

Алексей Лоссан

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ: 

Новорязанское шоссе: участки от полумиллиона рублей с березами вокруг


Горьковское шоссе: 10 соток за миллион - какой ценой?

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова