Рубрики раздела Test&Life

Лента

Новостройки САО: неплохой баланс качества, цены и наличия инфраструктуры

26 марта 2013
«Тайный покупатель» из рубрики Test@Life от RealEstate.Ru посетил в САО ЖК «Головино», «Кронштадтский» и «Флотилия» - три крупных, но удаленных от метро проекта с ценой предложения от 9,5 до 14 млн. Впрочем, в каждом из них есть и свои подводные камни и достоинства

«Тайный покупатель» из рубрики Test@Life от RealEstate.Ru теперь решил присмотреть двухкомнатную квартиру для семьи из трех человек в крупнейших новостройках Москвы. Идея в том, чтобы оценить не только качество жилья, но и окружающую инфраструктуру, которую предлагает застройщик. На этот раз мы рассмотрели крупнейшие новостройки САО.

САО — традиционно это округ, основной доминантой которого является Ленинградский проспект, едва ли не главная трасса столицы. Поэтому все основные объекты инфраструктуры, крупные жилые комплексы, а также проекты коммерческой недвижимости сосредоточены вдоль магистрали. При поиске новостроек мы решили отойти от Ленинградского проспекта и направиться вглубь округа, в том числе, чтобы изучить  доступное предложение, тем более, что вдоль магистрали цены на недвижимость стабильно выше. В итоге, нам удалось найти несколько интересных объектов от различных застройщиков — это масштабный ЖК «Головино» от «Ведис Групп», ЖК «Кронштадтский» от «Стройцентр+», а также ЖК «Флотилия» от ГК «Грас». Как оказалось, даже в САО менее, чем за 10 млн руб. можно купить вполне приличную двухкомнатную квартиру в новостройке, но добираться до нее от метро придется исключительно транспортом.

ЖК «Головино»

Найти этот комплекс, расположенный на Нарвской улице, оказалось непросто. Если посмотреть на карту, то быстрее всего на общественном транспорте или пешком до него можно добраться от станции метро «Водный стадион». На первый взгляд, проект находится всего в 15 минутах быстрой ходьбы от метро, но на практике дойти до него практически невозможно: идти придется через безлюдные промзоны со стаями собак в районе Головинского кладбища. В целом, Нарвская улица и окрестности — это сплошь промзоны, здесь находятся, например, мебельная фабрика и фабрика игрушек. Наиболее комфортно добираться до жилого комплекса от станции метро «Войковская» на автобусе - около 15 минут. Однако на этом приключения не заканчиваются: увидеть комплекс с основной трассы нельзя, до него надо идти еще 10 минут по дворам.

ЖК «Головино» - это очередной проект одного из бенефициаров последнего кризиса на рынке недвижимости — компании «Ведис Групп», ворвавшейся в свое время на рынок со своим супер-успешным проектом «Марфино». Новый проект выполнен в том же духе: панельные новостройки с отделкой по сравнительно невысоким ценам. Состоит из четырех панельных корпусов серии П-44Т, однако в одном из них все квартиры уже проданы. Как и в предыдущих проектах «Ведис Групп», покупатель может выбрать несколько вариантов отделки — на этот раз речь идет о четырех вариантах, разработанных дизайнерами.

На официальном сайте проекта застройщик обещает покупателям «светлые, оптимальные по площади квартиры, застекленные лоджии, эффектные эркеры и широкие входные группы, которые делают дома этой серии одними из самых популярных в панельном домостроении».

С точки зрения инфраструктуры окрестности комплекса также не блещут ничем интересным: небольшие лавки и магазины автомобильных запчастей, а самый популярный сервис — это гаражи. Правда, буквально напротив комплекса строится новая школа на 450 мест.Кроме того, комплекс сам предлагает всю необходимую внутреннюю инфраструктуру, включая школу, детский сад и парковочный комплекс, а также развивающие детские площадки.

Застройщик также предлагает рассрочку на срок до 3 месяцев под 14 % годовых при первоначальном взносе не менее 50%, а также ипотеку от «ВТБ 24», «Сбербанка» и «Промсвязьбанка».

Корпус 1

Этот 25-этажный 3-секционный корпус стоит в самом центре комплекса — напротив детского сада. В настоящий момент двухкомнатные квартиры остались только в этом корпусе. Например, на 22-ом этаже можно приобрести «двушку» общей площадью 60,03 кв. метра за 9,86 млн руб. в квартире предусмотрено два санузла, при этом площадь кухни превышает площадь спальни — 15,9 кв. м против 13,0 кв. м. Для сравнения такая же квартира на 23-ем этаже обойдется уже в 9,8 млн рублей, а на 20-ом этаже — в 9,78 млн рублей. В отличие от остальных корпусов, квартиры в этом корпусе реализуются через жилищно-строительный кооператив «Головино», что означает, что покупателю будет не так просто их перепродать, а также влечет за собой дополнительные расходы в виде взноса за членство в ЖСК — 29 тыс. рублей.

Корпус 2

В 17-этажном корпусе уже не осталось двухкомнатных квартир, зато можно встретить несколько «трешек» небольшой площади, которые вполне подходят под наш бюджет. Например, на 14-ом этаже за 11,39 млн руб. предлагается квартира площадью 75 кв. м с окнами на две стороны света. В квартире два санузла, однако ее недостатком, пожалуй, является меньшая, чем в «двушках», площадь кухни — всего 10,9 кв. м. В свою очередь на 15-ом этаже такая же квартира будет стоить уже 11,44 млн рублей. При этом в отличие от первого корпуса, во втором корпусе все квартиры продаются по предварительным договорам купли-продажи.

Корпус 3

Как и второй корпус, третий является семнадцатиэтажным, и в нем уже не осталось двухкомнатных квартир, но еще есть «трешки» небольшой площади, соответствующие нашим параметрам. Так, за 11,625 млн руб. предлагается трехкомнатная квартира площадью 79,2 кв. м на втором этаже. По сути, квартира является распашонкой: с одной стороны расположена гостиная, а напротив — остальные комнаты и кухня. Здесь также есть два санузла, как и во втором корпусе, однако планировка гораздо менее удача и более походит на традиционные брежневские дома. Для сравнения, точно такая же квартира на 15-ом этаже будет стоить уже ровно 12 млн руб., как и на шестнадцатом этаже. При этом, как и во втором корпусе, все квартиры здесь продаются по предварительным договорам купли-продажи.

Вывод: Если покупать квартиру в этом комплексе, то интереснее всего выглядят все-таки «двушки» в первом корпусе. С одной стороны, у них лучше планировки, с другой — продажи ведутся через ЖСК, а не по предварительным договорам купли-продажи.

ЖК «Кронштадский»

Район жилого комплекса «Кронштадтский» выгодно отличается окружающей его инфраструктурой  от других новостроек в окрестностях. От Ленинградского шоссе комплекс отделяет 2 км. На Кронштадтском бульваре и на соседней Онежской улице сосредоточено множество различных магазинов: «Перекресток», «Копейка», «Седьмой континент», «Утконос» и др. Также недалеко находятся школы № 651 и № 648 с гимназическими классами, школа № 596 с углубленным изучением физики и математики, четыре детских сада, фитнес-клуб, дворец спорта «Динамо», Северный речной порт, Головинские и Фестивальные пруды.

Жители района могут проводить время, гуляя вдоль реки Лихоборки и кормя уток: через реку переброшены живописные мосты, а на берегу разбит красивый сквер. В целом, окрестности производят очень приятное впечатление: комплекс построен не на главной магистрали, а немного во дворах, но добраться до объекта достаточно легко по удобной дороге.

 

Жилой комплекс «Кронштадтский» - это 25-этажный односекционный каркасно-монолитный дом, выполненный по индивидуальному проекту с подземным трехэтажным паркингом на 22 машиноместа. Включает 299 квартир, в том числе 138 однокомнатных, 92 двухкомнатные и 69 трехкомнатных. По некоторым параметрам дом соответствует бизнес-классу: над последним жилым этажом расположен технический этаж высотой 2,40 м, в доме работают восемь грузопассажирских лифтов OTIS - четыре лифта грузоподъемностью 630 кг и четыре лифта - 400 кг. 

Застройщик проекта — компания «Стройцентр+» - уже сдала дом Госкомиссии, однако в продаже все еще остались квартиры на первичном рынке. Например, можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 87,9 кв. м за 14 млн руб. на седьмом этаже комплекса. Так как дом монолитный, то квартиры сдаются «в бетоне» со свободной планировкой, однако в квартире предусмотрены два санузла. Проект относится к верхнему ценовому уровню комфорт-класса, поэтому площади здесь достаточно большие. К примеру, за 9,1 млн руб. предлагается «однушка» площадью 56 кв. м на девятом этаже. Поскольку дом уже сдан Госкомиссии, то все квартиры предлагаются по договорам купли-продажи, а для получения ипотеки не нужно аккредитации в банке. С другой стороны, никаких рассрочек в рамках проекта уже нет.

Вывод: К месторасположению, инфраструктуре и самому дому нет претензий, впрочем, дороговато.

Квартал «Флотилия»

Это очередной проект от ГК «Грас», уже известной нам по своему проекту «Утесов» в СЗАО - на берегу Москва-реки напротив делового центра «Москва-Сити». На этот раз компании не так повезло с местоположением: комплекс расположен на пересечении улиц Флотской и Ляпидевского. Дальше от метро, чем у ЖК «Головино», а окрестности чуть менее приятные, чем у ЖК «Кронштадтский».

 

Комплекс находится между улицами Флотская, Ляпидевского и Лавочкина в непосредственной близости от парка «Дружба» и в 300 метрах от дворца спорта «Динамо». При этом хотя проект заявлен как многофункциональный комплекс, все его четыре корпуса суть апартаменты, которые, тем не менее, продаются по договорам долевого участия в рамках ФЗ-214.

В самом центре «Флотилии» планируется построить спортивно-оздоровительный, культурный и развлекательный комплекс, в который войдут, в том числе, фитнес-центр, кинотеатр с 6 залами, а также рестораны с бутиками. В районе строительства, как объясняет застройщик, достаточно много объектов социальной инфраструктуры: вблизи нового квартала расположены более 5 детских садов и 10 школ, а всего в 500 метрах находятся детский сад № 893, центр развития детей «Мир детства», школа-детский сад «Киприда».

Пока продажи открыты только во втором корпусе, выходящем на улицу Ляпидевского. Комплекс находится на начальной стадии строительства, поэтому цены сравнительно невысоки. Более того, так как по документам квартиры проходят как апартаменты, то застройщик предлагает определенный дисконт к рынку. Например, за 9,5 млн руб. продается квартира площадью 91,4 кв. м на десятом этаже здания. За квартиру площадью 98,4 кв. м на восьмом этаже придется заплатить 11,4 млн руб., но за 11,8 млн руб. можно уже приобрести двухкомнатную квартиру площадью 101 кв. м на девятом этаже. При этом застройщик предлагает ипотеку от Росавтобанка и «Номос-Банка».

Вывод: Единственный серьезный недостаток комплекса — это то, что жилье продается как апартаменты. На сегодняшний день закон уже позволяет зарегистрироваться в апартаментах, но пока не постоянно, а временно, например, на 5 лет, однако по-прежнему перспективы такого формата пока не до конца понятны. Прежде всего, неясно, в каком направлении будут двигать этот формат городские власти — с учетом того, что проект находится на начальной стадии, риски серьезно возрастают.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В КРУПНЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСАХ САО

 


ЖК «Головино», корп. 1

ЖК «Головино», корп. 2

ЖК «Головино», корп. 3

ЖК «Кронштадский»

Квартал «Флотилия», корпус 2

Площадь, кв. м

60,03

75

79,2

87,9

91,4

Наличие собственной инфраструктуры

Школа, детский сад, многоуровневый паркинг, детские площадки

Школа, детский сад, многоуровневый паркинг, детские площадки

Школа, детский сад, многоуровневый паркинг, детские площадки

Паркинг, много окружающей инфраструктуры


Фитнес-центр, кинотеатр, паркинг, супермаркеты


Цена, млн руб.

9,86

11,39

11,63

14

9,5

Механизм продажи

ЖСК

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи

Договор купли-продажи

ДДУ по ФЗ-214

Девелопер

«Ведис Групп»

«Ведис Групп»

«Ведис Групп»

«Стройцентр+»


ГРАС

Продавец

«Ведис Групп»

«Ведис Групп»

«Ведис Групп»

МИЦ-Недвижимость


ГРАС

Дополнительные платежи

29 тыс. руб. за вступление в ЖСК

Отсутствуют

Отсутствуют

Отсутствуют

Отсутствуют

Сдача Госкомиссии

IV кв. 2013 г.

IV кв. 2013 г.

IV кв. 2013 г.

Сдан

IV кв. 2015 г.

Ипотека, акции, скидки, рассрочки

Рассрочка на срок до 3 месяцев под 14 % годовых при первоначальном взносе не менее 50%. Ипотека в «ВТБ24», «Сбербанке» и «Промсвязьбанке»

Рассрочка на срок до 3 месяцев под 14 % годовых при первоначальном взносе не менее 50%. Ипотека в «ВТБ24», «Сбербанке» и «Промсвязьбанке»

Рассрочка на срок до 3 месяцев под 14 % годовых при первоначальном взносе не менее 50%. Ипотека в «ВТБ24», «Сбербанке» и «Промсвязьбанке»

Отсутствуют


Ипотека в «Росавтобанке» и «Номос-Банке»


Источник: собственные данные компаний, а также представителей компаний, показывавших автору статьи объекты

    Алексей Лоссан

    Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

     

    ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

    Бизнес-класс в СВАО: без магазинов, детсадов и школ

    Новостройки на Северо-Западе: престижно, но пока без инфраструктуры

    Крупнейшие новостройки ЮВАО: почему монолит оказался дешевле панели?

    Что на самом деле можно купить в новостройках Измайловского района?

    Крупнейшие новостройки ЮАО: какую квартиру можно взять за 7 – 10 млн рублей?  

    Экспертный совет

    Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
    Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова