Рубрики раздела Test&Life

Лента

Новорижское направление / По совести говоря, пожить бы так

20 ноября 2005
Бессовестным жильцам отключат канализацию. Зато рядом с БеНеЛюксом лес.

Загородный поселок «Резиденции Бенилюкс» на 250 домовладений расположен в районе 20-го километра от МКАД по Новорижскому шоссе. И по количеству домовладений, и по их разношерстности, а также благодаря неординарной концепции проекта поселение не вписывается в придуманные маркетологами условные категории загородного жилья. Что-то неземное. И как это чудо появилось в Подмосковье? Загадка. А еще говорят, России не везет…

Это была реклама. А теперь ознакомимся с предложением в обнаженном виде.

Путь. До поселка «Резиденции Бенилюкс» при относительно не загруженной Новорижской трассе - час езды. Кому нравится проводить время в салоне авто в часы пик, будет доволен. Лишний час с бокалом в руке обеспечен. Большую часть времени «съест» Кутузовский проспект и Рублевка, поменьше отнимет МКАД. Запасы потраченного в пробках бензина можно восстановить на бензоколонке сразу после съезда с кольцевой дороги на шоссе. Информация о строительстве Краснопреснеского шоссе (уже переименованного в Звенигородское) радовать и дразнить будет еще года два, поскольку обещают сдать объект через год (необходимость поправок неоднократно подтверждала жизнь).
Съезд с трассы на поселок находится в 19 км от МКАД, плюс 3 км, минуя 4 крутых и 5 не сильно крутых поворотов, придется проехать по довольно сильно петляющей двухполосной дороге. Поселок расположен в Истринском районе, между Новорижским и Рублево-Успенским шоссе, в непосредственной близости от Николиной горы, но дороги туда от описываемого поселка нет. Два-три ограничителя высоты над проложенной застройщиком дорогой служат для контроля въезда большегрузного транспорта и строительной техники.



Окружение.
Поселок частично заступает на довольно значительную по площади лесную территорию. Благодаря именно этому, обстоятельству, поселок не только частично построен, но и частично раскуплен. Хотя сосновый лес на земле, имевшей в недавнем прошлом статус сельскохозяйственной, можно расценивать в качестве дополнительного риска (поскольку документального подтверждения каких-либо правоотношений портал не имеет).

Кстати лес тянется на несколько километров к югу, вплоть до Николиной горы. Северная окраина поселка будет омывать небольшая река Синичка, которая пока представляет собой заросший травой и осокой пустырь. Устроители поселка обещают, что водная артерия будет очищена этой зимой. В преображенном виде река шириной от 15 до 50 метров и глубиной до 3 метров будет пригодна для развода рыбы, купания и лодочных прогулок.
С поселком не граничит никакой населенный пункт, ближайшие – Чесноково и Обушково – не видно даже из домов, находящихся на границе поселка. Ближайшие конкуренты «Бенилюкса» – Риверсайд, Гринфилд, Старая Рига, Княжье Озеро, Павлово.

Концепция. Общая площадь поселка составляет 150 Га. Из них 80 Га отведены под частную застройку, а остальные 70 – под общественные территории. При сегодняшней цене 1 сотки порядка $50 тыс. объект можно считать ликвидным по финансовым показателям. Но не вся земля находится  собственности, часть в аренде.



О концепции поселка его продавцы говорят много и с удовольствием. После отсеивания эпитетов и метафор остается информация, что «Бенилюкс» - это новый стиль жизни, что сюда пришли европейские стандарты жизни, что таких экологических стандартов в истории не было вообще и что застройщики придумали некий новый способ сосуществования людей в сообществе.

Название поселению дала идея воссоздания в Подмосковье атмосферы западноевропейских стандартов жизни. Европа у идеологов проекта ассоциируется с образованием с неформальным обозначением Бенилюкс. Это понятие, как известно, объединяет три реальные страны. Итак, территории  «Голландия», «Бельгия» и «Люксембург» предназначены для частной застройки жильем. Примыкающая к первым двум районам территория «Амстердам» выполняет функции «столицы» комплекса, его социального, административного и культурного центра. Хотя в периметр охраны это образование не входит.

Первоначально архитектурная концепция сводилась к тому, что строить по своему проекту можно только на лесной территории Люксембурга, а в обширных Голландии и Бельгии все дома будут строиться только по строго заданным проектам. Но сейчас часть области Голландия уже полностью отстроена (в том числе и самим девелопером), и теперь выяснилось, что часть объектов (участки земли с инвестицонными контрактами) были проданы покупателям, которые теперь уже имеют дома в тех же Голландии и Бельгии. Причем себе они строили коттеджи по своим собственным проектам и по своему вкусу.



Требования, обязательные для всех: высота дома не более 12 метров и не более 2,5 этажей, прозрачные на уровне среднего человеческого роста заборы, пастельные тона в оформлении фасада коттеджей. Традиционное ограничение по соотношению площади дома с площадью участка. Все остальное (кровля, «начинка» дома, окна) - на вкус клиента. Добавим, что все проекты проходят утверждение у главного архитектора поселка – директора по концептуальному развитию Алены Мельниковой.

Сложная и продуманная концепция поселка не только регламентирует правила строительства зданий и пользования общими объектами и коммуникациями, но и пытается навязать жителям некий новый образ жизни. Однако, жители, которые смогут вписаться в нежно-заботливую атмосферу уюта должны, условно говоря, уметь сказать прежде всего сами себе «Как же тебе не стыдно!». Попытка строительства маленького «рая на земле», со своими порядками, атмосферой и образом жизни, имеет равные шансы на провал и на победу над суровой действительностью.



Как бы там ни было, поселок  всячески «вылизывается» в ожидании своих постоянных и верных обитателей.

Поселок. Содержание трех областей отличается прежде всего внешними формами зданий, что диктует и пространственные решения внутри построек. Например, некий налет шикарности в архитектуре голландской части поселения компенсируется неоригинальной планировкой помещений. А внешне простая кубическая форма бельгийских зданий дает гораздо больше возможности дизайнеру, планирующему внутреннее пространство помещений, где действительно присутствует свободная планировка. Некоторые детали, например, деревянные элементы (лиственница и бук) в оформлении некоторых фасадов в Бельгии смотрятся скромнее и оригинальнее внешнего вида «непохожих» друг на друга домов в Голландии. Впрочем, жителю поселка все равно особой беды не будет. В Бельгии и участки больше, и архитектурный стиль более определенный, напоминающий строгий минимализм.  В целом архитектура, как написал один из авторов осмотра «нельзя назвать кричащей».
В «Голландии» 172 дома (из 250, запланированных на все три части поселения) и нельзя сказать, что жизнь соседей будет изолирована. Хотя, скорее всего к этому и стремятся идеологи проекта поселка, которые поставили целью не построить в поле дома, а поселить потенциально психологически совместимых людей.



Дома.
Клиенту предлагается на выбор 65 готовых проектов, ни один из фасадов не похож на другой, хотя некоторые являются зеркальным отражением друг друга. Похожесть маскируют разная отделка фасада, его цвет или изменения в планировке.
Ограничений по выбору подрядчика для строительства дома нет. Самые гибкие требования к строительству - на территории Люксембурга. Здесь можно увидеть даже огромные, от 1000 до 2000 кв.м каменные дворцы с флигелями, бассейнами и гаражами на несколько автомобилей, которые строят итальянские мастера.

Инфраструктура. «Амстердам» - игровое название (вероятно инициаторам эта игра и жить, и продавать помогает) общественного центра, проект которого несколько раз перерабатывался, и нет уверенности, что мы угадаем окончательный вариант объекта. Но некий стандартный набор услуг для городского жителя, посещающего не только магазины «шаговой доступности», но и различные оазисы культуры в Москве, наверняка ближе к концу строительства подберут.

Также в общественном пользовании планируется оставить лесопарковую зону (игровое название есть и у нее: «Дикий запад»), которая должна занять 30 гектаров. В планах застройщиков открыть Lounge-кафе на берегу лесного озера, лесной игровой городок с детскими площадками, а также питомник для домашних животных. Вычищенная в перспективе речка Синичка будет расширена, и ее берег превратится в набережную длиной 800 метров. На берегу построят рыбный ресторан, но вряд ли там будут готовить одну местную плотву. В общем, разнообразием можно будет удивиться, если проект доживет до воплощения.

Охрана поселка полностью отвечает современным стандартам. В список обязательных опций входят: датчики движения по периметру, тревожные кнопки, патрулирование конной милицией и кинологической службой, КПП и т.д.

Риски. Значительным обстоятельством считается авторитет застройщика (точнее имя его учредителей). Скорее всего, покупателя устроит имидж продвинутых молочников. В силу того, что девелопер обеспечивает строительство за свой счет на всех этапах, сроки строительства не привязаны к объемам продаж.

Опасения могут вызвать предлагаемая форма проживания в поселке «Резиденции Бенилюкс». Ведь каждый покупатель дома в комплексе становится членом некоммерческого партнерства, некого подобия ТСЖ, и подписывает «Договор совести». Он не имеет никакой юридической силы. Но жизнь в не построенном пока поселке уже регулируется. «Договор» подразумевает, что каждый собственник получает права и обязанности, может влиять на принятие того или иного решения. Но такая «демократия» может стать и причиной споров.

В документе обозначены определенный штрафные санкции, санкции, которые применяются в случае его нарушения: за строительство без предварительного согласования с некоммерческим партнерством $100 тыс., а в случае если работы не будут приостановлены, размер неустойки увеличивается до $500 тыс. $200 штрафа придется заплатить за грязный автомобиль на территории поселка, нарушение режима вывоза бытового мусора и выгул собак вне отведенных для этого мест. Штрафы предусмотрены за неоплату услуг по охране и обслуживанию территории и эксплуатации инженерных сооружений и коммуникаций.
Если что, так собственнику и члену сообщества отключат … нет, не газ, а канализацию. Такое вот know how.

Сроки. Строительство поселка началось в 2003 году и сейчас очень мало участков, где строительные работы не были бы начаты. Первая очередь была отстроена к середине 2004 года, а весной этого года застройщик приступил к третей очереди, последней по жилью. К началу 2006 года планируется закончить основные строительные работы и вывести тяжелую строительную технику. Дата окончания объектов инфраструктуры и всего поселка – конец 2006 года.



Предложения.
 Вы можете выбрать участок из различных по готовности (просто земля, земля с подрядом или готовый дом) и по площади (до 80 соток в Голландии, до 54 – в Бельгии и до 200 – в Люксембурге) вариантов и забронировать его на месяц. После оплаты 10% стоимости, участок снимается продаж.

По данным, предоставленным продавцами в начале ноября, продано 122 участка (50%), еще 4 забронировано. В предложении значатся 38 готовых домов первой очереди, 13 участков – второй очереди и 81 – третьей очереди застройки, на которых ведется строительство. 16 предложений расположено в лесу, либо на границе с лесом.

По сведениям застройщика, повышение цен происходит ежемесячно 15 числа и это мало похоже на рекламный ход, так как с момента начала продаж цены действительно выросли в три раза. Если в 2003 году дом площадью 350 кв. м стоил $450 тыс., то сейчас за такой дом вы заплатите не менее $1300 тыс.

Условия приобретения. Если Вы решили купить дом в поселке, то для начала вам предложат заключить договор на оказание услуг поиска дома, иначе говоря, договор о намерениях. Далее Вы подписываете уже упоминавшийся выше договор на вступление в некоммерческое партнерство (Договор совести).

После подписания договора купли-продажи участка, в том случае, если вы строите силами местной строительной компании, оформляется инвестиционный договор и осуществляется поэтапная оплата.

В договоре инвестирования прописано, что вы получаете по акту сдачи-приемки замкнутый тепловой контур со стяжкой, оштукатуренными стенами и разводкой коммуникаций. (Электричество из расчета от 15 кВт на 20 соток).

Если же Вы привлекаете своих строителей, то заключается  договор подряда. В этом случае подписываются документы по согласованию сроков строительства и проекта. Услуга согласования при подписании договора подряда оплачивается отдельно.

При оплате готового дома дается рассрочка до 2-х месяцев, на срок оформления документов. Возможны рассрочки при участии финансового отдела компании-застройщика со ставкой 18% годовых. Договоренности по ипотечному кредитованию есть со Сбербанком и Экспобанком.

Земля оформляется в собственность на любом этапе, но только после 100% оплаты услуг.
Для лесных участков предусмотрена такая опция, как аренда прилегающего леса, что и указано в прайс-листе. Стоит выкуп права аренды сроком не 49 лет около $8 тыс. Далее, после оформления договора с Гослесфондом, Вы платите уже ежемесячный платеж в размере $40 в месяц.

Участки

Min участок

Max участок

Min дом

Max дом

Min цена

Max цена

 

Готовые

(1 очередь)

20

36

317

872

$ 1300 000

$2132 000

 

2 очередь

20

31

506

700

$1375 000

$2000 000

3 очередь

19

42

320

1200

$1220 000

$2450 000

Лесные

25

200

 

 

$39000/сотка

$52000/сотка


Эксплуатация.
Управление поселком выполняет управляющая компания «Резиденции БЕНИЛЮКС». Но по уставу некоммерческое сообщество имеет право самостоятельно выбирать управляющую компанию. Ежемесячные платежи в готовых домах составят от $350 до $700, в зависимости от площади дома. В эти деньги входят охрана, вывоз мусора, чистка дорог, обеспечение работы всех коммуникаций.

Отдельно оплачиваются электроэнергия, вода, газ, телефон и пр., а также аренда леса в лесных имениях. В каждом доме – московский телефон, оптиковолокно, кабельное ТВ.

После сдачи в эксплуатацию линии энергоснабжения, наружных сетей водопровода и канализации, очистных сооружений, плата за них составит $671 в месяц.

Вывод. Поселок «Резиденции БЕНИЛЮКС» нельзя назвать камерным. Любители уединенной жизни скорее всего, будут в нем чувствовать себя не комфортно. Большая часть поселка напоминает огромный муравейник, а площадь домов такова, что часто окна расположены довольно близко друг в другу. Это не касается территории «Люксембург».
В будущем, если мечтам создателей поселка суждено сбыться, то поселок может стать сообществом единомышленников, где все будут дружить семьями и ходить друг другу в гости, или в гости … к кому-нибудь. Величина и густозаселенность соизмеримы с качеством инфраструктуры и c обширной общей территорией.

Расположение и окружение поселка делают его одним из лучших проектов сегодняшнего дня. Густой сосновый лес, близость Николиной горы производят впечатление.

Однако цена предложения, соревнующаяся с Рублевским уровнем цен, наталкивает на мысль, что где-то есть местная трасса, соединяющая эти шоссе. Поиски пока не дали результатов.

Необычность архитектурного решения скорее относится  к минусам, чем к плюсам проекта. Игрушечность и ненатуральность вызывает чувство дискомфорта.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова