Рубрики раздела Test&Life

Лента

Новорижское направление / Налетай - подорожает

20 ноября 2005
Дом в поселке "Риверсайд" привлекает ценой, но включает ли она все расходы?

Строящийся коттеджный поселок «Риверсайд» расположен в 30 км считая от МКАД до съезда с Новорижского шоссе. Как заявляет девелопер, к началу постоянного обитания в нем будет относиться к классу Premium. Разумно уже то, что в процессе классификации объекта застройщик, для которого данный проект является одним из нескольких, преувеличивать свои достижения не стал. 38 гектар куплены вблизи бетонного кольца и распланированы на 121 домовладение. Концепция у застройки есть, но клиентов не «грузят» идеями райской жизни. Насколько «загородной» она окажется, выяснится не ране чем через три года. Главный плюс – относительная дешевизна куска земли, окруженного лесом.

Путь. Поселок «Риверсайд» расположен в Истринском районе. Быстрее всего до него можно добраться по Новорижскому шоссе. Расстояние от МКАД до поворота на поселок составляет 23 км, плюс еще 6 км до первого КПП. Привлекательность объекта растет с приближением сдачи Краснопресненского проспекта и туннеля под Серебряным бором, который свяжет третье транспортное кольцо Москвы с Новорижским шоссе.
Лишь одна неприятность - основной поворот на поселок неудобен: надо свернуть направо, в то время как сам поселок расположен слева от Новой Риги, приходится разворачиваться через сплошную линию разметки, нарушая правила дорожного движения (но не правила жизни и уголовного кодекса). Можно не нарушать и ПДД, если воспользоваться развязкой на 20-м километре шоссе - путь будет на 2 км длиннее. Местная ровная (без претензий) дорога идет сквозь хвойный лес.


(фото на начало строительства)

Окружение. Наверное, самым большим минусом по итогам трех отзывов потенциальных покупателей объектов в этом поселке, можно считать его окружение. Упомянутая местная дорога проложена параллельно «бетонке», а по ней транзитом идет рабочий автотранспорт. Загруженность этой части будущей Центральной кольцевой автодороги Московской области не вызывает сомнений, как и завершение Краснопресненского проспекта.
Участок, на котором ведется строительство поселка, огорожен смешанным лесом с трех сторон. Ближайший к «Риверсайду» населенный пункт – деревня Славково. Это стародачное местечко с эклектичной застройкой отделяет от будущего поселка река Беляна, названная рекой по недоразумению. Это маленький ручей. Озерцо, используемое продавцом для привлечения клиентов на самом деле является небольшой запрудой. В перспективе, неизвестно далекой или нет, «это будет полноценное место отдыха жителей поселка». Вышка телефонной сотовой связи не добавляет привлекательности месту.


(фото на начало строительства)

Концепция. Территория поселка огорожена кованным с вензелями забором, который воспроизведен и вокруг участков внутри поселка, со столбами, отделанными «под сланец».
Архитектурная концепция поселка «Риверсайд», как видимо и финансовый план, не предполагают независимого от продаж строительства. Некоторые потребители усмотрели в этом «гибкий подход к пожеланиям конкретного заказчика» (покупателя – ред.). Окончательный вид поселение приобретет настолько быстро, насколько быстро будут раскуплены оставшиеся 30% участков (столько пока не продано, по данным компании-застройщика - она же является и девелопером, и продавцом, и, впоследствии, управленцем).
Компания-девелопер прокладывает коммуникации, строит дороги и возводит несколько десятков коттеджей в центре поселка, для того, чтобы спровоцировать покупку «остатков». В связи с этим подходом опасения потенциальных покупателей может вызвать окончательный план застройки поселка, поскольку плана застройки остальной части поселка просто нет. Это зависит от реализации, которую достаточно эффективно регулируют ценой. Если «регулятор не поломается», опасность превращения в долгострой можно избежать.



Поселок.
Поселок создается этапами. На сегодня здесь проведены все центральные коммуникации (убраны под землю и подведены к каждому участку), есть артезианская скважина глубиной 120 м. Каждому домовладению застройщик обещает московский телефон, линию Интернет, единую пожарную и охранную сигнализации. Мощеные улицы шириной 17-метров, тротуары, фонари, ливневая канализация устроены.
Проект дома, который предлагается выбрать из сотни файлов с демонстрацией в виде 3D презентаций, может быть доработан и видоизменен с участием архитектора продавца. Кроме того, чтобы как-то обуздать фантазию покупателя, ряд ограничений по строительству сформулированы в приложении к Договору.

Дома. О домах «Риверсайда» из тех нескольких, что строятся без заказа. Куплены они или нет – на них не написано, а спрашивать застройщика, который на все вопросы отвечает «ДА», смысла нет. Строят их по незамысловатой технологии. Это традиционно, к счастью или несчастью, относится и к рабсиле – гостарбайтеры из ближнего зарубежья. Фундаменты проектируются в зависимости от грунта и геодезии. Каждый участок проходит геодезическую и грунтовую экспертизу.
Устроенного монолитного цокольного этажа в строящихся без конкретного заказа домах не делают. Под домами либо бетонная подушка, с уложенными сверху фундаментными блоками и двойной гидроизоляцией, либо ленточный фундамент. Стены кирпичные с теплоизоляцией (минвата), возможно вместо традиционного кирпича положить пенобетонные блоки. Перекрытия – железобетонные для цоколя и первого этажа, деревянные – для второго этажа. Фасады штукатурят.
Системы кондиционирования и вентиляции, насосное оборудование, двухконтурный газовый котел для отопления дома и для горячей водоснабжения клиент выбирает сам. Строительство дома средней площадью 400 кв.м, с момента покупки до момента въезда в готовый коттедж, занимает 2 года: 2-3 месяца – на утверждение проекта и прочих документов, 8-9 месяцев – на постройку коробки под черновую отделку и еще год на чистовую отделку и оформление интерьера. В офисе застройщика можно выбрать все материалы для строительства, воспользоваться услугами архитекторов и дизайнеров.

Инфраструктура. Ни в поселке, ни поблизости от него нет инфраструктуры. Здесь предполагается построить только магазин и кафе при въезде. Основная инфраструктура планируется в расположенном на расстоянии двух километров поселке «Гринфилд», к которому только приступил  тот же застройщик.
Территории, не находящиеся в прямой собственности, например, земли Гослесфонда, взяты в аренду.

Риски. Застройщик поселка имеет в своем «портфолио» 3 реализованных проекта в Подмосковье. Кроме того, более 6 поселков им строится и, по информации портала RealEstate.ru, еще несколько десятков - в разработке. Правда, столь активная деятельность может вызвать как доверие, так и настороженность в плане использования «народных денег». Компания, осваивающая частные инвестиции, одновременно является и владельцем земли, и инвестром, и девелопером, и застройщиком, и подрядчиком, и основным продавцом.

В пользу вывода о счастливом окончании проекта «Риверсайд» говорит то, что значительная часть прилегающих к поселку земель принадлежит тому же застройщику. Вся земля переведена в статус для индивидуального жилищного строительства и находится в собственности продавца.

Компания (продавец-застройщик-управляющий), подключающая собственника и хозяина домовладения к магистральным инженерным коммуникациям поселка, имеет определенные преимущества при возникновении спорных вопросов по договору. Кроме того, как заметил один из наблюдателей, «штрафные санкции, согласно договору, ограничиваются только по минимальному порогу».

Вопрос, несет ли инвестор ответственность за ввод в строй всего поселка, и есть ли эти сроки, остался без ответа для всех потенциальных покупателей надела в «Риверсайде».

Сроки. Продажи в «Риверсайде» начали в конце 2003-го  – начале 2004-го годов, или почти два года назад. К 2007 году строители планируют построить около 80 % всех домов. Полноценная эксплуатация вряд ли возможна раньше теплого сезона 2008-го года. Один из авторов, осматривающих поселок считает, что и через два с половиной года «со всеми «прелестями», сопровождающими соседствующее строительство путного отдыха здесь не получится». Другой наблюдатель отметил, что «теоретически в этот коттедж можно будет завезти мебель уже следующим летом».

Предложения и условия приобретения. Без подряда участки здесь не продают (поэтому стоимость земли не оговаривается отдельно, но в благоустроенном «Риверсайде» она может доходить до $30 тыс. за 1 сотку). Покупателю придется воспользоваться и предложением проектов. Эксклюзивностью они не отличаются. Дома как дома. Любой коттедж, подведенный под крышу, но не купленный в течение истекших 2-х лет с начала продажи, тоже продадут, даже с удовольствием.

Приобретая коттедж в поселке «Риверсайд», покупатель подпишет 2 договора: один - на куплю-продажу земли и второй – договор инвестирования на дом. Схема покупки объектов в «Риверсайде» стандартная: 40% стоимости дома выплачивается при совершении сделки, а остальные 60% делятся по этапам строительства: 25% после возведения фундамента, еще 20% после строительства коробки, 10% после завершения кровли, оконных и дверных заполнений, отделки фасада и 5% при сдаче работы по Акту сдачи-приемки. При 100% платеже, возможны льготные условия оплаты.

Участки от 12 до 82 соток с подрядом на строительство домов площадью от 300 кв.м до 650 кв.м стоят от $650 тыс. до $2 900 тыс. При стандартном проекте площадью около 400 кв.м каждый дополнительный метр обойдется заказчику в $800.

Эксплуатация. Управлением поселка «Риверсайд» будет заниматься дочерняя компания девелопера. Заявленные эксплуатационные расходы в поселке «Риверсайд» будут составлять $50-$100 в месяц в период строительства (включают вывоз мусора, охрану и уборку территории) и от $350 до $500 в месяц после въезда жителей. Коммунальные услуги включают в себя не только охрану, уборку и вывоз мусора, пользование всеми коммуникациями и их обслуживание, но и организацию круглосуточной дежурной смены в составе диспетчера, электрика, сантехника и дворника.

Вывод.  Сейчас (конец октября 2005) в «Риверсайде» выстроены несколько коробок будущих домов, у некоторых строятся крыши, еще несколько десятков домов находятся на стадии строительства. Отсутствие готовых домов компенсируется наглядными 3D презентациями, которые можно посмотреть на плазменном экране в гостевом домике «Риверсайда», и на основании которых поселок можно отнести к Premium классу.

Достоинством поселка является то, что застройщик – не новичок на рынке загородного строительства. Определенной предпосылкой для уверенности в правовом статусе личной земли в поселке «Риверсайд» можно считать то, что значительная часть прилегающих к поселку земель принадлежит тому же девелоперу. Вся земля переведена в статус для ИЖС и находится в собственности продавца.

Недостатки, в частности, выражаются в нечеткие правила взаимоотношений с застройщиком на разных этапах обретения загородного дома. Но очевидным козырем «Риверсайда» является цена.

Скорее всего, приобретение дома здесь станет выгодным вложением средств. По заявлению продавца, в начале реализации, в январе 2004 года, дома продавались по цене в среднем $450 тыс. Сейчас эта цифра выросла до $750 тыс., (примерно 60% прироста за 2 года).

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова