Рубрики раздела Test&Life

Лента

МОСКВА / ЮЗАО / Обзорный текст по 3 объектам

20 февраля 2006
Исследование жилой недвижимости "бизнес класса" в ЮЗАО г.Москвы

Объекты, представляющие московские жилье бизнес-класса во втором выпуске test@life’а, расположены на юго-западе столицы. Это «Авангард», что на Новочеремушкинской улице, «Вест Сайд» и безымянный дом №27 которые отстоят недалеко друг от друга по улице Удальцова.

Потомственный русский дворянин, ставший профессиональным революционером еще на студенческой скамье МГУ Иван Дмитриевич Удальцов почил задолго до появления улицы, названной его именем вероятно за заслуги на должности ректора МГУ им. М.В.Ломоносова (в конце 30-х годов Удальцов возглавил Alma Mater). И уже давно за юго-западом столицы в общественном сознании укрепилась  репутация престижного места. Такой статус определен сложившейся с советских времен традицией селить на юго-западе Москвы военнослужащих, представителей интеллигенции - от бывшей партийной номенклатуры до преподавателей МГУ. И застройщики успешно эксплуатируют этот имидж территории.
 
Кстати, ЮЗАО считается спальным районом. И по сравнению с другими местами столицы ЮЗАО не слишком плотно застроен жльем, в основном безликими панельными многоэтажками и хрущовками. И на таком фоне и «Вест Сайд» и квартал с «санаторно-курортными корпусами» смотреться будут выигрышно. А тем более такой дом-красавец, каким вскоре станет «Авангард». Остается подождать, когда над его фасадами поработают декораторы. По архитектурной идее эксперты (а это рядовые, но реальные покупатели квартир - ред.) портала Realestate.ru выбрали именно этот дом.

Зато в «Вест Сайде», доме с наилучшей придомовой территорией, еще и самые привлекательные интерьеры. Однако, «Вест Сайд» - это первый и пока единственный проект у застройщика, а дом №27 набирает очки как раз благодаря стабильности застройщика. Отсутствие вычурности внешнего вида дома на Удальцова кому-то нравится, а для кого-то кажется заурядностью. Негативное впечатление усиливается  недоумением после знакомства с прайс-листом на квартиры в «самом скромном доме». Уровень цен тут самый высокий из рассматриваемых объектов. Это можно объяснить лишь тем, что удальцовский дом давно распродан (но достоверной информации на этот счет нет – ред.). В любом случае жить в этом доме, примиряясь с текущими ремонтами, уже можно. В остальных объектах, если реально посмотреть на вещи, жильцы смогут приступить к ремонтам не ранее чем через год.

Самое хорошее расположение у «Вест Сайда», что объясняется наличием «запасного хода» в центр города через Кутузовский проспект. Разумеется, мы учли и близкое соседство парка, да и в целом здесь просторнее. А вот от «Авангарда» в этом смысле осталось противоположное впечатление, да и от видов из окон высотных этажей воображение не поражает. Дом на Удальцова, 27 по параметру расположения - середнячок: вроде и без особой тесноты, но и ни парков, ни каких-то достопримечательностей не разнлядели мы и под микроскопом. Зато невооруженным глазом заметны не снесенные пока еще хрущовки. На их фоне дом №27 - кум королю, как говорится. Тот факт, что еще несколько лет к ряду придется наблюдать схватку строителей с пятиэтажками, навевает тоску.

Между тем, застройщику квартала близ ст. метро «Проспект Вернадского» повезло с землеотводом больше, нежели конкурентам. опытные по меркам отечественного рынкастроители-инвесторы  раньше вступили в диалог с городскими властями, обеспечив себе стройплощадку до конца своих дней. В рамках одного квартала главные затраты связаны с расселением жильцов пятиэтажек. Этим и объясняется ценовое «превосходство» самого близкого к метро дома (на ул. Удальцова, 27). Если 200-квартрный «Вест Сайда» занял пустырь, который не успели освоить застройщики-конкуренты, строящие вокруг менее приглядные высотки, то девелопер 27-го дома фактически создает городскую среду, что предполагает расчиску поля деятельности. Ну а 100-квартирный дом «Авангард» едва втиснулся в застройку, и визуально он безусловно украсит район. Этот позитив компенсируется не очень функциональной внутренней планировкой самого жилья.

Планировки, а точнее возможность использовать преимущества монолитных конструкций, создающих свободные пространства для дизайнеров в «Вест Сайде», на наш взгляд, лучшие из сравниваемых в этом "Тест-Лайфе". И с парковкой автомобилей проблем не будет. Но в этом доме нет централизованной системы кондиционирования. А в «Авангарде» не решен вопрос с телекоммуникациями. Однако, это уже детали. Красота требует жертв, как говорится. Застройщики оставили эти «недоделки» как будто специально, для тренировки жильцов, которые в перспективе согласно Жилищному кодексу будут вынуждены управлять совместной собственностью.

Обживается пока только дом на Удальцова, 27, в котором дела с начинкой инфраструктурой, естественно, на сегодня обстоит лучше, нежели  в «Авангарде» и «Вест Сайле». Как и в других близких к сдаче и почти распроданных домах-новостройках, застройщики, пропагандируя в рекламе рассрочки, ипотеки и прочие радости современной жизни, на деле предпочитают cash.

Коллегиальное, не претендующее на абсолютное, мнение экспертов-потребителей портала Realestate.ru сошлось на выборе дома «Вест Сайд». Это самое подходящее, с учетом цены квартиры, которые делаются в сблансированной (по сочетанию внутренней и внешней инфраструктуры) городской среде. Последним аргументом стало то, что за квартиру аналогичной площади в доме №27 покупатель выложит почти на $100 тыс. больше. Кому надо жить поближе к метро, да подороже, тот - можно в этом не сомневаться - дождется появлния на вторичном рынке квартир в доме №27. Тем же, кому надо похвалиться перед друзьями и не затеряться в панельной «серятине» ЮЗАО, и тем, кто покупает жилье в чистом виде (без нагрузок инфраструктурой), невозможно не оценить «Авангард». Строящиеся дома вплоне можно использовать и для размещения денежных средств в недвижимом активе. По нашим прикидкам, такая операция инвестору принесет процентов 20 годовых .

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова