Рубрики раздела Test&Life

Лента

Москва / бизнес класс / Обзорный текст по 3 объектам

30 декабря 2005
Исследование новостроек "бизнес" класса в СЗАО г. Москвы

В предыдущих двух «Тестах», описавших качественное загородное жилье, можно было лишь произвольно сравнить конкурирующие между собой объекты. На самом деле, стандарты и загородного и городского жилья во многом существуют формально, а описания объектов, предпринятые до этой экспертизы Realestate.ru, представляются в той или иной степени надуманными или откровенно рекламными. Объяснением тому служит то, что с одной стороны среди девелоперов нет согласия по критериям отнесения объектов к тому или иному классу жилья, а с другой стороны в прессе почти нет попыток непредвзятого взгляда на объекты исследования.

Справедливости ради заметим, что идеального Test@Life’а трудно ожидать в условиях существующего у потребителей знания о рынке и о самих объектах. Оправдывает предпринятую редакцией портала попытку экспертизы лишь стремление представить объективное описание современных предложений городского жилья в Москве, от лица потенциальных покупателей.

Местоположение и транспортная доступность. Географически и «Алые паруса», и «Велтон парк», и «Гранд парк» стоят на пути к подмосковным Западу и Северо-западу, известному месту скопления арт-заборов. В поселениях рядом с Минским или Новорижским шоссе охраняют россиян, уставших от бешенного темпа деловой и политической жизни.

«Паруса» и «Велтон», увеличивая свою привлекательность, строятся близ водных артерий. Правда, если «Паруса» на самом берегу канала, то «Велтон» - в нескольких ста метрах от берега реки.

Оба проекта воплощаются методом волнообразного наступления на пятиэтажки индустриального этапа строительства жилья. «Волны», однако, пока не смыли «хрущовки», которые будут «обороняться» еще не один год. Одни «окопались» на Авиационной улице недалеко от станции метро «Щукинская», другие - на проспекте Маршала Жукова, в отдалении от ст.м. «Полежаевская», и в той же удаленности – ст. метро «Октябрьское поле». «Гранд парк» раскинется в треугольнике, образуемом станциями метро «Полежаевская», «Октябрьское поле» и «Сокол». Ленинградский проспект, основная градообразующая магистраль, к «Гранду» ближе, нежели к другим ЖК. Последние, впрочем, тоже не обижены близостью крупных городских автомобильных магистралей. Кроме Ленинградского, поблизости от всех описываемых ЖК проходят Волоколамское, Хорошевское, Строгинское шоссе, проспекты и крупные улицы имени генералов и маршалов Советской эпохи. Благодаря этим дорогам руки современных девелоперов дотянулись до просторных пойм Москвы-реки и вскоре дотянутся до соседствующих с ней районов, которые в 70-80-ых не успела переварить фантазия строителей социализма. Их наследники сегодня извлекают выгодные дивиденды.

Преимущество «Гранд парка», пожалуй, в близости к комплексу основных транспортных артерий Москвы, что не снижает качество экологической среды на Ходынском поле. Гул и запах Ленинградки по крайней мере до Гранда не доходят.

Концептуально все три комплекса встраиваются в существующую городскую социальную и инженерную инфраструктуру. Однако, выбранные застройщиками московские районы, будучи исторически небогатыми на заведения инфраструктуры, предполагают застройку кварталами, внутри которых вместе с жильем надо обязательно создавать хотя бы каток (мода на аквапарки в Москве временно поутихла). И «Алые Паруса», и «Велтон парк», и «Гранд парк» концептуально похожи, – все они представляют собой некое подобие жилищных анклавов, независимых от «внешнего», неприглядного крупнопанельного мира. В большей степени «отгородиться» от окружения удалось «Алым Парусам».
Архитектурная концепция и фасады разительно отличаются друг от друга у каждого из трех ЖК. Помпезные «Паруса» превратились в символ всего нового коммерческого строительства  в Москве. Традиции сталинской архитектуры при создании внешнего облика зданий очевидны, тогда как в «Гранд парке» угадывается мотивы более позднего конструктивизма, что наши потребители не сочли достоинством. На фоне этих двух вариантов истинным авангардистом выглядит «Велтон парк», который будет состоять из более мягкой и разнообразной (хотя бы в смысле этажности) застройка. Проект реконструкции существующих кварталов включает в себя строительство (после сноса отживших свой век 5-этажек) порядка 20 корпусов различной этажности – от 5 до 32 этажей.

За внешней приятной формой, по замыслу создателей, кроется еще и глубокое содержание. Цель - создать принципиально отличающуюся по уровню комфорта среду обитания горожан.

С высоты птичьего полета этот ЖК «Гранд парк» вполне сойдет за античный амфитеатр. Оригинальность градостроительной концепции «Гранд парка», в частности, состоит в переменной этажности жилых зданий (от 3 до 12 и далее до 24 этажей), «обнимающих» городскую парковую зону (площадь будущего парка 26 га). Другой новаторской градостроительной идеей может стать запланированный к строительству «Приват сквер», примыкающий непосредственно к району Сокол. «Сквер», вероятно, будет самым привлекательным во всем наборе зданий «Гранд парка», который, как ни крути, все же струдом дотягивает до «бизнес» класса.

Инфраструктура. Если в «Алых парусах» все здания будут объединены переходами, по которым можно, не выходя на улицу, попасть во все объекты инфраструктуры комплекса, то встроенные в Москву два других «города» на своей территории будут иметь отдельно стоящие объекты для поддержания физической (включая wellness и SPA) и общекультурной направленности. Сегодняшние первоклашки, если им (точнее их родителям) повезет бросить якорь в «Велтоне» или «Гранде» лет через десять могут получить полный набор комфорта городской жизни в нашем жестком мегаполисе. Ни в единственном доме «Велтон парка», ни в нескольких корпусах «Гранд парка» комфортно в полном смысле слова жить сейчас нельзя. Внутренняя инфраструктура в них пока в зачаточном состоянии. «Паруса» - исключение. Эти уже сегодня с лихвой удовлетворяют свое население внутренней инфраструктурой.

Что касается соседей, то если в «Парусах», жильцы, скорее всего, равны по имущественному цензу, при том что здесь не редки вторичные продажи. Однородность массы жильцов «паркам» «Гранд» и «Велтон» еще предстоит доказать.

Цена. Вероятно, насыщенность инфраструктурой и готовность к эксплуатации дали повод продавцам квартир в «Парусах» поднять цены выше, нежели у конкурентов. Вкладчик не прогадает, инвестируя деньги в здешние квартиры. Расчеты имеются (см. текст «Что выросло, то выросло»). Тем более что торговля на переговорах о снижении цены может быть весьма эффективной, несмотря на объявления о периодическом повышении цен (см. текст первого автора об «Алых парусах»).

Число комнат

ЖК Алые паруса
(5-ый корпус)

ЖК Гранд-Парк

ЖК Велтон-Парк
(3-ий корпус)

Приблизительная общая площадь в м2

Стоимость 1 м2 в $

Приблизительная общая площадь в м2

Стоимость 1 м2 в $

Приблизительная общая площадь в м2

Стоимость 1 м2 в $

1

-

-

49,5

2394

53

2150

2

98

3120

86

2400

67

2200

3

127,5

2780

121

2500

135

1940

4

168

2620

151,6

2400

124,7

2030

5

223

2970

-

-

-

-

Риски. Крепко стоят «мачты с косынками» на берегу канала им. Москвы. Уникальность «Парусов» состоит не в слухах о слабом фундаменте под домами-титанами. Проект этого ЖК, начатый еще в конце 1990-х годов, стал этапным как для застройщика, так и для всего московского (и даже российского) рынка в целом. Ведь при начале продаж комплекс позиционировался как жилье элитарного класса, а нынче – это для большинства апартаментов внутри ЖК считаем крепким «бизнес» классом.

И хоть пятилетки «Парусам» не хватило для обретения законченного вид, это единственный пригодный для полноценного использования объект. Да и с точки зрения инвестиций «Алые Паруса» наиболее привлекательны, если принять на веру что строительство котлована под 2-ю секцию 5-го корпуса (основной объем продаж сконцентрирован именно здесь) не отложат в долгий ящик. Однако, готовность «Парусов» нисколько не умаляет репутацию девелоперов-конкурентов, ведущих иную рекламную политику и выстраивающих собственную технологию продаж.

Вывод. По оригинальности архитектуры и по самой идее современный «Велтон парк» наиболее органично отвечает месту и времени. Этот проект по девелоперскому замыслу можно считать самым продуманным и, если гипотетически представить что все три проекта полностью воплощены в жизнь, то именно «Велтон» мог бы претендовать на победу.

Однако, срок воплощения проекта сегодня стал одним из самых болезненных вопросов для инвесторов. И по этому показателю «Велтон» проигрывает обоим конкурентам. И если заселение для вас самый актуальный вопрос, смиряйтесь со скудной фантазией «грандостроителей». Если же у вас душа поэта, то, не глядя на срок заселения, период окупаемости вложений и прочую прозу жизни присмотритесь к дому на Щукинской.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова