Рубрики раздела Test&Life

Лента

Лофты до 7,5 млн рублей: промзоны с человеческим лицом?

25 февраля 2014
RealEstate.ru под видом тайного покупателя в рамках рубрики Test@Life посетил еще пять комплексов апартаментов, цены на которые начинаются с 4,7 - 7,5 млн рублей: Apart Ville Fitness & Spa Resort, Loft Park, Loft River, Loft Garden и Loft Post. Все объекты - примеры редевелопмента зданий, расположенных в промзонах. И в этом заключается как исконная индивидуальность каждого, так и подводные камни. Тайный покупатель, выявляя на местах преимущества и недостатки, пробует понять, кому и для чего подойдут такие предложения, насколько они ликвидны.
 
RealEstate.ru под видом тайного покупателя в рамках рубрики Test@Life посетил еще пять комплексов апартаментов, цены на которые начинаются с 4,7 - 7,5 млн рублей: Apart Ville Fitness & Spa Resort, Loft Park, Loft River, Loft Garden и Loft Post. Все объекты - примеры редевелопмента зданий, расположенных в промзонах. И в этом заключается как исконная индивидуальность каждого, так и подводные камни. Тайный покупатель, выявляя на местах преимущества и недостатки,  пробует понять, кому и для чего подойдут такие предложения, насколько они ликвидны.

Классная форма

Да, именно наличие истории, которая вплетается в преображенное под жилье здание, делает практически невозможным хоть сколько-нибудь адекватное определение класса объекта.  Отсюда и необъяснимые парадоксы с ценой – когда вдруг комфорт-класс стоит дороже бизнес-класса, либо отсутствуют ключевые элементы заявленного сегмента, либо, напротив, при скромном позиционировании обнаруживается  дорогая фишка.

Однако наш тайный покупатель, погрузившись в мир апартаментов, смог вычленить некие общие черты, присущие тому или иному классу.  По его мнению, бизнес-класс от комфорт-класса в апартаментах отличается чаще всего небольшим количеством квартир и огороженной, охраняемой территорией.

 Теперь же о некоторых общих чертах  объектов из этого обзора:

1. Все они представляют собой редевелопмент зданий промышленного или административного назначения. Отсюда и слово «лофт» в названии почти каждого.

2. Ни один из них не относится к гостиничному типу жилья, а это значит, что в них нельзя зарегистрироваться – ни временно, ни постоянно.

3. За редким исключением, все они находятся внутри или в непосредственной близости к промзонам – то есть в нежилых районах.

4. Сдаются они в черновом варианте со свободной планировкой. Поэтому покупатели должны будут дополнительно потратиться на стены и ремонт. Как правило, у девелопера можно заказать отделку. Будет она стоить от 350 до 650 долларов за квадратный метр в зависимости от пожеланий.

5. Поскольку речь идет о продажах в строящихся объектах, то с покупателями заключаются предварительные договора купли-продажи. Напомним, они не гарантируют приобретение объекта недвижимости. Застройщик может просто вернуть деньги в случае, если по каким-либо причинам он не передаст апартамент покупателю.

6. Машиноместа не продаются, а сдаются в аренду.

7. Во всех объектах высокие потолки  - от 3,5 м, большие окна.

Apart Ville Fitness & Spa Resort  (СЗАО)
Стоимость за 33 кв. м – 4,7 млн рублей

Если ехать в сторону центра по Дмитровскому шоссе, то сразу после торгового центра XL справа будет старое советское восьмиэтажное административное здание 70-х годов (Дмитровское шоссе, 81, ранее здесь располагалось производство слуховых аппаратов).

Это и есть проект Apart Ville Fitness & Spa Resort (девелопер Glincom). Здание будут отделывать  деревом, клинкерной плиткой, стеклом. Так что кому интересно - спешите его увидеть в истинном состоянии, потому что девелопер намерен начать работы уже в апреле 2014 года, а закончить летом 2015 года. Сейчас пока еще идет стадия проектирования, хотя по словам консультантов уже продано порядка 15% всех помещений.

Если оценивать расположение проекта, то он отличается хорошей транспортной доступностью: выезд на Дмитровское шоссе, до МКАД - 5 км, до ТТК – 8 км. Разворот из центра прямо напротив дома. В 100 метрах от здания будет открыта станция метро Селигерская (строительство планируется завершить в 2015 году). Все это удобно,  но каждый ли сможет жить рядом с ежедневной толкучкой около метро и выходом на самое Дмитровское шоссе? Хотя это комфорт-класс, и пока о какой-то закрытости и камерности мы не говорим.

Из нужной инфраструктуры: на первом этаже расположатся салон красоты, банк, аптека, будет собственная мойка и многое другое. Есть в проекте даже фитнес-клуб с бассейном на 2000 метров. Предусмотрен и внутренний дворик в виде рекреационной зоны с деревьями, дорожками и лавочками. Запланирован в проекте даже собственный бар. Кроме того, застройщик построит детский сад. Остальная инфраструктура располагается в районе, а он довольно обжитой. Через дорогу есть парк.

Аренда машиноместа - 5 тысяч рублей в месяц. Также есть и гостевой паркинг, который будет бесплатным.

И хотя проект позиционирует себя как комфорт-класс, тут есть несколько приятных вещей из бизнес-класса. Например, индивидуальная архитектура самого проекта, да и потолки высотой 4,6 метра. Правда на 8 этаже потолки 3,5 метра, но у всех апартаментов с видом на Дмитровку на этом этаже будет эксплуатируемая кровля и терраса, равная апартаментам.

Сейчас самые маленькие апартаменты уже раскупили, а потому девелопером было принято решение с 4 до 7 этажа нарезать еще небольших апартаментов. Они будут по 33 кв. м (чем выше этаж – тем дороже), поэтому в настоящий момент стоимость такого объекта на 4 этаже - от 4,7 млн рублей. Девелопер предоставляет беспроцентную рассрочку до полугода, а если брать рассрочку на год – под 10% годовых.

По планам девелопера – к концу лета будет готов внутренний конструктив. 

В настоящий момент выбирается управляющая компания для проекта, а от этого и будет решаться пакет дополнительных услуг для жителей: уборка, доставка еды и тд. Стоимость эксплуатации в месяц составит 80 рублей за квадратный метр. Показчики на месте сообщили мне, что будут еще дополнительные расходы на регистрацию сделки – 15 тысяч рублей. Правда, в самой компании позже меня уверили, что никаких денег на это не потребуется. А речь идет о госпошлине в Росреестр, которая уплачивается абсолютно всеми за регистрацию перехода права собственности.

Кстати, для тех, кому интересны не только апартаменты – в проекте есть еще и таунхаусы (в основном здании и отдельными строениями), тогда как апартаменты расположены по периметру двора и опять же в основном здании.

Вывод: Если выбирать этот проект для того, чтобы жить, то уж лучше купить таунхаус в глубине двора, хотя он явно дороже 5 млн рублей. Апартаменты по периметру будут для этих целей менее комфортны, на мой взгляд, из-за крайне близкого соседства с крупной магистралью. Однако хорошая транспортная доступность превратится в абсолютное преимущество для тех, кто здесь затеет офис, шоу-рум, мастерскую либо что-то вроде квартиры для приемов. Об уединенной жизни в этот месте мечтать не приходится.

Loft Park (САО)
Стоимость за 26 кв. м – 5,275 млн рублей

Первый объект из нашего обзора, который расположен рядом с водоемом - Loft Park (Михалковская, 48с, девелопер Red Development). На территории есть несколько прудов. И зелени вокруг очень много – чувствуется, это будет что-то очень парковое и даже немного загородное.

Однако когда я ехал на объект, то заметил за поворотом от него железную дорогу, а значит нужно готовиться к соседству с ней. А еще там висел знак «скользкая дорога», который часто устанавливают около промышленных производств, выбросы которых могут снизить сцепление с дорогой колес автомобиля. Проехав до самого объекта, я попал в пелену какого-то белого дыма с предприятий, которые находятся через дорогу от объекта. В общем, окружившая меня плотным кольцом промзона – не порадовала.  И не удивительно, ведь апартаменты возводятся на месте Московской тонкосуконной фабрики им. Петра Алексеева.

Но показчики уверяли меня, что внутри самого комплекса все будет сделано для того, чтобы забыть о близости промзоны. И территория в 6 га явно этому способствует.  Работы начаты еще в прошлом году, сейчас стройка в самом разгаре, а готов объект будет летом 2015 года.

Ближайшая станция метро – Водный стадион, но только с проектом «Водный» очень сложно найти схожие черты. Да, тут тоже будет много апартаментов (всего 9 корпусов), но все планируется огородить забором и поставить охрану. И меньше похоже на муравейник, потому что корпусов много, но этажность низкая и территория большая. Так  же,  как и в первом случае, есть зона таунхаусов.

Самая маленькая площадь апартаментов - 26 кв. м, и раскупаются они очень быстро.  Основная причина в цене - 5,275 млн рублей.  Хотя по признанию консультантов, она каждый месяц поднимется чуть ли не на 5%.

Потолки - 4,35 метра и можно сделать второй этаж. На первых этажах корпусов расположится стандартный пул заведений -  парикмахерская, магазины, спа и тд. Планируются  также мастерские, студии, выставочные залы. Для автомобилистов предусмотрено несколько уровней закрытой парковки, есть и гостевой паркинг. Из плюсов - предусмотрено свое такси, которое будет возить желающих до метро. Пешком до метро идти- 8-10 минут.

Девелопер может предоставить рассрочку до двух лет под 1,8% в месяц на остаток платежа с третьего месяца (первые месяцы без процентов). Для получения рассрочки достаточно взноса в 30%. При 100% оплате сейчас закреплен курс 34 рубля.

Вывод: для тех, кто хочет быть ближе к природе – это будет в некотором смысле загородный вариант жизни, который возможен в городе. Хотя соседство самого комплекса с  промзоной пугает.

Loft River (СЗАО)
Стоимость за 35,8 кв. м – 7 млн рублей

Название проекта как нельзя точно отражает его местоположение. Объект расположен рядом с рекой Сходня, которая чуть далее впадает в Москву-реку (Летная, 99). Пока идут работы сложно представить, как здесь все преобразится через год, но сам объект показался действительно камерным, как и обещали консультанты. (Проект заявлен в бизнес-классе).

Сначала осмотрим окрестности. Рядом строится большой торговый центр (прямо через маленькую двухполосную дорогу), что в перспективе может быть как плюсом (далеко не нужно ездить за продуктами), так и минусом – ездить в этот торговый центр будут не только жители Loft River (девелопер - ГК "Ler Group").

А еще рядом с объектом я заметил около 30 бетономешалок. Все они ждут своей очереди для заезда на производство ЖБИ. Даже если это современное производство и не будет выбросов цементной пыли в окружающую среду (что не факт), то вот шум и ощущение вибрации для соседей почти гарантированы. Напрягло.

Сконцентрируемся на объекте. Там сейчас подводят канализацию и отопление, идут работы по кровле. К концу месяца будут вставлять окна.

Вообще же Loft River – это редевелопмент двух административных зданий 70-х годов. Всего по проекту предусмотрено 107 апартаментов, вся территория будет огорожена и будет находиться под постоянной охраной. В каждом здании пять этажей плюс нулевой этаж (пятый этаж является эксплуатируемой кровлей). Нулевой этаж, который тоже идет под апартаменты, максимально распродан по сравнению с другими этажами. Неизвестно, правда, что там разместится в итоге: возможно, покупатели откроют офисы. Но стоит отдельно сказать, что сам девелопер не предусматривает обязательного присутствия в комплексе сферы услуг: парикмахерской, салона красоты, и т. д.  Жителям обещают только охрану и уборку территорий.

Высота потолков в среднем 3 метра, окна большие. Объект сдается уже в апреле 2014 года, а все окончательные работы (включая озеленение) завершатся максимум в начале июня. Эксплуатационные расходы будут составлять 60 рублей за квадратный метр. Основная парковка рассчитана на 20 машиномест, которые можно арендовать за 5 тыс. рублей в месяц. Правда будет еще и бесплатная гостевая парковка.

В настоящее время из самых маленьких апартаментов остались только площадью 35,8 квадратных метра, которые обойдутся покупателю примерно в 7 млн рублей. При 100% оплате сейчас закреплен курс 34 рубля. Кроме того, девелопер предоставляет рассрочку до полугода без процентов, а если до 1 года, то 1% в месяц (больше 1 года не получится, так как проект уже близок к завершению). Для получения рассрочки достаточно взноса в 30%. Пока же можно забронировать себе приглянувшийся апартамент за 4 тысячи долларов, и потом эта сумма пойдет в оплату.

Из инфраструктуры рядом расположен водно-спортивный комплекс «Буревестник», а там есть футбольное поле и спортивные залы. Кроме того, рядом школа Олимпийского резерва по гребле. Вся социальная инфраструктура - по другую сторону Волоколамского шоссе. До него примерно 1 километр, потом можно повернуть в центр, но недалеко есть разворот на МКАД, до которого 5 км. Это очень удобно для автомобилистов. Если идти до метро, то это займет 15-20 минут, с переходом через Волоколамское шоссе.

Вывод: порадовали близость к реке, камерность, но пыл охладило соседство с заводом ЖБИ,  отсутствие собственной инфраструктуры. Зато объект сдается гораздо раньше остальных.

Loft Garden (ВАО)
Стоимость за 31 кв. м – 7,2  млн рублей

Еще одно здание с историей – это проект Loft Garden (2-я Рыбинская,13, девелопер Red Development). Раньше здесь было вертолетное конструкторское бюро имени М.Л. Миля, а от этого здесь высокие потолки - 3,3 метра, а на последнем этаже даже 4,6 метра (опять можно сделать перекрытие и получить себе два этажа за те же деньги).

Сразу на что обращают внимание консультанты при продаже объекта – близость парка Сокольники (10 минут пешком), поэтому любители утренних пробежек и вечерних прогулок это оценят. Но тут есть и другая близость – объект вплотную примыкает к Третьему транспортному кольцу. Но девелопер обещает поставить шумо-изоляционный экран высотой 4 метра, который будет максимально поглощать звуки и пыль.

Важно то, что это уже почти центр. И съезд с ТТК, если ехать по внешней стороне (по внутренней я не пробовал), очень удобный. Из окружения – рядом железная дорога и масса промышленных зданий, в том числе, знаменитая Бабаевская фабрика. Есть и приятное соседство: недалеко «Ашан», «Дикси», несколько заправок, шиномонтаж.

Видно, что на стройке идет активная работа, хотя пока не верится, глядя на состояние объекта, что его сдадут в третьем квартале 2014 года. А на картинке все очень красиво: планируется ни много, ни мало клубный дом в английском стиле площадью 12,5 тыс. кв. м в форме буквы П. Три этажа с мансардой. В проекте и собственный садик внутри двора (удалось сохранить многовековые каштаны высотой в три этажа, поэтому если окна будут выходить во двор - большое количество листвы вам обеспечено), кованный забор. Общая территория проекта – 1 гектар.

Те, кто пользуется метро должны учитывать, что объект расположен примерно на одном удалении от станций Рижская и Красносельская, так что пройтись пешком придется.

Консультанты сообщили, что уже распродано более 75% площадей. Самый маленький апартамент в продаже в настоящее время площадью 31 кв. м стоит 7,2 миллиона рублей. При 100% оплате курс доллара закрепляется на 34 рублях. Есть рассрочка от девелопера до одного года под 1,6% в месяц на остаток платежа с третьего месяца (первые месяцы без процентов). Первый платеж для получения рассрочки – 30%.

Стоимость эксплуатации – 71 рубль за квадратный метр в месяц. Каких-то дополнительных расходов за оформление девелопер на своих объектах не взимает. Машиноместа можно только арендовать (4500 рублей в месяц), но есть гостевая парковка (бесплатная). Предусмотрена консьержслужба, доставка еды, уборка, вызов такси, заказы билетов.

Вывод: пока территория не огорожена, трудно представить, что в этом месте можно комфортно жить: с одной стороны ТТК, с другой  - промзоны. Опять же в офисный вариант здесь верится больше. А если и жить, то в апаратаментах, окна которых будут выходить во внутренний двор.

Loft Post (ЦАО)
Стоимость за 25 кв. м – 7,45 млн рублей

Еще один проект от девелопера Red Development – Loft Post (Фр. Энгельса,46). Когда-то здесь была “Типография “Новости”. Те, кто любит и знает, что такое район Бауманской или Электрозаводской, то они не променяют это место ни на что другое. Но, пожалуй, для тех, кто вырос в других местах, этот район Москвы может показаться депрессивным и рабочим. На самой улице несколько промышленных строений, чуть в стороне даже какое-то разрушенное историческое строение. Правда, и жилых домов вокруг тоже хватает.

Из плюсов я сразу отметил удобный съезд на автомобиле с набережной. Повернул, чуть-чуть проехал вверх и уже на нужной улице. Да и метро Бауманская находится в 5 минутах, недалеко и Электрозаводская (объект практически между ними). Рядом – парк Лефортово. Третье транспортное кольцо тоже близко, хотя, к счастью, не вплотную, как у Loft Garden. В целом, район исторический и обжитой, поэтому поликлиники, школы и детсады имеются.

Как и Loft Garden, этот объект будет закончен уже в третьем квартале 2014 года, но в отличие от него тут несколько строений. И в отличие от Apart Ville Fitness & Spa Resort внутренний дворик отдан не под рекреационную зону, а под паркинг. Остальным тоже не удивить - первые этажи займет сфера услуг, территория огороженная, охраняемая.

Из наиболее доступных в настоящий момент есть апартамент площадью всего 25 кв. м, он остался один и стоит 7,45 миллиона рублей. Остальные больше и дороже. От девелопера действует рассрочка: до года под 1,6% в месяц на остаток платежа с третьего месяца (первые месяцы без процентов).

Вывод: в данном случае, есть за что переплачивать – исторический район, более спокойное место. Хотя грустно, что не будет уютного дворика.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ПРЕДЛОЖЕНИЙ АПАРТАМЕНТОВ

Параметры

Apart Ville Fitness & Spa Resort (СЗАО)

Loft Park (САО)

Loft River (СЗАО)

Loft Garden (ВАО)

Loft Post

Площадь, кв. м

33

26

35,8

31

25

Стоимость, млн руб.

4,7

5,275

7,05

7,2

7,45

Дополнительные расходы

Отделка (в зависимости от пожелания клиента)
Оформление договора – 15 тысяч рублей

Отделка (в зависимости от пожелания клиента)

Отделка (в зависимости от пожелания клиента)

Отделка (в зависимости от пожелания клиента)

Отделка (в зависимости от пожелания клиента)

Механизм сделки

Преддоговор купли-продажи

Преддоговор купли-продажи

Преддоговор купли-продажи

Преддоговор купли-продажи

Преддоговор купли-продажи

 

Девелопер

Glincom

Red Development

Ler Group

Red Development

Red Development

Продавец

Glincom

Red Development

Ler Group

Red Development

Red Development

Наличие социнфраструктуры

Только имеющаяся в районе

Только имеющаяся в районе

Только имеющаяся в районе

Только имеющаяся в районе

Только имеющаяся в районе

Срок окончания работ

II-III кв. 2015 г.

II-III кв. 2015 г.

II кв. 2014 г.

III кв. 2014 г.

III кв. 2014 г.

Возможность зарегистрироваться по месту пребывания, то есть временно)

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Стоимость эксплуатации

80 руб. за кв. м

71 руб. за кв. м

60 руб. за кв. м

71 руб. за кв. м

71 руб. за кв. м


Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life  написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Виктор Михайлов


ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ: 

Дешевые апартаменты ЮАО: сомнительная выгода

Апартаменты севера, востока и запада Москвы от 4,5 млн рублей – что за зверь такой?

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова