Рубрики раздела Test&Life

Лента

Ленинградское шоссе: взлетно-посадочная романтика

27 сентября 2011
Покупаем дом до 9 млн рублей - ближе к аэропорту "Шереметьево" или Твери

Наш увлекательный поиск недорогого загородного коттеджа в окрестностях Москвы для семьи из трех человек  продолжился на  Ленинградском шоссе. Вписаться в 5 млн руб. здесь получается с большой натяжкой. Многие поселки эконом, находящиеся в пределах  25 км от МКАД обзавелись центральными коммуникациями   или собираются это сделать. «Маленькая Шотландия»,  «Елки», «Ивакино-Покровское», «Эдельвейс», «Владычино», «Лисичкин Лес», в итоге, превратились в бизнес — класс.  А строительство трассы Москва- Санкт-Петербург  только подстегнуло цены.

Однако в  непосредственной близости к коттеджным поселкам  «Маленькая Шотландия» и  недалеко от  «Владычино» аэропорт "Шереметьево" планирует строить третью взлетно-посадочную полосу, что делает  покупку недвижимости здесь довольно бессмысленной. Владельцы этих поселков — «Инком» и «Промсвязьнедвижимость», - кажется, попадают в неприятную ситуацию. Но цены пока  стоят высокие.
Есть  достойные предложения "эконома" на Иваньковском водохранилище в Тверской области — но это далековато,  и газа там не будет долго. В общем, Ленинградка — это  не место для тех, кто мечтает о своем скромном загородном доме в Подмосковьи, но все же...     
 

Сравнительную таблицу поселков см. ниже

«Владычино»:  близко к аэропорту
Итоговая цена - 3,69 млн руб.

Утром в четверг  сюда можно добраться за 45-50 минут. Бессветофорная Ленинградка  тормозит только на выезде на МКАД. Вся дорога на подъездах до будущего поселка  почти в идеальном состоянии. Так бывает довольно редко. Я отмечаю это, следуя  за дорогим «Вольво»  руководителя отдела продаж ЗАО  «Промсвязьнедвижимость» Андрея Викторова. Из общественного транспорта до поселка  ходит   маршрутное такси №440 от ж/д станций «Лобня» или «Сходня».  

По обе стороны от шоссе сплошь стоят большие каменные  особняки.  «Владычино»  находится на берегу почти высохшей реки Клязьма (см. фото в самом верху). Для купанья она не годится - в 3 км для этого есть озеро Круглое. Но и строиться прямо у  воды нельзя: сто метров охранная зона. Во всяком случае, такую норму хочет ввести законодатель, лоббисты борются с этим, но результатов  пока нет. Собственник земли - группа «Промсвязьнедвижимость» - планирует вдоль Клязьмы сделать пляж и прогулочную зону.

Я осматриваю 6 соток на  возвышенности, в противоположной стороне от реки и леса, они оказываются  наиболее дешевыми — 1,665 млн руб. (см. фото слева). Представитель лэндлорда, источая  изысканный парфюм, сообщает мне, что  возможна скидка в 3%, которую может хватить на забор, потом  вспоминает, что со следующей недели его компания предложит покупателям  скидку до 5%.  Рядом с  «моим» участком  уже строится два дома. В отдалении — еще один. До конца 2012 года  «Владычино» сдаст все коммуникации.

«Многие берут здесь по два участка и, в итоге, домовладений здесь будет не больше 150», - говорил мне накануне поездки брокер Рустам из PS Realty (входит в группу «Промсвязьнедвижимость»).

Прикидывая стоимость дома (см. таблицу внизу) я понимаю, что, мой  будет самым маленьким. Тут запланированы  магазин, детские и спортплощадки. Когда будет готова 3-я взлетно-посадочная  полоса аэропорта "Шереметьево",  здесь будет хорошо слышен шум самолетов. Но господин Викторов не огорчает меня такими деталями.
Вывод:  Слишком дорого, чтобы жить рядом с аэродромом.

 

«Соколово»: дорого и рискованно
Итоговая цена  — 4,4 млн руб.


"Соколово" представляет собой пока голое полое с въездной группой.  Стоит на Пятницком шоссе, туда попадаешь, отъехав от Ленинградки  километров 13.  Наверное, это самая красивая  трасса в ближнем Подмосковье: березы, сосны и даже дубы встречаются чаще, чем  дома богатых москвичей и рынки стройматериалов.  В 2 км - Истринское водохранилище.

Здесь будет поселок  бизнес-класса. Хотя дом можно построить самим довольно недорого, а землю можно взять за 2,1 млн руб. Но обслуживание в 6,5 тыс. руб. сильно снижает  мои возможности в этом предприятии. Плюс меня сдерживает то, что продаж здесь почти нет.

Электричество, вода, канализация вроде есть, и газ обещают к весне, но собственники земли сами гарантий на них не дают. Я, купив землю, вступаю в  некоммерческое  партнерство  и становлюсь собственником коммуникаций, и от нас, собственников  зависит, когда у нас будет газ. Это общая схема, но настораживает  меня то, что из семи сегодняшних владельцев земли только один — москвич.

Один из собственников участка Андрей Кислов, который мне прислал рыбу договора купли-продажи, зарегистрирован в Самаре. Я ничего не имею против Самары, но что взять с человека, который не живет в Москве: сегодня он здесь, завтра — там. Плюс к этому, запланированные таунхаусы пока не возводятся. На вопрос «почему» один собственников говорит о каких-то юридических заминках.       
Вывод: смутило дорогое обслуживание и отсутствие продаж.

 

«Истра Вилладж»:  хорошее соотношение цены и качества
Итоговая цена  - 4,57 млн руб.

«Истра Вилладж» - это сосед «Соколово», тоже  на Пятницком шоссе. В цене участка без подряда  - только  электричество, за все остальные коммуникации надо доплатить еще 550 тыс. руб. 

В итоге земля  получается от 200 тыс. руб. за сотку. Для поселка в 47 км от Москвы — дороговато.  Я присмотрела 10 соток за 1,624  млн руб., но собственник земли Александр сказал, что у них нет таких, а самые дешевые начинаются от 1,95 млн руб. Но я показала  на плане  этот участок с ценником и он вынужден был согласится с 1,62 млн руб. Правда, этот  участок неправильной треугольной формы (см. фото слева).  

Жизнь в «Истре» бьет ключом, дома строятся, скоро начнется газификация поселка. Меня встретил сам директор подрядной  фирмы Иван Иваныч и показал «мой» треугольник  и дома. Пара самых дешевых домов  тут имеют площадь  от 155  кв.м.  с участком в 5,25 соток, и  стоят  4,9 млн руб. Они - монолитно-кирпичные (см. фото справа).  Уточняю  у Иван Иваныча:   «Понадобится еще 2 млн руб. для ремонта и разводки коммуникаций?»  Иван Иваныч   пояснил, что работа стоит 1,1 млн руб. А остальное — стоимость материалов. 

В этом поселке дома обещают сдавать даже с оптико-волоконным Интернет-каналом, городским телефоном и спутниковым телевидением. Мне такое предложение встречается впервые. 

В пяти километрах  - Истринское водохранилище с сосновыми лесами, песочными пляжами,   и рыболовно-спортивными базами отдыха.
В поселке на 200 домовладений будет торговый комплекс площадью в 3 тыс. кв.м.

Сейчас обсуждается контракт  с «Магнитом» и «Каруселью». Здесь будут аптека, кафе, хозтовары.
Вывод: неплохо, но мало земли.

 

 

«Лисичкин Лес»: место живописное, но долго ждать
Итоговая цена  - 4,92  млн руб.

Пока  это просто огороженный участок, даже без входной группы, со всех сторон окруженный лесом. По участку проложены дороги, но строителей я не увидела. Леса много, и воздух вкусно пахнет сосной и прелыми листьями. Это удивительно, ведь всего в пяти километрах  - город Зеленоград. Но самая дешевая сотка здесь от  310 тыс. руб., потому что жилье здесь будет обеспечено всеми коммуникациями и от МКАДа всего 26 км.

Если купить сейчас, то  можно  получить  скидку в  10 %.
Земля — у крупного землевладельца, компании  «Абсолют менеджмент». Участки пока не размежеваны,  но через месяц «Абсолют»  намерена это сделать, заверяет  меня хорошенький брокер в  плотно облегающем темном костюме и белоснежной рубашке. «Мы - крупный земельный собственник, - отвечает на мои сомнения продавец,  - начать строиться можно будет уже весной», - добавляет он. 

В двадцати минутах ходьбы от поселка  железнодорожная станция «Радищево».  По соседству - на землях «Абсолюта» - пасутся коровы. Будут ли пастбища застроены, мой проводник точно сказать не может. Магазин, кафе, спортивные площадки подразумеваются.
Вывод: придется запастись  терпением – участки еще не размежеваны.

 

«Маленькая Шотландия»: слишком дорого для нашего бюджета
Итоговая цена  - 8,9 млн  руб.

Это  не вариант загородного дома, а, скорее для тех, кто хочет из московских каменных джунглей выбраться в более благоустроенное жилье. Продать «двушку» в Москве, взять 2 - 3 млн руб. ипотечного кредита абсолютно  реально для семьи из 3-х человек с семейным доходом  от 3,5 тыс. долл.

Самый дешевый  двухэтажный таунхаус  площадью в 165 кв.м.  на 2,5 сотках  здесь сегодня  предлагается за 6,9 млн руб.
Но это не  готовый дом. Нужны отделка  с возведением стен, и  разводкой коммуникаций.

«Инком» берется это сделать за 2 млн руб. В эту сумму входит и стоимость материалов.  В демонстрационных таунхаусах отделка стоит 4 млн руб. Думаю, что можно найти и более экономный вариант. Но, кроме этого, у таунхауса нет гаража. Многие делают  парковку  для своего авто, жертвуя газоном.  

Здесь есть собственный пруд, футбольное поле и другие спортивные  сооружения. Но архитектура  поселка  довольно однообразна  (см. фото): дома на нескольких  улицах отличаются только цветом. Коричневая клинкерная плитка сменяется желтым кирпичом.  Очень высокая стоимость обслуживания — 6 тыс. руб. без коммунальных.  Это много  для такого большого поселка, где будет 682 таунхауса. Но это все еще не отменяет  выбора в пользу «Маленькой Шотландии».

А вот если "Шереметьево" построит 3-ю взлетно-посадочную полосу, то уровень шума здесь  будет  такой, что наш таунхаус уже перестанет быть таким уютным. Поэтому  вся затея  с переездом  сюда из Москвы становится химерой.  «Шотландия» находится  неподалеку от деревни Лунево. Сейчас жители  этой деревни и близлежащих  Паршино, Дубровки и  Пикино,  требуют  от властей решить вопрос с переселением.

Вывод: все портят планы по строительству 3-ей полосы аэропорта «Шереметьево».

 

  СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО ЛЕНИНГРАДСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ 

Поселки/параметры

«Владычино», без подряда

«Соколово»,

с подрядом и без

«Истра Вилладж» , с подрядом и без

«Лисичкин лес», без подряда

«Маленькая Шотландия», готовый таунхаус

Площадь участка (сотки)

6, 4

10

10,08

8,6

2,5

Площадь дома (кв.м.)

100

100

100

100

165

Расстояние от МКАД (км)

21

40

47

26

14

Сколько участков продано

87 из 173

7 из 325

90 из 150

41 из 269

270 из 682

Стоимость заявленная/стоимость с дополнительными расходами*,млн

руб

1,655 / 3,69

2,1 / 4,4

1,62 / 4,55

2,66 / 4,92

6,9 / 8,9

Что входит в официальную стоимость

Земля, электричество, газ, вода, канализация,

внутрипоселковые дороги, внешний забор

Земля, электричество, газ, вода, канализация,

внутрипоселковые дороги, внешний забор,

внутрипоселковые дороги, КПП

Земля, электричество

Земля, электричество, газ, вода, канализация,

внутрипоселковые дороги, внешний забор,

КПП, оформление документов

Земля, электричество, газ, вода, дорога, забор, канализация,

очистные сооружения

Дополнительные расходы, рублей

Дом — 1,5 млн

Чистовая отделка с разводкой коммуникаций — 700 тыс.

Забор - 60 тыс.

Оформление документов на покупку земли — 10 тыс.

ИТОГО:

2,3 млн

Дом — 1,5 млн Чистовая отделка с разводкой коммуникаций — 700 тыс.

Забор - 60 тыс.

Оформление документов на покупку земли — 10 тыс.

ИТОГО:

2,93 млн

Газ, вода, канализация - 550 тыс., внутрипоселковые дороги, внешний забор - 100 тыс.

Строительство

дома —

1,5 млн,

Чистовая отделка (с разводкой электричества, газа, канализацией) — 700 тыс.

Забор: 60 тыс.

Оформление документов на покупку земли — 10 тыс.

ИТОГО:

2,3 млн

Дом и чистовая отделка (с разводкой электричества, газа, канализацией) — 2,2 млн

Забор: 60 тыс.

ИТОГО:

2,26 млн

Чистовая отделка (с разводкой электричества, газа, канализацией) — 2 млн

Забор: 60 тыс.

Оформление документов на покупку земли — 50 тыс.

ИТОГО:

2,1 млн

Стоимость обслуживания, рублей

5 тыс.+ коммунальные платежи. Тариф по сельской местности

6,5 тыс. + коммунальные платежи. Тариф по сельской местности

3 тыс. + коммунальные платежи. Тариф по сельской местности

3,4 тыс. + коммунальные платежи. Тариф по сельской местности

6 тыс.+ коммунальные платежи. Тариф по сельской местности

Газ (время проведения)

до конца 2012 г.

весна 2012 г.

март 2012 г.

2 квартал 2012 г.

есть

Вода

центральное

центральное

центральное

центральное

центральное

Электричество(кВт)

8

6

8

8

4,5

Канализация

центральная

центральная

центральная

центральная

центральная

Интернет

Sky link

3Gмодем, планируется телефон

оптико-волоконный Интернет канал, городской телефон и спутниковое телевидение.

московский телефон, скоростной интернет, спутниковое телевидение

Sky link

3Gмодем

Sky link

3Gмодем

Форма оплаты

50% оплаты за землю. Остальное — через 5 месяцев

100% оплаты за землю. Скидки -индивидуально

100% оплата за землю

50% от всей суммы в первый год, 50%  - во второй год,  рассрочка  - 0%. Либо - пятью платежами в течении 2 лет, рассрочка - 0%. Кроме того, сейчас компания проводит акцию (подробности см.   на сайте поселка)

 

100% оплата за землю и за коммуникации

 *по данным компаний  «Абсолют менеджмент», “Промсвязьнедвижимость»,  «Инком»

Наталья Кузнецова

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Каширское шоссе: купить дом у олигарха Анисимова

 Новорязанское шоссе: как стать соседом патриарха? 

Пятницкое шоссе: выбираем дом у Истринского водохранилища

 Выбираем дом на Симферопольском направлении

TEST&LIFE: Эконом-класс на Ярославском шоссе

TEST&LIFE: Калужское направление: больше разброс - больше разнообразие

Test@Life/ Выбираем коттедж на Дмитровке

Щелковское шоссе: дома до 6 млн рублей

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова