Рубрики раздела Test&Life

Лента

Ленинградское шоссе: вперед, в светлое будущее!

19 июля 2012
Журналист RealEstate.ru под видом тайного покупателя продолжил искать загородный дом на Ленинградском направлении для семьи из 3 человек.

Журналист RealEstate.ru под видом тайного покупателя продолжил искать загородный дом для семьи из трех человек. На этот раз мы выбрали новые проекты на Ленинградском направлении.

Ленинградское шоссе заслуженно пользуется славой самой загруженной трассы Подмосковья: пробки тут возникают спонтанно и стихийно, можно на несколько часов «застрять» и утром, и вечером, и даже самой глубокой ночью. Все эти проблемы должно решить строительство новой платной трассы, которая свяжет две столицы. В итоге жители местных коттеджей получат отличную альтернативу: либо добраться за небольшие деньги и очень быстро вместе с основным грузовым транспортом, либо по старой дороге практически в одиночестве.

Как обещают риэлторы, после этого цены на местные поселки, скорее всего, взлетят, как пролетающие над головами местных жителей самолеты из аэропорта «Шереметьево». Это притом, что Ленинградское шоссе заслуженно пользуется славой одного из старейших дачных направлений. Возможно, именно поэтому здесь непросто найти коттеджные поселки на землях ИЖС, а в некоторых весьма привлекательных дачных поселениях дома зарегистрированы как нежилые объекты. Но если отвлечься от этих нюансов, на Ленинградском направлении можно найти вполне приличное предложение.

«Векшино»: самый доступный вариант

Итоговая стоимость: 4,26 млн рублей

Очень редко самое дешевое предложение из выбранных поселков оказывается самым интересным, однако, на этот раз именно так и случилось. Девелопер коттеджного поселка «Векшино» решил вначале оборудовать внутрипоселковые дороги, разработать концепцию, а потом уже продавать участки.

На окраине поселка на берегу пруда уже в ближайшее время появится прогулочная зона, что, впрочем, негативным образом сказывается на прибрежных участках – они находятся в низине. Из инфраструктуры в поселке будут площадка для барбекю и детская площадка, однако, так как «Векшино» находится в одноименной деревне, то жители смогут пользоваться всем необходимым, что есть в основном населенном пункте. Из дополнительных приятных плюсов – поселок расположен на землях ИЖС, то есть в домах можно зарегистрироваться, а все документы оформляются по-белому и на юрлицо. О том, что девелопер думает о покупателе, свидетельствуют и планы по прокладке оптоволокна.

Из минусов можно отметить отсутствие центральной канализации и продолжительной рассрочки. Очевидно, из-за достаточно невысоких для такого местоположения цен девелопер не развивает это направление, максимум, на что можно надеяться – на рассрочку до осени, и то это касается участков, на которые в данный момент оформляются все документы. Таким образом, покупателю придется довольствоваться предварительным договором купли-продажи.

Вывод: Пожалуй, самое лучшее предложение на таком расстоянии от МКАД, но придется заплатить за домовладение сразу.

«Дудкино»: на электричке из Москвы

Итоговая стоимость: 5,15 млн рублей

Коттеджный поселок «Дудкино» – один из четырех проектов компании «Астерра». Поселок находится в пешей доступности от деревни Поварово, то есть добраться до него достаточно просто как на автомобиле, так и на электричке. В настоящий момент девелопер уже не только размежевал участки и проложил дороги, но и установил по границам каждого участка симпатичный белый деревянный забор. В отличие от большинства подобных предложений, за этот забор покупателю не придется ничего платить дополнительно, он уже входит в стоимость земли.

Однако в цену участка не входит подключение к коммуникациям – за электричество и газ придется доплатить, а скважина и септик – уже за свой счет. Таким образом, за сравнительно небольшие деньги покупатель получает в основном землю с забором, впрочем, цена для такого местоположения достаточно неплохая, и в поселке будет оптоволокно. Из минусов – дачный статус земли и отсутствие какой-либо серьезной инфраструктуры.

Вывод: Интересное предложение для тех, кто хотел бы добираться до своего коттеджа на электричке.

«Приозерье»: по соседству с МВД

Итоговая стоимость: 5,9 млн рублей

Коттеджный поселок «Приозерье» расположен напротив закрытого пансионата сотрудников МВД. Как говорят местные жители, здесь отдыхают офицеры специальных подразделений, в том числе ОМОН – человек с улицы на территорию пансионата проникнуть не может. Для «Приозерья» такое соседство обернулось сплошными плюсами – через его землю в пансионат тянули коммуникации, поэтому коттеджному поселку достались центральный водопровод, канализация, электричество, а в ближайшее время обещают даже магистральный газ. Однако есть у поселка и весьма существенные минусы.

Самый главный неоднозначный фактор «Приозерья» – это местоположение. С одной стороны поселок находится в пешей доступности от удивительно красивого озера, с другой – он расположен вблизи бывшего русла реки. В результате на территории поселка земля в трещинах, а над участками летает огромное количество насекомых. Обычно такие черты наблюдаются у поселков, построенных на осушенных землях. Еще один минус – на сегодняшний день здешнее предложение представляет собой участок земли без дорог и малейшего намека на какую-либо инфраструктуру. Впрочем, если девелопер выполнит все обещания, то с учетом близости к Москве покупатель может неплохо заработать на перепродаже.

Вывод: Вариант для рисковых инвесторов

«Мишкин лес»: детский рай прямо под ЛЭП

Итоговая стоимость: 7,2 млн рублей

Коттеджный поселок «Мишкин лес» – это довольно необычное предложение для ближайшего Подмосковья. В этом практически камерном поселке практически все дома уже построены, при этом все они выполнены из бревна. Таким образом, можно говорить уже почти о готовом поселке в единой концепции. Планировки домов предусматривают масштабные террасы, а на участке можно даже разбить собственный фонтан с помощью собственной скважины. Одно из главных достоинств поселка – это масштабная инфраструктура для детей: есть огромный ухоженный лес для прогулок, готовая детская площадка с раритетным автомобилем «Москвич». Руководитель местного отдела продаж рассказывает, что всем детям – потенциальным «покупателям» коттеджей – компания дарит набор игрушек. Глядя на обширную детскую инфраструктуру, в это легко поверить.

Сам поселок был запущен еще до кризиса группой петербургских бизнесменов, затем, несмотря на кризис, был практически закончен, но потом благополучно заморожен. Девелопер не был готов реализовывать дома по сниженным ценам. Поэтому часть домов отстоялась уже не одну зиму, и после чистовой отделки в них, в общем, можно заезжать – это несомненный плюс «Мишкиного леса». Еще одним плюсом можно считать наличие проведенных коммуникаций: газ, свет и внутрипоселковая канализация – уже работают. Для такой цены и такого расстояния до МКАД – это действительно достойное предложение. Впрочем, удивительные цены можно объяснить двумя причинами. Во-первых, поселок построен на дачных землях, а большая часть его домов зарегистрирована как нежилые строения. Во-вторых, практически по краю поселка проходит ЛЭП (линия электропередач).

Вывод: Интересное предложение, если не смущает близость линий электропередач и не нужно регистрироваться в доме.

«Морозов»: поселок «светлого будущего»

Итоговая стоимость: 7,3 млн рублей

Первое, что поражает в коттеджном поселке «Морозов» – это название улиц. Хотя речь идет о дачных землях, не предполагающих наличия милицейских адресов, здесь уже стоят указатели улиц, свидетельствующие о вере девелопера в светлое будущее: улица Дружеская, переулок Счастливый, площадь Нано и т.д. Практически со всех сторон поселок окружен глухим лесом настолько, что ехать до него приходится около 20 минут в сторону от Ленинградки по небольшим лесным тропам. Впрочем, как обещает девелопер, новая дорога будет построена с противоположной стороны – там, где стоит соседний поселок, оттуда же в «Морозов» провели и все центральные коммуникации.

Когда находишься в поселке, то складывается ощущение, что соседние дома – это единственная связь с цивилизацией. О близости города, правда, напоминают пролетающие мимо самолеты – совсем недалеко у них проходит эшелон. На окраине поселка девелопер устроил уникальную прогулочную зону с выходом к высокому берегу реки – эдакая имитация национальных парков.

Из неприятных сюрпризов – отсутствие рассрочки и ипотеки, зато, как признаются в частных беседах сотрудники отдела продаж, при личной встрече с девелопером можно получить скидку до 20 %. Еще один минус – полное отсутствие внутрипоселковой инфраструктуры – для достаточно удаленного от основной трассы поселка – это серьезный минус. Создается впечатление, что по задумке девелопера поселок изначально был предназначен для постоянного проживания, однако, по начинке и по документам получаются классические достаточно дорогие дачи – обычно это отличительная черта задуманных до кризиса поселков бизнес-класса, затем перекроенных под более дешевый формат.

Вывод: Для такого расстояние от МКАД предложение достаточно интересное, если не смущает отсутствие инфраструктуры.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО ЛЕНИНГРАДСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ

Поселки/ Параметры

«Векшино»
Без подряда

«Дудкино»
Без подряда

«Приозерье»
Без подряда

«Мишкин лес»
С подрядом

«Морозов»
Без подряда

Площадь участка
(сотки)

12

12,5

11

13

10

Площадь дома
(кв. м)

150

150

150

210

150

Расстояние от МКАД (км)

35

35

19

43

18

Сколько продано участков

Из 58 продано 20

Из 167 участков продано 126

Из 53 продан 41

Из 14 продано 11

Из 88 продано 60

Девелопер

Частное лицо

Астерра

Частное лицо

Частное лицо

Частное лицо

Продавец

Инком

Астерра

Инком

Частное лицо

Инком

Стоимость заявленная / стоимость с дополните-льными расходами, млн рублей

1,66 / 4,26

1,9 / 5,15

2,4 / 5,9

6,0 / 7,2

4,2 / 7,3

Что входит в официальную стоимость

Земля, электричество по периметру, газ

Земля, забор по фасаду

Земля

Земля, электричество по периметру, газ, канализация

Земля, электричество, водопровод, канализация, газ по периметру

Дополни-тельные расходы, рублей

Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн, септик – 100 тыс.

ИТОГО: 2,6 млн

Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн
Подключение к электричеству – 250 тыс., подключение к газу – 300 тыс., септик – 100 тыс.

ИТОГО: 3,25 млн

Подключение коммуникаций – 1 млн руб. Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн

ИТОГО: 3,5 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн, строительство забора —200 тыс.

ИТОГО: 1,2 млн

Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн
подключение коммуникаций – 500 тыс, септик – 100 тыс.

ИТОГО: 3,1 млн

Стоимость обслуживания, рублей

6000 + коммунальные платежи

1250 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

5000 + коммунальные платежи

Газ (время проведения)

IV кв. 2012 г.

I кв. 2013 г.

IV кв. 2012 г.

Проведен

Проведен

Вода

Скважина на участке

Скважина на участке

Центральный водопровод

Скважина на участке

Внутрипоселковый водопровод

Электриче-ство (кВт)

15

10

12

10

8,5

Канализация

Септик

Септик

Центральная канализация

Внутрипоселковая канализация

Септик

Интернет

Оптоволокно

Оптоволокно

Отсутствует

Отсутствует

Мегафон 3G

Форма оплаты

При оплате 45% рассрочка на 3 месяца без процентов.

Рассрочка и ипотека отсутствует

Беспроцентная рассрочка на полгода

При оплате 50% стоимости предоставляется беспроцентная рассрочка на полгода. Ипотека в банке «Юникредит»

Рассрочка и ипотека отсутствует. Возможна скидка – до 20%.


Источник: «Инком», Астерра, собственные данные девелоперов

Алексей Лоссан


ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Ярославское направление: чем дальше, тем дороже
Пятницкое шоссе: экономкласс на берегах Истры
Каширское шоссе: 5 коттеджей в пределах 4 млн рублей
Киевское шоссе: коттеджи до 7 млн "по-белому" и "по-серому"
Горьковское шоссе: новых поселков почти нет, а старые продаются медленно
Калужское шоссе: коттеджи в перспективе "новой Москвы"
Новорязанка: разнообразие форматов до 7 млн рублей
Дмитровское шоссе: пять эконом-коттеджей в едином стиле
Симферопольское шоссе: дома с участками до 4 млн рублей
Щелковское шоссе: дома и участки экономкласса в 30 км от МКАД 

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова