Рубрики раздела Test&Life

Лента

Крупнейшие новостройки ЮВАО: почему монолит оказался дешевле панели?

10 января 2013
ЖК «LIFE-Волжская» от ГК «Пионер» и ЖК «Новые Кузьминки» от ГК «СУ-155» - непростой выбор между монолитом подешевле и попозже, и более дорогой панелью в начале 2013 года. Все плюсы и минусы глазами «тайного покупателя».

«Тайный покупатель» из рубрики Test@Life от RealEstate.Ru теперь решил присмотреть двухкомнатную квартиру для семьи из трех человек в крупнейших новостройках Москвы. Идея в том, чтобы оценить не только предлагаемые для жилья метры, но и окружающую инфраструктуру, которую предлагает застройщик. На этот раз мы рассмотрели два больших ЖК в ЮВАО.

Юго-восток Москвы традиционно считается далеко не самым привлекательным местом. В частности, именно в ЮВАО расположено множество промзон, и отчетливо наблюдается недостаток развитой коммерческой инфраструктуры. Кроме того, москвичи уверены, что если есть в городе места, которые по-настоящему опасны, то находятся они именно здесь.

В  результате округ пользуется нехорошей славой, хотя трущобами его тоже назвать нельзя. Как в свое время утверждал известный американский урбанист Джейн Джекобс, изменить трущобный характер района можно только одним способом: слегка разбогатевшие жители должны перестать из него уезжать. Иначе на место вчерашних бедняков приходят новые бедняки, и ситуация повторяется по кругу. Долгое время ЮВАО в Москве оправдывал собственный трущобный характер, и существенная часть жителей старалась его покинуть, но в итоге ситуацию удалось переломить — в основном, за счет новых проектов более высокого класса. Мы выбрали два, где продажи идут активно: это ЖК «LIFE-Волжская» от ГК «Пионер» и ЖК «Новые Кузьминки» от ГК «СУ-155».

ЖК «LIFE-Волжская»

На сегодняшний день уже практически все участники московского рынка недвижимости вовсю используют термином «жилье комфорт-класса», под ним обычно понимаются относительно недорогие доступные квартиры, обладающие характеристиками более высокого ценового сегмента.

Однако мало кто помнит, что термин «комфорт-класс» придумали в ГК «Пионер», причем для проекта «LIFE-Волжская», тогда имевшего другое название. Дело в том, что сама площадка диктовала девелоперу какой-то новый подход к объекту и потенциальным покупателям. Примерно три года назад, когда запускался этот проект, новостроек в ЮВАО практически не было. Более того, казалось безумием, что кто-то по собственной воле захочет купить там новую квартиру, даже Южное Бутово казалось многим обитателям округа оптимальным направлением для эмиграции. Но ГК «Пионер» удалось получить площадку буквально в пешей доступности от станции метро «Волжская», новостроек возле метро даже тогда в Москве было не так много, и в компании решили просчитать, кому же может быть интересен новый проект.

Изначально можно было пойти двумя возможными путями. Во-первых, девелопер мог начать «пылесосить Москву» в поисках потенциальных покупателей, привлекая их, прежде всего, низкой ценой. К примеру, именно так в свое время продавался и до сих пор продается микрорайон «Царицыно» в Восточном Бирюлево.

Во-вторых, существовала возможность сосредоточиться на локальном спросе — на тех потенциальных мигрантах, которые готовы покинуть свой район ради лучшей жизни  на другом конце Москвы, но при этом согласны остаться при соблюдении определенных условий.

В ГК «Пионер» решили пойти по второму пути и выяснить, при каких условиях немного разбогатевшие жители ЮВАО согласятся остаться в родном районе. Оказалось, что набор условий достаточно прост: развитая инфраструктура, монолитный дом и улучшенные планировки квартир. Так родилось понятие жилья комфорт-класса, которое очень быстро разошлось по всей Москве. Однако, по данным участников рынка, ГК «Пионер» не успела вовремя запатентовать свою маркетинговую находку, и вскоре каждая вторая стройплощадка запестрела рекламой жилья комфорт-класса. Чтобы как-то выделить свою концепцию и собственные объекты из общей вереницы, девелоперу пришлось придумывать что-то новое, и в итоге появился зонтичный бренд Life, под которым и реализуется теперь большая часть проектов ГК «Пионер» в Москве. Так возник жилой комплекс «LIFE-Волжская».

Комплекс из 6 корпусов расположен в центре улицы Чистова и территориально относится к району Текстильщики, однако девелопер решил сделать упор на близость к метро, видимо, поэтому в название было вынесено слово «Волжская».  Проект разработан архитектурной мастерской "Сергей Киселев и партнеры". LIFE-Волжская – монолитные односекционные корпуса высотой от 14 до 20 этажей.

Инфраструктура комплекса включает уже действующую симпатичную детскую площадку,  а также запроектированные по плану детский сад и начальную школу. Буквально за углом от жилого комплекса находится магазин «Пятерочка». Дорога до метро, действительно, занимает не больше десяти минут, еще одним ощутимым преимуществом комплекса можно считать близость Волжского бульвара, удобного для прогулок с детьми, недалеко также расположен парк «Кузьминки».

Как в свою очередь указывает девелопер, очевидным преимуществом является то, что район застраивался в середине двадцатого века, поэтому здесь существует давно сложившаяся инфраструктура: 8 общеобразовательных школ, 3 колледжа, техникум,17 детских дошкольных учреждений, медицинское училище, Дворец пионеров и т.д. Впрочем, в будущем девелопер обещает более развитую инфраструктуру, в частности, здесь «появятся не только шесть новых монолитных домов, но и современная инфраструктура: магазины, салон красоты, рестораны, детский сад, блок начальных классов средней школы и, конечно, удобная подземная парковка на 825 мест».

В настоящий момент квартиры от застройщика остались во втором и пятом корпусах, строительство которых должно завершиться до конца 2013 года. В рамках первой очереди уже построены первый и четвертый корпуса, а на будущее намечено строительство третьего и шестого корпусов.

Второй корпус

Больше всего квартир в настоящий момент предлагается во втором строящемся корпусе. Планировки квартир совпадают с уже построенным первым и четвертым корпусом. В настоящий момент в корпусе есть несколько двухкомнатных квартир, которые подходят под наш бюджет.

Так, за 8,99 млн руб. предлагается «двушка» на восьмом этаже площадью 56,2 кв. м. Окна будут выходить во двор, а сама квартира будет сдаваться в состоянии shell&core. При этом в отличие от многих других подобных предложений, в квартире уже установлены перегородки, которые при желании можно снести. Еще раз повторимся, это монолит, поэтому спланировать свое пространство можно относительно свободно. Согласно планировке,  предусмотрено два санузла, в остальном квартира, по сути, ничем не отличается от планировок советского типа: небольшая кухня, через перегородку — большая комната, дальше — спальня. На сегодняшний день ГК «Пионер» предлагает скидки покупателям квартир во втором корпусе: до 10 % при стопроцентной оплате.

Пятый корпус

Что пятый, что второй  - оба корпуса будут сданы до конца 2013 года, и в обоих корпусах предлагаются двухкомнатные квартиры примерно такой же площади и такой же цены. В частности, за 9,2 млн руб. в пятом корпусе можно приобрести «двушку» площадью 60 кв. м такой же планировки. Как объясняют менеджеры по продажам, площадь увеличивается в основном за счет площади кухни, но в квартире площадью 56 кв. м после обмера БТИ также возможно увеличение площади на пару кв. метров, то есть в данном случае различие между квартирами достаточно условно. Возможно, поэтому девелопер использует схему стимулирования продаж во втором корпусе в ущерб пятому, где квартир все-таки осталось поменьше. Если во втором корпусе можно получить скидку до десяти процентов, то в пятом корпусе покупателям придется рассчитывать всего на 5% при стопроцентной оплате.

Первый корпус

Первый корпус, как и четвертый, уже полностью построен, и в настоящий момент покупатели квартир ожидают права собственности, которое обещают дать примерно в феврале 2013 года. Поэтому квартир от застройщика здесь нет, но можно приобрести несколько квартир по переуступке права требования. Правда среди таких квартир двухкомнатных не оказалось, зато можно купить «однушку» площадью 37 кв. м по цене 6 млн руб. Впрочем, на эту квартиру уже никакие скидки по понятным причинам не действуют, зато можно сразу въехать и заниматься ремонтом.

Вывод: Пожалуй, самое интересное предложение среди новостроек ЮВАО, особенно радует, что застройщик уже открыл детскую площадку и не обманывает в вопросе близости метро. Стоит отметить, что все квартиры продаются по-белому через договоры долевого участия, подлежащие обязательной регистрации. Если посмотреть на корпуса, то с учетом скидок самое интересное предложение — во втором корпусе.

ЖК «Новые Кузьминки»: «что вы там хотите увидеть? Там ничего нет»

Этот проект от ГК «СУ-155» является единственным серьезным конкурентом предыдущего проекта для более-менее состоятельных покупателей из числа обитателей ЮВАО. Как и ЖК «LIFE-Волжская», проект находится возле станции метро, правда, значительно ближе — всего в 50 м от станции «Кузьминки» - на перекрестке Волгоградского проспекта и Зеленодольской улицы.

Поэтому в пешей доступности от комплекса расположено бесчисленное количество объектов инфраструктуры, включая торговые центры и рестораны, а буквально в десяти минутах от объекта находится большой ТЦ «Афганец». Впрочем, загруженность станции «Кузьминки» в несколько раз превышает загрузку «Волжской», так что в час пик транспортная доступность района существенно снижается. Еще один существенный недостаток комплекса — отсутствие возможности посмотреть изнутри стройплощадку. 

Служба продаж «СУ-155» на просьбу показать квартиру отреагировала неадекватно нервно, а менеджер по продажам с ходу заявил: «Что Вы там хотите увидеть?». Как выяснилось, на московских объектах компании не принято организовывать офисы продаж и нанимать менеджеров для показа объектов, единственное счастливое исключение — это комплекс «Нагатино-Садовники», который мы уже посмотрели в один из прошлых разов. Среди московских девелоперов это невероятно редкий случай. В службе продаж ГК «СУ-155» эту коллизию никак объяснить не смогли. «Там ничего нет», - был краток менеджер. Более того, точный адрес объекта удалось узнать только в ходе повторного звонка.

Менеджер по продажам был не слишком далек от истины. Комплекс состоит из двух корпусов. Первый корпус — 2А — уже построен, и квартиры в нем предлагаются по переуступке. Корпус 2 в настоящий момент строится, на самом деле строительство замерло на уровне первого этажа, и несмотря на активность на стройплощадке, серьезных подвижек в его строительстве на первый взгляд не видно.

В отличие от «LIFE-Волжская», комплекс строится не по монолитной, а по панельной технологии.  Существенное неудобство заключается в том, что жилой комплекс продается по схеме ЖСК, это накладывает серьезные ограничения при продаже квартиры на стадии строительства.

Впрочем, многие недостатки компенсируются обширной инфраструктурой района. Как обещает девелопер, в непосредственной близости к дому находятся кинотеатр "Высота", детские сады № 183, №205 и № 1494, школы № 333, №466, № 641, поликлиники, аптеки, магазин "Дары Природы", магазин бытовой техники "Эльдорадо", отделение Сбербанка, салон красоты и химчистка. Никаких скидок и рассрочек в комплексе не предусмотрено, как и дополнительной собственной инфраструктуры.

Корпус 2

Строящийся корпус представляет собой 18-этажный двухсекционный жилой дом серии И-155. Это одна из тех серий, которые в свое время стали продаваться на московском рынке как «продвинутая панель» с более длительным сроком эксплуатации и повышенными возможностями планировок. В частности, ее конструктивные особенности позволяют из одних и тех же изделий по одной и той же схеме собирать дома разных конфигураций, разной этажности, с разными типами квартир. Более того, дома строятся как многосекционные, так и башенного типа. Более того, в домах серии И-155, как и в домах выполненных по монолитной технологии, можно применять свободные планировочные решения, так как несущие панели имеют шаг длиной в 7,2 метра, что больше существующего стандарта. В итоге квартиры имеют свободную планировку и, как и в монолите, сдаются в состоянии shell&core. Хотя раньше та же «СУ-155» предлагала хоть какую-то отделку – полы, обои и двери. 

В настоящий момент в комплексе выставлены на продажу несколько двухкомнатных квартир одинаковой площади, но на разных этажах. В частности, на одиннадцатом этаже можно купить «двушку» площадью 75,3 кв. м за 10,99 млн руб. Планировка квартиры предусматривает окна на одну сторону, два санузла, а также две лоджии: в спальне и на кухне. В свою очередь на седьмом этаже такая квартира идентичной площади и планировки будет стоить уже 9,79 млн рублей.

Корпус 2А

В отличие от второго корпуса, этот корпус уже полностью построен. Он возведен из той же серии панельных домов «И-155», однако представляет собой только одну секцию и имеет большую высотность — 24 этажа, то есть перед нами другой вариант серии — башенного  типа. Как обещает девелопер, квартиры запроектированы с просторными комнатами, большими лоджиями, в зависимости от планировки в них имеются эркеры, а балконы и лоджии остеклены. В настоящий момент в доме не осталось в продаже квартир двухкомнатных квартир, однако в наш бюджет укладывается трешка площадью 87,8 кв. м — ее можно купить за 12,8 млн рублей. По планировке окна выходят на одну сторону, также предусмотрено две лоджии: в спальне и на кухне.

Вывод: Если покупать квартиру в этом комплексе, то, наверное, стоит переплатить и купить, скорее, трешку в построенном корпусе, чем в строящемся корпусе. Впрочем, для панельной новостройки все-таки слишком высокие цены.


СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В КРУПНЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСАХ ЮВАО

 

ЖК «Life-Волжская», корп. 2

ЖК «Life-Волжская», корп. 5

ЖК «Life-Волжская», корп. 1

ЖК «Новые Кузьминки», корп. 2

ЖК «Новые Кузьминки», корп. 2А

Площадь, кв. м

56,2

60

37

75,3

87,8

Наличие собственной инфраструктуры

Детская площадка, детский сад, начальная школа, магазины

Отсутствует

Цена, млн руб.

8,99

9,2

6

10,99

12,8

Механизм продажи

ДДУ по ФЗ-214

ДДУ по ФЗ-214

ДДУ по ФЗ-214

ЖСК

Девелопер

«Пионер»

«СУ-155»

Продавец

«Пионер»

«СУ-155»

Дополнительные платежи

Отсутствуют

30 тыс. руб. за оформление документов, 8000 руб. - подключение к электричеству, 3000 руб. - вступление в ЖСК

Сдача Госкомиссии

IV кв. 2013 г.

IV кв. 2013 г.

II кв. 2013 г.

II кв. 2013 г.

Сдан

Ипотека, акции, скидки, рассрочки

При стопроцентной оплате предоставляется скидка 10%.
Ипотека от банка «Уралсиб», «Московского ипотечного агентства», «Московского кредитного банка.

При стопроцентной оплате предоставляется скидка 5%.
Ипотека от банка «Уралсиб», «Московского ипотечного агентства», «Московского кредитного банка.

 Ипотека от банка «Уралсиб», «Московского ипотечного агентства», «Московского кредитного банка.

Рассрочка и скидки отсутствуют. Ипотека от банка «Зенит» и Росевробанка.

Источник: собственные данные компаний, а также представителей компаний, показывавших автору статьи объекты

Алексей Лоссан
Фото Алексея Лоссана

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

 

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Что на самом деле можно купить в новостройках Измайловского района?

Крупнейшие новостройки ЮАО: какую квартиру можно взять за 7 – 10 млн рублей? 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова