Рубрики раздела Test&Life

Лента

Крупнейшие новостройки ЮАО: какую квартиру можно взять за 7 – 10 млн рублей?

28 ноября 2012
«Тайный покупатель» из рубрики Test@Life от RealEstate.Ru теперь решил присмотреть двухкомнатную квартиру для семьи из трех человек в крупнейших новостройках Москвы. Идея в том, чтобы оценить не только предлагаемые для жилья метры, но и окружающую инфраструктуру, которую предлагает застройщик. При известном дефиците в столице детсадов, школ, медучреждений и объектов бытовых услуг, это немаловажно.

«Тайный покупатель» из рубрики Test@Life от RealEstate.Ru  теперь решил присмотреть двухкомнатную квартиру для семьи из трех человек в крупнейших новостройках Москвы. Идея в том, чтобы оценить не только предлагаемые для жилья метры, но и окружающую инфраструктуру, которую предлагает застройщик. При известном дефиците в столице детсадов, школ, медучреждений и объектов бытовых услуг, это немаловажно. Мы начали с ЮАО.

В отличие от восточной и юго-восточной части города, южное направление не обладает репутацией неблагополучного, здесь лучше с  транспортной доступностью, чем у соседей, а цены значительно ниже, чем в соседнем ЮЗАО. Мы решили оттолкнуться от движения Замоскворецкой линии метро и остановили свой выбор на двух масштабных комплексах. Первый объект — микрорайон Нагативно-Садовники от компании «СУ-155» - расположен на Нагатинской набережной в пешей доступности от станции метро «Коломенская» и может похвастаться видами на Москву-реку.

В свою очередь второй объект — масштабный микрорайон «Царицыно» - расположен примерно в двадцати минутах езды от одноименной станции метро.

Оба проекта имеют признаки «комфорт-класса». В первом случае атрибутом более дорогого сегмента является месторасположение и близость к реке, во втором — развитая инфраструктура. Мы рассмотрели несколько вариантов в корпусах различной готовности и сравнили их между собой.

НАГАТИНО-САДОВНИКИ, МИКРОРАЙОН, 1


Согласно одной из самых популярных теорий, в ближайшее время одним из основных векторов развития Москвы должно стать освоение пространства вдоль Москвы-реки. С этой точки зрения проект «СУ-155» в Нагатино-Садовниках можно считать весьма перспективным.

Два многосекционных дома расположены рядом друг с другом на Нагатинской набережной. Впрочем, в настоящий момент само место представляет пример того, насколько нерационально может использоваться набережная. Добраться до нового микрорайона можно пешком примерно за пятнадцать минут от станции метро «Коломенская». Таким образом, на дорогу до центра города уйдет не более получаса общественным транспортом. Однако сам путь вряд ли можно назвать приятным. Метромост в настоящий момент находится в ужасном состоянии, обшарпан, не ухожен, часть стекол разбита. Вслед за ним начинается Нагатинская набережная: узкая пешеходная зона вдоль реки, шесть полос для автомобилей, еще более узкая дорожка с другой стороны магистрали, затем широкая зеленая полоса исключительно для выгула собак, гаражи и затем — многоэтажные дома. Более того, с противоположной стороны реки, на которую собственно открывается вид из комплекса, расположены корпуса 13-го автобусного парка.

Впрочем, девелопер описывает ситуацию несколько иначе. «Район славится своими уникальными видовыми характеристиками и экологическим благополучием, образованным большим количеством зеленых насаждений, а соседство с парком-музеем "Коломенское" создает прекрасные условия для отдыха. Незабываемый пейзаж с видом на Москву реку, курсирующие из стороны в сторону речные трамвайчики и все это всего в 7 км от центра столицы», - говорится на официальном сайте проекта. При этом одним из значимых элементов окружения называется усадьба «Коломенское», хотя она расположена в нескольких километрах от микрорайона. Другим плюсом девелопер считает развитую инфраструктуру: в пятиминутной пешей доступности от жилого дома находятся 3 школы, 2 детских сада, магазины, фитнес-центр. Это все действительно есть. Меж тем, мы не нашли информацию о том, что девелопер будет что-то из социальной инфраструктуре строить дополнительно.

Если говорить о самом возведении микрорайона, то строительство ведется на федеральных землях и предусмотрено распоряжением еще Правительства Москвы от 20.06.2003 № 1067-РП «О строительстве здания Управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по г. Москве и Московской области». 

Но дольщики на своем ресурсе nagatino29.narod.ru пишут о том, что сроки строительства много раз переносились, что даже стало предметом многочисленных жалоб в управу со стороны дольщиков проекта. По данным сайта, последний раз окончание строительства  корпуса 29А  было назначено на четвертый квартал 2010 года: «примерно два года назад — в середине января 2011 г. со стройплощадки вообще был снят информационный щит со сроками строительства», что изрядно напугало жителей. Впрочем, в настоящий момент щит стоит, и сроки в нем уже новые.

Несколько смутило то, что для покупки жилья здесь необходимо стать членом Жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Это, как и долевое участие по ФЗ-214  -  законная схема инвестирования. Впрочем, она предполагает ряд дополнительных сложностей и затрат. Об этом подробнее смотрите здесь.

Корпус 29А


Дом. Сам дом индивидуальной панельной серии И-155 – состоит из девяти секций переменной этажности (12-12-16-20-16-12-18-16-14 этажей). В каждом подъезде будет расположено от двух до четырех лифтов, однако чтобы попасть на запасную лестницу, надо пройти через общий балкон. Дело в том, что согласно требованиям пожарной безопасности, в каждом новом доме должна быть оборудована отдельная лестница, изолированная от лифтовых шахт. Поэтому большинство застройщиков предпочитают ограничиться именно таким вариантом и не строить еще одну лестницу. Вряд ли это можно считать недостатком, но явно создает неудобства в зимнее время, если отключатся лифты. В настоящий момент корпус достроен примерно до десятого этажа.

Квартира и цена. Во всех квартирах разделены гостевая и спальная зона, а уже во всех двухкомнатных квартирах предусматривается второй санузел. Как обещает девелопер, в проекте предусмотрено минимум несущих стен, что при желании позволит перенести кухню и организовать дополнительную комнату, убрать «лишний» санузел, увеличить площадь прихожей или организовать гардеробную. На практике это означает, что вторая комната просто отделена стеной, а остальная зона — свободная. По сути, речь идет о проходной комнате или салоне — объединенной зоне кухни и зала. Это создает определенные неудобства: спальня оказывается чрезвычайно узкой и вытянутой.

Я не услышал никаких предложений от застройщика по отделке квартир. В той, что я посмотрел, не было даже дверей – чистый Shell&Core. Впрочем, к качеству стыков и установки окон придраться не могу  - внешне все в порядке. Окна «моей» квартиры выходят во двор, не на набережную. Вид – не очень, но зато должно быть потише. Но вот сфотографировать квартиру – что в этом корпусе, что во втором - мне не разрешили. Взамен выдали картинку с планировкой. В настоящий момент стоимость такой двухкомнатной квартиры площадью 73,9 кв. м составляет 9,391 млн руб.

Корпус 30А

Дом. Корпус 30А повторяет своего соседа — корпус 29А - за двумя исключениями. Во-первых, он сдается позднее. Если 29А должен быть сдан во втором квартале 2013 года, то 30А — только к концу 2013 года.  Строительство второго корпуса остановилось на  уровне пятого этажа. Во-вторых, если в 29А можно напрямую стать членом ЖСК, то в 30А придется уже заключать договор переуступки прав требования от других физлиц, надо понимать, что от других пайщиков. По крайней мере, это касается «двушек», которые нас заинтересовали.

Ситуация достаточно необычна, потому что чаще всего бывает наоборот: чем позже сдается проект, тем больше вероятность, что квартиры будут как раз по переуступке. В случае микрорайона «Нагатино-Садовники» все иначе. Как объясняют менеджеры по продажам, это тоже квартиры «как бы от компании», но принадлежат физлицам. Остается предположить, что в трудный для «СУ-155» момент часть самых ликвидных квартир была переписана на близких компании людей, чтобы их в случае банкротства не забрали банки. Однако это только предположение: в самой компании такую необычную ситуацию объясняют тем, что на ранней стадии продаж в корпусе 30А были очень привлекательные цены.

Более того, за оформление переуступки придется заплатить юристу «СУ-155» 90 тыс. руб., объясняется это одной сложностью: эту сделку должно одобрить собрание всех пайщиков.

Квартира и цена. При этом стоимость квартиры ненамного меньше, чем в более готовом корпусе. В настоящий момент точно такая же двухкомнатная квартира, как я посмотрел в корпусе 29А, будет стоить 9,772 млн рублей.

ВЫВОД: Проект действительно расположен близко к центру, а с учетом новой программы правительства Москвы по застройке промзон и освоению депрессивных пространств это место сможет потенциально стать очень привлекательным. Но пока придется привыкнуть к вылетной магистрали под окном, площадке для выгула собак и виду на промзону. Если это не смущает, то предложение интересное. Для сравнения, трехкомнатные квартиры (площадью от 107 кв. м) в этом комплексе начинаются уже от 13 млн рублей. Однако если уж покупать в Нагатино-Садовниках, то в более готовом корпусе. Здесь больше шансов, что сроки сдачи не перенесут снова. Да и с оформлением меньше сложностей.

МИКРОРАЙОН «ЦАРИЦЫНО»

Микрорайон «Царицыно» - это самый масштабный по объему общей площади девелоперский жилой проект на сегодняшний день в пределах МКАД. Его масштабы действительно поражают. В частности, только первая фаза строительства предусматривает возведение 15 жилых монолитно-кирпичных корпусов вместе с многочисленными объектами инфраструктуры, а в общей сложности здесь запланировано построить около 800 тыс. кв. м недвижимости — для современного московского рынка масштабы невероятные.

Продажами здесь занимается «НДВ-Недвижимость», сделавшая себе имя на проекте «Марфино» в кризис.

Название проекта указывает на близость к парку «Царицыно», на самом деле это не совсем верно. Добираться до нового микрорайона, действительно, удобнее всего от станции метро «Царицыно», однако он расположен в районе Восточное Бирюлево. Более того, доехать до площадки даже на общественном транспорте можно только за пятнадцать минут. Впрочем, недалеко от комплекса расположена станция «Бирюлево Товарная», но вряд ли она кому-то подойдет. Еще один минус района — он с трех сторон окружен промзоной, что сказывается уже на подходе к стройплощадке: идти приходится по грязной проезжей части к небольшому двухэтажному домику, где расположен «супермаркет недвижимости» от компании «НДВ-Недвижимость». Сразу видно, что продажа квартир здесь поставлена на поток: короткая консультация с одним из примерно десяти специалистов, буклеты на входе, оперативный просмотр строящихся корпусов. Единственное, что смущает на стройплощадке - это невероятная непроходимая грязь. Так что, выезжая сюда на просмотр, запасайтесь резиновыми сапогами.

Приятно то, что продажи здесь идут по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214. Подробнее об этом см. здесь. Также можно взять ипотеку у таких банков, как Балтика, ВТБ-24, Промсвязьбанк, Россельхозбанк и др.
  

Корпус 8


Дом. Это самая готовая на сегодняшний день часть микрорайона, в настоящий момент происходит выдача ключей.
Квартира и цена. В продаже остались только двухкомнатные квартиры достаточно большой площади и стоимостью почти под 10 млн рублей. Но они оформляются по переуступке прав ДДУ (это законная продажа, но чуть более рискованная, чем оформление ДДУ. Подробнее см. здесь). Однако, в отличие от Нагатино-Садовников, у этого проекта есть существенный плюс. Девелопер предлагает отделку - на сегодня есть три варианта: «кантри», «классика» и «средиземноморье». Все три типа не слишком отличаются друг от друга, но выглядят вполне достойно (на фото). Если покупатель сразу вносит всю сумму, то стоимость отделки «под ключ», включая сантехнику, составит 5000 руб. за кв. метр. Таким образом, отремонтировать всю квартиру получится примерно за 400 тыс. руб. Если речь идет об ипотеке или рассрочке, то цена отделки вырастет до 12 тыс. руб. за «квадрат».

Мне  в 9-м корпусе показали несколько квартир, в том числе и ту, что уже продана и где сделана отделка по выбору покупателя. Смотрится довольно аккуратно. Так что если нет особых притязаний по дизайну, это хорошее предложение от девелопера. Планировки все разные, есть и любимые многими распашонки, когда окна выходят на разные стороны дома.  Так что лучше приехать и выбрать самому наиболее подходящий вариант планировки. Впрочем, почти все окна выходят во двор – на весьма типичный для большого спального района пейзаж: окна напротив в соседних высотках.


Корпус 9

Дом. Как и восьмой корпус, девятый корпус микрорайона «Царицыно» относится к первой очереди проекта. Его монтаж начался в первом квартале 2010 года, а срок сдачи Госкомиссии установлен на IV квартал 2012 г., то есть до конца года квартиры должны быть сданы. В настоящий момент строительство вовсю идет, и девелопер занимается уже внутренними помещениями. Девятый корпус отличается по проекту от восьмого. Если восьмой представляет собой змейку в виде буквы W, то девятый корпус имеет более сложный вид и сверху похож на большого жука. В действительности, корпус просто огромный.

Квартира и цена. Еще этот корпус отличается меньшей площадью квартир, что существенно сказывается на цене. В частности, здесь можно найти квартиру «двушку»-распашонку площадью 65,2 кв. м и по цене 7,36 млн руб., что примерно на 2 млн дешевле, чем в восьмом корпусе. В настоящий момент «НДВ-Недвижимость» также предлагает в подарок отделку, однако для этого документы надо было подписать до 1-ого декабря.

Корпус 1

В отличие от восьмого и девятого корпуса, первый корпус находится в настоящий момент на уровне монтажа технического этажа и подземного паркинга, работы начались только во втором квартале 2012 года, и планируется их завершить в середине 2013 года. В настоящий момент в этом корпусе можно купить двухкомнатную квартиру площадью 64,8 кв. м за  7,2 млн руб. Это ненамного дешевле, чем в девятом корпусе при том, что девятый корпус уже готовится к сдаче.

Впрочем, у первого корпуса есть очевидные преимущества: он ближе всех расположен к детскому саду и школе и немного ниже с точки зрения высотности. Впрочем, в этой очереди можно найти и квартиры дешевле. В частности, как рассказывают в «НДВ-Недвижимости», недавно в продажу поступили двухкомнатные квартиры во втором корпусе, со стоимостью предложения от 6,98 млн рублей. Однако в любом случае стоимость основной массы «двушек», расположенных в корпусах этой очереди строительства, начинается от 7,3 млн рублей.

Вывод: Много предложений в хорошем балансе цены и качества. Необычно то, что в столице можно взять новостройку хорошей площади – от 65 кв.м за 7 млн рублей. Порадовало и оформление по ФЗ-214, а также наличие ипотеки. Немаловажно и появление новых  детсада и школы. Преимуществ, безусловно, много. Однако этот вариант хорош для тех, кого не угнетает жить в окружении огромного спального района.




СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА «ДВУШЕК» В КРУПНЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСАХ  ЮАО

 


Нагатино-Садовники, мкр.1, корп.29А

Нагатино-Садовники, мкр.1, корп. 30А

Микрорайон «Царицыно», корпус 8

Микрорайон «Царицыно», корпус 9

Микрорайон «Царицыно», корпус 1

Площадь, кв. м

73,9

73,9

82,1

65,2

64,8

Наличие собственной инфраструктуры

Уже есть 3 школы, 2 детских сада, магазины, фитнес-центр

Девелопер построит паркинг, детский сад, школу

Цена, млн руб.

9,39

9,77

9,78

7,36

7,2

Механизм продажи

ЖСК

Переуступка 
прав члена ЖСК

Переуступка по ДДУ по ФЗ-214

ДДУ по ФЗ-214

Девелопер

«СУ-155»

«Московский комбинат хлебопродуктов»

Продавец

«СУ-155»

«НДВ-Недвижимость»

Дополнительные платежи

Не известно

90 тыс. руб. за оформление переуступки

Не известно

Сдача Госкомиссии

II кв. 2013 г.

IV кв. 2013 г.

Идет приемка МГСН и выдача ключей

IV квартал 2012 г.

II квартал 2013 г.

Ипотека, акции, скидки, рассрочки

Нет данных

Нет данных

Возможна ипотека от банков: Балтика, ВТБ-24, Промсвязьбанк, Россельхозбанк и др.

При 100%-ной оплате отделка стоит 5000 руб. за кв. м.

Возможна ипотека от банков: Балтика, ВТБ-24, Промсвязьбанк, Россельхозбанк и др.

При 100%-ной оплате отделка стоит 5000 руб. за кв. м,

беспроцентная рассрочка до сдачи корпуса в ксплуатацию

Источник: собственные данные компаний, а также представителей компаний, показывавших автору статьи объекты 

Алексей Лоссан

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова