Рубрики раздела Test&Life

Лента

Красногорск: «однушка» бизнес-класса за 5 млн руб.

04 января 2012
Хорошее соотношение цены и качества

  В столице Московской области, городе Красногорске, где мы продолжили  искать квартиру для семьи из трех человек под видом  тайного покупателя, нашлось четыре эконома и даже  один бизнес-класс на бюджет в 5 млн руб.  Здесь, в 2 км от МКАД,   весь город состоит из скучных, довольно однотипных  новостроек, и только гигантская футуристическая труба горнолыжного комплекса «СНЕЖ.КОМ» на въезде говорит о том, что у этого городка есть что-то особенное или будет. Население - всего 117 тыс. человек, расти есть куда. 

Все «наши» квартиры были с высокими потолками в монолитных домах, в двух из них имеется даже подземный паркинг. Никаких панельных домов местный рынок уже не предлагает. А застройщики конкурируют не только ценой и местом, но качеством отделки. Приятно удивил ЖК «Изумрудные холмы», предложивший квартиры не только со стандартным набором, но с добротными входными дверями, двойными стеклопакетами, радиаторами, счетчиками, зашпаклеваными стенами и потолками,  выровненными. В комнатах  осталось только поклеить обои, побелить потолок, установить межкомнатные двери и положить ламинат.

Но продавцы на всех объектах предупредили, что с нового года они поднимут цены.

До Красногорска по Волоколамке мы домчались за полчаса от Пушкинской площади. Сюда ходят все виды общественного транспорта: маршрутные такси № 209, 151, 856,  электропоезд  от Рижского вокзала до "ст. Павшино", от ст. м. "Строгино" - маршрутка № 858.

НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НОВОСТРОЕК

ЖК «1-й Молодежный» - ул. Почтовая, д. 16

Итоговая цена - 4,448 млн руб.

Будущий жилой комплекс  - 20-этажное каркасно-монолитное здание находится рядом с  почти построенным торговым центром и новой оранжевой высоткой. Неподалеку -  Ильинское шоссе. Место немного шумное из-за трассы, но довольно приятное по архитектуре: лучше среднего для Красногорска.   

Вариант на 4,5 млн руб. (вместе с ремонтом и оформлением документов — см. Таблицу)  получается при двушке в 47 кв.м. Но можно взять квартиру побольше — 54,2 кв.м стоимостью в 4,26 млн руб. (без ремонта) и тоже вписаться в 5 млн руб. Хотя уже и с некоторым напрягом.

Инвестор и продавец - «МИГ—Недвижимость», дочка «Московского кредитного банка». У него не меньше половины квартир в этом доме. Как инвестор, МИГ готова проявить гибкость и по цене, и по срокам платежей. Чего не может предоставить обычный риелтор.

Об этом здесь говорят, подчеркивая, что у МИГа условия будут лучше в любом случае, нежели у другого продавца в это комплексе — компании «Проектсервис». Кроме того, в отличие от застройщика, количество банков, выдающих ипотеку, тоже больше — на один.      

Вывод: Отличное соотношение цены и качества.

ЖК «Красногорские Ключи»: ул. Вокзальная, д. 4 

 

Итоговая цена - 4, 847 млн руб. 

  Монолитный 25-этажный дом строит красногорская компания «Финанс Консалт».  «Красногорские Ключи» расположены рядом с вокзалом, и стук колес здесь будет постоянным. Хотя современные стеклопакеты могут несколько снизить шум, но такое близкое соседство с железкой мне не очень нравится. Сама стройка в день моего приезда -   21 декабря  - не велась, котлован замело снегом.

Но риелтор Дмитрий  из «Азбуки Жилья» предупредил, что с нового года таких низких цен, как сейчас не будет. Стоимость кв. м  с 75 тыс. руб. поднимется  до 85 тыс. руб.  

Вывод: Тут «двушку» можно взять большей площадью, чем в ЖК "1-й Молодежный". Но место не очень хорошее – рядом с жд вокзалом, и стадия весьма рискованна - самое начало стройки.

 

 

ЖК «Изумрудные холмы»: Анинская улица, корпус 1

Итоговая цена — 4, 863 млн руб.

 
Этот жилой комплекс попеременной этажности находится на окраине  Красногорска, и будет включен в границы города по окончании строительства. Он стоит рядом с лесопарком, в котором расположился коттеждный поселок «Новая Опалиха». Тут же ТЭЦ, построенная   застройщиком. Питерская компания «Эталон-Инвест», входящая в строительный холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ», строит тут целый микрорайон на 400 тыс. кв.м жилья с школой, детсадом, больницей.

Часть домов уже полностью смонтированы (см. фото), и выглядят неплохо. Особенно мне нравятся балконы с панорамным остеклением.

Сегодня строительная компания предлагает  новогодние скидки в 12 % от стоимости жилья. Квартиры с полной отделкой можно взять по цене за 4, 815 млн руб. при площади в 50,7 кв.м. Этот вариант мне нравится больше: дешевле получается. Хотя посмотреть его пока нельзя. (см. фото планировки).

 Стоит отметить, что и под чистовую отделку квартиры здесь сдают в более готовом варианте, чем в других новостройках: пол, потолок и стены ошпаклеваны и выровнены. Есть подземный паркинг, машиноместо стоит от 800 тыс. руб. 

Но не все так хорошо:  сроки сдачи домов задерживаются, это обсуждается на форумах пайщиков. Заствляет задумать только то, что здесь организован ЖСК, и договоры с покупателями заключаются не по 214-ФЗ. 

Вывод: Дороговато, но качество лучше просто эконома, впрочем, смущает ЖСК.   

 

 ЖК «Дом 6»: Микрорайон Чернево-2 

Итоговая цена -  4,998 млн руб.

  Найти этот адрес довольно сложно, если смотреть на описание объекта, и даже просить   продавца объяснить дорогу. Даю наводку: ищите Красногорский водоканал по адресу ул. Ленина, д. 62. Стройка прямо за Водоканалом. Этот жилой комплекс  ближе к  более отдаленному концу Красногорска, то есть дальше то Москвы.  

Когда мы были на стройплощадке, на первом этаже вязали арматуру. Двухкомнатную квартиру площадью в 65, 7 кв. м мне предложили за 4,277 млн руб. Это цена без скидок. Скидка — 1,5%, если брать  ипотечный кредит. Со скидкой квартира стоит 4,212 млн руб.

Строит этот 25-этажный монолитно-кирпичный  дом компания группы «Солид» -  «Солидстройгрупп». «Домус Финанс Недвижимость», партнер, инвестор, которому принадлежит половина квартир в этом доме. Этот инвестор, как и  «МИГ — Недвижимость», принадлежит  «Московскому кредитному банку».

С «Домусом» придется подписывать договор уступки. Договор доверительного управления (ДДУ), как того требует 214-ФЗ, имеется у «Домуса» с застройщиком. Убедиться в этом не составляет большой сложности. Оформление права собственности здесь стоит 21,5 тыс. руб., что не дороже, чем стоимость услуг по оформлению документов на право собственности у других застройщиков.

Компания «Солидстройгрупп» допускала срывы сроков  сдачи домов в Котельниках,  поэтому такое нельзя исключить и здесь. Впрочем, подобные нарушения встречаются почти на всех стройках.

Вывод: Проект на ранней стадии и дальше всех от Москвы.

 

ЖК «Спасский мост»: ул. Спасская 1, корп. 3

Итоговая цена — 5, 003  млн руб.

 Находится на Волоколамке, почти на самом выезде из Москвы. С точки зрения экологии, это, скорее, минус. Но, наверное, это самый красивый жилой комплекс, строящийся в Красногорске (см. фото слева). Окна лоджий сделаны в виде кругов радиусом в метра полтора (см. фото справа), и даже в самой небольшой квартире вид получается необыкновенный, почти как в космическом корабле. В двухкомнатной квартире с тремя кругами - точно корабль. Высокие потолки в 3 метра создают больше  пространства.

Строит  «Спасский мост» известная московская компания «КомСтрин». Квартиры здесь дорогие, поэтом «двушка»  получается дороже 5 млн руб.  Хватает только  на  42,8 кв.м. ценой в 4, 219 млн руб. без допрасходов. Если купить место в паркинге, то попасть туда можно будет прямо из лифта своего дома.

На отделку такой квартиры тоже имеет смысл закладывать 700 тыс. руб. , потому что дом сдается с не выровненными стенами, пол без стяжки.   

 Вывод: Интересная архитектура, но дорого и без отделки.


 

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ В Г. КРАСНОГОРСК

Параметры/ Адрес

ЖК «1-й Молодежный», ул Почтовая, д. 16

ЖК «Красногорские Ключи», ул. Вокзальная, д. 4

ЖК «Изумрудные Холмы», ул. Аннинская, корп. 1

ЖК «Дом 6», Микрорайон Чернево-2

ЖК «Спасский Мост», ул. Спасская 1, корп. 3

Застройщик

ООО «Садовое кольцо»

ООО «Финанс Консалт»

«Эталон-Инвест»

ООО      «Солид-стройгрупп»

«КомСтрин»

Продавец

МиГ

«Азбука Жилья»

«Эталон-Инвест»

«Домус Финанс»

ЗАО «Триумф Град»

Стадия строительства

Монтируется второй этаж

Заливка фундамента

Монтируется 8 этаж в 16-этажном доме

Монтаж на уровне 1-го этажа

Монтаж на уровне 13-14 этажей в 17 этажном доме

Срок реализации (получение права собственности)

1 квартал 2013 г.

3 квартал 2013 г.

4 квартал 2012 г.

1 квартал 2013 г.

2 квартал 2013 г.

Площадь квартир, кв. м

47,18

54,9

50,7

65,7

42,8

Стоимость 1 кв. м (рублей)

78 600

74 990

94 970

65 089

98 574

Заявленная цена / итоговая с дополни-тельными расходами (млн руб)

3,708 / 4,448

4, 117 / 4,847

4,815/4,863

4,277 / 4,998

4, 219 /5,003

Дополни-тельные расходы (рублей)

Отделка квартиры: 700000

Регистрация ДДУ,  оформление права собственности: 40 000

ИТОГО: 740 000

Отделка квартиры:  700 000

Регистрация прав собственности: 30 000

 

ИТОГО:
730 000

Регистрация прав собственности: 1% от сделки. В нашем случае — 48 150.

 

ИТОГО:
48 150

Отделка квартиры: 700 000

Оформление права собственности — 21 500.

 

ИТОГО:
721 500

Отделка квартиры:  700 000

Регистрация прав собственности: 2% от сделки. В нашем случае — 84380.

 

ИТОГО:
784 380

Вид договора долевого участия:   214-ФЗ, другое

214-ФЗ, договор уступки

214-ФЗ

ЖСК

214-ФЗ, Договор уступки

214-ФЗ

Наличие рассрочки /ипотеки

Сберанк, «Возрождение»,  «Интерком-мерцбанк».

Базовая ставка — 13,5%

Сбербанк (13,5% годовых),

ВТБ-24

Сбербанк,
«Номос-Банк», «Инвест-торгбанк» (11% годовых)

Девять банков, в том числе, Сбербанк, ВТБ-24. Самые лучшие условия в МКБ — 10% первоначальный взнос, и процентная ставка 11%

Сбербанк, без поручителей, 10% - если до нового года

Скидки, акции

индиви-дуальные

0

12 %

1,5 % при ипотеке

10 %

Уровень рисков

Не очень высок

Довольно высокий

Не очень высок

Не очень высок

Не высок

 Источник: "МиГ Недвижимость», "Азбука  Жилья», «Эталон-Инвест», «Домус Финанс», «Триумф Град»

 Наталья Кузнецова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова