Рубрики раздела Test&Life

Лента

Киевское шоссе: коттеджи до 7 млн "по-белому" и "по-серому"

02 июля 2012
Журналист RealEstate.ru под видом «тайного покупателя» продолжил искать загородный дом для семьи из трех человек. На этот раз мы выбрали новые проекты на Киевском направлении. Эта трасса так же, как и Калужское шоссе, вошла в состав «новой Москвы» вместе с прилегающими поселками, однако, скорость движения тут намного выше, следовательно, дома здесь вполне подходят для постоянного проживания.

Журналист RealEstate.ru под видом «тайного покупателя» продолжил искать загородный дом для семьи из трех человек. На этот раз мы выбрали новые проекты на Киевском направлении. Эта трасса так же, как и Калужское шоссе, вошла в состав «новой Москвы» вместе с прилегающими поселками, однако, скорость движения тут намного выше, следовательно, дома здесь вполне подходят для постоянного проживания.

Ехать по скоростному Киевскому шоссе – одно удовольствие: до поселка на расстоянии 20 км от МКАД можно легко добраться меньше, чем за 15 минут. Главное, чтобы дорогу не перекрыли для проезда правительственного кортежа. Транспортная доступность позволяет на расстоянии 20-35 км, то есть вплоть до «бетонки», рассматривать дома для полноценного постоянного проживания. Как и на Калужском шоссе, на Киевском направлении в загородном доме можно не только без проблем зарегистрироваться, но и получить московскую регистрацию. Впрочем, тех, кто ищет доступный вариант, ждет неприятный сюрприз – на таком расстоянии, в отличие от той же Калуги, вдоль Киевской трассы обосновались, в основном, проекты бизнес-класса, а большинство недорогих поселков строятся за пределами 80 - 90 км от МКАД. Однако отчаиваться не стоит, недалеко от столицы также можно найти проекты экономкласса и даже двухэтажные таунхаусы, построенные балтийскими архитекторами.

НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ

«Капитолий»: немотивированные амбиции

Итоговая стоимость – 5,3 млн руб.

Громкое название поселка не вполне соответствует его нынешнему состоянию. О том, что у поселка есть столичные амбиции, свидетельствует только огромный глухой забор по периметру. Время от времени в заборе попадаются забаррикадированные въезды, возле одного из них еще совсем недавно был офис продаж, но вагончик, видимо, куда-то переехал, оставив после себя несколько мотков проволоки. Зайти посмотреть поселок можно через один из въездов. На сегодняшний день в поселке проведено межевание земли, есть газ. При этом газовая труба идет практически по левой границе поселка, поэтому риэлторы советуют не покупать дома в этой части.

Существенный плюс заключается в том, что до поселка можно добраться из Москвы на общественном транспорте – на автобусе от станций метро «Юго-Западная» и «Теплый Стан» до расположенного в 300 м населенного пункта Первомайское. Еще одно достоинство поселка – это относительно невысокая стоимость земли. На таком расстоянии от Москвы 350 тыс. руб. за сотку – это вполне конкурентное предложение. Однако в остальном потенциальному покупателю придется положиться на честность девелопера и на то, что он реализует свои обещания. Обещаний, кстати, не очень много. Помимо всех коммуникаций, здесь планируется создать благоустроенную рекреационную зону с пешеходными дорожками и спортивную площадку с детским игровым комплексом. Впрочем, несмотря на то, что половина домов уже продана, в поселке не проложено даже никаких внутренних дорог.

Вывод: Складывается впечатление, что поселок рассчитан, в основном, на инвесторов, однако, для этого должна быть стоимость земли все-таки ниже. Но покупать кусок земли без намека на какую-то активность довольно рискованно.

«Певчее»: поляна до горизонта

Итоговая стоимость – 6,2 млн руб.

Первое, что поражает в коттеджном поселке «Певчее», это его размеры – поселок простирается до самого горизонта – всего здесь 611 участков. Их так много, что посмотреть просто не представляется возможным. Как обещает девелопер поселка, в «Певчем» будет рай для детей – несколько площадок, рассчитанных на разный возраст, футбольное поле, зимний каток, парковые зоны и детский сад. Последнее особенно удивительно: дело в том, что девелоперы иногда анонсируют строительство так называемого детского клуба, но речь идет о месте, где ребенка можно оставить всего на несколько часов – получить лицензию на открытие частного детсада достаточно сложно. Девелоперы «Певчего» обещают своим покупателям справиться с этой задачей.

Отдельное внимание стоит уделить оформлению документов. Как и во многих таких масштабных поселках, в «Певчем» земля записана сразу на нескольких собственников: часть участков числится за физлицами, часть – за юрлицами. При этом договор все равно оформляется с физлицом, а вся сумма в договоре не прописывается. Это означает, что сделка, по сути, происходит по «серой» схеме. Именно поэтому банки не предоставляют здесь ипотечные кредиты, зато есть рассрочка – правда, только на полгода.

Вывод: Масштабы проекта впечатляют, но сможет ли все это реализовать девелопер, большой вопрос.

«Подмосковные вечера»: по соседству с «Газпромом»

Итоговая стоимость – 6,3 млн руб.

Когда подъезжаешь к поселку, то вначале видишь огромный каркас напротив. Оказывается, буквально через дорогу строится гигантский теннисный комплекс. В самом поселке, в отличие от предыдущих объектов, проложены асфальтированные дорожки и установлены в некоторых местах фонари. Представитель продавца сразу сообщает, что все документы оформляются по-белому на юрлицо, сумма прописывается в договоре полностью, оплата производит переводом на счет. Земля имеет категорию «малоэтажное жилищное строительство», что позволяет построить на своем участке в принципе что угодно.

На этом достоинства поселка не заканчиваются. Добраться сюда можно общественным транспортом от станций метро «Теплый стан» и «Юго-Западная».  Для жителей будет предусмотрен собственный магазин и развлекательный комплекс, однако, все необходимые объекты инфраструктуры можно найти в расположенном неподалеку гостиничном комплексе «Империал Парк Отель & SPA», принадлежащем компании «Газпром». Близость к гостинице, помимо связанных с этим сопутствующих радостей, добавляет еще один повод для оптимизма – из комплекса в поселок, скорее всего, проведут оптоволокно.

Вывод: Пожалуй, лучшее предложение на таком удалении от МКАД по Киевскому шоссе.

«Западная долина»: дьявол кроется в деталях

Итоговая стоимость – 6,3 млн руб.

Изучение рынка Киевского шоссе без необычных форматов было бы неполным. Одним из них можно назвать пригород «Западная долина». Объект, прежде всего, уникален своей архитектурной концепцией. Пригласив прибалтийских архитекторов, девелопер поселка – компания «Загородный проект» – сумела создать концепт, удивительно похожий на лучшие скандинавские коттеджные поселки. В рамках проекта компания продвигает 2 продукта: коттеджи с довольно большими участками (общая стоимость – от 12 млн руб.) и таунхаусы. Домовладение не укладывается в наш бюджет, поэтому мы решили посмотреть только таунхаусы. У компании достаточно большая линейка подобных предложений – площадью от 85 до 177 кв. м. При этом некоторые таунхаусы продаются без участков. Итак, за таунхаус площадью 100 кв. м компания просит 5,3 млн руб. Примечательно, что сам дом уже построен, осталось сделать чистовую отделку и развести коммуникации. Более того, все коммуникации, включая Интернет через оптоволокно, в поселке уже есть.

Для продвижения «Западной долины» компания «Загородный проект», помимо инвестиций в архитектуру, использует и другие методы. Например, она построила у себя энергоэффективный «активный дом», в котором молодая семья в течение полугода испытывала на себе все «плюсы» и «минусы» экономии природных ресурсов. То ли из-за заботы об окружающей среде, то ли по другой причине на входе в офис продаж здесь убедительно просят надеть бахилы, а перед презентацией можно увидеть все мыслимые награды рынка недвижимости, включая «Поселок года». Однако дьявол кроется в деталях. Как выясняется, земля в поселке не размежевана, и никакой договор купли-продажи покупатель заключить не сможет. Покупка оформляется через приобретение пая в жилищно-строительном кооперативе. По этой же причине в поселке невозможна ипотека.

Вывод: Интересная архитектура и энергоэффективные технологии не могут скрыть основную проблему поселка – сложности с документами. Плюс для таунхауса все-таки достаточно высокая цена.

«Усадьба Жодочи»: Не влезай. Убьет.

Итоговая стоимость – 7,1 млн руб.

На самом деле деревня, возле которого расположен поселок, называется Жедочи. Однако видимо, запросов в Интернете на «усадьба Жедочи» было достаточно много и до того, поэтому девелопер проекта – ГК «СИТ» – решила несколько изменить название. В поселок нужно добираться по «бетонке» в сторону Калужского шоссе, а затем свернуть на боковую дорогу. Через какое-то время петляющая во все сторону полоса превращается в напрочь разбитую грунтовку. Как уверяет представитель девелопера, делать новую дорогу будут, но после того, как закончатся основные работы. В целом, «Усадьба Жодочи» – это проект верхнего экономкласса, но до бизнес-класса он не дотягивает. От более высокого сегмента ему досталась непробиваемая охрана: время посещения поселка надо заранее согласовать, просто так не пускают, и шикарный хвойный лес. В лесу проложены асфальтированные дорожки, вдоль них стоят фонари, уже есть коммуникации, о чем свидетельствуют канализационные люки и щиты с надписью «Не влезай. Убьет». Общему впечатлению благополучия способствует и раскинувшийся посредине леса чей-то дом от компании Honka. На сегодняшний день большинство участков в поселке продано, однако, некоторая часть еще осталась – все они расположены в «поле» с той стороны, где планируется сделать второй выезд из поселка с частной дорогой до самой «бетонки». В том же направлении можно будет доехать до торгового комплекса, который якобы планируется построить в районе деревни «Глаголево».

У поселка, правда, есть два недостатка. Во-первых, в отличие от всех предыдущих, он строится на земле с разрешением под дачное строительство. Московский мэр Сергей Собянин обещал, что в будущей «новой Москве» всей земле поменяют категорию разрешенного использования, но кто знает, сколько займет этот процесс. Во-вторых, продавец указывает в договоре только миллион рублей. Самое удивительное, что даже с такими условиями можно получить ипотеку в Сбербанке: привлеченная главным кредитором страны оценочная компания «Аукцион» быстро высчитывает стоимость залога. Правда, может потребоваться дополнительное обеспечение.

Вывод: Поселок мог бы относиться к бизнес-классу, но различные недоработки и непрозрачная документация этому мешают. Стоит также добавить высокую стоимость земли. Более того, главным конкурентом поселка является расположенный менее чем в 10 км в сторону Калужского шоссе поселок «Солнечный город».

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО КИЕВСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ

Поселки/ Параметры

«Капитолий»
Без подряда

«Певчее»
Без подряда

«Подмосковные вечера»
Без подряда

«Западная долина»
Таунхаус

«Усадьба Жодочи»
Без подряда

Площадь участка
(сотки)

8

10,5

10,27

2,3

10,8

Площадь дома
(кв. м)

150

150

150

100

150

Расстояние от МКАД (км)

22

20

20

35

37

Сколько продано участков

Из 183 продано 112

Из 611 продано 98

Из 176 участков продано 110

Из 40 продано 17

Из 141 продано 121

Девелопер

Частное лицо

Абсолют менеджмент

Частное лицо

Загородный проект

ГК «СИТ»

Продавец

Инком

Инком

Инком

Загородный проект

Инком

Стоимость заявленная / стоимость с дополните-льными расходами, млн рублей

2,8 / 5,3

3,7 / 6,2

3,5 / 6,3

5,3 / 6,3

4,0 / 7,1

Что входит в официальную стоимость

Земля, электричество по периметру, газ, вода, канализация

Земля, электричество по периметру, газ, вода, канализация

Земля, забор по периметру участка, электричество

Земля, электричество по периметру, газ, вода, канализация

Земля, электричество, водопровод, канализация, газ по периметру

Дополни-тельные расходы, рублей

Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн

ИТОГО: 2,5 млн

Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн
Подключение к водоснабжению и канализации – 300 тыс.

ИТОГО: 2,8 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн

ИТОГО: 1 млн

Строительство дома – 1,5 млн
Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому – 1 млн
Обязательное строительство ограды по периметру – 280 тыс., подключение к газу – 350 тыс. руб.

ИТОГО: 2,7 млн

Стоимость обслуживания, рублей

5000 + коммунальные платежи

5000 + коммунальные платежи

4000 + коммунальные платежи

3500 + коммунальные платежи

7000 + коммунальные платежи

Газ (время проведения)

Проведен

Осень 2012 г.

Проведен

Проведен

Проведен

Вода

Внутрипоселковый водопровод из артезианской скважины

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Внутрипоселковый водопровод из двух артезианских скважин

Электричество (кВт)

10

10

10

7

10

Канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация на поселок

Центральная канализация

Центральная канализация на поселок

Интернет

Отсутствует

Отсутствует

Отсутствует

Оптоволокно

Оптоволокно

Форма оплаты

Рассрочка и ипотека отсутствует

При оплате 20% рассрочка на 6 месяцев без процентов.

Рассрочка на полгода при уплате 30%. Ипотека Сбербанка

При оплате 50% предоставляется бесроцентная рассрочка на полгода. При оплате 100% сразу – скидка в 3%.

Беспроцентная рассрочка на один месяц при оплате 10%. При оплате 20% возможна рассрочка на полгода под 15% годовых. Ипотека Сбербанка


Источник: «Инком», Загородный проект, собственные данные девелоперов

Алексей Лоссан 

 
ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Горьковское шоссе: новых поселков почти нет, а старые продаются медленно
Новорязанка: разнообразие форматов до 7 млн рублей
Дмитровское шоссе: пять эконом-коттеджей в едином стиле
Симферопольское шоссе: дома с участками до 4 млн рублей
Щелковское шоссе: дома и участки экономкласса в 30 км от МКАД

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя. Данные, указаныне в таблице, предоставлены показчиками и представителями девелоперов на месте. Информация по стоимости той или иной опции может не совпадать со среднерыночной.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова