Рубрики раздела Test&Life

Лента

Горьковское шоссе: 10 соток за миллион - какой ценой?

30 апреля 2013
«Тайный покупатель» из RealEstate.Ru начал загородный сезон с осмотра самых дешевых предложений, за которыми он отправился на Горьковское шоссе. И предчувствие его не обмануло - участок без подряда можно взять за 1 млн рублей с небольшим. Но при этом придется распрощаться с мечтами о внутрипоселковой инфраструктуре, скидках, рассрочке и возможностью заключить договор купли-продажи с юрлицом «по-белому».

«Тайный покупатель» из RealEstate.Ru начал загородный сезон с осмотра самых дешевых предложений, за которыми он отправился на Горьковское шоссе. И предчувствие его не обмануло  - участок без подряда можно взять за 1 млн рублей. Но пожертвовать в этом случае  придется многим…

Горьковское шоссе — это головная боль всех автомобилистов и жителей восточной части Подмосковья. С одной стороны оно начинается в столице с постоянно загруженного Шоссе Энтузиастов, а с другой упирается в вечную пробку в Балашихе. Ситуацию усугубляют несколько неудачно поставленных светофоров, на которых съезжают на Горьковское шоссе жители окрестных микрорайонов и расположенного рядом Реутова. В целом, транспортная ситуация в самом начале Горьковской трассы находится в критическом положении, если не сказать больше: даже движение против потока утром из центра в область занимает до Балашихи около двух часов, из которых полтора часа уходит на дорогу после МКАД.

При этом на общественном транспорте сложилась такая же ситуация: на Курский вокзал из области приходят набитые до отказа электрички. Во многом именно этим объясняется достаточно низкая стоимость земли по этому направлению даже в радиусе 28 км от МКАД, то есть до Малого бетонного кольца. На других трассах найти участок на таком удалении от Москвы примерно за миллион рублей практически невозможно, однако, согласившись купить участок в этой части Подмосковья, стоит распрощаться с мечтами о внутрипоселковой инфраструктуре, скидках, рассрочке и возможностью заключить договор купли-продажи с юрлицом «по-белому».

«Петровский лес-2»

Итоговая стоимость — 3,79 млн руб.*

Стоит только въехать в деревню Марьино, как вы утыкаетесь в гигантскую вывеску на красивом зеленом заборе: «коттеджный поселок Петровский лес». Внутри периметра -  аккуратные кирпичные домики. Никаких указателей или шлагбаумов к отделу продаж нет, поселок производит впечатление проданного. Но нам удалось заранее узнать, что там  остался-таки один участок, и надо ковать железо пока горячо. Ведь его цена  - всего 1,2 млн рублей за 10 соток.

Поначалу кажется, что вам именно сюда, однако не стоит себя обнадеживать, - вам дальше. Нужно позвонить по телефону куратору поселка «Петровский лес — 2», который сопроводит вас инструкциями, как за несколько поворотов добраться до места. Ситуация очень своеобразная: по сути, приходится плутать между заборами разной высоты, один из которых — бетонный. Это не должно смущать покупателя: как объясняет риэлтор, поселок распродавался без подряда, и каждый покупатель мог установить себе на участке такой высоты забор, какой захотел. Кто-то в итоге поставил бетонные плиты, кто-то — небольшую изгородь, но все это — коттеджный поселок.

Единственный оставшийся в поселке участок сложно даже назвать неудачным, это, пожалуй, мягко сказано. С двух сторон он упирается в  бетонный забор, построенный владельцем соседнего участка, а с третьей стороны - в тридцати метрах - стоит пятиэтажный жилой дом. На этом пяточке, проникнуть на который можно через дырку в заборе, растут красивые сосны, которые, похоже, являются одним из немногих плюсов. Другой положительный момент составило, как ни странно, соседство пятиэтажки, от которой продавец сразу обещает провести  газ, электричество и центральную канализацию, а сам участок относится к землям поселений. Создается впечатление, что девелопер изначально хотел построить на этом месте объект инфраструктуры, например, магазин, но потом пожалел землю. Сейчас на небольшом пустыре валяется мусор и использованные шприцы. Видимо, продавать этот надел будут долго.

Вывод: Стоит купить, если есть возможность построить бетонный забор по периметру.

«Весна»

Итоговая стоимость — 3,9 млн руб.

Поселок находится недалеко от сельского поселения Монино, в котором расположена одноименная железнодорожная станция. Как обещают в компании «Инком», новый поселок строится в стороне от шумных автомагистралей - Горьковской и Щелковской, возле роскошного соснового бора, недалеко от Аборинского водохранилища, а также рек Воря и Клязьма.  В действительности, создается такое впечатление, что поселок построили в низине, потому до сих пор на его территории лежит снег, и видны проталины. Никаких дорог в поселке пока нет. В целом, территория производит впечатление влажных мест.

У «Весны» есть все признаки недорогого поселка, расположенного на Горьковском шоссе: здесь нет не только инфраструктуры, но и все сделки заключаются с указанием только минимальной цены в договоре. При этом продавец не предлагает рассрочек, ипотеки и не дает никаких скидок.

Вывод: Для таких условий цена завышена.

«Полесье»

Итоговая стоимость - 4,24 млн руб.

Поселок «Полесье» расположен в деревне Кабаново — относительно недалеко от «Петровский лес-2», однако отличается от него разительно. Участки предлагаются на красивом поле посреди глухого леса, причем в сторону Ногинска от поселка лес тянется на 11 км. Поэтому с точки зрения экологии поселок, действительно, расположен очень удачно.

При этом девелопер решил позаботиться о жителях и предлагает собственный водопровод на поселок, что в проектах с землей без подряда на Горьковском направлении практически не встречается. Да, и не ждет никто ничего такого при этом уровне цены. В настоящий момент в поселке предлагаются два типа участков: прилесные подороже и полевые подешевле. Нас с нашим бюджетом интересуют полевые, в итоге за 1,5 млн можно приобрести участок площадью 10 соток, что можно считать вполне конкурентной ценой.

В настоящий момент в поселке газа нет, но в отличие от множества подобных предложений на этой трассе, все указывает на то, что газ здесь будет и уже в ближайшее время. В частности, газ тянут из расположенного рядом поселка плюс девелопер уже построил два необходимых для газификации дома: административное строение и первый поселковый дом. В административном здании  в будущем разместится магазин, а рядом с ним — детская площадка. С этой точки зрения это самое лучшее предложение из просмотренных нами на Горьковском направлении.

Вывод: Самое удачное предложение из просмотренных.

«Аборино-Люкс»

Итоговая стоимость — 4,3 млн руб.

Поселок «Аборино-Люкс» на самом деле не относится к люксовому сегменту. Более того, он вполне соответствует нижней границе эконом-класса и включает около ста домовладений. Стоимость сотки чуть ниже, чем в среднем в соседних поселках и составляет 135 тыс. руб. Таким образом, участок в десять соток обойдется примерно в 1,35 млн руб. однако это еще не все, покупателю придется доплатить 150 тыс. руб. за подключение к газу и 20 тыс. руб. за оформление документов.

При этом в договоре указывается стоимость земли только исходя из цены 50 тыс. руб. за сотку, беспроцентная рассрочка предлагается только на два месяца, а скидок не предусмотрено. Более того, в частной беседе риэлтор также не готов идти на скидку, хотя признается, что можно «о чем-то договориться с владельцем», но сразу предупреждает, что больше 5 % не сбросить. Ежемесячная плата составит 2000 руб. + коммунальные платежи.

Вывод: Если есть готовность покупать землю в еще не оборудованном поселке без инфраструктуры и без указания реальной цены в договоре, то это подходящий выбор. В противном случае лучше поискать что-то получше.

«Кудиново-Люкс»

Итоговая стоимость — 4,4 млн руб.

Это флагманское предложение компании «Инком» на Горьковском направлении — не случайно, рекламой этого поселка завешана вся трасса от МКАД. Продажи поселка идут резво, и с учетом того, что они стартовали в сентябре, почти проданный поселок — это хороший результат. Расположен он удачно — в одноименной деревне Кудиново. При этом буквально через дорогу от поселка есть школа, детский сад и магазин, именно поэтому девелопер решил не делать никакую внутрипоселковую инфраструктуру. При этом оставшиеся на продажу участки предлагаются на въезде в поселок, то есть добраться до всех инфраструктурных объектов будет несложно. Еще важно, что доехать сюда довольно легко общественным транспортом — на электричке до станции Электроугли, а затем — на маршрутке минут десять, и вы в поселке.

С точки зрения оформления договора купли-продажи ситуация не такая прозрачная: все сделки заключаются с физлицом, в договоре указана сумма всего лишь 16 тыс. руб. за сотку, то есть в случае противостояния в суде Вы не сможете доказать свою правоту и вернуть уплаченные деньги. При этом продавец поступает весьма решительно: он готов указать всю сумму в договоре, но только если покупатель согласится увеличить сумму на 13 %, то есть взять обязанность уплаты налогов на себя.

Никаких объектов инфраструктуры, поселковой канализации или водопровода также не предусмотрено, а земли по документам относятся к дачам. При этом продавец не предлагает никаких скидок или специальных акций, только вся сумма целиком без аванса, рассрочки и ипотеки.

Вывод: Если выбирать покупку без гарантий и «по-черному», то этот поселок будет лучшим предложением. Местоположение действительно хорошее, а станция — относительно недалеко.

*здесь и далее «Итоговая стоимость складывается из цены на участок, строительства дома (мы взяли за основу усредненную цену на деревянный дом из оцилиндрованного бревна около 100 кв. м), отделки, подведения коммуникаций, юридического оформления сделки)

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО ГОРЬКОВСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ

Поселки/ Параметры

«Петровский лес -2»,
без подряда

«Весна»,
без подряда

«Полесье»,
без подряда

«Аборино-Люкс»,
без подряда

«Кудиново-Люкс»,
без подряда

Площадь участка
(сотки)

10

10,21

10,16

10,38

11

Площадь дома
(кв.м)

150

150

150

150

150

Расстояние от МКАД (км)

25

30

30

25

20

Сколько продано участков

16 из 17

25 из 39

6 из 28

90 из 98

102 из 106

Девелопер

Частное лицо

Частное лицо

Частное лицо

Частное лицо

Частное лицо

Продавец

Инком

Инком

Инком

Инком

Инком

Стоимость заявленная / стоимость с дополните-льными расходами, млн рублей

1,2 / 3,79

1,07 / 3,91

1,5 / 4,24

1,4 / 4,3

1,5 / 4,4

Что входит в официальную стоимость

Земля, электричество, водопровод, канализация, газ по периметру

Земля, электричество по периметру

Земля, газ

Земля, электричество по периметру

Земля, электричество по периметру

Дополни-тельные расходы, рублей

Строительство дома** - 1,5 млн,
чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн, септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 2,59 млн

Строительство дома - 1,5 млн, газ — 150 тыс.,
чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн, скважина — 100 тыс., септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 2,84 млн

Строительство дома - 1,5 млн,
чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн, 150 тыс. за подключение воды и электричества, септик — 90 тыс. руб.
ИТОГО: 2,74 млн

Строительство дома - 1,5 млн, газ — 150 тыс., оформление документов — 20 тыс.,
чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн, скважина — 100 тыс., септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 2,86 млн

Строительство дома - 1,5 млн, газ — 150 тыс., оформление документов — 20 тыс.,
чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн, скважина — 100 тыс., септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 2,86 млн

Стоимость обслуживания, рублей

2000 + коммунальные платежи

2000 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

2000 + коммунальные платежи

2000 + коммунальные платежи

Газ (время проведения)

Проведен

Осень 2013 г.

Весна 2014 г

Осень 2013 г.

Осень 2013 г.

Вода

Центральный

Скважина на участке

Внутрипоселковый водопровод

Скважина на участке

Скважина на участке

Электриче-ство (кВт)

8

10

7

10

15

Канализация

Септик

Септик

Септик

Септик

Септик

Интернет

Отсутствует

Отсутствует

Отсутствует

Отсутствует

Отсутствует

Форма оплаты

Рассрочка, ипотека отсутствует

Рассрочка, ипотека отсутствует

Беспроцентная рассрочка на полгода при уплате 100 тыс. руб. Ипотека Сбербанка

Беспроцентная рассрочка на два месяца.

Рассрочка, ипотека отсутствует

** здесь и далее - усредненная цена на деревянный дом из оцилиндрованного бревна около 100 кв. м

Источник: "Инком", собственные данные девелоперов и риэлторов

 

Алексей Лоссан

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

30.04.2013

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова