Рубрики раздела Test&Life

Лента

Где на Арбате жить хорошо?

07 декабря 2010
Старейшая улица Москвы - Арбат - всегда занимала особое место на карте столицы. Уже третье столетие она прочно держит титул одного из самых престижных мест для проживания. Притом здесь не так много новостроек, как, скажем, в соседнем элитном квартале Остоженки. Большое значение здесь имеет историческая значимость района, здесь ощущается старомосковский дух, на многих домах висят таблички с именами известных личностей, которые когда-то тут жили или работали, а в скверах им воздвигнуты монументы

Старейшая улица Москвы - Арбат - всегда занимала особое место на карте столицы. Уже третье столетие она прочно держит титул одного из самых престижных мест для проживания. Что и говорить, на главной пешеходной улице столицы с  XVIII века селились известные аристократические фамилии и жили знаменитые деятели культуры, среди которых Пушкин, Рахманинов, поэт Андрей Белый, певец Булат Окуджава и многие другие. По сей день недвижимсть на Арбате считается статусной. Притом здесь не так много новостроек, как, скажем, в соседнем элитном квартале Остоженкb. Большое значение имеет историческая значимость района, здесь ощущается старомосковский дух, на многих домах висят таблички с именами известных личностей, которые когда-то тут жили или работали, а в скверах им воздвигнуты монументы. В этом районе много посольств, что также создает особую статусную атмосферу. RealEstate.ru решил посмотреть, на какой стороне Старого Арбата лучше всего жить, и чем привлекателен такой адрес, как «арбатские переулки».

Название главная пешеходная артерия города получила от арабского «арбад», что означает «пригород, предместье». Как улица Арбат оформился в 1592 году и первоначально был торговым. Здесь селились купцы и ремесленники, продавали свой товар арабы и крымские татары. Начиная с ХVIII века, торговцев стали вытеснять богатые дворяне, скупая себе участки и выстраивая классические особняки, зачастую окруженные садом с беседками. Торговля здесь прекратилась, и весь квартал превратился в аристократическую среду обитания. В разное время здесь селились самые известные русские фамилии — Толстые, Растопчины, Гагарины, Долгорукие, Кропоткины, Шереметевы, Голицыны... Не случайно именно сюда привез Александр Сергеевич Пушкин свою молодую жену. Сегодня двухэтажный классический особняк (Арбат, 53), в котором они проживали, превращен в музей-квартиру поэта. А напротив него знаменитой чете поставлен памятник. Эпоха классицизма оставила на Арбате еще несколько примечательных памятников. Арбат, 40 – одноэтажный особнячок с богато декорированным фасадом, известный как «Дом капитанши Хвощинской». Единственное в Москве Hard Rock Cafe находится в роскошном особняке середины века, примечательном тем, что он когда-то принадлежал семье Федора Тютчева.

Но наибольший на сегодня культурный слой на Арбате оставил после себя рубеж ХIХ-ХХ веков. Рядом с богатыми особняками вырастают высокие доходные дома – первые небоскребы столицы в модерне и псевдорусском стиле. Среди построек этой эпохи особо выделяется богато украшенный доходный дом с золотыми масками на фасаде – Арбат, 11. Доходный дом Филатовой 1912 года постройки (Арбат, 35) известный сегодня как Дом актера. Этот дом, стоящий напротив театра Вахтангова, с двумя печальными рыцарями на угловом фасаде, когда-то считался небоскребом, а его квартиры предназначались для богатых жильцов. В советское время он был расселен, но его жильцами по-прежнему оставалась элита, правда, уже советская. От интерьеров квартир мало что сохранилось, сегодня они в основном отданы под офисы, но помимо фасада о прежнем величии говорят сохранившиеся роскошные мраморные лестницы и дубовые перила.

При советской власти в ткани улицы появилось здание театра Вахтангова, в духе конструктивизма была возведена одна из первых АТС, а также шедевр советского авангарда – дом-мастерская архитектора Константина Мельникова. Cпрятанный в Кривоарбатском переулке, дом состоит из двух соединенных цилиндров, окна одного из которых напоминают пчелиные соты. Это здание и по сей день остается самой необычной постройкой всего района Арбат. Несмотря на свое неудовлетворительное состояние, «памятник архитектуры федерального значения» остается одной из главных архитектурных Мекк многих европейских туристов. В постсоветское время здесь строится несколько зданий, как сегодня их называют, «лужковской архитектуры». Яркий пример тому ТЦ «Старая улица» (Арбат, 10), где бессистемное нагромождение элементов классического ордера увековечено неизменной башенкой.

Но несмотря на то что часть домов по улице и арбатским переулкам не дошла до нас, а часть сильно перестроена, костяк застройки Арбата сохранился, и обаяние старой Москвы здесь живо до сих пор. Правда, за исключением района вокруг Нового Арбата и Арбатской площади. Самым внушительным вторжением в район стала прокладка советской властью в середине 1960-х Калининского проспекта, который буквально подмял под себя такие переулки, как Кречетниковский, Собачья площадка, частично Большую и Малую Молчановки. Многие памятники архитектуры ХVIII-ХIХ веков были уничтожены, а сама улица, получившая название Новый Арбат, стала называться москвичами «вставной челюстью». Сегодня эта улица – полное противопоставление самому Арбату. Здесь стоят многоэтажные дома-книжки «брежневского конструктивизма», а  кричащие рекламы магазинов напоминают дешевую подделку Таймс-сквера.

Распался и ансамбль Арбатской площади. От ее окружения остался действующий до сих пор первый московский кинотеатр «Художественный», открытый в 1909 году, и знаменитый ресторан «Прага». По правой стороне Никитского бульвара снесен так называемый «Соловьиный дом», и вместо него уже десяток лет красуется большая строительная яма. До неузнаваемости изменился и «вход» в улицу Арбат из-за строительства на месте ампирных домов в начале 2000-х годов 8-этажной громадины «Альфа Арбат Плаза» архитектором М.Посохиным. Новое здание не только в несколько раз превышает соседнюю застройку по высоте, но и в целом довлеет над всем окружением, притом что явно уступает ей по архитектурным качествам.

Несмотря на престиж района Арбат, сама улица сегодня снова превратилась преимущественно в торговую. Случилось это во многом благодаря превращению Арбата в пешеходную улицу. Работы начались в 1970-х годах, и в новом виде улица предстала в 1982-м: вместо асфальта появилась брусчатка, была убрана линия трамвая, появились ретро фонари. Но самое главное – Арбат с тех пор «облюбовала» творческая интеллигенция, молодежь, туристы, иностранцы. Два последних десятилетия улица прочно ассоциировалась с уличными художниками, а сегодня по велению властей Арбат получил статус «книжной» улицы. Сегодня здесь можно купить всевозможные букинистические издания, правда, по ценам не ниже магазинных. Содержание улицы поменялось, но суть осталась прежней: Арбат – это самая праздная улица Москвы, здесь постоянно что-то происходит, и всегда много прогуливающихся. Соответственно этому на первых этажах домов расположилось бесчисленное количество сувенирных лавок, магазинов, ресторанов, сетевых закусочных от Макдональдса до «Теремка» и даже есть кафе-трамвай. Изредка здесь можно найти более изысканный ресторан или бутик, но в целом эта улица скорее народная. Более дорогие рестораны можно найти уже в переулках Арбата. В Плотниковом переулке, например, есть стильный «Плотников бар». Соединение бутика модной одежды и кафе-кондитерской под названием «Гоголь-моголь» произошло на углу Арбата и Старокнюшенного. Здесь приятный, как сказано в меню, старофранцузский интерьер с кованной мебелью, но нет, как обещает название, гоголя-моголя. Самым же известным рестораном до сих пор остается «Прага». В самом конце ХIХ века купец Тарарыкин, перестроив здание, превратил бывший трактир в первоклассный московский ресторан. Здесь было 6 залов, открытая терраса, а в круг постоянных посетителей входили известные деятели культуры. Как вспоминают краеведы, в 1898 году в «Праге» Чехов праздновал с мхатовцами премьеру «Чайки», а Лев Толстой устраивал публичные чтения «Воскресения». Сегодня открытый заново ресторан славится среди москвичей своими банкетами, а в магазине за углом можно заказать фирменный торт «Арбат».

Полной противоположностью шумного и людного Арбата являются арбатские переулки. Стоит нырнуть вглубь квартала, особенно за четной стороной улицы, сразу попадаешь с другой мир: здесь на удивление сохранена атмосфера старых московских дворов, тихо, ухоженно, много зелени и детских площадок. Незнающий обыватель легко может заблудиться в этих узких, иногда тупиковых переулках, что добавляет Арбату загадочности.

Если сравнивать по качеству жизни переулки по четной и нечетной сторонам Старого Арбата, то, безусловно, выигрывает нечетная – та, что идет в сторону улицы Сивцев Вражек, и проигрывает та, что идет по направлению к Новому Арбату. Застройка за нечетной стороной плавно переходит в застройку другого элитного района -  Остоженки. А квартал между Старым и Новым Арбатом напоминает островок: с одной стороны сохраняется старая Москва, а с другой – деловая жизнь и скоростной трафик Нового Арбата нарушают интимность и кулуарность места. Особенно это чувствуется там, где расстояние между Арбатами минимально, большинство домов как бы оказываются на задворках высоких домов-книжек. В основном, эта часть Арбата офисная и административная. Здесь меньше особняков и доходных домов, чем на противоположной улице, застройка скромнее и проще. К тому же, здесь больше проблем с детскими площадками и парковочными местами. Однако и на этом островке есть довольно тихие, аристократичные места. В основном они сосредоточены вокруг композиционного и смыслового центра квартала – Храма Спаса Преображения Господня на Песках. Примечательно, что именно Спас на Песках изображён на картине Поленова «Московский дворик» 1877 года. Вокруг церкви начала  XVIII века, сложилась особая атмосфера. Рядом с храмом разбит уютный сквер, в котором стоит самый скромный в городе памятник Пушкину, а по периметру от храма сохранилась историческая застройка.

Где бы вы ни жили на Арбате, инфраструктура во всем районе развита примерно одинаково: здесь много магазинов и мест развлечений, но порой нет самого необходимого. По словам директора департамента зарубежной недвижимости Paul's Yard Эллы Братиловой, здесь много престижных школ, детских садов, кафе, ресторанов, салонов красоты, хороших частных клиник стоматологии, салонов красоты и спорт-клубов. В основном они не носят массового характера, обеспечивая индивидуальность обслуживания. В виду этого они довольно дорогие, элитарные и не доступны для большей части «коренного» населения района. Как и во всем центральном округе, на Арбате большие проблемы с продуктовыми магазинами. Крупных супермаркетов не много: «Седьмой континент» на Смоленской площади и «Азбука вкуса» в ТЦ «Лотте Плаза» - все они, понятно, не дешевые. Есть несколько небольших магазинчиков, с крайне ограниченным ассортиментом и длинными очередями по утрам. Несколько палаток с фруктами–овощами, например, в Староконюшенном переулке – видимо, призванные хоть как-то скрасить жизнь местным старикам. Как рассказала RealEstate.ru жительница района, с аптеками здесь дела обстоят несколько лучше, но все равно в районе нет очень многого, от чего зависит качество жизни. «Понятно, что в богатый дом все необходимое принесут на дом, а нам приходиться бегать в соседние кварталы, - жалуется она. - Здесь нет приличных парикмахерских, если только это не салон красоты. Был один «ремонт обуви» в начале Нового Арбата и тот недавно закрылся».

Несмотря на то что инфраструктура Арбата работает на новую аудиторию, в районе сохранилось много истинно старомосковского. Здесь, например, нет больших парков, однако много маленьких скверов. Кроме того, на Арбате много мест, где можно прогуляться с детьми.

В районе, как водится в центре, находится много старых престижных школ, с хорошим составом преподавателей и направленных на изучение языков. Так, школа № 1231 им. В.Д.Поленова специализирована на углубленном изучении французского. С 1960-х годов она стала известна как спецшкола № 12 с преподаванием ряда предметов на французском языке и с того времени приобрела высокий статус «школы для особо одаренных детей». На Большой Молчановке находится общеобразовательная школа № 1234 с углубленным изучением английского языка. А в Б.Афанасьевском школа № 1233 с углубленным изучением немецкого. Что до детских садов, то как это ни парадоксально для центрального района, обеспеченность ими здесь довольно высокая, говорит генеральный директор агентства недвижимости Great Realty Наталья Ракова. По ее словам, они все небольшие, но хорошего уровня, с собственными, хоть и маленькими дворовыми территориями.

Чтобы понять разницу между четной и нечетной сторонами Арбатских переулков достаточно пройти вглубь кварталов. Если четную сторону, ведущую к Новому Арбату, вы пройдете довольно быстро и окажетесь на шумной городской магистрали, то на противоположной стороне, вы наоборот, все более будете углубляться в тихие переулки. Одной из таких улиц здесь является Сивцев Вражек, которая идет параллельно Арбату. Как рассказала генеральный директор агентства недвижимости Great Realty Н. Ракова, Сивцев Вражек пользуется даже большим спросом, чем Новый и Старый Арбат. «Новый Арбат – вообще не охотно покупают из-за шума и загазованности. Если квартиру и купили, она чаще всего идет для сдачи в аренду. Старый же Арбат отталкивает большой проходимостью, отсутствием детских дворов и в особенности паркингов – что вообще является большой проблемой для жителей района. В сравнении с ним Сивцев Вражек отличается уютом, зеленью и наличием дворов», - пояснила риелтор.

На Сивцевом Вражке сохранилось много исторических домов, в которых сегодня размещены посольства, офисы и первоклассные рестораны. Есть среди них и жилые: так, дом №19 – шестиэтажный кирпичный дом со смешанными перекрытиями – знаменит тем, что в нем когда-то жила Марина Цветаева. Много на этой улице и «ЦК-овских» домов. Среди них особенно выделяется огромный дом, сложной конфигурации в виде буквы Ж, на пересечении Сивцев Вражек и Староконюшенного переулка (вл.15/25). К ЦК-домам также относятся: 8-этажный дом №20 с огороженной территорией, на которой есть не только игровая площадка, но даже собственная часовенка. Практические все дома по этой улице имеют тихие зеленые дворы и благоустроенные детские площадки. 

Отличительной чертой элитного жилья на Арбате является то, что здесь крайне мало нового жилья. Дорогое жилье на Арбате – это, прежде всего, реконструированные дореволюционные дома, меньше ЦК-дома и совсем немного новостроек. Видимо, хорошая сохранность, историческая ценность и целостность застройки не позволили девелоперам бурно развивать здесь современное строительство. Новые здание здесь скорее втискиваются в те лакуны, которые время от времени все же появляются, а не диктуют свои правила, как это, к примеру, произошло на Остоженке.

Реконструированные дома на Арбате – это дома, в которых сохранены фасады, но полностью заменена «начинка». В них меняют деревянные перекрытия на железобетонные, делают полную планировку квартир и полностью заменяют коммуникации. В итоге, внешне дом напоминает прежний, а внутри он полностью подстроен под современные запросы жителей. Единственным возможным минусом таких домов может быть отсутствие подземной парковки. Все зависит от того, есть в доме подвал, если да – он превращается в парковку, и к нему застройщики подводят лифты прямо из подъездов.

Ярким примером подобной реконструкции является дом по адресу Арбат, 18/1, стр.1. Как рассказали опрошенные риелторы, в ходе строительных работ фасад был поврежден, а затем «слеплен заново» частично из аутентичных материалов. За исключением этого, внутри дом полностью соответствует тому, что в Москве принято считать элитным жильем. Это клубный дом, рассчитанный всего на 10 квартир. В нем имеется редкий для подобного типа домов подземный паркинг и небольшая площадка возле дома. В квартирах сохранены высокие потолки, а площади их варьируются от 85 до 308 кв.м. Среди других наиболее интересных дореволюционных домов, в которых прошла реконструкция с сохранением внешнего облика, выразительный 4-х этажный дом эпохи модерн, расположенный по адресу: Арбат, вл. 23, стр.1. Один из образцов русского модерна, построенный в 1902 году по проекту архитектора Лазарева, примечателен тем, что в нем в 1930-е годы находилась мастерская художника А.Корина. Есть и другие дореволюцонные дома, превратившиеся в дорогое жилье: Арбат, вл. 43; Староконюшенный пер., вл. 15; Малый Каковинский пер., д. 6.

Одним из лучших реконструированных домов Арбата, на наш взгляд, является Б.Афанасьевский, 32. После реконструкции его фасад приобрел небольшую лакировку, но в целом сохранил первоначальный замысел. Облицовка фасада напоминает шедевры архитектора Кекушева - соединение кладки кирпича с ровными гранитными плитами. В восьмиэтажном здании расположено всего 12 квартир, площадью от 120 до 300 кв. м., с высокими потолками от 3,5 м  до 4,5 м! Хотя в доме нет подземного паркинга, есть охраняемый внутренний двор с детской площадкой. А внутри даже нашлось место для 15-метрового бассейна, сауны и тренажерного зала. Еще одной интересной реконструкцией в здешних переулках является дом, расположенный по адресу: Кривоарбатский пер., 8. Небольшой 4-этажный особняк рассчитан всего на 6 квартир. Это абсолютный пример клубного дома: инвесторами выступали некие депутаты, а квартиры продавались исключительно «для своих». Чтобы до конца сохранить конфиденциальность, спуститься в подземный паркинг можно, не выходя из дома. В качестве бонуса дом имеет эксплуатируемую кровлю. Несмотря на то что Кривоарбатский один из самых тихих переулков, скоро на площадке рядом с домом начнется строительство нового жилого комплекса. Вообще же, хоть Арбат и не славен новым строительством, строек здесь было замечено немало. К примеру, рядом с тем же Б.Афанасьевским, 32, заканчивается строительство нового ЖК (вл. 24-26-28) c реконструкцией прилегающего к  объекту памятника архитектуры  XVII  века «Палат Зиновьевых». Как рассказала Н.Ракова из Great Realty, цена в домах такого уровня сегодня составляет 10-16 тыс. долл. за квадратный метр.

Среди уже построенных и заселенных новых домов особенно выделяются несколько объектов. Арбат, 31, стр.2 – семиэтажный дом на 17 квартир удачно втиснут в историческую застройку. Архитектуру его фасада можно обозначить как умеренный конструктивизм. Дом, хоть и построен в 2006 году, отличается сравнительно небольшим метражом квартир от 86 до158 кв.м, что вполне соотносится с посткризисными запросами покупателей. Дом в Филипповском пер., 8 – пример более смелого архитектурного высказывания. Два облицованных натуральным камнем корпуса соединены полностью остекленным угловым объемом, в котором находится зимний сад. Назвать дом клубным было бы большой натяжкой – он рассчитан на 60 квартир, но качество строительства и управления, а также расположение дома ставят его в разряд элитных. Одна из самых больших новостроек Арбата – Сивцев Вражек, 14. В отличие от большинства других новых домов, этот стоит в глубине двора, хотя не отличается малым размером и включает в себя помимо жилья еще и офисы. По сути, это многоквартирный дом, состоящий корпусов разной этажности. Здесь есть как обычные, так и двухуровневые квартиры, а пентхаусы имеют собственные участки на эксплуатируемой кровле. По словам Н.Раковой, несмотря на большой объем, аудитория дома очень закрытая, так же как и придомовая территория. Еще один новый объект в ткани Арбата – «Груббер Хаус» (Новый Арбат, 27-29). Это высокий многоквартирный дом на 118 квартир, выходящий на шумный Новый Арбат, по словам риелторов, не пользуется большим спросом и больше относится к улучшенному бизнес-классу, чем к элитке. Квартиры здесь площадью от 135 до 342 кв. м, а потолки –3,35 м. Стоимость квадратного метра составляет в доме 10-15 тыс. долл. Среди других немногочисленных новостроек: М.Каковинский пер., 8; Композиторская ул., 17; Трубниковский пер., 30; Б. Афанасьевский пер., 41 и Сивцев Вражек, 14.

Цены на жилую недвижимость на Арбате одни из самых высоких в Москве. По словам Э. Братиловой из Paul's Yard, средний диапазон на элитные квартиры Москвы составляет от 15 до 25 тыс. долл. за 1 кв. м. Например, в домах ЦК с низкими потолками цены стартуют от 10 тыс. долл. за квадратный метр. В совминовских домах, к примеру, дом в Б. Власьевском переулке, недавно была продана квартира за 18 тыс. долл.  за «квадрат». Есть ряд квартир, которые не поддаются оценке по среднерыночным показателям стоимости, за счет их уникальности, индивидуальности и исторической значимости. Стоимость парковочного места, по словам Н. Раковой из Great Realty, составляет на данный момент 150 тыс. долл., что может соперничать по цене с бюджетной квартирой на окраине Москвы.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

Фото автора

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова