Рубрики раздела Test&Life

Лента

Дмитровское направление / Объекты «полусреднего» веса

20 октября 2005
Наблюдения рядовых потребителей за поселками «Зеленый мыс», «Лазурный берег» и «M.O.N.A.K.O.V.O.» послужили основой первого исследования «Тест на Жизнь» (Test@Life)

Основой первого исследования «Тест на Жизнь» (раздел Test@Life) стали наблюдения рядовых потребителей за поселками «Зеленый мыс», «Лазурный берег» и «M.O.N.A.K.O.V.O.». Застройщики начали предлагать к продаже загородное жилье в этих поселках, относя их к классам De Luxe или Premium. Этого было достаточно, чтобы девелоперскиими проектами заинтересовалась редакция портала.

Дорога и окружение.  Все три объекта исследования расположены на север от Москвы недалеко от Дмитровского шоссе в живописных местах на побережье больших водохранилищ: Пестовского и Икшинского. Водные просторы и рельеф местности - некогда недооцененные застройщиками преимущества Дмитровского направления - с появлением предложений загородного жилья в регулярных поселениях моментально обрели цену. Правда, в процессе обретения конкретных сумм «ценообразователи» как-то запамятовали о транспортной проблеме Дмитровского шоссе, которая касается всех (за исключением президентского кортежа) путешествующих на автомобилях.
На подавляющем большинстве участков Дмитровка – четырехполосная, и после 6 вечера на подступах к Москве, то есть на трети пути до описанных поселков полос явно не хватает.
Одно хорошо: по пути следования к поселкам окрестности Дмитровки богаты на живописные виды, а ближе к Дмитрову и  Яхроме дорога становится более холмистой. О положительном экологическом аспекте выбора заметим, походя – всем и так известно, что вода течет с севера на юг (купаться можно без опасения подхватить какую-нибудь заразу), а ветер дует согласно розе ветров - в основном с северо-запада на юго-восток.

Как ни странно, до «Монакова» (да простят нам авторы бренда Н.Е.Ф.О.Р.М.А.Л.Ь.Н.О.Е. написание) участники теста добрались быстрее и, может быть, поэтому оказались настроены более позитивно, несмотря на то, что к этому месту нужно свернуть с Дмитровки несколько дальше от МКАД.
Чтобы попасть в «Лазурный берег» надо свернуть с Дмитровки направо на 16-м км (от МКАД), а тем, кто заинтересуется «Зеленым мысом» - на 20-м км. Оба  -  на берегу Пестовского водохранилища.
Поворот на второстепенную дорогу, ведущую к Икшинскому водохранилищу в «Mонаково», расположен чуть дальше (25 км от МКАД), зато после поворота направо до въезда на территорию поселка всего 2 км по живописной дороге. Получите удовольствие.
Второстепенная дорога до «Лазурного берега» петляет в лесу около 10 км (до первого КПП), а на последних 2-х километрах по прямой хорошо сделанной асфальтовой дороге можно даже «погонять». До «Зеленого мыса» от Дмитровки - 8 км, эта бетонка - издевательство над эстетами. По прямой же линии, проведенной умозрительно между этими двумя поселками, не более километра.

Строящийся уже около двух с половиной лет (дольше других объектов теста) поселок «Зеленый мыс» - самый большой. Здесь 80 га, из которых жильем (план – 206 домовладений) застраивается половина, а другие 40 га территории – общественная зона. Поселок со всех сторон окружен другими поселениями и ближе к финишу строительства (ориентировочно - 2008 год), скорее всего, будет похож на небольшой городок, застройка которого будет плавно переходить в застройку деревни Подольниха.
В пользу выбора жилья в «Зеленом мысе» можно заметить, что на юго-западе поселок граничит с Марфинским лесопарком, а на северо-западе начинается территория строящегося Гольф-клуба «Пестово». «Искромсали «Мыс», - приходит в голову, когда узнаешь масштаб нарезки огромной территории на клочки в среднем по 16 соток. Наоборот поступили девелоперы «Лазурного берега» (40 га), который размежеван на 91 участками (среди них есть несколько наделов площадью по 1 гектару). Имеют право на «опт»!  Кроме того, «Берег» с трех сторон окружает лес, а территорию (23 га) будущего поселка «Монаково» на 51 домовладение окружают луга. Лес тоже досягаем. Достаточно иметь выносливые ноги и неуемное желание грибника.

Инженерная инфраструктура, разумеется, во всех поселках предполагается централизованная. Во всех трех поселках есть или будет московский телефонный номер и Интернет по оптоволокну, все коммуникации (центральные электро- и водоснабжение из скважины, канализация  и прочее…), внутри территорий проложены или будут, как обещают, уложены дороги… К «Монакову» вдобавок к тому идет прокладка газовой магистрали по плану газификации района (план от областного начальства). Последний упомянутый поселок, кстати, самый свежеиспеченный – там продажи только начались.

Социальная инфраструктура. Если сравнивать поселки с точки зрения внешних признаков цивилизации, от которой по идее должны бежать городские жители, то абсолютную победу по количеству городского комфорта одерживает «Зеленый мыс». Там нет, правда, ателье для пошива верхней одежды для домашних животных и МХАТ будет приезжать не каждый вечер. Но и обитатели «Лазурного берега», не выезжая из границ своего градообразования, смогут зайти в скромный многофункциональный центр с бассейном, теннисным кортом, магазинами, аптекой, баром, рестораном и другими сопутствующими городскому быту предприятиями обслуживания. Говорят даже отделение банка «поселят» и курьерскую службу. Да и в «Монакове» у въезда в поселок девелоперы пообещали сделать общественно-торговый центр, поскромнее (680 кв.м).

Берег. Все трое девелоперов, разумеется, строят или построят (а куда деваться?) яхт-клуб с причалами и маринами (в Монакове - на 100 мест, в «Зеленом мысе» и «Лазурном береге» – на 60 мест в каждом). Неувязочка в том, что в двух соседствующих поселках на Пестовском водохранилище эллинги (зимнее укрытие для плавсредств) предусмотрены, а в «точечном эксклюзиве» на Икшинском водохранилище – нет. И куда «морские волки» из «Монакова» отправят зимовать свои «титаники», их личное дело. Известно, что за $1,5 тыс. в месяц на том же побережье по соседству можно арендовать местечко.

Объективное преимущество «Зеленого мыса» (признанное всеми безоговорочно) – благоустроенная прибрежная полоса протяженностью 1,2 км, которая, правда, до прихода строителей была «облагорожена» самой природой: на берегу сосновый лес. А берег Пестовского водохранилища, названный Лазурным (протяженность береговой линии - 1,5 км), и раньше имел естественный песчаный пляж, который девелоперы обещают расширить и укрепить. Правда, остальную береговую линию, густо поросшую кустарником, здесь облагораживать не планируется. В месте перехода Канала им. Москвы в этот водоем – «уникальные по красоте» пейзажи средней полосы России. В«Монакове», территория которого в 2 раза меньше, и протяженность береговой линии пропорционально короче - 730 метров (треть запланировано отвести под пляж).

Застройка. В «Зеленом Мысе» строится 25 стандартных коробок (по 400 кв.м) «в едином архитектурном стиле» - в тайной надежде внушить покупателям наделов земли строить «как надо». В «Лазурном» на момент нашего посещения строики не началось,но разнообразие проектов обещалось большее .Покупателям земли с подрядом и на  «Зеленом мысу» и в  «Лазурном береге» разрешено самостоятельно проектировать и строить дома. Но девелопера поселка желательно при этом уважить и прислушаться к его совету по выбору подрядчика или проекта дома . Строить можно – и так везде - отступив от берега на 100 метров (для участков у воды). Забота о будущих жителях во всем. Ради их же всеобщего блага ряд девелоперы ограничили самострой (в частности, есть правила по высоте дома, по расстояниям от стены дома до границ участка).

Совсем не так обстоит дело в поселке, повторяющем наименование европейского княжества. На каждом из участков архитекторы поселка  стараются воплотить идею так называемой «органической архитектуры» и «отсебятине» (даже миллионерской) объявляют решительный бой. Зато собственники в «Лазурном берегу» и в «Зеленом мысе» смогут создать свою «органику». И какая окажется лучше, посмотрим лет так через пять.

Условия приобретения жилья и управления в поселках схожи во всех  трех планируемых поселках. При оформлении сделки в поселке «Зеленый мыс», покупателю предлагается подписать договор соинвестирования на покупку земли с подрядом. По договору документы на собственность участка он получает при передаче дома после завершения строительства. Желающему приобрести участок земли в «Лазурном береге» предложат подписать два договора (купли-продажи земли и инвестирования). Землю отдельно не продадут нигде. Продавцы этого поселка, изобретая правила финансирования, вывели гибрид из российской практики и европейского опыта. Первое условие - рассрочка (40% стоимости - сразу) – это по-русски, а затем используется опыт финансирования долевого строительства жилья в Европе (поэтапная оплата по факту сделанного, доля зависит от готовности объекта).

Стоимость содержания своего хозяйства владельцам оных в «Зеленом мысе» после запуска инженерных коммуникаций обойдется  в $20 с каждой сотки в месяц, в «Зеленом мысе» - $15 (но не менее $400), а вот для  «Монакова» мы решили употребить абсолютную цифру содержания домовладения. Владелец дома в «княжестве» и платить буде по-барски: от $942 до почти $2000. Такие суммы «вылезли» из величины самих домов, а расценки вполне «демократичные» - $1,9 с 1 кв.м в месяц.
Вообще говоря, застройщик «Монакова», на наш взгляд, вывел ценовой критерий отнесения потенциального покупателя к так называемому «среднему классу». Верно или не совсем верно угадан порог затрат, которые (опять же, по замыслу риэлторов) готовы нести их клиенты, покажут время и темпы продаж.
Архитектурная идея «княжества» обойдется в сумму $1-2 млн., наиболее дешевое ПМЖ - примерно в $700 тыс. – «по божески». Это сравнимо с средней суммой покупки жилья в  «Зеленом мысе» ($720 тыс.). Цены продажи участков в «Лазурном береге» (порядка $1-1,5 млн., а у воды до $6 млн. и выше) говорят скорее о том, что продавец представляет себе не четко.

Сроки и риски. Поскольку ни в одном из финансовых документов штрафных санкций за задержку строительства не предусмотрено, возможность заселения во все эти поселки на ПМЖ сроками не определена. Однако очевидно, что раньше всех для жизни созреет «Зеленый мыс» (правда и домишки тут будут попроще). По словам менеджмента некоторые покупатели планируют здесь встретить уже нынешнее рождество. Изысканное «Монаково» должны  сдать к концу 2007, но судить о правдоподобии этих планов можно будет не раньше, чем через полгода строительства. Примерно к этому же времени обещают сдать и «Лазурный берег». Но обещания и тех, и этих менеджеров компаний-застройщиков приходится принимать на веру. Впрочем, смелые покупатели оправдывают свои финансовые решения хорошей репутацией компаний застройщиков. В наше время задержкой сроков строительства грешат многие известнейшие застройщики.

ВЫВОДЫ

Самая удобная дорога из наблюдаемых поселков на сегодняшний день - в «Монаково».
Самые дешевые объекты (они же пока - контракты) – «Зеленый мыс», куда ведет самая плохая дорога.
Самое красивое место – однозначно «Лазурный берег».
Самый уединенный поселок - однозначно – «Монаково».
Самый богатый на объекты социальной инфраструктуры (поселок почти автономен от города) - «Зеленый мыс».
Самые большие земельные наделы в «Лазурном береге».
Наиболее привлекательный по замыслу поселок - «Монаково».

На взгляд RealEstate.ru миллионер с комплексом принадлежности к «среднему классу» (их самооценка может быть и выше) выберет «Монаково». Человек без этого комплекса, при том обеспеченный, но несколько авантюристичный сделает выбор в пользу «Лазурного берега». Свободный от комплексов и авантюризма, да и еще не миллионер поедет жить в «Зеленый мыс». В этом поселке вложения могут быть ограничены всего $250 тыс. за апартаменты в таунхаусе, коттедж потянет на 400 с лишним тысяч (разумеется, без отделки).

Объем построенного и темпы строительства делают «Зеленый мыс» сегодня наиболее инвестиционно привлекательным объектом. Дополнительным основанием для вложений сюда инвестиций послужит строящейся рядом гольф клуб - как говорят, крупнейший в Европе. Это обстоятельство может поднять цены. Вместе с тем, когда дома и в «Лазурном береге» и в «Монакове» начнут подниматься из земли, продажи и цены в этих поселках будут зависеть от несколько иных факторов. Нельзя сбрасывать со счетов и другие поселки сходных категорий. Следите за новыми тестами раздела.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова