Рубрики раздела Test&Life

Лента

Дешевые апартаменты ЮАО: сомнительная выгода

25 ноября 2013
Зимний сезон рубрики Test@Life наш портал открывает рейдами «тайного покупателя» по апартаментам эконом- и комфорт-класса столицы. RealEstate.ru решил выяснить всю подноготную дешевого варианта формата, столь активно завоевывающего рынок. Мы отправились смотреть дома с апартаментами в ЮАО и обнаружили предложения стоимостью 4 – 6 млн рублей площадью около 40 кв. м. Впрочем, цена оказалась едва ли не единственным преимуществом перед жилыми новостройками, да и то не всегда.

Зимний сезон рубрики Test@Life наш портал открывает рейдами «тайного покупателя» по апартаментам эконом- и комфорт-класса столицы. RealEstate.ru решил выяснить всю подноготную дешевого варианта формата, столь активно завоевывающего рынок. Мы отправились смотреть дома с апартаментами в ЮАО и обнаружили предложения стоимостью 4 – 6 млн рублей площадью около 40 кв. м.  Впрочем, цена оказалась едва ли не единственным преимуществом перед жилыми новостройками, да и то не всегда.

Жилое нежилье: отличия

Прежде чем мы обратимся к самому тесту трех зданий с апартаментами, хотелось бы напомнить, что это за формат и чем он отличается от жилых новостроек. Так сложилось в России, что апартаменты возникли вначале в высоком ценовом сегменте. Но в последнее время на московском рынке стремительно увеличивается объем дешевых предложений в данном формате. Независимо от цены, апартаментами в российской столице принято считать жилые объекты, расположенные в нежилых зданиях. По сути, речь идет о формате недвижимости, очень близком гостиницам, и появился он в первую очередь в рамках объектов коммерческой недвижимости, например, офисных центров.

Самый классический пример огромного сосредоточения апартаментов — это деловой центр «Москва-Сити», строители которого решили диверсифицировать риски и предложить покупателям, помимо офисных помещений, еще и жилье. Уникальным является юридический статус таких объектов: они не соответствуют многим нормативам жилых помещений, включая инсоляцию и обеспечение социальной инфраструктурой.  Это приводит к тому, что законодатель не считает апартаменты постоянным жильем, по сути, приравнивая их к гостиницам, следовательно, в апартаментах нельзя оформить постоянную регитсрацию. Зато в них возможна регистрация на пять лет с многократным продлением.

Кроме того, придется заплатить больше налогов, примерно, в два раза, также на 25 – 30 % дороже окажется коммуналка, поскольку в жилых помещениях тарифы дотируются государством, а в коммерческих нет. Более ощутимой будет и плата управляющей компании за обслуживание.

Причин появления апартаментов экономкласса несколько:

- реконструкция под жилье изначально нежилых помещений,
- несоответствие части квартир нормам инсоляции,
- эксперимент с маленькими площадями квартир.

«Царицыно-2», Pure Loft и Just M

Мы решили рассмотреть проекты апартаментов на территории ЮАО, то есть объединить несколько разных предложений по территориальному признаку, так как с нашей точки зрения сравнительные характеристики проектов в разных частях Москвы были бы неточными. В общей сложности в настоящий момент, по данным участников рынка, на территории ЮАО находятся шесть проектов апартаментов, однако два из них — проект The Loft компании Red Development и «Даниловская мануфактура» компании KR Properties в районе станции метро «Тульская» относятся к максимально высокому ценовому сегменту рынка. В свою очередь еще один проект — «Борисовский дом» - пришлось исключить из списка по другим соображениям: оказалось, что объект остался без продавца.

Долгое время продавцом этого проекта выступала компания «Бест-Новострой», даже официальный сайт комплекса был создан этим агентством, однако в нем пояснили, что проектом «больше не занимаются», причем без объяснения причин. Остается предположить, что строительство комплекса могло быть заморожено. Не исключено, что могут быть и другие причины, например, изменение условий соглашения между застройщиком и риэлтором. Что-либо узнать от застройщика — компании «Инфосеть» - также не удалось, поскольку на звонки в ее офис никто не отвечал. В итоге мы подробно изучили три проекта: «Царицыно-2», Pure Loft и Just M.

“Царицыно-2”
Общая стоимость — 5,429* млн рублей

Название проекта не совсем точно отражает местоположение: комплекс находится не в районе Царицыно, а в Бирюлево — по соседству с гигантской промзоной. Апартаменты предлагаются только в одном корпусе «Царицыно-2» - № 35. Как объясняют в компании «НДВ-Недвижимость», строительство еще не началось, проект находится на стадии котлована, однако работы должны быть завершены уже к концу 2015 года. Жители этого корпуса смогут пользоваться всей необходимой инфраструктурой, которая предусмотрена в этом, пожалуй, самом масштабном московском девелоперском проекте, включая магазины, школы и детские сады. Однако возникает резонный вопрос, почему во всех корпусах продаются квартиры, а в 35-ом корпусе — исключительно апартаменты?

По словам агентов «НДВ-Недвижимость», дело в площадях: двухкомнатную квартиру здесь можно купить площадью от 37 кв. м, еще есть предложения по 39 кв. м. Это действительно очень небольшие площади двухкомнатных квартир для московского рынка.

Впрочем, покупателям стоит иметь в виду, что примеры, когда в рамках одного и того же проекта девелопер предлагал стандартные квартиры и апартаменты на московском рынке уже бывали, однако связаны они были почти всегда с несоответствием части квартир нормам инсоляции. Не исключено, что при плотности застройки в микрорайоне «Царицыно» с этим тоже могло быть связано особое положение 35-ого корпуса.

Если посмотреть на то, как площадь распределяется внутри квартиры, то все станет еще серьезнее. На спальню по проекту отведено 13 кв. м, а на гостиную — всего 8 км, кухню — 6 кв. м — по сути, таким образом девелопер намекает на самое простое решение — объединить кухню с гостиной. В настоящий момент такая квартира площадью 37 кв. м продается на четвертом этаже за 3,929 млн руб. Для сравнения, точно такая же квартира на шестом этаже стоит уже 4,243 млн рублей. При этом во всех этих апартаментах нет лоджий и балконов. На сегодняшний день на рынках многих российских городов предлагаются квартиры такой небольшой площади: они позволяют привлечь максимальное количество инвесторов с небольшим запасом средств. В частности, такой формат невероятно популярен на рынке Санкт-Петербурга, но в Москве такие предложения пока проходят по разряду апартаментов.

При этом следует учитывать, что на петербургском рынке такие минимальные квартиры скупаются, в том числе, чтобы получить постоянную регистрацию, в Москве же это преимущество теряется, так как в апартаментах возможна лишь временная.

Еще один существенный минус корпуса апартаментов в «Царицыно-2» - это, прежде всего, то, что примерно за такие же деньги можно купить полноценную квартиру в соседних корпусах. Таким образом, в рамках одного проекта апартаменты конкурируют с обычными квартирами, и в таком случае выигрывает второй вариант. Более того, апартаменты в этом проекте продаются по предварительному договору купли-продажи. Стоимость эксплуатационных расходов без учета коммунальных платежей составит 52 руб. за кв. м, то есть около 2 тыс. руб. в месяц.

Вывод: Не самое лучшее решение. Если уж покупать что-то в этом проекте, то обычную квартиру.

Pure Loft
Итоговая стоимость — 6,24* млн рублей

Несмотря на громкое название, найти комплекс Pure Loft на Варшавском шоссе между станциями метро «Нахимовский проспект» и «Нагорная» совсем не так просто. Комплекс внешне никак не отличается от окружающих его пятиэтажек: только если присмотреться,  можно увидеть, что в этом доме стеклопакеты новые, а во внутреннем дворе — огороженная территория с охраной и домофоном. По факту, здание никак внешне не отличить от смеси обычного дома и офисного комплекса, однако, по словам продавцов, это все-таки лофт, и лофт самый настоящий, поскольку речь идет не о новом строительстве, а о реконструкции.

По словам продавца, статус нежилого помещения вызван, прежде всего, тем, что в этом здании ранее располагалось институтское общежитие, часть соседних общежитий смогли сменить статус на жилой, а этому дому не повезло.

Лофт занимает верхний этаж и антресоль здания 1956 года постройки, и представляет собой довольно оригинальный клубный проект, рассчитанный всего на 10 апартаментов различных планировочных решений. По сути, это единственный в Москве проект мансард экономкласса. В настоящий момент дом уже сдан, и ведется чистовая отделка помещений. Соответственно апартаменты можно купить просто по обычному договору купли-продажи.

Более того, все апартаменты предлагаются с готовой отделкой, включенной в цену помещения.  Как объясняет продавец, после получения свидетельств о собственности на физлицо можно перевести помещения из нежилых в жилые, соблюдая предусмотренную законом процедуру, как это делается в случае покупки квартир на первичном рынке, в частности по ФЗ-214. Впрочем, в проекте не предусмотрено никакой инфраструктуры, то есть покупателям придется искать места в уже функционирующих по соседству детских садах и школах.

В настоящий момент все апартаменты в этом проекте — это двухэтажные студии площадью от 44 кв. м. При этом продавец сразу оговаривает, что, скорее всего, проект для холостяков или семей без детей, потому что «тут детей будет просто некуда поместить». Действительно, на площади в 44 кв. м умещается два этажа. На первом этаже размещается кухня и общее помещение, а наверху — спальня: по сути, такая планировка повторяет планировку городского таунхауса. В более дорогом сегменте с большими площадями такие предложения есть, например, у упомянутой выше компании KR Properties в проекте «Studio#8» в районе станции метро «Аэропорт», однако в экономсегменте таких примеров на московском рынке в городской черте больше нет. Стоимость апартаментов, в отличие от конкурентов, номинирована в долларах и рассчитывается исходя из ставки $4300 за кв. м. Таким образом, с учетом курса доллара стоимость апартамента площадью 44 кв. м составит 6,24 млн рублей, что в принципе сопоставимо с предложением в «Just М» (его описание см. ниже). Впрочем, покупателю стоит изначально смириться с тем, что в соседних апартаментах могут разместиться и офисы. Ведь никаких ограничений в законе на этот счет нет, а на доме уже висят таблички некоторых компаний.

Вывод: Очень много ограничений, связанных с тем, что апартаменты небольшой площади двухуровневые, однако если это не смущает, то такое предложение вполне может быть альтернативой студии, так как проект весьма интересный. С учетом включенной в стоимость отделки стоимость окажется ниже, чем у конкурентов.

Just M
Итоговая стоимость — 7,538* млн руб.

Вряд ли кто-то поймет, что значит название этого проекта, расположенного между станциями метро «Коломенская» и «Каширская». Проект с загадочным названием «Just M» - это еще один комплекс апартаментов на юге Москвы, представляющий собой также всего один корпус. В настоящий момент работы находятся на стадии котлована, строители огородили площадку, подвезли технику и уже начали копать. Проект расположен на улице Академика Миллионщикова, совсем рядом с колледжем электромеханики и информационных технологий. «Апартаменты – это нежилые, которые продаются в собственность и используются для проживания без права регистрации в них.  Владельцам апартаментов доступна временная регистрация по месту жительства до 5 лет с правом пролонгации. В свидетельстве о праве собственности указано назначение: нежилое помещение», - объяснила менеджер компании «МонАрх-Недвижимость» Юлия.

Изначально мы предположили, что такой статус проекта связан с тем, что он реализуется по соседству с колледжем и находится на его земле, однако, по словам менеджера, это не так. Оказалось, что сам участок, приобретенный под строительство имеет назначение под нежилое строительство, и колледж здесь абсолютно не причем. Более того, в этом проекте нет гостиничного сервиса, как во многих апартаментах. С точки зрения окружения местоположение объекта намного лучше, чем у «Царицыно-2»: никаких промзон поблизости нет. Более того, буквально через дорогу от площадки расположен гигантский яблоневый сад, по которому очень приятно гулять. Зато, в отличие от «Царицыно-2», девелопер Just M не обеспечил никакой инфраструктуры.

Проект предусматривает только строительство одного 7-этажного дома с подземным паркингом и огороженной территорией. Никаких детских садов и школ не будет. «Детские сады и школы доступны в данном районе, определение в них не зависит от места регистрации. Район достаточно старый, развитый, имеет сложившуюся инфраструктуру», - объяснила менеджер. Таким образом, решать эту проблему жильцам, придется самостоятельно. Эксплуатационные платежи в этом проекте также выше — 60-70 руб. за кв. м в месяц без воды и света, точная сумма пока еще не определена, так как работы пока находятся на начальной стадии. Стоимость 1 кв. м в апартаментах варьируется между 140 и 150 тыс. рублей. Самое доступное предложение в настоящий момент стоит 6,038 млн рублей — это однокомнатный апартамент площадью 41,5 кв. м на четвертом этаже. Таким образом, по площади он соотносим с предложением в «Царицыно-2», но в полтора раза дороже и представляет собой не двух-, а однокомнатную квартиру.

Вывод: Отличный вариант для тех, кто выбирает между «Царицыно-2» и «Just M», но следует иметь в виду более высокую цену и полное отсутствие инфраструктуры. Если близость яблоневого сада вместо промзоны это компенсирует, то можно считать удачной покупкой.

* Цена дана с учетом дополнительных расходов, в частности, отделки и ремонта

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ПРЕДЛОЖЕНИЙ АПАРТАМЕНТОВ ЭКОНОМКЛАССА В ЮАО

 

Царицыно-2

Pure Loft

Just M

Площадь, кв. м

37

44

41,5

Стоимость, млн руб. Заявленная/Итоговая

3,929 / 5,429

6,24 / 6,24

6,038/ 7,538

Дополнительные расходы

Ремонт и отделка — 1,5 млн рублей.

Отделка включена в стоимость

Ремонт и отделка — 1,5 млн рублей.

Механизм сделки

Предварительный договор купли-продажи

Договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи

Девелопер

ГК «Настюша»

«Филадельфия»

«МонАрх»

Продавец

НДВ-Недвижимость

«Филадельфия»

«МонАрх-Недвижимость»

Наличие инфраструктуры

Детсад, школа

Отсутствует

Отсутствует

Срок окончания работ

IV кв. 2015 г.

Сдан

IV кв. 2015 г.

Стоимость эксплуатации, за кв. м

52 руб.

Неизвестно

60-70 руб.

Источник: собственные данные компаний, а также представителей компаний, показывавших автору статьи объекты 

Алексей Лоссан

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

 

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова