Рубрики раздела Test&Life

Лента

Что на самом деле можно купить в новостройках Измайловского района?

24 декабря 2012
ЖК «Виноградный» и ЖК «Измайловский» - плюсы и минусы, подводные камни - все, что можно увидеть за один раз опытному "тайному покупателю"

«Тайный покупатель» из рубрики Test@Life от RealEstate.Ru продолжает искать двухкомнатную квартиру для семьи из трех человек в крупнейших новостройках Москвы. Идея в том, чтобы оценить не только предлагаемые для жилья метры, но и окружающую инфраструктуру, которую предлагает застройщик. На этот раз мы рассмотрели крупнейшие новостройки ВАО.

Московский район Измайлово широко известен своим одноименным лесопарком — крупнейшем в Европе. Так как район уже сложившийся, с развитой инфраструктурой, в том числе транспортной, то застройщик максимально использует все эти факторы для продвижения объекта. Мы остановили свой выбор на двух крупных проектах: ЖК «Виноградный» и ЖК «Измайловский», из которых можно достаточно быстро добраться до главной точки притяжения района — Измайловского парка.

ЖК «Виноградный»

Жилой комплекс «Виноградный», расположенный в самом начале Измайловского проезда, на буклетах обещает покупателям райскую жизнь на берегу пруда. Более того, изображать на иллюстрациях его предпочитают со стороны Серебряно-Виноградного пруда. В действительности от пруда комплекс отделяет оживленный Измайловский проезд, на котором в данном месте нет светофора, но через дорогу, действительно расположен сквер на берегу пруда. Правда, зимой сквер не убирается, и по нему в основном выгуливают собак. До комплекса дойти пешком можно примерно за 10 минут от станции метро «Измайловская» или за 20 минут от станции «Партизанская», в окрестностях расположено достаточно много магазинов. Кроме того, из «Виноградного» можно за десять минут добраться до Измайловского парка.

Сам комплекс строится на месте бывшей меховой фабрики, поэтому застройщиком комплекса выступает компания «Прима-Мех». Изначально компания должна была закончить все работы до конца 2012 года, но в кризис не выдержала сроки. В результате компании удалось перекредитоваться в «Сбербанке» и договориться о продлении сроков строительства. По последним данным все работы должны быть завершены до конца 2013 года. В общей сложности планируется построить 75 тыс. кв. м жилья, а также распределительная подстанция и распределительная трансформаторная подстанция.

В настоящий момент все квартиры в комплексе продаются по договору долевого участия по ФЗ-214, компания также взимает 25 тыс. руб. за регистрацию договора в Регистрационной палате. Однако, согласно дополнительному соглашению к договору, компания практически выторговала себе право увеличивать сроки строительства. «В случае, если строительство объекта долевого участия не может быть завершено в предусмотренный настоящим договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию», - говорится в документе. После этого в течение месяца соинвестор обязан заключить новое соглашение с новыми сроками или расторгнуть договор, получив вложенную сумму в полном объеме, правда, без каких-либо штрафных санкций для застройщика. Более того, согласно этому соглашению, если строительство должно быть завершено до конца 2013 года, то срок передачи застройщиком квартиры обозначен 31 декабря 2014 года. Если вы решитесь купить здесь квартиру, необходимо узнать у юристов, насколько эти допсоглашения не противоречат 214-му закону.

Настораживает также то, что в сами корпуса покупателей не пускают: вагончик “Миэль-Новостройки” расположен на границе участка. Так что оценить удобство планировок и качество строительства изнутри нам не удалось, а жаль.

Как объясняют менеджеры по продажам, за последнее время на стройке произошло несколько несчастных случаев, к счастью, обошлось без смертельного исхода, и застройщик ради соблюдения правил безопасности до весны решил ограничить доступ покупателей на  стройплощадку.

В общей сложности жилой комплекс состоит из четырех монолитных корпусов переменной этажности: ближе всего к дороге расположены два малоэтажных комплекса: 1-ый и 2-ой, позиционирующиеся практически в сегменте бизнес-класса, за ними — находятся многоэтажные 3-ий и 4-й корпуса. Под ними расположен подземный паркинг: в настоящий момент машиноместа еще не вышли в продажу, старт назначен на постпраздничное время, однако предположительно стоимость одного машиноместа составит около 1,5 млн рублей.

Третий корпус

Самый привлекательный корпус — третий, потому что с одной стороны квартиры в нем дешевле, чем в остальных при схожих характеристиках, во-вторых, потому что здесь можно приобрести двухкомнатную квартиру с окнами в благоустроенный двор и открывающейся из окна перспективой на парк. В третьем корпусе стоимость двухкомнатной квартиры площадью 74,5 кв. м составляет 12,5 млн руб. на втором этаже и 13,15 млн руб. - на пятом этаже. В квартире предусмотрены два санузла, а окна выходят внутрь благоустроенного двора. В соседней секции этого же корпуса представлены двухкомнатные квартиры уже большей площади — 80,5 кв.м за 13,4 млн руб. на втором этаже и 14,2 млн руб. на шестом этаже. На стоимость, помимо площади, влияет то, что из окон открывается вид на парк. Кроме того, квартира угловая, и окна выходят на юг и запад.

Четвертый корпус

Как и третий корпус, четвертый корпус является многоэтажным, однако особенности политики отдела продаж в настоящий момент делают покупку в нем менее привлекательной, чем в соседних корпусах. Дело в том, что изначально цены в этом корпусе были ниже, чем в других корпусах, и в итоге именно на него пришелся самый большой объем продаж. Для сравнения, если в третьем корпусе в настоящий момент в продаже осталось около ста квартир, то в четвертом — только тридцать. Чтобы уравнять положение, застройщик снизил цены в третьем корпусе и организовал дополнительные акции, например, при стопроцентной оплате действует скидка 3%. Однако на четвертый корпус это предложение не распространяется.

В настоящий момент стоимость двухкомнатной квартиры в 4-ом корпусе площадью 75,8 кв. м составляет 15,2 млн руб. на пятом этаже или 16,1 млн руб. на пятнадцатом этаже. Окна выходят на одну сторону — на юг. Впрочем, как признаются менеджеры по продажам, двушки в этом корпусе раскупаются медленно, при прочих равных клиенты предпочитают более доступный третий корпус. Однако у четвертого корпуса есть одно существенное преимущество — так как высота зданий в районе невелика, с верхних этажей действительно видно всю панораму окрестностей и Измайловский парк.

Второй корпус

В отличие от предыдущих двух корпусов, второй корпус частично является малоэтажным, его высота в одной секции составит пять этажей, в другой — восемь, а в третьей — тринадцать. Корпус позиционируется как жилье на границе эконом- и бизнес-класса, поэтому он отличается более вычурными фасадами и более планировками, но самое главное его преимущество заключается  в том, что он расположен непосредственно возле дороги, то есть максимально близко к самому главному элементу окружения — Серебряно-Виноградному пруду.

Стоимость двухкомнатных квартир здесь не вписывается в наш бюджет, так как превышает 20 млн руб., однако в него попадают однокомнатные квартиры достаточно большой площади. Так, на втором этаже предлагается однокомнатная квартира площадью 54 кв. м за 14 млн руб. Ее абсолютным преимуществом является вид на пруд, но с другой стороны точно также из нее открывается вид на проезжую часть,. Впрочем, если денег не хватает, а купить квартиру очень хочется, застройщик предлагает ипотеку — от 11,5% годовых в Сбербанке или беспроцентную рассрочку на полгода при оплате половины стоимости квартиры.

Вывод: С точки зрения соотношения цены, видовых характеристик и площади квартир третий корпус в этом проекте можно считать самым интересным предложением. Другое дело, что для данного района 12,5 млн руб. за двухкомнатную квартиру все-таки достаточно высокая цена.

ЖК «Измайловский»

Основной конкурент «Виноградного» не только в этом районе, но и, пожалуй, во всем ВАО, - жилой комплекс «Измайловский» от компании «ДОН-Строй». Комплексы относятся примерно к одной ценовой категории и ориентированы примерно на одного покупателя. Более того, они расположены достаточно недалеко друг от друга, хотя «Измайловский» построен гораздо ближе к станции метро «Первомайская», чем к станции метро «Измайловская». Перед своим конкурентом у него есть два основных преимущества: во-первых, он стоит непосредственно на главной артерии района — Первомайской улице, а во-вторых, все его четыре корпуса полностью построены. Речь, пожалуй, идет о самой масштабной новостройке в ВАО — общая площадь комплекса превышает 200 тыс. кв. м. Помимо жилья, здесь предусмотрен подземный двухэтажный паркинг, а также различные объекты коммерческой инфраструктуры.

В настоящий момент все коммерческие помещения стоят пустыми, хотя, как обещают в отделе продаж, в ближайшее время здесь появится супермаркет «Перекресток» и пекарня. Комплекс настолько огромный, что вполне может считаться новой доминантой района: при средней высотности в районе около в 5-6 этажей высота «Измайловского» составляет 28-35 этажей. Как объясняет на официальном сайте проекта его создатель, главный архитектор «Архитектурно-проектного бюро ТРОМОС» Андрей Трофимов, «во многих странах градостроительная практика идет по пути такого постепенного замещения существующей однородной застройки новыми современными кварталами». Впрочем, среди жителей района новый проект уже заслужил разные названия, в том числе «скворечник», «пенал» и т.д. Зато в комплексе предусмотрены две важные для жителей вещи: внешние блоки для установки сплит-систем, то есть кондиционеры изначально задуманы как часть фасада, а также скоростные лифты SIGMA, которые действительно ездят со скоростью этаж в секунду, то есть с 28-ого этажа могут доставить примерно вниз меньше чем за минуту.

Проект уже сдан Госкомиссии. Однако так как объем предложения огромен для этого района, то у застройщика еще остались квартиры. Это довольно нетипичная ситуация, так как чаще всего к моменту окончания строительных работ все квартиры в жилом проекте уже распроданы и предлагаются по переуступке, даже если продавцом выступают аффилированные с девелопером физлица. Так, многие владельцы и топ-менеджеры строительных компаний сами же у себя являются соинвесторами. В ЖК «Измайловский» одним из серьезных инвесторов выступает компания «Century 21 Запад», создавшая даже альтернативный сайт жилого комплекса. Эта компания предлагает квартиры в жилом комплексе примерно по такой же цене, но переуступке права требования. Несмотря на то, что  комплекс уже достроен, право собственности жители еще не получили — застройщик обещает его в феврале 2013 года. Судя по всему, застройщик планирует как можно скорее распродать оставшиеся квартиры. В настоящий момент «Дон-Строй» предлагает новогоднюю рассрочку для своих клиентов — речь идет о беспроцентном периоде — до двух лет. Впрочем, как объясняют в компании, предложение действует только до Нового года. Кроме того, если внести всю сумму полностью, то застройщик предлагает скидку в 3%.

Третий корпус

Жилой комплекс расположен симметрично относительно Первомайской улицы: третий и четвертый корпуса высотой 28 этажей, а первый и второй — 35 этажей. При этом квартир в первом и втором у застройщика не осталось. Кроме того, эти корпуса отличаются по проектам: здания выстроены углами, еще у них нет решеток для сплит-систем, вместо этого кондиционеры устанавливают на площадках пожарной лестницы. Больше всего двухкомнатных квартир осталось в третьем корпусе, причем можно приобрести «двушку» на верхних этажах. Так, за 15,5 млн руб. предлагается двухкомнатная квартира площадью 84,2 кв. м на 26-ом этаже. Все окна выходят на одну сторону. Квартира сдается shell&core, небольшими кирпичами обозначены границы мокрых зон, и пожалуй, не очень удобно, что кухня расположена по центру квартиры. Более интересное предложение есть на 28-ом этаже. За 15,7 млн руб. можно купить двухкомнатную квартиру площадью 83,4 кв. м: все окна выходят на запад. Так как этаж последний, то окна в квартире панорамные. При этом в отличие от большинства высотных новостроек, окна открываются полностью, поэтому их нельзя использовать, к примеру, в режиме проветривания. Из окна открывается отличный вид на город, в том числе достаточно хорошо видно Останкинскую телебашню и кусочек Измайловского парка плюс застройщик обещает красивые закаты. Впрочем, у последнего этажа есть существенный минус: над ним находится технический этаж, и в общих коридорах довольно серьезно шумит, правда в квартире ничего не слышно.

Четвертый корпус

В четвертом корпусе также предлагаются двухкомнатные квартиры, однако в основном с видом во двор и на Подмосковье. Поэтому с этой точки зрения квартиры здесь менее интересны, чем в соседнем третьем корпусе. Но цены сопоставимы. Например, на 28-ом этаже также продается двухкомнатная квартира площадью 83,7 кв. м по цене 15,8 млн руб. В остальном, корпус повторяет своего брата-близнеца: консьержи на входе, подземная парковка, та же планировка общих групп. К слову, машиноместа в комплексе стоят невероятно дорого и в настоящий момент продаются по переуступке за 2,5 млн руб.

Вывод: Если покупать квартиру, то в третьем корпусе. Действительно уникальные для района видовые характеристики, но на последнем этаже смущает шум в общих зонах, а также планировки с кухней в центре.


СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В КРУПНЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСАХ ВАО

 

ЖК «Вино-градный», корп. 3

ЖК «Вино-градный», корп. 4

ЖК «Вино-градный», корп. 2

ЖК «Измай-ловский», корп. 3

ЖК «Измай-ловский», корп. 4

Площадь, кв. м

74,5

75,8

54

83,4

83,7

Наличие собственной инфра-структуры

Благоустроенный внутренний двор со спортивной площадкой

Действующая детская площадка в центре комплекса, в будущем — супермаркет и пекарня

Цена, млн руб.

12,5

15,2

14

15,7

15,8

Механизм продажи

ДДУ по ФЗ-214

Договор купли-продажи

Девелопер

«Прима-Мех»

«Дон-Строй»

Продавец

«Миэль-Новостройки»

«Дон-Строй»

Дополни-тельные платежи

25 тыс. руб. за регистрацию ДДУ

отсутствуют

Сдача Госкомиссии

IV кв. 2013 г.

Сдан

Ипотека, акции, скидки, рассрочки

В случае выплаты 50% стоимости квартиры предоставляется беспроцентная рассрочка на полгода. Ипотека от Сбербанка.

До конца года возможно оформление беспроцентной рассрочки на два года. При полной оплате стоимости предоставляется скидка 3%. Ипотека от «ВТБ» и Сбербанка.

Источник: собственные данные компаний, а также представителей компаний, показывавших автору статьи объекты 

Алексей Лоссан

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

 

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:
Крупнейшие новостройки ЮАО: какую квартиру можно взять за 7 – 10 млн рублей?

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова