Рубрики раздела Test&Life

Лента

"Чистые пруды, застенчивые ивы", или сколько стоят квартиры в самом романтичном месте Москвы?

27 декабря 2010
Не будет преувеличением сказать, что Чистые пруды являются одним из самых романтичных мест Первопрестольной. Соревноваться в красоте, неповторимой атмосфере и особенном уюте с ними могут разве что пруды Патриаршие. Став одним из центров культурной и деловой жизни столицы, район Чистых прудов сумел сохранить свое главное достоинство — демократичность. Аналогичная ситуация сложилась и на локальном рынке недвижимости района, где можно найти жилье для покупки и найма практически на любой вкус и кошелек

Не будет преувеличением сказать, что Чистые пруды являются одним из самых романтичных мест Первопрестольной. Соревноваться в красоте, неповторимой атмосфере и особенном уюте с ними могут разве что пруды Патриаршие. И если вторые неразрывно связаны с жизнью и творчеством Михаила Булгакова и Марины Цветаевой, то первые — с Александром Пушкиным и Юрием Нагибиным. Думая о Чистых прудах, мы с ностальгией вспоминаем и «Покровские ворота» - лирическую комедию о Москве и москвичах 1950-х годов, и строчки из берущей за душу песни «Чистые пруды, застенчивые ивы», исполненной Игорем Тальковым. Став одним из центров культурной и деловой жизни столицы, район Чистых прудов сумел сохранить свое главное достоинство — демократичность. Здесь все равны: москвичи и гости столицы, богачи и бедняки, неформалы и консерваторы, знаменитости и немедийные люди. Аналогичная ситуация сложилась и на локальном рынке недвижимости района, где можно найти жилье для покупки и найма практически на любой вкус и кошелек.

«Чистые пруды... Для иных это просто улица, бульвар, пруд, а для меня — средоточие самого прекрасного», - размышлял в одноименном рассказе прозаик  и журналист Юрий Нагибин, чье детство прошло в здешних переулках —  «мире чудесных неожиданностей». Интересно, что в этом районе провел ранние годы жизни и великий русский поэт Александр Пушкин, чья семья с 1801 по 1808 год жила в Большом Харитоньевском переулке. Впоследствии он вспомнит об этих годах в стихотворении «В начале жизни помню я...» и даже поселит на углу Большого и Малого Харитоньевского переулка одного из героев романа в стихах «Евгений Онегин» - тетку Татьяны Лариной. В наскольких минутах ходьбы от Чистых прудов, точнее на Мясницкой улице, жил в свое время великий драматург, поэт, дипломат и композитор, автор «Горя от ума» Александр Грибоедов. С историей района связаны и другие известные имена — Юсуповы, Бестужевы-Рюмины, Шуваловы, Измайловы владели здесь палатами или особняками.

Свое же нынешнее название Чистые пруды, а точнее пруд, ведь здесь, как на Патриарших, водоем всего один, получил с легкой руки любимца Петра I князя Александра Меншикова, который купил землю в этом месте и был недоволен тем, что отходы «Животинного двора», скотобойни, что располагалась в районе  Чистопрудного бульвара, сбрасывались прямо в воду, отчего пруд назывался «Поганым». В результате мясная торговля здесь была свернута, а водоем отчищен. Впрочем, по другой легенде, именно здесь находилось село боярина Степана Кучки, который недостаточно почтительно принял у себя великого князя Юрия Долгорукого, за что тот приказал некопорного боярина убить, а тело скинуть в воду, отчего пруд стали именовать «Поганым». Впоследствии бывший Поганый пруд стал центром притяжения москвичей. Зимой здесь катались на коньках, а летом на лодках. Лодочная станция в советское время была закрыта, а каток стал преимущественно стихийным. Однако не стоит считать эти годы временем упадка района. Наоборот, после выхода кино «Покровские ворота», чье действие происходило в здешних переулках, Чистые пруды стали поистине культовым местом, и тысячи людей, поклонников фильма, устремились сюда, чтобы «отыскать дом Костика», проникнуться духом уютных московских двориков, многие из которых, по счастью, сохранились в округе.

В 1990-е годы на Чистых прудах по-прежнему кипела жизнь. У одноименной станции метро встречались театралы, спешившие на премьеры в «Современник» или «Табакерку», по бульвару прогуливались влюбленные и туристы, у памятника Грибоедову «тусили» неформалы, здесь же проводили свои митинги и разнообразные акции политические партии и общественные движения, а в тихих переулках района скупали квартиры бизнесмены и знаменитости. На Чистых прудах всем находилось место. Такими же демократичными они являются и по сей день.

Примечательно, что география легендарных Чистых прудов весьма расплывчата. Дело в том, что официально такого района в административно-территориальном делении Москвы не существует. Сам водоем и Чистопрудный бульвар располагаются на территории Басманного района Центрального административного округа столицы. Но не все 816 га, которые занимает Басманный район, можно с полным правом отнести к «чистопрудным» местам. Риелторы, продающие недвижимость «в районе Чистых прудов», так обозначили невидимые границы. «Действительно, район Чистых прудов не является официальной административной единицей, однако традиционно к нему относят территорию, прилегающую к Чистопрудному бульвару и Мясницкой улице, станциям метро «Чистые пруды» и «Тургеневская». Исторически принято считать, что границы района Чистых прудов про­легают внутри Садового кольца – от проспекта Академика Сахарова до улицы Воронцово Поле», - сообщил Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН. По словам управляющего партнера MAYFAIR Properties Марины Маркаровой, к району Чистых прудов в элитной недвижимости принято относить «восточный сектор центра Москвы, ограниченный с востока Садовым Кольцом, с юга районом Таганки, с севера районом Сретенки, а с запада Китай-Городом». «Но в 99% случаев обращения клиенты, осуществляя поиск в районе Чистых прудов, рассматривают также предложения и в районе Китай-города и Цветного бульвара, таким образом, одной из границ района получается проспект Сахарова, а другой - набережная Яузы», - пояснила она.  

На обозначенной представителями агентств недвижимости территории располагаются как довольно оживленные улицы — транспортные артерии района, среди которых проспект Академика Сахарова, Мясницкая улица, Маросейка и Покровка, Воронцово поле, так и маленькие переулки, каждый из которых хранит свою историю. К примеру, Банковский переулок был назван по Московскому Ассигнационному Банку, Большой и Малый Козловский переулки — по прозвищу Козел, которое дал народ здешнему домовладельцу, Армянский переулок — по факту компатного проживания армянской диаспоры, Харитоньевские переулки — по храму Харитония Исповедника в Огородной слободе, Лялин — по имени ротмистра Лялина, Казарменный — по названию учрежденных Павлом I казарм. По району Чистых прудов проходит и часть Бульварного кольца Москвы —  Чистопрудный и Покровский бульвары. 

Не стоит скрывать, что передвижение в районе «Чистых прудов» на личном автомобиле довольно затруднено. Узкие и «кривые» переулки, оживленные магистрали не справляются с потоком машин, а наличие на данной территории многочисленных офисов и в исторических зданиях, и в относительно новых постройках (штаб-квартира «Газпрома», Даев Плаза, Мясницкая-Plaza, бизнес-центр «Волна» и т.д.) только усугубляют транспортную ситуацию. Перемещаться по району можно и на общественном наземном транспорте — троллейбусе, автобусе, трамвае, но самым быстрым способом добраться сюда из любой точки столицы остается метро —  на самыми близкими к прудам являются станции «Тургеневская», «Чистые пруды», «Сретенский бульвар», чуть подальце "Лубянка", "Кузнецкий мост" и "Китай-город".

И все же, несмотря на затрудненный трафик, на Чистые пруды стремится множество людей. Во-первых, в районе в большом количестве сохранились разнообразные достопримечательности. К примеру, Меншикова Башня, украшенная масонскими знаками, которой не суждено было превысить Колокольню Ивана Великого: в результате удара молнии она сильно пострадала и лишилась своего высокого шпиля. Здесь же, в выполненном в китайском стиле, похожем на пагоду доме купцов Перловых разместился легендарный чайный магазин, где можно полюбоваться старинными интерьерами и купить лучшие сорта чая и кофе. Здесь же можно найти здание Центросоюза, построенное архитектором Я.Колли по проекту Ле Корбюзье, и здание Госторга, ставшее одной из первых в столице построек в стиле конструктивизма. Бродя по «чистопрудным» улицам и переулкам можно полюбоваться и на дворец Апраксиных-Трубецких на Покровке, и на Покровские казармы, и на спрятанные в тихих переулках маленькие церкви. О том, что район издавна был жилым и активно заселялся говорят и расположенные в его пределах многочисленные городские усадьбы и доходные дома, самыми известными из которых являются расписной доходный дом церкви Троицы на Грязех на Чистопрудном бульваре и доходный дом страхового общества «Россия» в Бобровом переулке.

«Район Чистых прудов характеризуется плотной застройкой, причем здания дореволюционные постройки сочетаются здесь со «сталинскими» домами и современными новостройками», - такую характеристику дал ему В.Митько из МИАН. В среднем, по оценке компании, на вторичном рынке недвижимости квадратный метр неэлитного жилья в районе Чистых прудов стоит 200 – 250 тыс. руб., то есть порядка 6,5-8 тыс. долл. за «квадрат». «Однако владельцы квартир не торопятся продавать недвижимость, предпочитая вкладывать средства в дорогостоящий ремонт и при продаже позиционировать жилье как элитное», - добавил он. Средний бюджет покупки квартиры с высококлассным ремонтом в старом фонде обойдется покупателю в 1,5-4 млн долл., при площади квартир от 100 до 200 кв. м, сообщил начальник отдела городской недвижимости компании Kalinka Realty Виктор Садыгов.

В то же время средняя стоимость «квадрата» в относительно новых домах, претендующих на элитный статус, колеблется в пределах 10-15 тыс. долл., сообщили опрошенные RealEstate.ru риелторы. «Без всяких сомнений, недвижимость в данном районе преимущественно относится к бизнес-классу, и только отдельные проекты можно отнести в премиум-классу», - заявила М.Маркарова из MAYFAIR Properties. С ней согласилась и генеральный директор TWEED Ирина Могилатова: «Проблема в том, что объекты элитной недвижимости этого прекрасного, сложившегося зеленого района можно пересчитать по пальцам.  И цены здесь значительно ниже, чем в других элитных районах Москвы – Остоженки, Патриарших, Плющихи, Замоскворечья».

Наиболее интересным в архитектурном отношении является знаменитый  «Дом-яйцо», расположенный по адресу: ул. Машкова д. 1/11. Это небольшое здание площадью всего в 342 кв.м всего на 5 комнат в столице уже успели окрестить "яйцом Фаберже", "домом-провокацией", "домом-шуткой". Его архитекторами стали Сергей Ткаченко и Олег Дубровский, а вот имя владельца этого своеобразного особняка не разглашается.

Среди культовых ЖК столицы значится и резиденция «Чистые пруды»  на пересечении Подсосенского и Барашевского переулков - комплекс клубного типа от инвестиционной компании "Европейское экологическое сообщество". Он состоит из двух клубных малоквартирных домов, восьми индивидуальных домов в «лондонском стиле», представляющих собой 10-уровневые квартиры с собственным лифтом, бассейном, каминным залом, зимним садом и эксплуатируемой кровлей, и бизнес-особняка. Стоимость квадратного метра здесь начинается от 25 тыс. долл., сообщила М.Маркарова из MAYFAIR Properties.

Широко известен и ЖК «Дом на Покровском бульваре», возведенный компанией «ДОН-Строй» по адресу: Казарменный пер., д.3. В доме несколько секций переменной этажности, которые образуют три внутренних дворика, объединенных стеклянной галереей. В отделке фасадов широко используются витражи, верхние этажи дома украшают фрагменты беспереплетного остекления. Впрочем, его, как и ЖК в Печатниковом переулке (Печатников пер.,  д.12) риелторы все же относят к улучшенному бизнес-классу. Архитектурный ансамбль данного комплекса включает в себя  клубный дом на 17 квартир, два многофункциональных особняка и просторный подземный паркинг на 55 автомобилей. ЖК в Печатниковом пер. построен в стиле старинного московского особняка с шикарными фасадами и широкими террасами. «Цены в этих домах колеблются от 10 до 15 тыс. долл. за квадратный метр, бюджет квартир  начинается от 1 млн долл.», - отметила И. Могилатова из TWEED.

Что касается первичного рынка, то в настоящий момент в районе Чистых прудов возводится лишь одна новостройка - "Дом на Мясницкой" (ул. Мясницкая, вл.9-11). Она представляет собой многофункциональный комплекс, общей площадью 24 тыс.кв. м с  торгово-офисной частью на первом и втором этажах и жилыми апартаментами на третьем, четвертом и пятом. Подземная автостоянка рассчитана на 200 машиномест. Сдача объекта запланирована  на осень 2011 года. «Минимальный бюджет покупки жилой недвижимости здесь - 1 млн долл.», - рассказал В.Садыгов из Kalinka Realty.

Те же, кому не по силам купить квартиру или особняк на Чистых прудах, могут попробовать арендовать здесь квартиру. При этом район поразит разнообразием предложения. Для тех, кто ищет вариант подешевле, риелторы предложат однокомнатные эконом-класса. «Средняя цена аренды такой квартиры в районе Чистых прудов составляет 35-40 тыс. руб. и очень сильно зависит от общего состояния дома. К примеру, однокомнатную квартиру в доме дореволюционной постройки без капитального ремонта можно найти за 25-27 тыс. руб. в месяц», - посоветовал В.Митько из МИАН.

Для тех, кто может раскошелиться, агентства недвижимости найдут варианты в отреставрированных усадьбах и доходных домах. «Цены на аренду элитных квартир в этом районе начинаются от 3 тыс. долл., а в таком доме, как доходный дом страхового общества «Россия» могут составлять и 10, и 15 тыс. долл. в месяц. Это здание до революции использовалось именно как доходное, т.е для сдачи в аренду. В советское время там были коммуналки, ныне они расселены, и дом по статусности может стоять в одном ряду с такими объектами, как «Романов-3», «Романов-5», он очень хорош», - сообщила И.Могилатова из TWEED.

Впрочем, для российских арендаторов с большими бюджетами район Чистых прудов не очень интересен из-за отсутствия элитных домов с подземными парковками, что для большинства  арендаторов принципиально важно, рассказал В. Садыгов из Kalinka Realty. В то же время у иностранцев, преимущественно франкоговорящих семей, район является фаворитом при выборе жилья. Объясняется это тем, что в районе Чистых прудов расположен лицей имени Александра Дюма (Милютинский пер., 7а) - единственная в Москве французская школа с этнокультурным компонентом образования.

Также в Лялином пер. д.12 работает СОШ №1225 с углубленным изучением французского языка. В этом районе есть и школы с углубленным изучением английского языка — СОШ №1284 им. Наташи Ковшовой в Уланском пер, д.8; СОШ №1227 в Б.Трехсвятительском пер., д.4. А для тех, кто мечтает получить высшее образование, в районе Чистых прудов найдутся престижные ВУЗы — например, Высшая Школа Экономики или Российская Академия живописи, ваяния и зодчества Ильи Глазунова.

Чистые пруды — средоточие культурной и светской жизни столицы. Театры «Современник», «Табакерка», Et Cetera, галереи «Фотосоюз», «Винсент», «Коносьер», кинотеатры «Ролан» и «35-мм»,  небезызвестный клуб и ресторан «Солянка»... Этот список можно продолжать и продолжать.

Жильцам района подобное соседство только на руку. Однако же у Чистых прудов есть и свои недостатки. Прежде всего, это малое количество недорогих магазинов формата «у дома». За продуктами придется ходить либо в «Седьмой континент» на Большую Лубянку, либо в «Глобус гурмэ» на Покровку, либо в «Азбуку вкуса» на Садовую-Черногрязскую или Трубную улицу. Относительно немного в районе и зелени. Так, садово-парковых зон нет вообще, а по-настоящему зелеными улицами можно считать разве что Чистопрудный и Покровский бульвары. Вокруг Чистых прудов немало и аварийных домов. Некоторые из них расселены и реставрируются, другие заколочены и пустуют. И все же жить здесь стоит, покупать недвижимость, разумеется, при наличии соответствующих сумм, тоже. «Если обратиться к истории, район Чистых прудов и Покровки был более престижным, чем те же Остоженка и Хамовники, но в данный момент он находится почти в конце рейтинга дорогих районов столицы, что, на мой взгляд, абсолютно незаслуженно. Уверена, район будет развиваться, здесь есть потенциал для роста цен», - заключила И.Могилатова из TWEED.

Никуда не денется и неповторимая романтика района, ведь не даром так легли на сердце многих людей слова из песни Д. Тухманова — Л. Фадеева, посвященного Чистым прудам: «У каждого из нас на свете есть места, куда приходим мы на миг уединиться, где память, как строка почтового листа, нам сердце исцелит, когда оно томится».

Юлия ПЕТРОВА

Фото автора. В качестве иллюстраций также были использованы кадры из кинофильма "Покровские ворота".

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова