Рубрики раздела Test&Life

Лента

Блеск и пустота Остоженки

16 сентября 2010
Остоженка – один из старейших районов Москвы, который может похвастаться богатой историей. В свое время именно здесь размещался царский конюшенный двор, именно здесь предпочитали селиться представители творческой интеллигенции, и именно здесь столичные девелоперы теперь возводят самые дорогие дома в городе

Остоженка – один из старейших районов Москвы, который может похвастаться богатой историей. В свое время именно здесь размещался царский конюшенный двор, именно здесь предпочитали селиться представители творческой интеллигенции, и именно здесь столичные девелоперы теперь возводят самые дорогие дома в городе. Современную Остоженку – квартал, расположившийся между одноименной улицей и Пречистенской набережной, храмом Христа Спасителя и станцией метро «Парк культуры», – можно сравнить с «многослойным пирогом» с разнообразными «начинками»:  древними церквями, богатыми усадьбами, старыми доходными домами, новыми элитными офисами и престижными клубными особняками. Все это соседствует друг с другом так беспорядочно, что, кажется, новая буржуазная среда, решившая раз и навсегда порвать с прежним укладом и духом московских двориков, что так хорошо сохранились именно на Остоженке, так и не построила на их руинах «новый прекрасный мир». Однако стоимость квадратного метра в жилых домах этого района по-прежнему остается заоблачной. В чем же секрет Остоженки, попробовал разобраться RealEstate.ru

Район Остоженки, который ныне именуют «золотой милей» московской недвижимости, заселялся издревле. Само название квартала восходит к слову «Остожье». Так называли местные луга, на которых стояли стога сена. После того как на их месте было решено разместить царский конюшенный двор, район стал застраиваться жилыми домами. Строительство велось в основном вдоль одноименной улицы: по правую сторону, граничащую с парадной Пречистенкой, возводились дома для дворянских семей, а по левую сторону - дома поскромнее. Духовная жизнь района формировалась вокруг старых церквей – разрушенного в советское время и ныне восстанавливаемого Зачатьевского монастыря XVI века и церкви Илии Обыденского XVIII века. Примечательно, что эти церкви и ныне сохранили свое главенствующее градостроительное положение, характерное для средневековья, когда культовые сооружения возвышались над основной застройкой, которая к тому же велась вокруг них. Правда, теперь над куполами остоженских церквей высится восстановленный в 1990-е гг. официозный храм Христа Спасителя.

Современная Остоженка сильно отличается от того района, какой могли видеть жители столицы еще несколько десятков лет назад. Старые московские дома, самобытные дворики и зеленые лужайки пали под натиском элитных застройщиков, которые до сих пор стараются на свой лад перестроить эту местность. От исторического квартала осталась только застройка вокруг церкви Илии Обыденского, территория самого Зачатьевского монастыря и часть домов на самой Остоженке.

Нынешний район Остоженки представляет собой соединение разных архитектурных, временных и социальных пластов. Так, вокруг древнейшего монастыря, в котором уже почти восстановлен великолепный пятиглавый храм, расположены те самые «золотые» квадратные метры столицы: современные элитные новостройки, создающие новую европейскую среду в старом московском квартале. В самом начале района, у направлению храма Христа Спасителя, хорошо сохранился квартал конца ХIХ – начала ХХ века, построенный в период первого строительного бума, когда богатые горожане возводили высокие сверхсовременные доходные дома в стиле модерн и эклектике. От самой прежней Остоженки тоже осталось немного: исторические здания прерываются удачными и не очень удачными современными постройками.

«На входе» в квартал, по левой стороне улицы Остоженка, разместился высокий доходный дом купца Филатова, известный москвичам как «Дом с рюмкой» (Остоженка, 3). По легенде, владелец дома, в постройке которого участвовал знаменитый архитектор Эрнест Нирнезее, бросил пить и, дабы увековечить свое решение, поручил зодчему поставить на псевдоготический дом опрокинутую рюмку. На сегодняшний день это не только знак «силы воли» бывшего хозяина, но и одна из самых высоких точек бывшего Остожья.

Одним из самых примечательных домов всего «остоженского» модерна является дом Перцова. Прозванный краеведами «Дом-сказка» (Соймоновский проезд, 1/35), это редкий и довольно экзотичный пример псевдорусского стиля в архитектуре. Главный колорит дому-терему из красного кирпича придают большие треугольные фронтоны, украшенные майоликовыми панно, причудливые балкончики в изразцах и декоративные вставки на фасаде с языческой символикой и сказочными героями. Не менее романтичными постройками эпохи модерн являются два дома на Остоженке, созданные выдающимся архитектором модерна Львом Кекушевым и объединенные им в единую композицию. Дом № 19 – собственный дом архитектора, а дом №21 – особняк Кекушевой, стилизованный под маленький средневековый замок с высокой башенкой. Ныне эти произведения эпохи модерн занимают дипкорпуса МИД РФ и посольство Египта. Примечательно, что практически все дворы домов по нечетной стороне Остоженки, начиная с дома № 17, «смотрят» в сторону великолепного пятиглавого Зачатьевского монастыря.

Современное освоение Остоженки началось в самом начале 1990-х годов со строительства двух противоположных по замыслу и архитектуре зданий. По адресу Остоженка, 25, на месте единственного на улице сквера с нарушением высотного и охранного регламентов, в обход общественного мнения, были построены Центр оперного пения Галины Вишневской и жилой комплекс «Опера хаус» (арх. М.Посохин), ставшие не только для архитектурных критиков, но и для широкой общественности своего рода символами новой «лужковской» Москвы. На Пречистенской же набережной архитектурным бюро «Остоженка» было построено здание Международного московского банка, которое воплощало прямо-таки противоположные принципы: имело современный европейский архитектурный вид и гармонично вписывалось в окружающую историческую среду, о чем свидетельствует присужденная ему в 1995 году Государственная премия РФ. Примечательно, но кажется именно эти два объекта, несмотря на всю свою противоположность, легли в основу формирования сегодняшнего облика «золотой мили». Несомненно, что почти все элитные здания Остоженки имеют первоклассную своевременную архитектуру, созданную лучшими на сегодня архитекторами, однако именно как центр Вишневской они не пытаются сосуществовать в гармонии с историческим окружением, а, наоборот, на его развалинах строят свою новую буржуазную среду.

Также примечательно, что именно здесь, вокруг высоких стен Зачатьевского монастыря, расположена большая часть современных клубных домов Москвы. Такие переулки как 1-й и 2-й Зачатьевские, Молочный и Бутиковский полностью застроены современными европейскими и скандинавскими по виду зданиями. Со стороны Остоженки своеобразным входом в этот «квартал» служит только что построенный дом «Остоженка, 11». Он состоит из трех строгих по виду корпусов, отделанных дорогим камнем и деревом, которые плавно огибают угол Остоженки и 1-ого Зачатьевского переулка. Особенность дома состоит в его композиции: внутри высоких стен укромно спрятан от глаз прохожих внутренний двор, выполненный в виде японского сада камней. Интересно, что, кажущийся многоквартирным, дом рассчитан всего на 38 квартир.

Следующее за ним современное здание - ЖК "Палаты Муравьевых" - интересно тем, что выполнено в стиле неоконструктивизма с исходящими друг из друга геометричными формами, панорамным остеклением и знаковым для этого стиля круглым окном. Примечательно, что одна из стен дома – сохранившийся фасад старого краснокирпичного здания, как бы впечатанный в общий объем комплекса. От этого здания в сторону как Пожарского, так и Коробейникова переулка расходятся современные постройки, некоторые из которых только возводятся. Так, на участке по адресу: 1-й Зачатьевский пер., 8/9, стр. 8,9 корпорация «Баркли» – по сути, главный девелопер района и автор современной концепции перестройки Остоженки – возводит очередной клубный дом. На сегодняшний день строительство идет на уровне первого этажа, срок окончания – четвертый квартал 2011 года. Напротив стройки – здание «а-ля модерн». А следом за ним расположено одно из самых дорогих на сегодня строений – 2-й Зачатьевский, 11, возведенный также корпорацией «Баркли». Роскошное здание, стилизованное под французский особняк, занимает участок между двумя одноименными переулками. В сторону 2-го Зачатьевского его окна выходят прямо на монастырь. Данное преимущество обыграно массивным балконом на верхнем этаже и пригодной для отдыха кровлей. Романтический вид дому придают высокие деревья, отбрасывающие на дом кучерявую тень. Среди минусов здания можно отметить, что высокая ограда детской площадки соседнего дома проходит вплотную к одному из фасадов этого здания, так что жители первых этажей будут смотреть из своего окна частично сквозь решетку.

Однако, несмотря на рост количества новостроек в «золотой миле», эталонами современной московской архитектуры по-прежнему остаются дома Cooper House Сергея Скуратова (Бутиковский пер., 3) и «Дом в Молочном переулке» (дом, 1) Юрия Григоряна, завоевавшие в середине 2000-х множество архитектурных наград и премий. Рассчитанный на 20 квартир Cooper House состоит из корпусов-башень, объединенных галереей. Главным достоинством здания считается редкая в использовании отделка зелеными листами меди и на главном «парадном» фасаде – наклоненным под разными углами стеклами. Соседний с ним дом стоит на стрелке между Молочным и Бутиковским переулками. Этот дом интересен тем, что своей архитектурой он не пытается выделиться, а наоборот, пытается подчеркнуть своим присутствием сложившуюся градостроительную обстановку. Его прочерченная вертикальными окнами стена изящно выгнута «лицом» к стрелке, на которой разбит небольшой сквер. Среди последних новостроек – многофункциональный комплекс «Баркли Плаза» на Пречистенской набережной, 17/19. Пять блоков, соединенных галереей, стоят в шахматном порядке так, что каждый из них имеет панорамный вид на Кремль, набережную и Болотный остров. Объемы, стоящие на первой линии, по преимуществу превращены в жилье, те, что на второй линии – в офисы, а галерея – в  торговые центры. Вдобавок к впечатляющим видам пентхаусы в жилом секторе, как и в доме «Остоженка, 11», выходят на крышу, которая таким образом превращается в террасу. ЖК рассчитан на 40 квартир и 156 машиномест.

Несмотря на первоклассность архитектуры домов, атмосфера места, которая обычно складывается из метафизики окружения: «здесь родился такой-то...», «здесь выступал тот-то…» и вполне материальных объектов (кафе, бутиков, книжных магазинов) здесь почти отсутствует. На Остоженке практически нет прохожих, поскольку нет и общественных и культурно-развлекательных мест, ради которых все и мечтают жить в центре. Поэтому случайно забредшему сюда человеку может показаться, что он попал в пустующие дорогие декорации киностудии или внезапно покинутый всеми жителями город. 

Риелторы уповают на то, что Остоженка – это единственный в Москве совершенно однородный как по социальному составу, так и по качеству домов компактный элитный жилой район. Не согласиться с ними нельзя, однако для комфортной жизни этого не достаточно. Взять, к примеру, экологическую составляющую. Количество зеленых участков в районе можно пересчитать по пальцам: небольшой уголок между Остоженкой и Зачатьевским монастырем и угол между Молочным и Бутиковским переулками. При некоторых домах имеются огороженные детские площадки, но они скорее являются исключением из правил. Одним из них, например, стала огороженная площадка у дома в 1-й Зачатьевском пер., 21, засаженная к тому же взрослыми деревьями.

Видовые характеристики, которыми всегда славятся элитные дома, здесь встречаются крайне редко. Дома в районе примерно одной этажности – в 5 - 6 этажей и потому нередко их фасады размещены «окно в окно». К примеру, такой неблагоприятный момент есть в одном из самых раскрученных домов – в Cooper House.

Кроме того, данный район не обладает необходимым набором инфраструктуры. На нижних этажах зданий размещены только фитнес-клубы и бассейны, которые, по словам риелторов, есть практически в каждом клубном доме. В итоге в шаговой доступности нет ни крупных торговых центров, ни мелких магазинов. Кафе и рестораны можно найти только на самой Остоженке. Среди них выделяются старый ресторан грузинской кухни «Генацвале» на Остоженке,12/1, и новый ресторан «Ваниль» на Остоженке, 1. «Генацвале», будучи одним из первых ресторанов в этом престижном районе, стал излюбленным местом посещения политической и культурной элиты страны, о чем свидетельствуют фотографии, развешенные при входе с табличкой V.I.P. Традиционный непритязательный интерьер ресторана явно рассчитан на публику старшего поколения, которые предпочтут  задушевные посиделки модному месту. Средний бюджет ужина с вином в «Генацвале» – 2-4 тыс. руб. на человека, а фирменное блюдо – «Ягненок, жаренный целиком» обойдется в 9500 руб. Ресторан «Ваниль», стоящий на площади Пречистенских ворот, знаменит тем, что его владельцами являются Аркадий Новиков, Федор Бондарчук и Степан Михалков. Это одно из самых модных мест Остоженки, где можно встретить светских персон и где кормят французской кухней.

Проживание в центре всегда дает большие возможности для образования детей школьного и младшего возраста. На Остоженке для детей есть несколько действительно хороших школ, которые расположены в пешей доступности. Так, в Малом Знаменском переулке, 7/10 стр.5, находится престижная математическая школа №57, которая, как сказано на ее сайте, ведет свою историю от Реального училища конца XIX века и за последние 35 лет заняла ведущее место в России в области математического и физического образования. На Пречистенке, 32, в здании-памятнике архитектуры федерального значения находится одно из самых знаменитых художественных учебных заведений XIX века – гимназия Поливанова. Это своего рода alma mater для многих выдающихся деятелей искусства. Из нее вышли русские поэты – Владимир Соловьев, Валерий Брюсов, Андрей Белый, Максимилиан Волошин, художник Александр Головин, чемпион мира по шахматам Александр Алехин. Сегодня в бывшем здании гимназии открыты художественная и музыкальная школы. А «греческий» по архитектуре концертный зал порадует не только учеников, но и их родителей. Еще одним удачным соседством может порадовать расположенный в этом районе один из лучших музеев страны – музей изобразительных искусств им. А.С.Пушкина. Помимо самих коллекций и великолепных залов в нем работает Центр эстетического воспитания детей и юношества «Мусейон», в котором малышей с 5 лет обучают рисованию и истории искусства. Центр расположен в старинной городской усадьбе, памятнике архитектуры конца XVIII — начала XX века. Что касается детсадов, то их количество ограничено, а специальных – для детей богатой публики – построено не было.

Благодаря престижному расположению, первоклассному уровню строительства и однородности социального состава спрос на Остоженку остается устойчивым и достаточно высоким. Сегодня дома на «золотой миле» являются самыми дорогими на вторичном рынке столичного жилья. Хотя первое место в рейтинге покупательских предпочтений, по словам столичных риелторов, принадлежит району Патриарших прудов. «Рынок элитного жилья Остоженки сформировался давно, и предложений квартир вторичного рынка здесь значительно больше, чем в любом другом районе Москвы», - поделилась с RealEstate.ru исполнительный директор «Калинка-Риэлти» Полина Меделяновская.

По данным директора департамента зарубежной недвижимости Paul's Yard Эллы Братиловой, самыми дорогими на Остоженке остаются квартиры в давно построенных домах: Бутиковский пер., 5, Бутиковский пер., 3, Молочный пер., 1 и Молочный пер., 7. Цены на жилье в этих домах начинается от 35 тыс. долл. за квадратный метр. Как рассказал директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, самая высокая стоимость квадратного метра – 45 700 долл. к концу августа была зафиксирована на апартаменты площадью 180,8 кв. в доме в Бутиковском пер., д. 5. Нужно отметить, что квартиры в перечисленных выше домах продаются уже собственником, так как на вторичном рынке Остоженки незаселенных домов нет, а большинство квартир, как правило, раскупают еще на этапе строительства.

В целом, диапазон цен по всей Остоженке находится в пределах 20 - 50 тыс. долл. за «квадрат». Однако, как отмечает эксперт из Paul's Yard, на сегодняшний день большинство запросов распространяется на ценовой сегмент от 20 до 30 тыс. долл., что сильно разнится с существующим предложением. 

Самые дорогие новостройки, в которых продаются квартиры от застройщика, по данным компании Paul's Yard, это Остоженка, 11, Курсовой, 13, «Баркли Плаза» во 2-ом Зачатьевском, 11/17. Цены там порядка 25-30 тыс. долл. за 1 кв. м. Благодаря специфики распределения площадей, самая дорогая квартира на сегодняшний день продается в ЖК «Остоженка, 11». Как рассказал продавец квартир, самая дорогая квартира в комплексе продается сегодня за 29 млн долл. Это стоимость двух пентхаусов, которые продаются вместе из-за того, что большой пентхаус имеет маленькую террасу, а меньший по размеру – большую. «Эта квартира строилась под конкретного человека, но он ее не купил. Поэтому сегодня мы продаем вместе два пентхауса площадью 239 кв.м. и 362 кв.м, которые имеют общую террасу площадью 747». В соответствии с коэффициентом террасы равной 0,3 жилплощади, общая жилая площадь объединенного пентхауса составляет 850 кв.м. Соответственно, стоимость одного «квадрата» в нем равна порядка 34 тыс. долл. Стоимость же квадратного метра в самой маленькой, правда, уже купленной, квартире площадью 72 кв.м составляла 20,600 долл.

Для того чтобы понять, кто сегодня предпочитает исторический центр супермодной, но безлюдной и практически не озелененной территории «золотой мили», мы попросили риелторов составить портрет покупателя бриллиантовых «квадратов». И вот что мы получили. Жители Остоженки — успешные, динамичные и прогрессивные люди, достигшие высокого положения в бизнесе или политике. Это космополиты с европейским мышлением. Большинство из них имеет опыт проживания за границей, у них нет ностальгии по старомосковским местам. Их привлекает комфорт и европейское качество жизни. Как правило, это семейные люди в возрасте от 30 до 50 лет.

Очевидно, что для такого района как современная Остоженка своя публика уже созрела. В силу политических обстоятельств это люди без прошлого, но с крепким настоящим, которое они всячески желают закрепить и упрочить, и потому охотно принимают те условия (за неимением других), в которые их ставят в создаваемой "новой буржуазной среде". В виду наличия подобного спроса и предложения через каких-нибудь двадцать лет дома на Остоженке, окончательно покончив с историческим прошлым, станут-таки комфортной и соответственно качественной средой обитания, которая обрастет деревьями, вольно-невольно заселится мелкими магазинами и кофе-шопами, здесь будут гулять мамы с детьми и перебегать дорогу монашки... В общем новое Остожье вновь станет живым и гуманным местом, частью городского пространства Москвы. Пока же этого не случилось, позолоту рано золотом называть.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА  

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова