Рубрики раздела Test&Life

Лента

Апартаменты севера, востока и запада Москвы от 4,5 млн рублей – что за зверь такой?

13 января 2014
С наступлением Нового года RealEstate.ru продолжил изучение рынка апартаментов эконом- и комфорт-класса Москвы. На этот раз взор «тайного покупателя» в рамках рубрики Test@Life был обращен на северную, восточную и западную части столицы. Нам удалось найти четыре комплекса: апарт-отель YE’S (СЗАО), Sky Parks (СВАО), МФК «Водный» (САО), ЖК «Фили Град» (ЗАО), где самые дешевые предложения стоили от 4,5 до 7 млн рублей. Но далеко не всегда цена отражала качество или класс апартаментов

С наступлением Нового года RealEstate.ru продолжил изучение рынка апартаментов эконом- и комфорт-класса Москвы. На этот раз взор «тайного покупателя» в рамках рубрики Test@Life был обращен на северную, восточную и западную части столицы. Нам удалось найти четыре комплекса: апарт-отель YE’S (СЗАО),  Sky Parks (СВАО),  МФК «Водный» (САО), ЖК «Фили Град» (ЗАО), где самые дешевые предложения стоили от 4,5 до 7 млн рублей. Но далеко не всегда цена отражала качество или класс апартаментов

В прошлый раз мы изучали дешевые апартаменты в ЮАО. Там мы насчитали целых 3 комплекса, которые блистали разнообразием цены и условий. Однако ни один другой округ не cмог похвастаться таким количеством этого формата жилья в низком ценовом сегменте. В итоге, нам удалось найти еще 4 объекта. Также в предыдущем выпуске Test@Life мы постарались вкратце рассказать об отличиях апартаментов от обычного жилья. Впрочем, последующие  посещения объектов заставили нас более подробно рассмотреть некоторые вопросы, в частности,  налоги и возможность получить регистрацию.

НАЛОГИ

Приятно удивило то, что некоторые риэлторы, к которым "тайный покупаетль" обратился с просьбой показать их предложение, сами указали на разницу в размере налогов: ежегодная плата за апартаменты может быть 5 раз больше, чем за обычную квартиру. По словам консультантов, чтобы понять размер будущих платежей за свое имущество, его стоимость нужно умножать на 0,5% (тогда как ставка для квартир - 0,1%). Например, при стоимости апартаментов в 5 млн рублей размер ежегодного налога составит 25 тысяч рублей. Если прибавить к этому ежемесячную плату за обслуживание, которая только по однокомнатной квартире может составить 3 – 5 тыс. рублей, то уже понятно, что не каждому под силу такие расходы.

РЕГИСТРАЦИЯ ВОЗМОЖНА НЕ ВСЕГДА

Напомним, согласно российскому законодательству, возможны два типа регистрации: по месту жительства (аналог бывшей прописки, она же постоянная регистрация, штамп о которой ставится в паспорте) и по месту пребывания (она же временная регистрация с максимальный сроком для россиянина – 5 лет). Отличие также в том, что последняя не отменяет регистрации по месту жительства, однако дает те же права.

В апартаментах пока нельзя регистрироваться по месту проживания, поскольку они находятся в категории нежилых помещений. Да и временную регистрацию (по месту пребывания) можно получить далеко не во всех объектах, а только в тех, которые имеют юридический статус нежилого помещения гостиничного типа. В других типах нежилых помещений зарегистрироваться россиянину нельзя никак.

Меж тем этот фактор может быть критичным для тех, у кого нет постоянной регистрации в Москве и в Московской области, если приобретаемые апартаменты находятся в этом регионе, например. Если вы более 90 суток подряд проживаете в своих владениях, но без регистрации по месту пребывания, вас запросто могут признать нелегалом, оштрафовать и применить более строгие санкции в случае рецидива, в соответствии с новыми поправками. Да и вообще это неудобно. Ребенка в школу или детсад отдать, стать на учет в поликлинике, зарегистрировать автомобиль, продлить загранпаспорт и тд – все это проще (а в иных случаях, обязательно) делать по месту проживания или пребывания.

Поэтому подходим к вопросу о том, как узнать статус апартаментов, которые вы намерены приобрести. Оказалось, все не так просто. Заглянуть в проектную декларацию на строительство объекта  - недостаточно, несмотря на то, что она должна быть составлена в соответствии с полученными застройщиком разрешениями. Надежнее всего самому, а лучше вместе с юристом, запросить документацию на объект строительства, а именно, посмотреть разрешенный вида использования земельного участка проекта, прошедшего экспертизу и разрешение на строительство, ГПЗУ и тд.  В документах должен быть указан статус гостиничный комплекс либо МФК (многофункциональный комплекс). Хотя в МФК может и не быть гостиницы, поэтому смотрим экспертизу, в которой при наличии гостиничной составляющей должно быть указано количество номеров. Меж тем, избежать подробного рассмотрения документов можно лишь в том случае, если застройщик готов с вами заключить договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214, а объектом договора будет значиться «нежилое помещение гостиничного типа». Дело в том, что ДДУ проходят официальную регистрацию, которую они могут и не получить, если тип нежилого помещения не соответствует строительной документации.

Впрочем, на практике все оказалось сложнее. В офисе продаж ГК «Пионер» уточнили тайному покупателю, что в договоре будет указано «нежилое помещение, предназначенное для временного проживания», а про гостиничный тип этого помещения сообщили только на словах.

Когда же мы обратились к специалистам компании Est-a-tet по поводу МФК «Водный», то выяснилось, что в договоре будет указано просто «помещение». Меня лишь на словах заверили, что с регистрацией проблем не будет, так как сама земля под этим комплексом предназначена именно под гостиничную застройку.

Представитель компании «Ньютон» (продает Sky Parks) пояснил, что этот объект является комплексом апартаментов, где де-юре продаются нежилые помещения для проживания с регистрацией до 5 лет. «Можно сказать, объекты гостиничного типа», - подчеркнул он. Почему только «можно сказать»?

И только с «Фили Град» все было четко.  Представитель «Метриум Групп»  заявил, что в договоре будет черным по белому указано «нежилое помещение гостиничного типа».
Отсюда делаем вывод: в четырех из пяти объектах придется запрашивать разрешительную документацию и искать в ней статус строящихся помещений. Иначе, вы рискуете остаться без регистрации. Понятно, что застройщики приложат все усилия, чтобы она была, но вот сколько времени это займет и за чей счет – большой вопрос.

Апарт-отель YE’S (СЗАО)
Итоговая стоимость – 4,5 млн руб. за студию в 28 кв. м

Когда-то район Митино у многих москвичей ассоциировался лишь с местным радиорынком, на который волей - не волей, но выбирался практически каждый обладатель компьютера в 90-е годы. Сейчас рынок закрыли, сюда провели метро, и Митино как-то полноценно влилось в единую обойму спальных районов столицы. А потому уже и неудивительно, что даже здесь начали возводить апартаменты комфорт-класса, и речь идет об апарт-отеле YE’S (девелопер – ГК «Пионер»).

Сам проект представляет из себя бизнес-центр (10 этажей) и апарт-отель (22 этажа,  500 апартаментов),  которые будут объединены стилобатом. От метро Митино идти примерно 7-10 минут, что лично я бы отнес к весьма терпимой дальности. Из инфраструктуры рядом есть детсад, школа и поликлиника (плюс девелопер еще сам строит детсад и школу). В самом комплексе будут доступны фитнесс, бассейн и ресторанная зона, а для тех, кто за рулем - рядом есть паркинг (внешне похожий на «народный гараж»), где можно купить машиноместо по цене от 180 до 450 тысяч рублей.

Если же говорить о планировках, то разнообразия нет – здесь мы имеем дело со студиями: прихожая, комната объединена с кухней, и одна ванная комната с туалетом. Но несомненно в плюс - все апартаменты продаются с отделкой, меблировкой и оборудованием (посудомойка, телевизор и тд) – то есть один раз купил, и забыл про дополнительные расходы.

Но пока здесь смотреть нечего, потому что само строительство еще не началось (старт в январе), а сдавать объект в эксплуатацию лишь в конце 2015 года. А потому есть время осознать всю глубину названия «апарт-отель». Предполагается, что в основном клиенты будут покупать апартаменты с инвестиционной целью (сдавать в аренду), а потому общий антураж проекта будет явно гостиничного типа. Планируется даже организовать сервис с горничными и заказом еды в номера. Даже предусмотрен reception, как в гостиницах.

На выбор предлагаются апартаменты трех площадей - 28, 30 и 43 квадратных метров соответственно. И именно тут начинается первый сюрприз от застройщика. Для апартаментов площадью 28 квадратных метров сейчас действует «программа для инвесторов». По вашему желанию управляющая компания будет сдавать ваши апартаменты в аренду и гарантированно платить вам 40 тысяч рублей в месяц. В случае, если что-то случится с техникой или обстановкой – управляющая компания поменяет за свой счет.

Интересное предложение, правда? И если вы купили апартаменты в проекте YE’S  в ипотеку и хотите сдавать их в аренду – со временем арендные платежи будут перекрывать ипотечные платежи, причем фактически без вашего участия (арендатора ведь будет искать УК). В моем случае мне насчитали ипотеку (при стоимости апартаментов такого размера 4,5 миллионов рублей, при минимальном первоначальном платеже – 900 тысяч рублей и на 12 лет) – 47 тысяч рублей в месяц.

Более крупных апартаментов такая «программа для инвесторов» не касается, но зато у них вид на ландшафтный парк. И стоят они подороже – 5 млн рублей за 30-метровые апартаменты и около 6 млн - за 43-метровые апартаменты, что в принципе похоже на некоторые предложения, но уже ближе к центру Москвы (читайте ниже). Кстати об ипотеке - девелопер работает со Сбербанком (хотя Delta Credit тоже дали согласие на участие в данном проекте). Кроме того, застройщик предоставляет рассрочку под 15% годовых (до конца 2014 года). Основное условие для рассрочки – 30% первоначальный взнос, дальнейшая оплата возможна раз в месяц или квартал.

Вся регистрация документов бесплатна. Право собственности после получения ключей реально получить за 3 месяца, можно делать это самим, можно за комиссию с помощью застройщика. Проект лично у меня оставил, в основном, позитивное впечатление, особенно своей «программой для инвесторов», но вот только заработает она реально в 2016 году (когда достроят), а платить за жилье нужно уже сейчас (ведь потом могут и условия измениться). Подкупает еще и полная отделка (с мебелью и оборудованием).  Но это все-таки Митино, а потому уже за пределами МКАД.

Вывод: если вам не принципиальна близость к центру Москвы и если в будущем вам  интересно сдавать в аренду без головной боли с гарантированным заработком в 40 тысяч рублей – тогда этот проект для вас.

Sky Parks (СВАО)
Итоговая стоимость – 4,85 млн руб. за квартиру в 30 кв. м

Вообще, этот проект позиционируется как бизнес-класс, однако, по мнению некоторых экспертов, до бизнеса он не дотягивает и самое место ему на уровне комфорта.  Бизнес - не бизнес, а проект явно уникальный, даже в рамках нашего расследования. Хотя бы потому, что он уже почти построен и сдается в 1-2 квартале 2014 года. Пока еще все покрывают леса, но по увиденному на стройплощадке было очевидно - работа кипит и ждать осталось недолго.

Что интересно, Sky Parks (девелопер – «Интелнетсвязь») в отличие от предыдущих проектов – это не крупная застройка на сотни апартаментов и десятки этажей. Здание небольшое, всего 10 этажей, из которых апартаменты занимают только с 3 этажа и выше, а на 1 и 2 этажах расположатся офисы и медицинский центр. Всего же в этом здании 70 апартаментов, из которых в настоящее время продаются 20-30.

Впрочем, здесь свой скелет в шкафу: оказывается, все апартаменты уже выкуплены либо физическими, либо юридическими лицами, а потому при покупке используется договор уступки. Такой договор весьма рискован с точки зрения защищенности инвесторов. Тем не менее, сейчас имеются в продаже апартаменты от 30 до 96 квадратных метров, цена установлена девелопером от 150 тысяч рублей за квадратный метр (выходит, что апартаменты в районе 30 кв. м обойдутся примерно в 4,5 млн рублей, а 40 квадратов будут стоить уже около 6 млн).

Если решите сэкономить, то можно рассчитывать на скидку 15-20 тысяч рублей за квадратный метр, но при условии оплаты сразу 100%. Вообще сейчас возможна только эта форма оплаты – сразу 100%, и ни копейкой меньше. В крайнем случае можно получить рассрочку, но в течение месяца оплату нужно произвести. Ипотека не предусмотрена (банки не аккредитованы), но если покупателю нужно привлечь ипотеку – в получении документов для банка обещали оказать полное содействие.

Апартаменты сдаются без отделки, но ее можно заказать у специально аккредитованной компании, что будет стоить от 10 до 15 тысяч рублей за квадратный метр. Каких-то дополнительных сервисов для клиентов нет, но если возникнет желание сдавать апартаменты в аренду – можно обратиться к риэлторам проекта - компании «Ньютон». Да, кстати, помимо обозначенной стоимости с покупателя возьмут 50 тысяч рублей за оформление договора – обещали, что больше никаких дополнительных расходов. Важной и приятной составляющей в этом проекте является район. И хотя до ближайшей станции метро (Бабушкинская) идти пешком около 15 мин, но здесь не придется соседствовать с промзонами, есть где погулять.

Вывод: если вы хотите получить ключи в ближайшее время и готовы заплатить сразу всю стоимость апартаментов – вам этот вариант может подойти, однако смущает договор уступки.

МФК «Водный» (САО)
Итоговая стоимость – 6,122 млн руб. за квартиру в 43 кв. м

Мечтающие жить около метро явно оценят проект, расположившийся всего в паре минут от метро «Водный стадион» МФК «Водный» (девелопер – MR Group). Есть у этого проекта и другое соседство – с Ленинградским шоссе, которое может только похвастать своей непредсказуемостью. Вот и я, двигаясь от проекта YE’S на машине минут на 40 встал на повороте налево с Ленинградского шоссе к метро «Водный стадион». И строящийся проект был виден еще издалека, да только легче от этого не было, так как машины стояли в мертвой пробке.

Из интересного в проекте можно сразу обратить внимание на его объем - 5 корпусов по 26 этажей на 1,5 тысячи апартаментов – есть из чего выбрать. Но к сожалению, как и в первом проекте, смотреть особо было не на что – сейчас строятся бизнес-центр и торговый комплекс. Жилье продвигается медленней - лишь в одном из корпусов дошли до 6-го этажа. Ключи покупателям обещают отдать в 1-2 квартале 2016 года.

Под корпусами есть трехуровневый паркинг (стоимость одного машиноместа - от 500 тыс. рублей), через который можно будет из дома (не выходя на улицу) ходить в торговый центр за покупками. Вообще с таким объемным паркингом за автомобили беспокоиться не приходится. Беспокойство как-то больше вызывают люди – очень уж плотная застройка кажется, если рассматривать макет: 5 корпусов встали в круг, и жителям из окон остается лишь смотреть в окна других корпусов. Детская площадка хоть и предусмотрена, но она не во дворе, а в стороне.

Зато сами апартаменты здесь побольше – площадь «однушек» начинается с 43 кв. м.  Но отделки не будет: при получении ключей от квартиры будут только голые стены, металлическая дверь, стеклопакеты, подведенное электричество, и все. Но если нужен ремонт, то можно заказать дополнительно (11 тыс. рублей/кв. м), и вам даже предложат несколько вариантов отделки с работой “под ключ”.

Зато на вопрос об инфраструктуре мне сразу был показан список из примерно десятка поликлиник, школ и детсадов, расположившихся в 25-30 минутах пешей доступности вокруг строящегося комплекса. В дополнение к ним в одном из корпусов планируется частный детсад.

С условиями оплаты в МФК «Водный» еще интереснее, чем в YE’S - покупателей может ждать скидка 3% (для «однушки») и 5% для двухкомнатных апартаментов в том случае, если вам одобрена ипотека или вы готовы сразу оплатить свою покупку. Ипотека предлагается от банка ВТБ – сейчас под 11,5%, но после Нового года условия могут измениться.

Что же касается рассрочки от девелопера, то ее можно получить на полгода (без процентов), но в этом случае надо 50% заплатить сразу. Если хотите рассрочку на год, то ее предоставят вам под 1% в месяц и при условии 30% первоначального взноса. Еще пара важных моментов: в начале заключается договор бронирования (2% от стоимости, которые потом входят в стоимость). После этого идет уже договор долевого участия, где вам нужно заплатить за его оформление и регистрацию (1% дополнительно к стоимости покупки).

Вывод: если вы не автомобилист и перспектива прыгнуть за 2 минуты в метро для вас важна – тогда вам этот вариант подходит. Радует беспроцентная рассрочка, хотя оформление ДДУ платное.

ЖК «Фили Град» (ЗАО)
Итоговая стоимость – 6,915 млн руб. за 41 кв. м

ЖК «Фили Град» во многом похож на МФК «Водный», что вовсе не удивительно, так как у них один девелопер - MR Group. Первое, на что обратил внимание лично я – близость к центру города, чем не могли похвастать два предыдущих проекта. И ведь реально, если присмотреться, то через реку ни что иное, как ТТК, рядом «Москва-Сити». Кстати, близость к такому крупному бизнес-кластеру очень полезна - если вы купите апартаменты в инвестиционных целях, то работающие в «Москва-Сити» станут вашими потенциальными арендаторами.

Бросается в глаза и другое расположение корпусов (всего их 4, где расположатся более 770 апартаментов). И если в МФК «Водный» корпуса были в виде башен, то в ЖК «Фили Град» корпуса будут расположены более традиционным образом, образуя внутри себя внутренний двор.
 
Построены объекты будут примерно в одно и то же время – конец 2015 года, а ключи жителям передадут уже в 1-2 кварталах 2016 года. Как и в МФК «Водный», здесь не предусмотрена отделка и меблировка, зато с выбором площадей разнообразнее. Например, «однушки» предлагаются от 41 до 59 кв. м, а «двушки» - от 58 до 69 кв. м.

Самый дешевый вариант мне предложили в корпусе 2А - за 41-метровые апартаменты на 17 этаже берут 6,4 миллиона рублей, но это все объясняется близостью к центру города. Зато есть и явно отрицательные моменты у этого проекта – от метро пешком минимум 15 минут, а рядом располагаются известные на всю Москву промышленные зоны. Если честно, то это явно не добавляет удовольствия от жизни в данном месте.

Что же касается полезной инфраструктуры, то в районе имеется детсад и школа, сам проект также предусматривает частный детсад. Строится в проекте и свой торговый центр, также будет фитнес-центр с бассейном.

При одобрении ипотеки или 100% оплате можно получить скидку 3%, независимо от площади и числа комнат. Да и ремонт с отделкой заказать пока нельзя (если только в марте), но они тоже будут в районе 11 тысяч рублей за квадратный метр.

Вывод: если вам важна близость к ТТК и вы готовы заплатить за нее на несколько миллионов рублей больше по сравнению с проектами конкурентов – тогда проект подходит. Но будьте готовы к индустриальным пейзажам и урбанистическим видам, осенью это особенно угнетает.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ПРЕДЛОЖЕНИЙ АПАРТАМЕНТОВ ЭКОНОМКЛАССА НА СЕВЕРЕ И ЗАПАДЕ МОСКВЫ 

Параметры

Апарт-отель YE’S

Sky Parks

МФК «Водный»

ЖК «Фили Град»

Площадь, кв. м

28

30

43

41

Стоимость, млн руб. Заявленная/Итоговая

4,5 / 4,5

4,5/ 4,85

5,593 / 6,122

6,4/ 6,915

Дополнительные расходы

Отделка включена в стоимость

Отделка по тарифам застройщика — 300 тысяч рублей.
Оформление договора – 50 тысяч рублей

Отделка по тарифам застройщика — 473 тысячи рублей.
Оформление договора – 56 тысяч рублей

Отделка по тарифам застройщика — 451 тысяча рублей.
Оформление договора – 61 тысяча рублей

Механизм сделки

Договор долевого участия (по 214 ФЗ)

Договор уступки от физлица или юрлица

Договор долевого участия (по 214 ФЗ)

Договор долевого участия (по 214 ФЗ)

Девелопер

ГК «Пионер»

 «Интелнетсвязь»

MR Group

MR Group

Продавец

ГК «Пионер»

«Ньютон»

«Метриум Групп»
Est-a-tet

«Метриум Групп»
«Бест-Новострой»

Наличие инфраструктуры

Имеющаяся в  районе, а также строительство  своих детсада и школы

Только имеющаяся в районе

Имеющаяся в  районе, а также строительство  своего детсада

Имеющаяся в  районе, а также строительство  своего детсада

Срок окончания работ

II кв. 2016 г.

I-II кв. 2014 г.

IV кв. 2015 г.

IV кв. 2015 г.

Наличие статуса недвижимости гостиничного типа (возможность зарегистрироваться по месту пребывания, то есть временно)

В договоре указывается помещение, предназначенное для временного проживания

Продавец только на словах подтвердил наличие статуса недвижимости гостиничного типа

В договоре будет указано только слово «помещение». Продавец заверил, что в видах разрешенного использования земучастка есть гостиничная недвижимость

В договоре будет указано нежилое помещение гостиничного типа

Стоимость эксплуатации, за однокомнатную квартиру

5 тыс. руб.

3-4 тыс. руб.

5 тыс. руб.

5-6 тыс. руб.

 

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Виктор Михайлов

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ: 

Дешевые апартаменты ЮАО: сомнительная выгода

 

Виктор Михайлов 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова