Журнальный стол - 7-14 ноября

09 ноября 2005

Представляем очередной дайджест журналов текущей недели (07-13 ноября)/ Обзор формируется на базе еженедельных и ежемесячных деловых и популярных изданий,  не специализирующихся на освещении рынка недвижимости.

специально

«Эксперт» описывает грядущее управление жилфондом силами частных компаний. Вывод из статьи «Замерли в странной позе», образно говоря, таков: и в этой сфере получится у нас все как всегда. Поскольку в муниципальные чиновники не собираются терять контроль над будущими денежными потоками от собственников квартир. И если пока львиная доля средств традиционно течет в городские бюджеты через ДЕЗы (дирекция единого заказчика), то в перспективе ими будет наполняться частный карман. Близость к муниципальным властям (или непосредственно их подспудная активность) – главное условие успеха на рынке управления жильем. Уже сейчас муниципальные чиновники, почуяв стабильный поток денег, пользуясь служебным положением, откровенно вставляют палки в колеса коммунальной реформы. (Что же будет, когда, наконец, начнут приватизировать МУПы, муниципальные унитарные предприятия…) И как будто специально в помощь местной бюрократии созданы некоторые положения нового Жилищного Кодекса (ЖК), фактически поощряющие коррупцию.
Между тем, согласно тому же ЖК к 1 марта следующего года собственники квартир (будь то индивидуально для обслуживания своей собственной квартиры, или может для многоквартирного дома скопом) должны будут выбрать схему управления своим жильем: ДЕЗ или частная управляющая компания. По оценкам Федеральной антимонопольной службы, свой выбор на сегодня сделали 4-5% жильцов многоквартирных домов в России. Если же 95% граждан не определятся, то за них это сделает конкурс, пугает автор статьи.
Сущностный конфликт в системе управления жилфондом (та самая «странная поза», в которой замерла коммунальная сфера) заключается в том, что тарифы на ЖКУ устанавливает государство (в большой степени местная власть), а каждодневно заботиться о коммунальном хозяйстве должны будут рыночные структуры. То есть одна нога «коммуналки» – в социализме, а другая - в капитализме.
Текст содержит массу развернутых цитат продвинутых бизнесменов от управления жильем (они обслуживают в Москве и Питере порядка 10% жилфонда). Правда, ни один представитель местной бюрократии, которую еще предстоит победить, не вписался в этот важный, на взгляд RealEstate.ru, материал.

«Деньги» силами опытного автора замечает перспективу строительства доходных домов в Москве. Заметка «Расходный дом» начинается с определения объема этого дикого рынка (оценка, конечно же, приблизительная): 160 тыс. квартир при средней ежемесячной цене аренды в $650 приносят частникам миллиард с четвертью долларов. Заканчивает автор двумя аргументами в пользу перспективы реализации нового жилья именно на рынке аренды. Приход в московский регион действительно крупных игроков, имеющих возможность для длинных инвестиций (аргумент 1), чему будет способствовать также и  закон об участии в долевом строительстве (аргумент 2).
Спрос на аренду квартир давно зашкаливает (уже сейчас рынок не напрягаясь «проглотил бы» 150-200 домов только элитного класса), и что не маловажно, он стабильнее, нежели любой другой вид бизнеса на жилищном рынке. Казалось бы, логично предположить, что строить доходные дома выгодно. Не тут то было. Избалованные доходностью первичного рынка продажи жилья застройщики пока не готовы снизойти до показателя в 12-15% годовых, который сегодня обеспечил бы легальный бизнес по сдаче в аренду квартир. Продав несуществующие метры на стадии котлована, строители и инвесторы снимают прибыль по окончании проекта в среднем года через 2-3. А как показывают расчеты известной коммерческой структуры правительства Москвы, окупаемость ее первого доходного дома 2003-го года рождения составит 8 лет при цене $2,5-3,3 тыс. в месяц на «двушки», самые ходовые в доме по Николоворобинскому переулку в центре столицы. Вполне возможно, что доходное жилье в регионе начнет серьезно возрождаться на рынке загородном, где теоретическая доходность может достигать 24% годовых при 4-5 годах окупаемости.

«Профиль» в завершении номера на сей раз наполнил приложение по недвижимости текстом «Лекарство от стресса» (единственным, если не считать откровенно практичной заметки о технике для караоке, своего рода предмете домашнего интерьера озабоченных вокалом жильцов). Основной текст касается сектора элитного жилья - беспроигрышного, как с точки зрения чтива, так и с точки зрения самого бизнеса. Насколько сам журнал является элитарным, настолько «элитарно» он и написал об этом особенном сегменте рынке, рынке штучного, по сути, товара. Что бы ни было написано на заданную тему, читатель проглотит… Хоть каким-то ориентиром читателю возможно послужит список представленных в материале в качестве экспертов персонажей. К таковым автор отнес О.Репченко, а также компании «Миэль», Knight Frank (без конкретных специалистов) и Kirsanova Realty (с мнением консультанта).
Если самому автору рынок элитных новостроек стал чуть более знакомым в процессе подготовки текста, то это, несомненно, стоит считать большим успехом.
Есть табличка с именами домов и ценами от единственного источника (и тот посредник). О чем здесь говорить…?
Зато на страничке с началом описания караоке (заметка «Домашний концерт») можно выяснить этимологию этого заморского слова. Оно происходит от слов «оркестр» и «пустота», (далее цитата из журнала) «подразумевается, что исполнение песни происходит под «пустой оркестр». Ассоциации с первым текстом стали определеннее.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова