Журнальный стол - 26.08-04.09.

31 августа 2006

НЕДВИЖИМОСТЬ

«Эксперт»
отреагировал на «сговор» застройщиков и «вздувшиеся цены» на жилье в Москве двумя небольшими статьями. В тексте «Строители попали под надзор» описывается подозрительное единение федеральных органов власти в походе на рынок строительства жилья. Правда, автор выдвинул сомнительную версию, что мол, цель: продвижение национального проекта «Доступное жилье». Московские чиновники уже не знают, как доказывать федеральным коллегам, что их стройкомплекс вкупе с независимыми застройщиками не верблюды, а виноваты сами покупатели. Официальные лица мосстройкомплекса  даже попытались уговорить и продавцов и покупателей жилья прекратить ажиотаж, игнорируя основную причину: махровый монополизм на стадии подготовки участков для застройки и отсутствие «системных мер и внятной программы развития жилищного строительства в стране».

Второй текст «Кто надул пузырь на рынке недвижимости» оригинальнее. В нем сравнивается тренды на
«перлом тренда (рост реальных цен) от почти линейного к экспоненциальному» на рынке жилой  недвижимости произошел почти одновременно с тем же явлением на рынке фондовом. «Там тоже, и именно летом 2005 года, началось чрезвычайное ускорение темпов роста фондовых индексов с 20% по долгосрочному тренду более чем к 100% годовых…» (Во второй половине года на рынке жилья в Москве темпы роста реальных цены 1 кв. м поднялись до уровня 40% годовых, а в этом году их скорость увеличилась до 90% годовых.) У динамики представленных показателей одна природа, делают промежуточный вывод авторы текста. Далее они вычисляют источники свободной денежной ликвидности. Не отрицая связи с потоком нефтедолларов в Россию, авторы выдвигают версию о том, что рост цен спровоцирован притоком в страну иностранных инвестиций. Спекулятивная составляющая также присутствует. Низкие процентные ставки на Западе (Libor+0,5-2%) позволили  отечественным игрокам привлекать больше денег из-за границы. Но маленькие объемы рынка недвижимости для огромных сумм пришедших в страну денег не позволяет рассчитывать на снижение цен рыночным способом – бизнес, выходит, не виноват. А нерыночным способом сбить цены станет мощным психологическим ударом по рынку.
Предлагаемые меры: ограничить оборот, что охладит пыл спекулянтов, и выделить сегмент строительства по муниципальному заказу, где возможна 8-процентная рентабельность (в среднем по рынку она составляет 20-25%).
О прогнозах. Если денежная ликвидность формируется ставками на западных рынках, то и поведение цен на российскую недвижимость будет зависеть от Федеральной Резервной Системы США. А там скоро выборы и не факт что в связи с этим ставки заимствований поднимут. Впрочем, логично изложенная в статье версия – остается версией «Эксперта».

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова