Журнальный стол -- 19-26 сентября

22 сентября 2005

Представляем очередной дайджест журналов текущей недели
(обзор формируется на базе еженедельных и ежемесячных деловых и популярных изданий,  не специализирующихся на освещении рынка недвижимости)

«Русский Newsweek» последним отметился в теме злополучного закона о долевом строительстве. «Злая доля» написана абсолютно ясно и не длинно. Оставаясь верным принципу «текст с человеческим лицом», автор начал с конкретного факта покупки квартиры в 2001 году на стадии котлована у компании «Стройиндустрия» на Никитинской улице в Москве. Рискованное вложение средств частному вкладчикудо сих пор (будем надеяться - пока) не привело к желаемой цели. Само понимание автором сути темы (перераспределение рисков между участниками процесса строительства на зависимом от властей рынке) привело к хорошему результату – текст выдержан, отражает интересы всех участников «трагедии» на рынке. Опосредованно, даже тех теневых игроков, которые как раз и являются ключевыми. Это, конечно же, чиновники. Об этом на условиях анонимности говорит один профессионал. После принятия 214-го закона «выяснилось», что (далее - цитата из статьи) «риски – это не в чистом виде риски бизнесмена, вроде тех, что, например, цемент подорожает и сделает проект невыгодным. Почти все, за что застройщик должен отвечать перед инвесторами – сроки строительства, документация и прочее, - на самом деле зависит от чиновников. «Разрешения дают они, запрещают тоже они, и основной наш риск – административный», - говорит источник» (конец цитаты).
Резюме: закон способствует росту цен и не способствует дисциплине застройщиков. Значит, просто подорожали риски, перераспределения которых в ближайшее время ждать не приходится, хотя закон и действует уже почти полгода. «Долевка» уже подстроилась под новый закон, найдя пути его обхода, поскольку у застройщиков не появилось ни одного «длинного» доллара.
Добавим от себя, что единственным публичным фактическим результатом закона, вступившего 1 апреля т.г., стало создание строительными компаниями Москвы лоббистской структуры с названием Ассоциация строителей России.

Журнал «Компания» вышел с приложением о недвижимости, в котором сообщает читателям, что держит руку на пульсе возможных событий вокруг некоторых крупных и крупнейших проектов. Например, журнал знает о том, что компания ТВК «Авиапарк» (контролируется небезызвестным Львом Хасисом) построит на Ходынском поле торгово-выставочный комплекс (550 тыс. кв.м с подземной парковкой более чем на 10 тыс. машиномест. Около 40 тыс. кв. м отведут под Национальный музей авиации и космонавтики). Или например, знает, что архитектор Норман Фостер взялся за проект комплекса зданий в «Большом Сити», Со ссылкой на Иосифа Орджоникидзе сообщается, что  из проекта «Москва-Сити» вышла группа «Гута», продав свой пакет акций управляющей компании.
Предположительно пишется о том, что за сделкой по слиянию «Рамзая» и FF&P ради создания мощного холдинга «спряталась» цель УК «УралСиб». Эта компания недавно продала хладокомбинат «Айс-Фили» компании FF&P, оставив себе возможность распоряжаться земельным участком после вывода мороженщиками производственных мощностей за границу Москвы. Говорят, на освободившийся площадке могут построить 100 тыс. кв.м жилья. Этот слух никем не комментирован.

Если управление коммерческой недвижимостью худо-бедно можно наладить, то управиться с недвижимостью жилой принятием нового Жилищного Кодекса (ЖК) не так просто. Статья «Таких не берут в управдомы» в журнале  «Компания» решает дилемму как содержать жилой дом – с помощью УК или без. Писалось об этом в нашей прессе не раз, но эта статья - не лишняя. Достучаться до сознания домовладельцев удастся не скоро. Как не скоро будут выстроены  экономические отношения между заказчиками и исполнителями работ.
Внедрение ТСЖ идет со скрипом. Зато управляющих компаний с новым строительством появляются все больше. Автор отыскал и представил отрицательный опыт отношений с управляющими компаниями (УК) двух ТСЖ (товарищество собственников жилья) в Москве.
Поскольку УК аффилированы с девелоперами или с муниципальными властями, и фактически обслуживают корпоративные интересы единственного организованного собственника нескольких объектов, то они (УК) преследует утилитарные цели, не связанные с идеей самоуправления и управления совместной собственностью.
Их первая цель: получить льготы и дотации из регионального и муниципального бюджетов, поскольку эксплуатирующая компания, нанятая ТСЖ, пользуется такими льготами, как товарищество (законодательство освободило ТСЖ от НДС, налога на прибыль, налога на имущество, налога на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы).
Вторая цель: "выжимать" из домовладельцев как можно больше денег (этим заниматься будут все, независимо от формы собственности и принадлежности компаний – УК или ДЭЗ).
Апатия, или наплевательское отношение ко всему, что находится за входной дверью в собственную квартиру, не добавит ускорения развитию ТСЖ. Большинство же граждан просто не в курсе грядущих перемен. Между тем, к марту 2006 года согласно ЖК жильцы многоквартирных домов должны буду выбрать путь управления своим совместным хозяйством.

Журнал «Эксперт» в одном из обзоров тетради, посвященной фондовому рынку, («Разыскивается инвестор») в подзаголовке сразу резюмирует: «Закон, ограничивающий возможность застройщиков финансировать строительство на средства будущих жильцов, создал предпосылки для появления на рынке ПИФов недвижимости. Однако информации недостаточно, чтобы оценить потенциальную доходность этого инструмента». Однако, доступное изложение темы и ненавязчивая осведомленность авторов в вопросах фондового рынка заставят дочитать этот текст до конца. Тем, у кого нет времени изучать тему, можно посоветовать ограничиться прочтением довольно информативным интервью с руководителем одной из небезызвестных управляющих компаний.
Стоит ли сейчас инвестировать в ПИФы, какова доходность паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, - на эти вопросы даются вполне внятные ответы. Внятные настолько, насколько возможно на начальной стадии формирования фондового рынка от недвижимости. В целом с точки зрения частного инвестора (что называется, с улицы) рынок ПИФов недвижимости не созрел настолько, чтобы им можно было интересоваться с практической точки зрения. Увы.


 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова