ЖСК в ПИКе

15 апреля 2005

1 апреля в силу вступил закон "О жилищно-накопительных кооперативах" (ЖНК). На рынке считали, что пролоббировавшее его банковское сообщество таким образом пыталось "задушить" конкурирующие с их ипотечными программами жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Однако получилось все ровно наоборот. Кооперативы, напротив, ожидает приток клиентов.

Не дожидаясь вступления закона в силу, многие ЖСК сменили свой статус на потребительский ипотечный кооператив (ПИК), большинство других сейчас также занимается реорганизацией. Таким образом, их деятельность после изменения статуса регулируется законом об ипотеке и никак не связана с ЖНК. Более того, как признают в новообразовавшихся ПИК, по новым правилам работы, приобретаемые квартиры теперь сразу оформляются в собственность, а проценты по кредиту остаются на прежнем уровне. Такие новации могут обернуться для бывших ЖСК значительным притоком новых клиентов.

Борьба за рынок
Развивающаяся система ипотечного кредитования в Москве и Подмосковье привела к появлению конкуренции на этом рынке. Сейчас кредит под залог жилья в столице предлагают уже более 30 банков. На рынке действуют различные программы, которые рассчитаны как на краткосрочное, так и на долгосрочное кредитование. Но при этом годовые процентные ставки по ипотеке по-прежнему остаются гораздо более высокими, чем в странах Запада - не ниже 10% в валюте и 15% в рублях. Спрос на кредиты находится все еще на низком уровне, хотя и компенсируется за счет строительного бума и притока в столицу людей с деньгами.

В этой ситуации некоторые инициативные предприниматели решили применить немецкую схему обеспечения людей доступным жильем. Так появились первые ЖСК, частично являющиеся аналогом стройсберкасс времен СССР, а частично напоминающие западные кредитные модели. При этом процентные ставки у ЖСК были заметно ниже банковских, что активизировало приток клиентов.

Возникшие пять-шесть лет назад жилищные кооперативы, а вместе с ними и скандалы, связанные с обманом вкладчиков, до сегодняшнего дня вызывают огромное количество споров. Вице-президент корпорации "Бест-недвижимость" Владимир Лопатин полагает, что практически все известные кооперативы начинали свою деятельность с откровенно пирамидальных схем, когда пайщику предлагалось единовременно внести половину стоимости квартиры, встать в очередь и через несколько месяцев (или лет) заселиться в квартиру. Но затем ряд кооперативов, осознав все опасности этого пути, взял курс на финансовое оздоровление, вводя реальные накопительные схемы.

Почувствовав реальную конкуренцию, банки, работающие по ипотечным программам, стали бить тревогу. Именно аргумент "финансовая пирамида" был использован ими при формировании дополнений в Жилищный кодекс (ЖК) относительно ЖСК и при создании закона о ЖНК, который реально ограничивал деятельность кооперативов.
По словам Владимира Талавера, вице президента Промэнергобанка, до недавнего времени деятельность кооперативов регламентировалась поверхностно. Так, у ЖСК не было необходимости выполнять нормативы ЦБ, ограничивающие уровень допустимых рисков при проведении банковских операций, содержать дорогостоящую инфраструктуру. Также ЖСК не платили налог на прибыль, поскольку у них этой прибыли не должно быть по определению. Деятельность ЖСК регулировалась только Гражданским кодексом и законом 117-ФЗ от 7 августа 2001 года "О кредитных потребительских кооперативах граждан", которые не определяли саму схему работы ЖСК.

Подобные замечания, воплотившиеся в законе о ЖНК, оказались актуальны только для меньшей части ЖСК, которые работали по пирамидальной схеме. При этом новый закон фактически уничтожал сложившуюся схему работы добросовестных кооперативов.
Закон о ЖНК ввел новую процедуру регистрации участников ЖНК, обязал собирать пайщиков только под конкретно строящийся дом. "Чем, как не конкуренцией со стороны банковского сообщества, можно объяснить столь настойчивое лоббирование закона "О жилищных накопительных кооперативах", который, будучи введен в действие в апреле, убьет не только пирамидальные по своей сути кооперативы, но и то здоровое, что сформировалось в этом сегменте",- возмущается Владимир Лопатин.

Хотели как хуже
В итоге банковское сообщество смогло отстоять свои интересы в законе и обеспечить его вступление в силу. Но те ограничения, которые должны были появиться с новым законом, для многих ЖСК так и не начали действовать. Руководство кооперативов, ознакомившись с документом, решило просто изменить статус своих кооперативов. Одними из первых стали кооперативы "Общее дело" и "Строим вместе". Так, по словам представителя строительного кооператива "Строим вместе", который стал первым в Москве привлекать деньги пайщиков под приобретение жилья, руководство ЖСК с 1 марта текущего года решило поменять статус жилищного кооператива на потребительский ипотечный кооператив.

Как отметил представитель "Строим вместе", таким образом кооператив сможет продолжить свою работу, существенно не изменяя схемы работы. По его мнению, изменив статус и внеся необходимые изменения в устав кооператива, можно безболезненно продолжать работу дальше. Единственное, что может помешать развитию кооператива,- сомнения со стороны клиентов в связи с переименованием компании.

Вскоре их примеру последовали и другие участники рынка, спешно изменяя свой статус. Алексей Гущин, менеджер бывшего ЖСК "Стан твой дом", а теперь ПИК с аналогичным названием, отметил, что по новому закону работать просто невозможно. Светлана Мельникова, менеджер "Столичного жилищно-строительного кооператива", сообщила, что ее кооператив еще не перешел на новую форму работы, но всерьез рассматривает такую возможность. "Новый закон серьезно ограничивает деятельность кооператива. Второе чтение этого документа, с которым мы были согласны, было полностью переделано и обернулось нам знаком минус",- говорит Мельникова.

Брокер ипотечного кредитования, ныне представляющая ПИК "Жилищная перспектива", Марина Холодкова сообщила, что, несмотря на все негативные моменты, связанные с изучением нового закона, сейчас кооператив работает по федеральному закону об ипотеке, что сыграло положительную роль в его развитии. "Если бы не был принят закон о ЖНК, то мы вряд ли бы поменяли наш статус. Сейчас мы даже благодарны тому, что этот документ ратифицирован, так как, по новым правилам, мы оформляем квартиру сразу в собственность клиента и под те же процентные ставки. Раньше квартиру записывал на себя кооператив. Таким образом, это нововведение может серьезно увеличить приток клиентов",- говорит Холодкова. Правда, по ее словам, есть вероятность того, что такую перспективу поймут и банки и в очередной раз попытаются надавить на Думу и разрушить появившуюся систему.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова